Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

Помешает ли сервитут при оформлении права собственности на земельный участок?

Последнее обновление: 13.02.2016

При оформлении права собственности на земельный участок нередко возникает ситуация, когда он обременен сервитутом. Что такое сервитут? Это (срочное или постоянное) право пользования недвижимостью, например, земельным участком, принадлежащее ограниченному кругу лиц (частный сервитут) или неограниченному их кругу (публичный сервитут) (ст. 23 Земельного кодекса (ЗК РФ), ст. 274 Гражданского кодекса (ГК РФ)). Отметим, что сервитут может налагаться как на земельный участок, так и на иную недвижимость. Но мы в данной статье рассмотрим вопросы, связанные с сервитутом и касающиеся только земельного участка. Здесь мы не будем вдаваться в теоретические особенности сервитута, его разновидности и др., так как желающие могут легко почерпнуть соответствующую информацию, например, в учебниках по гражданскому праву. Здесь мы рассмотрим, в основном, лишь практические аспекты.

Например, вплотную к границе Вашего участка находится стена жилого дома соседа. Сосед решил провести ремонт этой стены. Без выхода на Ваш участок (т.е. без пользования им) такой ремонт невозможен. Поэтому сосед обращается к Вам с просьбой - разрешить ему (периодически, или в течение определенных дней в году, или круглый год - в любое время) беспрепятственно заходить на Ваш участок и осуществлять ремонт. Да, может спросить... а может и сразу заявить к Вам иск в суд с просьбой установить частный сервитут в отношении части Вашего участка. Решение суда, если доводы соседа реально обоснованы, скорее всего, будет положительным, т.е. иск соседа будет удовлетворен.

Или - через Ваш участок проходит линия электропередачи (газовая сеть) и др. Энергетическим (газовым) службам необходимо обслуживать указанные объекты (являющиеся, кстати, объектами недвижимости, принадлежащие, как правило, указанным службам). Поэтому они также зачастую (в подобных случаях) заявляют свои права на ограниченное пользования земельным участком в отношении его собственника, т.е. подают в суд иск об установлении публичного сервитута.

В любом аналогичном случае - возникает ситуация, когда на земельном участке собственника или непосредственно рядом с ним находится ЧУЖОЕ (т.е. не принадлежащее ему имущество) и собственник этого имущества имеет потребность (периодически или постоянно) использовать часть участка для обслуживания и/или использования этого имущества.

Фактически, наличие сервитута может существенно мешать собственнику земельного участка лишь в нескольких случаях. Во-первых, если через его участок проходит дорога (тропинка, тротуар и т.п.), которой имеет право пользоваться неограниченный круг лиц. Видимо, это и так понятно и нет необходимости объяснять, почему. Кстати, снять или ограничить данный вид сервитута, как показывает судебная практика, является достаточно затруднительным.

Во-вторых, если сервитут обусловлен наличием чужого имущества на земельном участке собственника, соответственно, у проследнего возникает ограничение прав. В частности, собственник не имеет права осуществлять строительство на месте расположения чужого имущества и также на определенном, установленном законом, расстоянии от него.

Итак, на участке имеется публичный или частный сервитут. Насколько может факт его наличия помешать оформлению прав собственности на данный участок, продаже этого участка и т.п.? Вопрос, на самом деле, не праздный. Одно дело, если речь идет о частном сервитуте со стороны соседа, которому периодически необходимо обслуживать или ремонтировать находящуюся на границе между участками стену жилого дома, строения, сооружения. Тогда все просто: при оформлении права собственности на этот участок, а также при продаже его право сервитута у соседа остается, а обременение сервитутом переходит к (следующему) собственнику. Но как быть, когда сервитут вызван необходимостью обслуживания недвижимого имущества, НАХОДЯЩЕГОСЯ НА УЧАСТКЕ СОБСТВЕННИКА?

Представим ситуацию. Гражданин желает приобрести право собственности на земельный участок, на котором расположено имущество другого лица (например, там находится газовая труба, принадлежащая газовому хозяйству населенного пункта). Что получается? Имется земельный участок, номинально принадлежащий администрации города. На данном участке расположено недвижимое имущество двух собственников: гражданина (владельца жилого дома и, быть может, иных построек), а также газового хозяйства (владельца газовой трубы). При таких обстоятельствах - каким образом будут оформлены права собственности на земельный участок? Будет ли претендовать на свою долю в данном участке не только собственник жилого здания и иных сооружений, но и газовое хозяйство?

На самом деле, вопрос не столь банальный. И ЗАВИСИТ(!!!) от того, каким образом Вы будете защищать свои права в суде. Например, один из путей состоит в том, что Вы подаете иск в суд с просьбой признать за Вами право собственности на земельный участок. В качестве ответчика, естественно, фигурирует администрация населенного пункта. Понятно, что такой иск будет мотивирован соответствующими доводами, например, такими, как первичный отвод садового земельного участка, фактически занимаемый Вашими строениями участок, садовый участок предоставлен садоводческому объединению, наличие многоквартирного дома на земельном участке. Перейдя по соответствующим ссылкам, Вы можете прочитать о каждом способе приобретения земельного участка в собственность подробнее. Важный момент состоит в том, что если право собственности ( соответствии с тем или иным нормативно-правовым актом) на Ваш земельный участок (исходя из любого из оснований, перечисленных выше) возникло у Вас ДО ТОГО, как там оказалось недвижимое имущество другого лица (например, труба, принадлежащая газовому хозяйству), то это означает, что на уже фактически ВАШЕМ участке другое лицо взяло и разместило свою недвижимость. И не имеет значения - хотели Вы этого или нет. В любом случае, если участок подпадает под перечисленные выше основания, следовательно, фактически он - ВАШ, просто вы пока еще не оформили на него право собственности в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах владелец недвижимости, имеющейся на Вашем земельном участке (которая оказалась на нем уже после того, как у Вас появились права собственности на этот участок), не сможет претендовать на соразмерную его долю. Тот факт, что земельный участок до сих пор еще не был узаконен Вами до сегодняшнего дня, не меняет ситуации. Ведь чужая недвижимость появилась на (фактически Вашем) земельном участке уже ПОСЛЕ того, как он стал фактически Вашим. А по поводу сервитута - он останется и после оформления Вами права собственности на этот участок. И, кстати, при продаже участка сервитут перейдет к новому владельцу. Ибо сервитут накладывается не на гражданина, а на земельный участок.

Совсем по-другому обстоит дело, если Вы в своем заявлении просите суд обязать администрацию Вашего населенного пункта передать Вам участок в Вашу собственность. Иными словами, речь идет о приватизации (бесплатной или платной) земельного участка. Что имеется в этом случае? Имеются ДВА(!) потенциальных собственника: владелец зданий, строений и сооружений (т.е. - Вы) и владелец газовой трубы (газовое хозяйство). На момент подачи заявления в суд ни Вы, ни газовое хозяйство... НЕ являетесь фактическими собственниками земельного участка полностью или в части (если, конечно, у Вас нет соответствующих доказательств Вашего права собственности на землю... но если таковые имеются, тогда речь идет уже не о приватизации, а о признании за Вами права собственности на земельный участок). Согласно статье 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. По общему правилу, земельный участок делится пропорционально долям, которыми владеют собственники недвижимости, расположенной на этом участке.

Вместе с тем, земельные участки, на которых расположены жилые дома, принадлежащие гражданам, предназначены, как правило, для индивидуального жилищного строительства. Т.е. разрешенным использованием участка является, в данном случае, ИЖС. Такой участок может стоять на кадастровом учете (например, как ранее учтенный). Использовать данный земельный участок возможно только в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Если же речь идет о садовом доме, даче, то соответствующий участок имеет сельскохозяйственное назначение и может использоваться, в частности, для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства. Использование перечисленных видов земельных участков (полностью или частично) для других целей запрещено, ибо при этом образуется состав административного правонарушения в соответствии с ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ. Поэтому использование части земельного участка, занятой линейным объектом, для целей, не связанных с ИЖС, вроде бы, противоречит закону. Хотя, закон разрешает прокладку коммуникаций через участок - в оговоренных случаях.

Следовательно: газовое хозяйство наравне с Вами, теоретически (но, тем не менее), имеет право претендовать на причитающуюся ему, пусть и незначительную, но - ДОЛЮ земельного участка. Если будет "доказано", что этот объект является недвижимым имуществом. Понятно, что, как правило, такая доля будет являться незначительной по сравнению с Вашей. Но, тем не менее. Одно дело - всего лишь сервитут. Совсем другое дело - СОБСТВЕННИК рядом с Вами.
Примечание. С 1 марта 2015 г. в связи с вступлением в силу закона № ФЗ-171, владельцы линейных объектов лишены такой возможности в соответствии со ст. 39.20 указанного закона.

Различия, видимо, объяснять не нужно. Достаточно сказать, что с лица, в пользу которого установлен сервитут, собственник участка имеет право требовать соответствующую плату, руководствуясь, например, Временными Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут" (утв. Росземкадастром 17.03.2004), тогда как сам собственник земельного участка (даже если этот участок составляет 1 м2) не только не должен платить никакой оплаты, но и имеет право предъявить к соседнему собственнику... СЕРВИТУТ(!). Например, после того, как он построит на своем 1 м2 будку для столь драгоценной газовой трубы (и обосновав это дело своими внутренними нормативами). Сервитут для того, чтобы ... обслуживать эту самую будку. Который может составить уже не 1, а 2...4 м2. И, так как собственик-то непростой, а целое ГАЗОВОЕ ХОЗЯЙСТВО населенного пункта, суд, как Вы уже понимаете, будет склонен встать на его точку зрения (ну, в рамках закона, конечно... а то и НЕзакона - судьи-то разные бывают).

Правда, в законодательстве отсутствует возможность приобретения прав собственности на земельный участок только на том основании, что на нем расположен линейный объект. Дело в том, что этот вопрос законодательно вообще не урегулирован. Поэтому владельцами опор линий электропередач, газовыми хозяйствами в необходимых случаях и используются сервитуты. Как правило, право собственности на земельные участки, занятые линейными объектами, суды за владельцами таких объектов не признают.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса (ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что то, что является прочно связанным с землей. Это такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К ним относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Тогда как газовая труба (или опора электропередачи) является линейным объектом. Это подтверждается ст.1 Градостроительного кодекса (ГрК РФ) от 29.12.2004 N 190-ФЗ. В соответствии с этой нормой, к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Кроме того, ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", к линейным объектам относятся дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Тем самым, линейные объекты не являются объектами недвижимого имущества. Это, кстати, находит свое подтверждение и в судебной практике. Ибо их (в отличие от зданий, сооружений, строений) можно перенести в другое место, не нанося им несоразмерный ущерб. Однако, и к движимому имуществу их отнести затруднительно (хотя, из практики известны случаи, когда линейные объекты признавали движимым имуществом). На самом же деле это, можно сказать, особенный вид объектов. На практике иногда возникают споры о том, является ли соответствующий линейный объект недвижимым имуществом или нет. Для решения этого вопроса может быть назначена строительно-техническая экспертиза, которая выяснит, возможно ли перемещение данного объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба или нет. И на этом основании суд может сделать вывод, является ли конкретный линейный объект недвижимым (или движимым) имуществом.

Проблемы сервитута на земельные участки. Судебная практика

Однако, мало того, что возникновение сервитута дает права лицу, в пользу которого он установлен (например, предприятию газового хозяйства) право пользования участком (полностью или частично). Это было бы полбеды. Но главная проблема появляется в силу ограничений для собственника земельного участка. Ограничений, обусловленных наличием на земельном участке линейных объектов электро или газоснабжения. Так, п.8, 10-11 "Порядка установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 г. №160 предусмотрены ограничения при использовании земельного участка, находящегося под линией электропередач, в том числе запрещено строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений: посадка и вырубка деревьев и кустарников. Примерно то же самое содержится и в ст. 32 ФЗ № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». Указанная статья устанавливает, что строения, здания и сооружения, построенные ближе установленных СНиПами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств лиц, допустивших нарушения.

Тем самым, мало того, что часть земельного участка собственника превращается в зону свободного доступа; у собственника в связи с этим возникают соответствующие ограничения прав пользования, владения и распоряжения им. А именно - он ограничен в праве осуществлять постройки зданий, строений, сооружений в охранной зоне расположения таких линейных объектов. Т.е. он лишается права пользования своим земельным участком по своему усмотрению. Согласно ст. 209, 304 ГК РФ, собственнику гарантируется собственнику право владения, пользования и распоряжения имуществом, а также дается возможность требовать устранения нарушений, хотя бы и не связанных с нарушением владения. Кроме того, в соответствии со ст. 60 Земельного кодекса (ЗК РФ) и ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Понятно, что и наличие сервитута тоже, вне всякого сомнения, нарушает права собственника земельного участка. Например, он не имеет возможности построить здание на том месте, которое обременено сервитутом. Правда, суды обычно подобные доводы не принимают во внимание. В ином случае, конечно, не было бы в ГК РФ норм, разрешающих установление сервитута. Единственное, можно требовать арендную плату за пользование сервитутом. Но и то, это далеко не всегда. Например, если через земельный участок собственника проходит тротуар, не будет же он требовать арендную плату с каждого прохожего. Едва ли найдется в РФ суд, который удовлетворит подобный иск (имеется в виду, конечно, иск со стороны обычного гражданина, а не, например, церковного патриарха или иного аналогичного лица).

Кстати, здесь наблюдается аналогия с деревьями, растущими на земельном участке. Просто так взять и срубить дерево собственник земельного участке не имеет права. Даже если это дерево мешает ему (скажем, создает тень, делает невозможным постройку жилого дома, нарушая, тем самым, его право осуществлять индивидуальное жилищное строительство). Так же и в случае, когда на земельном участке расположены линейные объекты электро, газоснабжения или иные коммуникации. Если их уже провели через участок, убрать будет затруднительно.

Что касается судебной практики по вопросам сервитутов в пользу владельцев линейных объектов и их незаконного местонахождения на земельных участках, то, как утверждают юристы, примерно на 70% она является отказной. Т.е. собственнику участка зачастую нелегко восстановить нарушение своих прав, заставить через суд убрать коммуникации со СВОЕГО участка. Не говоря уже о том, когда коммуникации проходят по его границе. Так, можно привести типичный пример. Как следует из этого дела, через земельный участок собственника была проведена линия электропередач напряжением 0,4-10 кВ для электроснабжения микрорайона массовой застройки. Характерно, что суд в своем решении отмечает, что Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 г. №160 устанавливает ограничения при использовании земельного участка, находящегося под линией электропередач. Но буквально через два абзаца можно прочесть следующее: "Принимая во внимание отсутствие доказательств нарушения прав истца установленными опорами линии электропередачи и невозможностью использования земельного участка, что создается угроза жизни и здоровью граждан, а также то, что линией электропередачи подается электроэнергия на социально-значимые объекты, заявленные требования не подлежат удовлетворению". Т.е. суд решил, что высоковольтная линия 10 кВ(!) угрозу здоровью собственника участка не создает, прав его не нарушает. К тому же, мол, эта линия необходима для электроснабжения целого района.

Понятно, что суд противоречит сам себе. Ограничения, мол, создаются, но они не нарушают права собственника. Но - решение вынесено, а оно обязательно для выполнения (после вступления в законную силу). И все. Кстати, дело относительно свежее, датируется февралем 2013 г.

Но есть и судебные решения, основанные на законе. Так, один гражданин купил http://sia.ru/?section=5798&action=show_news&id=287482 земельный участок под жилищное строительство. Часть участка находилась в охранной зоне электросетей, однако он не придал этому обстоятельству значения, потому, что никаких инфраструктурных построек на приобретенной территории не было. Однако, вскоре он обнаружил на своем участке железобетонные опоры под линию электропередач. В итоге суд выдал энергетикам предписание устранить нарушенное право собственности на земельный участок и вынести ЛЭП за его пределы. Но, знаете, почему? Да всего лишь потому, что энергетики ошиблись, построили линию не по проекту. А если бы по проекту линия проходила через земельный участок гражданина, судебное решение могло бы быть другим. Скорее всего, энергетики выставили бы требование сервитута и судом оно было бы удовлетворено.

А в одном из сел гражданину выделили земельный участок. Когда он почти построил на нем дом, оказалось, что под ним имеется... газопровод среднего давления. Газовое хозяйство района (Газпром) обвинило гражданина (собственника земельного участка) в самовольном строительстве и заявило иск о сносе дома на основании ст. 32 ФЗ № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». В итоге выяснилось, что такая ситуация вызвана халатностью Газпрома: он не оформил права собственности на газопровод ДО того, как гражданину выделили участок. Кроме того, не были установлены опознавательные знаки о наличии и месте расположения трубы, чем были нарушены Правила охраны газораспределительных сетей. Поэтому суд обязал Газпром восстановить нарушенные права собственника земли и перенести газопровод. Хотя, мог бы указать, что отсутствие опознавательных знаков не свидетельствует об отсутствии газопровода и об отсутствии ограничений (см. следующий абзац)

По аналогичному делу другой гражданин получил в суде отказ. Этот гражданин купил земельный участок, на котором под землей имелась теплотрасса, причем она не была зарегистрирована в установленном порядке (налицо вина коммунальной службы). Никаких ограничений и обременений на участок зарегистрировано не было, поэтому местная администрация без проблем выдала разрешение на строительство. Суд первой инстанции, вроде бы, поступил по закону, удовлетворив иск гражданина о переносе трубы за пределы участка. Однако, областной суд отказал в иске, указав в своем решении следующий перл: «отсутствие зарегистрированных обременений не свидетельствует об отсутствии ограничений в пользовании земельным участком». Подобная фраза возвращает в 90-е годы, когда преступниками "проворачивались" махинации с землей, недвижимостью. Когда человек платил деньги за недвижимость, но в итоге оказывалось, что он ничего не купил, ибо она не была оформлена в установленном законом порядке; или недвижимость оказывалась уже проданной таким же, как он, покупателям. Правда, подобные махинации "проворачивались" не в судах, а в частном порядке, т.е. нелегально. А тут аналогичная ситуация. Видимо, тот факт, что гражданин является добросовестным приобретателем земельного участка, и то, что ответственность за несвоевременную регистрацию теплотрассы несет коммунальное хозяйство, для областного суда не имел значения. Судя по приведенным примерам видно, что по данному вопросу судебное решение может быть любым, в зависимости от степени адекватности судей. Вот еще примеры.

Итак, вроде бы, незначительная мелочь - какой-то там сервитут на земельный участок, занимаемый линейным объектом (газовой трубой), скажем, площадью 1 м2, однако, при неправильном выборе способа защиты своих прав гражданин - владелец расположенных рядом зданий, сооружений - может запросто упустить часть этого земельного участка, грубо говоря, "на сторону". А именно, в случае наличия сервитута гражданину - потенциальному владельцу земельного участка следует использовать только ОДИН способ защиты своих прав: ТОЛЬКО иск к администрации о признании права собственности на земельный участок по соответствующим (см. выше) основаниям. Тогда как, обжалуя нарушение прав гражданина в отношении бездействия администрации по предоставлению земельного участка ему в собственность, вполне можно получить возможность "подселить" себе нового собственника в лице газового хозяйства (или другой вариант: тот участок земли, где находится газовая труба, гражданину попросту не отдадут в собственность, мотивируя это тем, что там находится линейный объект газового хозяйства; в нашей практике, кстати, чуть было не случился "прокол" в судебном заседании - как раз на эту тему). Забавно, не правда ли?

Что самое интересное, по мнению ряда риэлторов, в основном оформление прав собственности на землю осуществляется при помощи обжалования бездействия администрации (глава 22 КАС РФ). А ведь... сервитуты-то имеются у немалого числа граждан, имеющих в собственности частные дома. Сервитуты, касающиеся газовых труб или электрических опор.

Что делать в том случае, если часть участка занята линейным объектом (например, газовой трубой) и выбран способ защиты - обжалование в порядке главы 22 КАС РФ? Если суд отказал, ссылаясь на наличие линейного объекта на участке, можно, конечно, обжаловать и т.д. Можно также заявить в суде просьбу разделить этот участок, выделив из него ту часть, которая может быть использована для обслуживания находящегося на нем жилого дома. А есть еще вариант (после получения отказа суда). Вызвать кадастровых инженеров и провести межевание, разделив участок на две части. На одной будет находиться линейный объект, а другая будет предназначаться для обслуживания жилого дома и иных строений и сооружений их собственника. Конечно, такой раздел необходимо согласовать с администрацией и газовым хозяйством. Вновь образованному участку присвоят новый кадастровый номер. Т.е. это будет уже ДРУГОЙ участок. Поэтому появится возможность вновь обратиться в суд.

Что после 1 марта 2015 г.?

Интересно, что 1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ". Так вот, п.5 ст. 39.20 явно устанавливает, что если на земельном участке установлено здание, сооружение, то для приобретения права собственности на этот земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута, совместно обращаются в уполномоченный орган. Т.е., с одной стороны, законом четко выделено, что лица, имеющие право сервитута (а также те, которые имеют право на заключения соглашения о сервитуте), которые пользуются сервитутом для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей, не могут приобрести право собственности на указанный участок, исходя только из наличия прав собственности на указанные объекты (подобные объекты называются линейными).

Т.е. новация весьма полезная. Ибо ранее, как уже говорилось выше, существовала коллизия. Когда на участке находился тот или иной линейный объект в виде строения, сооружения (например, газораспределительный пункт, выполненный в виде будки, а не просто в виде совокупности труб и вентилей), владелец линейного объекта в определенных условиях мог, наравне с собственниками других строений и сооружений (не являющихся линейными) претендовать на соответствующую долю в праве собственности на землю. Сейчас же (наконец-то!) такая возможность законодателем перекрыта. Меньше будет судебных разбирательств.

С уважением к Вам.

Вот что мы можем сделать для Вас:
Интересная и полезная
информация
Изменить размер шрифта:
?