Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

Правовые возможности получения права собственности на землю

Последнее обновление: 03.02.2017

(Часть 3)

Содержание

Способы приобретения земельных участков в собственность (бесплатно):

  1. Приобретательная давность
  2. В соответствии с п. 9, 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ
  3. В порядке особого производства
  4. п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - приобретение в собственность фактически занимаемого участка, а также п.1 ст. 39.20 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", вступившего в силу 1 марта 2015 г.
  5. п. 4 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - приобретение гражданином в собственность участка, предоставленного садоводческому объединению. /Утратил силу/
  6. п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (введен Федеральным "законом" от 23.06.2014 N 171-ФЗ) - приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства (действует до 31 декабря 2020 г.)
  7. П.п. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - приобретение участка, на котором расположено общее имущество многоквартирного дома.
  8. п.3 ст. 3 федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
  9. П.20 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся многолетние насаждения, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Рассмотрим теперь, какие правовые возможности имеются в плане защиты гражданином своих притязаний на земельный участок. Для Вашего удобства, они перечислены ниже по пунктам. Начнем, пожалуй, с практически нереального.



1. Приобретательная давность.

Теоретически (т.е. исходя из общего смысла гражданского законодательства РФ) такая возможность имеется с 2006 г. по основаниям, предусмотренным ст. 234 Гражданского кодекса РФ: «Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Важно, что данный способ приобретения недвижимости, в том числе и земельного участка, осуществляется независимо от прав и воли лица – предыдущего собственника. В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса (ЗК РФ) в качестве оснований возникновения прав на земельные участки предусматривает гражданско-правовые, а в ст. 8 ГК РФ среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей перечислены и судебные решения, поэтому приобретательная давность является одним из оснований возникновения права собственности на землю.

Также необходимость судебных разбирательств при признании права собственности на земельный участок регламентирована и земельным кодексом, в частности, ст. 59, 64.

Однако, если в целом, можно сказать, что, судя по практике, приобретательная давность достаточно редко применяется судами как основание для признания права собственности на земельный участок. В отношении любых других видов недвижимости право данное основание применяется гораздо более активно. В отношении же земли укажем сразу, что не получится таким образом приобрести землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности, исходя из права приобретательной давности.

2. В соответствии с п. 9, 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Примечание: отметим, что федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 утратил силу (за исключением ст. 31.1) с 1 января 2017 года в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. Соответственно, возможность применить ст. 25.2 была лишь до даты 01.01.2017.

В соответствии с указанными нормами необходимо:

  1. наличие у истца гражданства Российской Федерации
  2. наличие права пользования земельным участком, возникшего в силу первичного предоставления истцу такого права либо перехода к истцу права на земельный участок от преждепользователя с переходом прав на строение (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации)
  3. первичный отвод земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации
  4. соответствие на момент предъявления иска выбранного истцом вида разрешенного использования земельного участка видам, указанным в п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /ст. 25.2 утратила силу с 01.01.2017/
  5. волеизъявление всех собственников строения, расположенного на земельном участке, либо всех совладельцев земельного участка
  6. отсутствие в законе запрета на приобретение земельного участка в собственность

На каком основании у истца (владельца строений, расположенных на данном участке, на праве собственности) может возникнуть право пользования земельным участком? За исключением тех, на основании которых участок предоставлялся во временное пользование.

Фактически, наличие у гражданина документа о выделении ему земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения является доказательством того, что он имеет право собственности на него. Это следует из Письма Министерства Экономического Развития Российской Федерации от 13 марта 2009 г. N Д23-653. Правда, указанное Письмо не является источником права, так как всего лишь выражает мнение государственного органа по данному вопросу, не более того. А мнение, как известно, это даже не доказательство, а лишь высказанная в устном или письменном виде позиция. Но, тем не менее, для гражданина ссылка на это письмо может быть одним из аргументов в суде (при необходимости).

Итак, если у гражданина - владельца сооружений на земельном участке имеется хотя бы один из подобных документов, он совершенно спокойно предоставить его в Росреестр и последний в течение установленного законом срока зарегистрирует право собственности на участок за истцом. Особо отметим, что принятие судебных решений в данном случае не требуется (соответственно, если Вы подадите в суд соответствующее исковое заявление, Вам откажут). В данном случае у Росреестра (если, конечно, документы подлинные и находятся в порядке), как правило, не возникает сомнений в правомочности владельца соответствующих сооружений относительно земельного участка.

Важно, что нормы, приводимые здесь, подразумевают, во-первых, что речь идет только о частных лицах, т.е. о гражданах (ибо ст. 9.1 касается лишь регистрации прав гражданина на землю). Во-вторых, гражданин, которому земля была предоставлена на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, имеет право оформить на нее право собственности без особых проблем - для этого достаточно прийти в Росреестр и написать соответствующее заявление.

А вот если речь идет о его правоприемнике (например, наследнике), претендующем на узаконение земли, то для него необходимо, чтобы он имел в собственности если не жилой дом, то хотя бы какое-то здание, сооружение, в соответствии с ч.3 ст. 9.1. Точнее, чтобы к нему перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на земельном участке здание, сооружение. Попросту говоря - хоть сарай, хоть туалет, если на него имеется право собственности, оформленное в установленном законом порядке. Это, кстати, бывает актуально для тех, у кого по каким-то причинам на земельном участке отсутствует дом (например, дом был, но снесен после смерти прежнего собственника), но имеются иные постройки и при этом предыдущий собственник не успел узаконить землю.

Правоприемник должен предоставить следующие документы:

  • свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение
  • один из таких документов, как акт о предоставлении прежнему собственнику земельного участка; акт о праве на земельный участок (например, выписка из похозяйственной книги); иной документ, свидетельствующий о праве прежнего собственника на земельный участок

Ну, а вот если не только жилого дома, но и построек - нет ни одной, которая находилась бы в собственности гражданина - правоприемника (или которая перешла бы к нему по тем или иным законным основаниям)... тогда применение указанных норм достаточно спорно. Но, надо сказать, что и в этом случае законный путь все же есть, правда, он не совсем простой.

Если же жилой дом есть, но он не находится в собственности, то следует узаконить вначале его.

Отметим, что любую другую постройку узаконить не получится (с вероятностью 99%), если не оформлено право собственности на жилой дом и/или земельный участок. Ну, а потом уже, после получения выписки о праве собственности на жилой дом, можно начать вести речь и о земле, равно как и о других постройках, например, бане, сарае, гараже и т.п.



3. В порядке особого производства

Имеются в виду главы 27-28 ГПК РФ. Они могут быть актуальными, если документы, устанавливающие право пользования земельным участком, пришли в негодность, плохо читаемы, частично или полностью утеряны и т.д. (ст. 265 ГПК РФ). Вот здесь как раз понадобится подать заявление в суд. Однако, это будет не иск о признании права собственности, а заявление в порядке главы 28 «Установление фактов, имеющих юридическое значение» гражданского процессуального кодекса. Т.е., первый вариант - можно обратиться в суд с заявлением о признании факта выделения земли в пользование на основании соответствующего (спорного) документа.

Однако, судебная практика здесь практически вся отказная, как в арбитражных судах (информационное письмо ВАС №76 от 17.02.04), так и в общей юрисдикции (правда, последние иногда удовлетворяют заявления граждан, тогда как арбитраж гораздо более непримирим в этой связи). Вообще, как отмечается (на примере Самарской области), практика судов общей юрисдикции о признании фактов владения и пользования земельными участками в порядке особого производства является диаметрально противоположной. Есть мнение, что подобную практику следует признать ошибочной.

Дело в том, что установление такого факта возможно лишь в том случае, если заявитель докажет, что отсутствуют иные внесудебные возможности получить недостающий документ надлежащего качества и имеющий надлежащую юридическую силу. Надо доказать также, что такой документ БЫЛ. Наконец, что важнее, необходимо также, чтобы по данному вопросу отсутствовал спор о праве. Однако, в данном случае спор о праве налицо, так как местная администрация практически всегда возражает; это отражено и в многочисленной судебной практике. При этом, на основе п.3 ст. 263 ГПК РФ, суд должен вынести определение об оставлении заявления без рассмотрения, предоставив заинтересованным лицам решить спор в порядке искового производства. Надо сказать, что в порядке особого производства, как и в порядке приобретательной давности, оформить право собственности на землю не получится - это проигрышные варианты (впрочем, кстати, на другие виды недвижимости, например, на строения и сооружения - может получиться вполне). Поэтому установить подобный юридический факт, за редким исключением, не представляется возможным: надо признать, что п.6 ст. 264 ГПК РФ здесь, по сути, не работает. Об этом свидетельствует и наша судебная практика. Здесь имеется лишь возможность - установить факт наличия (в прошлом) документа, свидетельствующего об имеющемся праве собственности на землю.

Т.е. второй вариант – это заявить в суде ходатайство о назначении экспертизы спорного документа, перед которой поставить вопрос: свидетельствует ли данный документ о фактическом выделении соответствующего земельного участка в пользование.

Отметим также, что в иски непосредственно к Росреестру предъявлять не стоит, ибо это повлечет лишь потерю времени и денег, потраченных на государственную пошлину. Ибо в настоящее время Росреестр не обладает никакими управляющими или властными полномочиями; его роль, можно сказать, - канцелярская и ограничивается лишь простой регистраций прав (правопритязаний, обременений и др.) на недвижимость или отказом от регистрации. Иск к Росреестру возможен лишь в том случае, если обнаружены нарушения в самой процедуре регистрации или же он необоснованно откладывает, тормозит (т.е. осуществляет бездействие) регистрацию права (и то лишь в случае, если обстоятельства таковы, что спора о праве не усматривается). В таком случае заявление подается по правилам главы 22 КАС РФ как на действия (бездействия) администрации, нарушающие законом установленные права граждан.



4. п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - приобретение в собственность фактически занимаемого участка, а также п.1 ст. 39.20 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", вступившего в силу 1 марта 2015 г.

Здесь необходимыми условиями являются:

  1. наличие у истца гражданства Российской Федерации
  2. наличие на участке жилого дома, принадлежащего истцу
  3. приобретение истцом жилого дома до вступления в силу Земельного кодекса РФ, т.е. до 29 октября 2001 г. (Т.е. с 01 марта 2015 г. срок передвинулся; ранее, до 01 марта 2015 г., он был ограничен 01 июля 1990 г.)
  4. наличие волеизъявления всех собственников жилого дома
  5. отсутствие в законе запрета на приобретение земельного участка в собственность

Документами, подтверждающими возникновение права на бесплатное приобретение в собственность земельного участка, будут документы, свидетельствующие о возникновении права собственности на жилой дом до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Тем самым, выписки о праве собственности на жилой дом здесь может быть недостаточно, если она выдана после 29 октября 2001 г. Ибо такая выписка характеризует лишь наличие права собственности, но не указывает, когда именно оно возникло (ибо, иной раз, право собственности возникает раньше даты выдачи внесения информации о праве собственности в государственный орган учета прав). Суд в данном случае обязан будет проверить, когда такое право возникло изначально, для чего потребует доказательства. Такими доказательствами могут быть, в частности:

  1. договор купли-продажи жилого дома, заключенный до 29 октября 2001 г.
  2. справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) о бывших собственниках домовладения 
  3. договор застройки

Здесь, как и в любых других судебных спорах, судьи могут поступать по-разному. Те, которые ограничиваются формальным подходом к рассмотрению дела, т.е. пытающиеся побыстрее «спихнуть» его, отказав заявителю (или истцу), попросту спросят последнего: «У Вас есть доказательства, что на Ваш дом было оформлено право собственности до 29 октября 2001 г.?». Если человек – не специалист, он, скорее всего, скажет, что на данный момент такие доказательства отсутствуют. И в самом деле, на руках-то у него их нет. А где их взять – он, зачастую, без понятия.

Как только истец озвучит, что таковые документы отсутствуют, суд ПО БЫСТРОМУ, пока истец не успел догадаться, спросит: «У Вас есть что дополнить суду?… Реплики?…». Конечно, истец может начать говорить много всего интересного, соответствующего букве закона (в том числе и по теме судебного заседания). Судья спокойно выслушает его, затем скоренько объявит заседание закрытым. Далее – удаление в совещательную комнату (секунд на 5...10), затем оглашение решения. И по закону будет прав, ибо гражданский суд не обязан заниматься сбором доказательств по собственной инициативе; он может сделать это лишь в том случае, если возникают сомнения в УЖЕ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ доказательствах. Да и то, повторимся, необязан. Он должен лишь всесторонне исследовать уже предоставленные доказательства и на их основе сформировать свое мнение, выразив его в решении по делу.

Как Вы уже догадались, решение будет, разумеется, отказным. Истец, естественно, начнет жаловаться в квалификационную коллегию судей (ККС), а также обжаловать решение в Верховный Суд (ВС). Первое, конечно, абсолютно бесполезно, ибо ККС рассматривает лишь жалобы на нарушения судом порядка осуществления судопроизводства, но никак не по существу дела. Тогда как ВС укажет в своем решении: «Истцом не предоставлены доказательства того, что он приобрел жилой дом до 29 октября 2001 г., в связи с чем признание за ним права собственности не представляется возможным». Даже если истец да стадии обжалования вдруг догадается (узнает от специалистов или после прочтения данной статьи), что дело-то всего-навсего в справке из БТИ стоимостью 500 руб., ВС ему ответит примерно следующее: «на стадии обжалования производится только проверка законности вынесенного предыдущим судом решения, но никак не исследование новых доказательств, о которых Вы ранее не заявляли». Все.

Самое печальное, что подать новый иск (заявление) гражданин уже не имеет права в силу ст. 134 ГПК РФ, ибо предмет спора, вне зависимости от количества доказательств, остается тем же самым. Даже если он добудет эту (или иную) справку, свидетельствующую о возникновении у него права собственности на жилой дом до 29 октября 2001 г. и попытается инициировать дело в порядке пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам (глава 42 ГПК РФ), опять-таки, на основании ст. 392 ГПК РФ, эти вновь открывшиеся обстоятельства на момент принятия судебного постановления должны быть ранее неизвестными и не могли быть известны заявителю (истцу). Тот факт, что последний не знал о возможности взять справку, не является доказательством того, что он НЕ МОГ знать об этом. Так что повторный суд скорее всего, откажет и в этом иске. Соответственно, возможность использовать федеральный закон №137-ФЗ исчезнет.

К счастью, даже в настоящее время есть достаточно много вменяемых судей, которые относятся (ну, по крайней мере, пытаются отнестись) к делам, по возможности, всесторонне и адекватно. Они могут сами инициировать запрос документов или подсказать истцу (или его представителю) заявить соответствующее ходатайство в суде, задав наводящий вопрос. Хотя это и не разрешено законом: судьи не должны консультировать; хотя, вопросы суд может задавать любые из тех, что относятся к разрешаемому спору. И это, кстати, лучше: дело в том, что по судебному запросу документы приходят, во-первых, бесплатно (для заявителя), а во-вторых, гораздо быстрее, чем по его собственной просьбе. Дело существенно ускорится после заявления в суде ходатайства о том, что гражданин хотел бы лично сам получить на руки судебный запрос и самостоятельно (а не по почте) получить необходимую справку или копию документа в соответствующем государственном органе.

Однако, это еще не все… в п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», актуальной до 01 марта 2015 г., скрывалась некоторая коллизия; для юристов-практиков, в том числе подавляющего большинства риэлторов и судей достаточно очевидная, но обычному человеку, не имеющего юридического образования, не всегда ясная (в настоящее время, правда, не имеющая значения, но все же стоит рассказать о ней).

Речь шла о сделках с жилым домом (расположенном на спорном земельном участке), которые были совершены до 01 июля 1990 г. Возникает вопрос: КЕМ совершенных? Закон №137-ФЗ это не оговаривал. Следовательно, речь шла о ЛЮБОМ лице.

Однако, как быть, если заявитель (истец) приобрел этот дом в результате сделки, совершенной после 1990 г.? Скажем, в начале 90-х годов, когда шла приватизация?

Те сделки с домом, что осуществлялись до него, совершались до 1990 г.; но последняя-то сделка совершена уже ПОСЛЕ 1990 г., следовательно, условия закона №137-ФЗ не выполнялись?

Юристы-практики, кто постоянно занимается земельными вопросами, скажут, что нет, это не так. Но, к сожалению, мало из них знает, почему. В ответ они иной раз начинают говорить нечто юридически-образное, несуразное.

А дело всего лишь в том, что данная статья неявным образом содержала в себе возможность применения ее норм в том числе и к лицу, приобретшему жилой дом после 01 июля 1990 г., если один из предыдущих владельцев приобрел его до этой даты; в этом случае происходит переход потенциального права на узаконение фактического землепользования от преждепользователя к нынешнему (истцу) с переходом прав на жилой дом. Кроме того, юристы обычно руководствуются в большей степени не законом, а юридической практикой. А практика по применению этой нормы зачастую положительная (если все документы в порядке, конечно).

В случае, если земельный участок был отведен правопредшественнику, а к истцу право на земельный участок перешло при совершении сделки с недвижимым имуществом, расположенным на участке, суд должен установить, когда состоялся первичный отвод участка и как право пользования участком перешло к истцу, указав при этом всю последовательность сделок с недвижимым имуществом, которая привела к возникновению права пользования земельным участком у истца.

Но, указанная норма упомянутой подробности не содержала. Поэтому человек, не разбирающийся в теории права и не знакомый с судебной практикой ВЫНУЖДЕН был (а иначе – никак) нанимать специалиста (см. выше). Который, фактически, брал с него немалые деньги только за то, что понимал смысл этой нормы в рамках теории права и знал, как она применяется судами.

Это, кстати, один из примеров того, что простое следование букве российского закона не всегда является эффективным. Можно и крупно пролететь на этом, если, не глядя, ему довериться, исходя из понимания закона на уровне бытовой практики. Ибо надо знать не только закон (незнание которого, как известно, не освобождает от ответственности, несмотря на то, что, вроде бы, каждый гражданин НЕ ОБЯЗАН БЫТЬ ЮРИСТОМ и, вроде бы, необязан разбираться в этих, ежегодно придумываемых коллизиях и "тонкостях"), но и теорию права, а также особенности применения всего этого в судебной практике. Т.е. данная норма гражданского права была сконструирована так, что для того, чтобы ее применить, мало быть просто законопослушным гражданином. Надо быть еще и юристом, знающим теорию права.

Хотя, надо сказать, что законодатель наконец-то немного пошевелился и в результате – имеем Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". А изменения существенные.

Отменены 36, 38-39 ЗК РФ. Т.е. граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (п.1 ст.36 ЗК РФ) – эта норма не работает с 01 марта 2015 г. А это настораживает… дело в том, что ГК РФ, к примеру, позволяет приобрести отдельно земельный участок, отдельно здание (в соответствии с п. 2 ст. 552 и ч. 1 ст. 273 ГК РФ собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить не право собственности, а иное право). Если ст. 36 ЗК РФ утратила силу, значит… можно вновь, как и лет 10-15 назад, применять ст. 552, 273 ГК РФ и тем самым вносить путаницу?

Далее, редакция п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» звучит теперь уже совсем по-другому (такая формулировка присутствовала и в некоторых, более ранних редакциях):

Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

С одной стороны, несомненно, наконец-то данная норма стала адекватной, не требующей для своего понимания знания теории права. С другой стороны, «на день введения в действие ЗК РФ» (т.е. со дня его официального опубликования: на 29 октября 2001 г.). Т.е. срок передвигается на 11 с лишним лет. Это, конечно, несомненный плюс для тех, кто приобрел жилой дом в начале 90-х годов. Вместе с тем, есть и подвох, как обычно.

Если эта норма в более ранней редакции, путем толкования, давала возможность гражданам оформить право собственности на земельный участок при условии, что дом был приобретен (это главное) от предыдущего собственника, который, в свою очередь, приобрел его сам до 01 июля 1990 г. или же, в свою очередь, приобрел его у СВОЕГО предшественника – собственника, приобретшего дом до указанной даты и т.д. Понятно, что если дом был построен и оформлен в собственность каким-либо владельцем до 01 июля 1990 г., то в соответствии с более ранней редакцией указанной нормы, было возможно, проследив цепочку сделок до этого владельца, применить ее и оформить право собственности на земельный участок. Т.е. главное было – найти доказательства, что у дома имелся хоть один владелец до 01 июля 1990 г. Таким доказательствами, как уже говорилось выше, может быть и договор о праве застройки земельного участка, и справка из БТИ о прежних собственниках и т.д.

Теперь же такой номер не пройдет. Не предыдущие собственники, а именно САМ заявитель (истец) и должен был приобрести его в результате сделки (или от наследодателя). Правда, повторимся, дата отодвигается на 11 с лишним лет, но как быть тем, купил дом после 2001 г. у человека, ранее не оформившего свое право собственности на землю? Или – оформившего, но с существенными недостатками, которые в итоге стали причиной пересмотра результатов признания такого права? Ну, это еще полбеды: можно перед продажей вначале попросить продавца (или его наследника) оформить право собственности, а потом уже покупать. А если человек, привыкший к действовавшему до 01 марта 2015 г. ЗК РФ, не обратит на такую мелочь внимания? Ведь в Росреестре едва ли ему специально (без его вопросов на этот счет) будут это разъяснять. Встречаются, конечно, грамотные работники (принимающие заявления от граждан). А есть и такие, которые просто берут от граждан ворох документов и выдают ему уведомление в этом.

Кстати, имейте в виду, работники Росреестра - отнюдь не боги. И они иногда могут дать НЕВЕРНУЮ информацию (если Вы придете, к примеру, на консультацию - такая услуга, причем бесплатно, предоставляется Росреестром во многих, если не во всех, регионах РФ). Это мы к тому, что разъяснения, полученные в процессе консультации в Росреестре, могут иметь неточный или неверный характер - это со всей ответственностью заявляем, исходя из собственной практики. Например, когда на консультации получена информация, исходя из которой явствует, что, вроде бы, регистрации прав не получится. Так что же (как говаривал Сократ)... занимаем очередь в другое окно - к регистратору. Тот, принимая документы, устно также уведомляет о том, что регистрация, мол, не пройдет, отказ будет. Потом, попросив подождать, куда-то исчезает, ходит туда-сюда с документами. Вновь возвращается: "ну, документы я, конечно, приму, но, скорее всего, Вам откажут". Ну, а через пару недель приходим - и получаем, как и ожидалось, Выписку о зарегистрированном праве собственности. Имейте в виду такой момент.

И еще, кстати. В последние пару лет (у нас в Уфе, по крайней мере) кто-то инициировал возникновение многочисленных МФЦ (межфункциональных центров оказания государственных услуг). На первый взгляд, вроде бы, все правильно и логично. Чтобы, мол, разгрузить основные приемные пункты документов, которых в городе лишь несколько. Но, на практике эти МФЦ - не умеют работать, чуть мало-мальски серьезный вопрос. Потому, что во многих из них - очень неопытные сотрудники. В итоге, казалось бы, простейшая вещь - подача заявления на изменение границы между двумя соседними земельными участками (в порядке перераспределения, с обоюдного согласия обоих владельцев земли) у меня заняла... ПОЛТОРА ЧАСА! При том, что очереди не было вообще (я был вторым по счету посетителем среди 15 присутствовавших на рабочих местах "специалистов"). Девушка, принимающая документы (а их там был весьма скудный перечень) периодически куда-то ходила, что-то долго обсуждала со "старшим специалистом" (т.е. с такой же девушкой, как она сама), затем вновь возвращалась. Потом что-то заполняла в компьютере, затем вновь отлучалась - и этот круг ада повторялся вновь и вновь. Когда раньше, еще совсем недавно, прием подобных документов в Росреестр занимал, от силы, минут 15, пока там работали именно - специалисты. Так мало того, в итоге пришлось подавать документы вновь и вновь... ТРИ РАЗА. То заявление не так заполнили, то подпись не на том месте, то еще что (ну, а о том, что иной раз "файлы не открываются" - это уж повседневность, об этом и упоминать не стоит). Понятно, что все эти разы - бесплатно, но, это - еще затраты времени только на оформление - по часу-полтора каждый раз, без учета времени на очередь, на дорогу к МФЦ.
Многие люди, наученные горьким опытом, игнорируют эти МФЦ и едут подавать документы в Росреестр, как и раньше. Правда, там прием сократили, видимо, полагая, что МФЦ справятся. Хотя, молодые специалисты проникли и туда... Вот со своими смартфонами - да, они очень даже умело устанавливают контакт - прямо на рабочем месте - вовсю водят пальцами по ним и что-то там высматривают. По поводу же выполнения необходимых функций по приему документов - проблема. И это при том, что документы подавались мною, специалистом в вопросе, от работника требовалось лишь грамотно заполнить заявление и принять их. Ну, а когда за дело возьмется гражданин иной профессии, далекий от земельного права?...

Но, повторимся, это полбеды. Бывают и такие ситуации, когда между родственниками – владельцами долей в жилом доме, осуществляется раздел имущества. В итоге кто-то кому-то выплачивает стоимость своей доли (продает ее). Так вот, если такой раздел и, соответственно, продажа соответствующей доли, осуществились после 2001 г. и без оформления земли в собственность, то новая редакция п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не даст возможности покупателю оформить право собственности на долю земельного участка, соответствующую купленной доле в праве собственности на жилой дом. Вот такой дурдом, иначе сказать трудно. Хорошо хоть, в ряде случаев есть еще и иные (пока не отмененные) нормы, которые можно эффективно применить.

Или, аналогичная ситуация. После 2001 г. в результате вынесения судом решения, гражданин наконец-то смог оформить право собственности на свой жилой дом (или часть его). Суды-то ведь по таким делам длятся не то, что годами, а нередко и гораздо дольше (таков закономерный результат умышленных новаций законодательства). Опять же, в соответствии с новой редакцией указанной нормы, на землю он претендовать не сможет (если только судебное решение не было вынесено в его пользу в результате рассмотрения наследственного дела). Тогда как старая редакция (действовавшая до 01 марта 2015 г.) позволяла ему это сделать совершенно легко.

В итоге «бесхозную» долю земельного участка или придется выкупать (и то, если администрация разрешит, а то придется еще подавать в отношении нее иск о принуждении совершить соответствующую сделку купли-продажи - кстати, подобные иски в настоящее время - не такая уж редкость), или забыть о правах на нее…. Нет-нет, видимо, вовсе не случайно этот самый законодатель отменил ст. 36 ЗК РФ. Потихоньку перекрывается возможность для граждан бесплатно оформить в собственность свое кровное; то, чем они владели и пользовались, иной раз, всю жизнь. Тем более, что вместо ст. 36, 38-39 ЗК РФ появились ст. 39.1-39.19, столь досконально расписывающие порядок выкупа земли. И добро, если это будет выкуп не по кадастровой стоимости, а исходя из 1…2…3 процентов от нее.

В настоящее время, пожалуй, возможностью (в рамках закона Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ) для граждан, желающих узаконить землю, будет лишь тот факт, если они подали заявление в суд о признании права собственности ДО момента вступления в законную силу новой редакции п. 4 ст. 3 указанного закона. Согласно ст. 35 названного закона, он вступил в силу с 01 марта 2015 г., за исключением ряда статей, вступивших в силу с момента его опубликования. Статья 3 в их перечень не входит. Так что у тех, кому необходимо оформить право собственности на земельный участок в порядке норм №137-ФЗ и кому посчастливилось успеть прочесть данную статью ранее, была возможность. До того момента, когда гайки начали закручивать (впрочем, пока не настолько сильно, пока еще некоторые возможности остаются).

Вот, например, с 1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ". В соответствии с п.1 ст. 39.20, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

С одной стороны - вроде хорошо; ведь сказано: исключительное право. С другой стороны, есть сноска: "если иное не установлено... законами". Данную норму следует понимать в том смысле, что если не запрещено иными законами, то владелец зданий, сооружений (не только жилого дома, а даже, скажем, даже сарая, гаража или ангара) имеет право на приобретение участка в собственность. Однако, еще указано: "в собственность или аренду". А вот это - как будет толковать суд (уже вполне привычно, что российский законодатель создал очередную коллизию). Ведь можно толковать расширительно (или в собственность, или в аренду - по выбору заинтересованного лица). А можно - в узком смысле: в собственность - нельзя, а в аренду - пожалуйста.

Таким образом, для неадекватного суда, а также для администрации данная норма может быть находкой - для того, чтобы побыстрому отказать лицу, подавшему заявление о приобретении права собственности на земельный участок, на котором находится принадлежащее ему здание, сооружение. Так что для владельцев недвижимости эта норма, пожалуй, даст больше вреда, чем пользы. Единственный плюс от нее: если раньше имело значение только нахождение ЖИЛОГО ДОМА на земельном участке, то теперь - любого строения, сооружения.

Кстати, это может быть актуально для тех, у кого (не дай бог, конечно) с домом что-то случилось и он пришел в ПОЛНУЮ непригодность для проживания, а то и попросту исчез, например, его разобрали. Так вот, раньше подобный факт, если земля не узаконена, был, как правило, неодолимым препятствием для оформления ее в собственность. Получался замкнутый круг: землю нельзя оформлять, так как нет жилого дома (а разные сараи, баня и т.п. - в счет не принимались). А (новый) дом нельзя строить, потому, что земля не находится в собственности.

Т.е. круг объектов недвижимости расширился, зато сама норма сконструирована так, что ее применить можно по-разному. Однако, в законе отсутствует такое понятие, как "презумпция права собственности" (на манер уголовного права, где есть "презумпция невиновности". Но, посмотрим, как будет складываться судебная практика.

С уважением к Вам.

Вот что мы можем сделать для Вас:
Интересная и полезная
информация
Изменить размер шрифта:
?