Право собственности на земельный участок

Сразу возникает вопрос: в какой суд подавать заявление (иск)? Как устанавливает ст. 25 Земельного кодекса (ЗК РФ) основания возникновения прав на земельные участки являются гражданско-правовыми. Следовательно, необходимо подавать заявление в районный (ст. 23, 24 ГПК РФ) суд общей юрисдикции (т.е. в обычный районный суд). А, скажем, не в арбитражный, не мировому судье. И, упаси бог, не в конституционный (ибо в противоположном случае Вы получите шанс увековечить свои фамилию, имя и отчество в отказном решении этого суда со ссылкой на то, что такое заявление подано не по адресу; этот факт будет потом вызывать улыбку со стороны любого, мало-мальски разбирающегося в праве, человека).

Местонахождение суда следует выбирать, исходя из фактического расположения земельного участка, так как на него распространяется исключительная подсудность (ст. 30 ГПК РФ). Т.е. если, к примеру, земельный участок вместе с находящимся на нем строением находится в Орджоникидзевском районе г. Уфы, то иск следует подавать в Орджоникидзевский районный суд. Если земельный участок находится в небольшом городе (где нет районных судов), значит, иск следует подавать в соответствующий городской суд. Если земля находится в сельском поселении - в суд соответствующего района, к которому относится это поселение.

Исключительная подсудность связана, по-видимому, с необходимостью повышения уровня объективности при рассмотрении дела: ибо судье в данном случае проще запросить необходимые доказательства, документы или даже выехать на участок для целей его осмотра и ознакомления с ситуацией на месте.

При подаче заявления в суд необходимо уплачивать госпошлину. Какой ее размер? Это зависит от того, каким образом Вы хотите получить право собственности на земельный участок: платным или бесплатным. Если идет речь о признании права собственности или о признании права на бесплатную приватизацию (что, кстати, представляет собой разные вещи, об этом поговорим чуть позже), то стоимость предмета иска получается равной нулю. Соответственно, платить следует лишь госпошлину в размере 400 руб. (по состоянию на январь 2017 г.) как для дел, по которым стоимость предмета иска отсутствует или невозможно определить такую стоимость. В соответствии со ст. 333.19 НК РФ по данным делам уплачивается государственная пошлина в размере, определенном п. 3 ч. 1 данной нормы, как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке.

Однако, некоторые суды области на стадии принятия искового заявления оставляют заявление без движения в порядке ст. 136 ГПК РФ со ссылкой на несоблюдение правил ст. 132 ГПК РФ, а именно - отсутствие документа, подтверждающего уплату госпошлины при подаче иска, что является незаконным.

Так, Ленинским районным судом г. Самары определением от 12 марта 2009 года было оставлено без движения исковое заявление Абубакирова И.Х. к Министерству имущественных отношений Самарской области, указывая на то, что истец предъявил иск имущественного характера, и размер государственной пошлины должен быть уплачен в зависимости от стоимости земельного участка в соответствующем размере.

Отменяя данное определение и направляя материал на рассмотрение в тот же суд со стадии принятия искового заявления, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в своем определении от 8.04.2009 года указала, что из заявленных исковых требований видно, что истец просит признать за ним право собственности на земельный участок в порядке приватизации, т.е. в порядке бесплатной передачи земельного участка, в связи с чем, при наличии в материалах дела сведений об оплате им государственной пошлины исходя из размера, государственной пошлины подлежащей уплате при подаче искового заявления имущественного характера не подлежащего оценке, вывод суда о том, что заявление подано в суд без соблюдения требований, установленных ст. ст. 131, 132 ГПК РФ, является ошибочным.

Судья Промышленного районного суда определением от 15.07.2010 года оставил без движения исковое заявление Топорова А.Н. к администрации г.о. Самары, УФАКОН по Самарской области по причине оплаты истцом государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 200 руб., указав, что истцом заявлены исковые требования имущественного характера при цене иска в размере 51 320 руб., в связи с чем, по мнению суда, размер государственной пошлины должен определяться исходя из размера исковых требований при цене иска от 20 000 руб. до 100 000 руб. в размере 1739 руб. 60 коп.

Как следует из материалов дела истец в установленный определением судьи срок предоставил суду квитанцию об оплате государственной пошлины дополнительно в размере 1539 руб.

Однако, как следует из заявленных требований истец просил признать право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 3837, 41 кв.м, что в натуральных единицах составляет 8,71 кв.м, указывая на то, что земельный участок площадью 8, 71 кв.м в ГСК -797 принадлежит ему на основания Свидетельства о праве собственности на землю от 23.10.1997 года, в котором имеются дописанные сведения об изменении частной собственности на общую долевую с дописанием размера доли.

Указывая на то, что данное свидетельство Управлением ФРС по Самарской области не было принято в качестве правоустанавливающего документа по причине имеющихся в нем дописок и исправлений, и регистрация была приостановлена, истец просил признать за ним право собственности на указанную выше долю земельного участка.

На самом же деле, поскольку исковые требования основаны в данном случае на бесплатном способе возникновения его права собственности на земельный участок, указанное выше требование суда является незаконным и нарушающим права истца на правильное судебное производство.

Итак, если способ приобретения права собственности бесплатный, то не имеют значения фактическая, рыночная или кадастровая стоимости земельного участка.

Самое забавное, что, по-видимому, четко зная этот факт, в интернете немало сайтов юридических фирм, компаний, которые на полном серьезе рассуждают, как следует рассчитывать госпошлину при подаче иска о признании права собственности на земельный участок, даже какие-то калькуляторы приводят.

А зачем, кстати?… Неужели ими руководит настолько сильное, неодолимое подсознательное стремление обмануть клиента, что они уже и не стесняются его публичного выражения (и не стесняются также в качестве, так сказать, «гонорара» присвоить себе те десятки тысяч «госпошлины», которые передаст им, якобы для этой цели, доверчивый клиент? Ведь есть существенная разница между суммой в несколько сотен рублей и суммой, рассчитанной в соответствии с НК РФ с учетом того, что даже кадастровая, не говоря уже о рыночной, стоимость земельных участков в настоящее время, особенно в больших городах, весьма и весьма немалая, и она исчисляется сотнями тысяч, а то и миллионами рублей. Или действия таких фирм объясняются тем, что они желают отодвинуть от себя нормальных, адекватных клиентов и привлечь только тех, которые вообще не способны думать и готовы платить деньги любому, кто себя хорошенько разрекламирует? Ведь очевидно, что стоит поучаствовать лишь в нескольких судебных делах, и станет хорошо известно, какую сумму пошлины необходимо выплачивать. Уж кому-кому, а юридическим фирмам, профессионально занимающимся вопросами оформления земли в собственность, размер госпошлины известен явно не понаслышке.

Или вот другой пример. Совсем недавно на сайте одной юридической фирмы довелось прочитать буквально следующее: Росреестр отказывается регистрировать отдельные доли в праве собственности на жилой дом (ибо регистрируется дом в целом как объект недвижимости), поэтому владельцам долей приходится идти на разные ухищрения. Не знаю, друзья, вот даже нет слов... каково дурят людей, а?... Далее приводятся некие невнятные рассуждения, запутывающие читателя. И после всего, в конце, естественно, делается "закономерный" вывод: чтобы не ошибиться, обратитесь к специалистам! Помните, истец, как сапер, ошибается, зачастую, только один раз!

Да, а вот еще пример. Один наш знакомый, после полученных консультаций, вновь загорелся решимостью оформить свое право собственности на земельный участок (о чем уже как бы позабыл пару лет назад). И вот что рассказал... Говорил, один друг - бизнесмен - познакомил его с риелтором. Который озвучил стоимость своих услуг. Она составила "всего" 1 млн. руб. За участок площадью всего 26 соток. Правда, в центре города, но тем не менее. После этого сразу вспомнился один адвокат. В целом неплохой и опытный, кстати. Но, с особенностями, скажем так.

Другое дело, если Вы хотите приобрести право собственности на земельный участок в порядке платной приватизации, выкупа. Вот здесь, если обращаться в качестве истца с исковым заявлением о выкупе земли, необходимо будет рассчитать госпошлину по соответствующим нормам НК РФ. Размер которой может доходить до 60 тысяч рублей. Правда, отметим, и здесь могут быть процессуальные нюансы, позволяющие все-таки заплатить лишь несколько сотен рублей, т.е. как за иск, не подлежащий оценке. Но об этом чуть позже.

Итак, решено: необходимо обратиться в районный суд с заявлением (иском) о признании права собственности. При отказе органа местного самоуправления в предоставлении (переоформлении) бесплатно в собственность гражданину земельного участка из земель населенного пункта, как видится, присутствует своего рода конкуренция следующих способов защиты права собственности гражданина на земельный участок:

1. 1. Предъявление иска о признании на него права собственности
   
   
2. 2. Подача административного иска о признании полученного отказа о предоставлении участка в собственность незаконным (т.е. обжалование отказа)

Отметим, что суд не будет рассматривать дело по ДВУМ приведенным основаниям одновременно. Ибо первое основание подлежит рассмотрению в порядке искового производства, а второе – в порядке производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений. Соответственно, в общем случае может быть разная подсудность (по месту нахождения спорного земельного участка и по месту нахождения администрации, нарушившей права гражданина или препятствующая их реализации в полном объеме) и разное процессуальное положение участвующих в деле лиц (истец или заявитель; ответчик или заинтересованное лицо). Поэтому гражданин при обращении в суд с целью признания права собственности на земельный участок следует выбрать ОДИН из указанных двух способов. Критерий выбора – доводы, которыми руководствовалась администрация, делая отказ.

Конечно, сказанное в этом абзаце видится полнейшей чушью, которая не должна бы иметь места на практике. Ведь отмеченные процессуальные тонкости снижают правоспособность гражданина в рамках обращения за судебной защитой. Потом, рядовой гражданин, вообще говоря, НЕ ДОЛЖЕН БЫ знать ВСЕ тонкости действующего законодательства. Естественно, незнание закона не освобождает от ответственности. Но, закон-то, по идее (а если точнее, то по Конституции РФ), должен бы быть таким, чтобы его можно было легко применить обычному, рядовому гражданину, который не является юристом (как это было, скажем, во времена СССР). Гражданину, который вполне может являться, скажем, токарем на заводе, преподавателем филологии, продавцом или музыкантом. Т.е. человек может быть абсолютно далек от юридических тонкостей, например, таких, как правильность выбора способа защиты своих прав.
Тем не менее, таков закон – ГПК РФ, КАС РФ. Который, как может заключить конституционный суд (если обратиться в него с просьбой о проверке соответствия ГПК или КАС РФ Конституции РФ), не лишает гражданина права на судебную защиту. А уж как будет реализовано оно, это право на защиту - самостоятельно или путем обращения к квалифицированному юристу - это, мол, уже неважно. Это, мол, опять-таки, право и выбор гражданина.

При этом гражданин подает исковое заявление о признании права собственности, выступая в качестве истца. По процессуальной форме предъявление указанных требований будет являться иском. Ответчиком будет орган местного самоуправления (местная администрация; например, в г. Уфе – это администрация городского округа Республики Башкортостан). Почему? Потому, что до констатации факта признания права собственности на земельный участок у гражданина она пассивно отрицает (бездействует) наличие этого права. Следовательно, формально земельный участок находится в муниципальной собственности, ведь полномочиями по распоряжению данным недвижимым имуществом наделен именно указанный орган. Кстати, здесь Вы можете посмотреть пример искового заявления о признании права собственности на земельный участок.

Срок подачи искового заявления (срок исковой давности) по общему правилу составляет 3 года – с момента обнаружения факта нарушения истцом своих прав. Т.е. с момента официального получения им отказа в предоставлении участка в собственность. Ведь до этого момента истец пользовался земельным участком, как своим и считал, что имеет на него право собственности.

Кстати, если отказом нарушены права гражданина, он может заявить в своем иске дополнительные требования – по устранению нарушения указанных прав, а также требовать компенсации морального ущерба. Хотя, это, по-видимому, излишне.

Дело в том, что сам по себе иск как раз и направлен на то, чтобы устранить нарушение прав гражданина (признать за ним право собственности на земельный участок), что еще не было сделано на момент подачи иска. Поэтому удовлетворение такого иска автоматически влечет за собой устранение препятствий к реализации указанного права гражданина.

По поводу же морального ущерба, отметим, что едва ли получится взыскать его на практике. Потом, даже если суд и установит сумму причитающегося морального ущерба, она, видимо, будет весьма небольшая.

Наконец, при необходимости выплачивать моральный ущерб представители администрации уж точно перестанут отсутствовать на судебных заседаниях. И аргументы у них могут найтись весомее Ваших. Иногда (судя по практике) так бывает. Правда, бывает и совсем по-другому.

Надо знать о том, что государственные и муниципальные органы (Администрация ГО, МВД, ФСБ, ГУ ФСИН и т.д.) крайне не любят, когда с них по решению суда взыскиваются денежные суммы. После таких взысканий, нередко, реализуются определенные кадровые перестановки, смена руководства. Это гражданин или коммерческая организация – в подобных случаях выплатят положенное, да и все. В государственных же или муниципальных органах после осуществления выплат бывают еще и продолжения (часто не афишируемые).

Гражданин выступает в качестве административного истца (а не истца!). Процессуальная форма – административный иск (не иск) об обжаловании действий (бездействия) государственного или муниципального органа. При этом процесс в суде будет осуществляться в рамках административного судопроизводства.

Отметим, что до 15 сентября 2015 г. действовал раздел III ГПК РФ, т.е. можно было подать заявление в рамках дел, возникающих из публичных правоотношений (глав 23...25 ГПК РФ), как устанавливала ст. 245 ГПК РФ. В настоящее время вместо раздела III действует КАС РФ (кодекс административного судопроизводства). Самое интересное, что КАС РФ не распространяется на производство по делам об административных правонарушениях, т.е. к КоАП РФ (кодексу об административных правонарушениях) он не имеет практически никакого отношения. Да, это не шутка, а содержание п.5 ст. 1 КАС РФ. Т.е. это - ЗАКОН такой. Если честно сказать, ну, надоели такие вот очередные законы (точнее, не законы, а тот, кто их подписывает). Ну, сколько можно плодить некорректность.

Срок такого обжалования составляет всего 3 месяца (ст. 219 КАС РФ) с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его прав. Т.е. с момента, когда он получил на руки или по почте отказ от предоставления участка в собственность. Этим, кстати, иногда пользуются администрации, тормозя высылку гражданам писем (а то и попросту не высылая их, содержащих такие отказы – с целью протянуть срок.

Понятно, что пропущенный по этой причине срок может быть восстановлен (ст. 112 ГПК РФ, ст. 95 КАС РФ), но это – дополнительная возможность для администрации оставить гражданина без возможности обжалования ее незаконного отказа.

Скажем, достаточно в заявлении в суд НЕ указать просьбу о восстановлении пропущенного срока по уважительной причине, как он вернет это заявление без рассмотрения по существу (о чем выносит соответствующее определение) или, умышленно НЕ УКАЗАВ заявителю в ходе заседания, что пропущенный срок не восстановлен, внимательно и беспристрастно выслушав заявителя, бегло осмотрев предоставленные им документы и иные доказательства в отношении принадлежащего ему права собственности на земельный участок, может по быстрому закончить заседание (стороны хотят еще что-то сказать, будут ли прения, реплики? Ну, так и у суда тоже вопросов нет), уйти в совещательную комнату и затем огласить решение (отказное, естественно, так как срок-то не восстановлен).

Подобное определение может быть вынесено в день обращения заявителя в суд, причем без его участия, а по почте оно может идти к заявителю месяц и более (и срок будет удлиняться). Дальнейшее обжалование может стать весьма затруднительным и длительным, жалобы в квалификационную коллегию судей (ККС) здесь бесполезны: ведь формально вины суда здесь нет: он всего лишь объективно и всесторонне исследовал доказательства, предоставленные заявителем с точки зрения соответствия законодательству РФ.

Хотя, имеются случаи в судебной практике, в том числе и в нашей, когда подобное обжалование все же удается сделать. Дело всего лишь в том, что в законодательстве отсутствует норма, запрещающая заявителю в данном случае обратиться в суд с жалобой повторно, уже указав в ней просьбу о восстановлении пропущенного процессуального срока обжалования. Ведь дело-то по существу не рассматривалось, решение по нему НЕ ВЫНЕСЕНО. Да и жалоба будет уже ДРУГАЯ, предмет обжалования – тоже другой (так как обжалуется уже не только отказ администрации, но и пропуск процессуального срока), следовательно, решение суда по ней еще отсутствует.

Забавно бывает наблюдать, когда некоторые представители противоположных сторон (адвокаты, юристы-"специалисты" и т.п.) в ответ на вопрос суда о ссылке на подобную норму начинают, после покраснения кожных покровов, произносить некие «интересные» и в целом правильные вещи. Правда, подходящие больше в качестве ответа студента или аспиранта на экзамене или при защите курсовой, дипломной работы, но никак не имеющие отношения к вопросу суда. Но, не надо обольщаться… возможно, в будущем законодатель ликвидирует эту возможность и такая норма появится.

Однако, следует указать вот что. В случае, когда отказ соответствующего органа (администрации), связан с непредставлением гражданином необходимых документов, без которых орган лишен возможности принять решение по заявлению гражданина, данный отказ гражданином может быть оспорен по правилам главы 22 КАС РФ. При установлении факта предоставления гражданином всех требуемых документов, суд может удовлетворить жалобу гражданина и обязать орган местного самоуправления, либо орган, которому делегировано право распоряжения земельными участками, принять соответствующее решение по его заявлению.

При этом решение суда об отказе в удовлетворении такого заявления не препятствует гражданину, устранив недостатки, повторно обратиться с заявлением о перерегистрации прав на земельный участок.

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда от 31.08.2010 года № 18-В10-45, согласно которому отказ в передаче в собственность бесплатно земельного участка по мотиву отсутствия у заявителя субъективного права на передачу в собственность бесплатно земельного участка, а не по мотиву непредставления необходимых документов, свидетельствует о наличии спора о праве гражданском, который должен разрешаться по правилам искового производства.

То же (до 15 сентября 2015 г.) регламентировал и п. 3 ст. 247 ГПК РФ. Но сейчас не действует, в силу отмены раздела III ГПК РФ. А КАС, кстати, такого уточнения "почему-то" (ну, это уже привычно, по всей видимости, создана очередная коллизия) не содержит. Однако, указанное определение ВС РФ не отменено. Хотя, оно и не является источником права, но, все-таки, содержит правильный пример толкования применимости норм права. И потому является примером, руководством для нижестоящих судов - как следует толковать подобные ситуации. Поэтому, несмотря на отмену ст. 247 ГПК РФ, в случае, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья должен оставить заявление без движения и разъяснить административному истцу необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований ст. 131, 132 ГПК РФ. Как это следует из судебной практики, например, по делу №2а-728/16 от 26 января 2016 г.

Продолжим. Вот тогда-то и пригодятся те самые документы – выписки из Росреестра на жилой дом ( Часть 1, Часть 2) и на земельный участок ( Часть 1, Часть 2), БТИ (о бывших собственниках домовладения), Об отсутствии договора застройки в документах архива, Архивная выписка об утверждении к правовой регистрации строений на праве личной собственности ( Часть 1, Часть 2), копия старого технического паспорта; предоставив их суду СРАЗУ же, Вы сэкономите несколько месяцев). Если при этом нарушаются права подсудности, судья возвращает заявление.

Если у гражданина отсутствует право собственности на земельный участок, оформленное в соответствии с установленным законом порядком, то, значит, земельный участок считается муниципальной (или государственной – в отдельных случаях) собственностью. Администрация до тех пор, пока никто не признал права собственности на земельный участок, осуществляет управление им в рамках своих полномочий. Например, она может его зарезервировать, изъять из оборота. Гражданин с этим не согласен, следовательно, имеет место спор о праве. Поэтому этот (второй, основанный на КАС РФ) способ защиты прав собственности гражданина на земельный участок является достаточно спорным. И применять его целесообразно далеко не всегда, а лишь в некоторых случаях. Тогда как первый способ является универсальным.

Однако, нам встречались судебные решения (например, решение казанского районного суда от 14.12.2015 об отказе в признании прав собственности на земельный участок), в которых суды почему-то делают упор на КАС РФ и на этом основании отказывают истцам. Со ссылкой, что ими выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Следует подчеркнуть и несколько различные правовые последствия обращения в суд с иском и с административным иском о нарушении прав, вызванном отказом администрации. Так, если подан иск и суд удовлетворяет его, то это означает, что он признает право собственности гражданина (истца) на спорный земельный участок. Тогда как удовлетворение судом административного иска о признании полученного отказа о предоставлении участка в собственность незаконным даст возможность гражданину (заявителю) приватизировать земельный участок, т.е. он получит право на (бесплатную) приватизацию. Это означает, что для признания права собственности гражданин должен будет ВНОВЬ обратиться к администрации ГО с новым заявлением - о предоставлении земельного участка в собственность.

Таким образом, с первым способом все понятно: как только решение о признании права собственности гражданина на земельный участок вступит в законную силу, он может подать заявление в Росреестр с просьбой зарегистрировать это право, приложив, разумеется, к заявлению копию решения суда.

Какие же последствия могут быть у второго способа? Дело в том, что если земельный участок, к примеру, зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то он не подлежит приватизации, ибо законом установлен запрет. При этом суд, скорее всего, откажет заявителю, указав, что его права человека и гражданина в порядке гл. 22 КАС РФ не нарушаются. Тогда как признание права собственности – это всего лишь констатация такого, уже ранее имевшегося, права, т.е. оформление его в виде соответствующего документа – свидетельства о праве собственности на земельный участок. Подчеркнем, ВНЕ зависимости от того, зарезервирован этот участок или нет.

Именно поэтому граждане чаще обращаются (сами или через представителей) именно с иском о признании права собственности на земельный участок, чем с заявлением о признании отказа администрации о предоставлении земельного участка в собственность незаконным.

Впрочем, еще неизвестно, в какую сторону пойдет судебная практика - с учетом введенного КАС РФ. Каковы будут толкования создавшейся ситуации с высших судах, в том числе в Конституционном суде. Если окажется, что для оформления земли в собственность вместо исков гражданам и иным лицам придется подавать административные иски, то, несомненно, правовые (законные) возможности для оформления прав собственности на земельные участки будут существенно сужены. Ведь срок исковой давности составит всего-то три месяца вместо трех лет.

С уважением к Вам.