Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

О резервировании заявлено, но на самом деле его нет

Последнее обновление: 06.09.2016

Администрация (местная, городская, областная) зачастую отказывает гражданам в бесплатном приобретении ими прав собственности на земельные участки. Причины, думается, ясны: ей, разумеется, выгоднее поступать так, чтобы гражданин выкупил участок (вместо того, чтобы поступить по закону: выяснив, имеет ли гражданин право собственности на земельный участок и, если это так, НЕ ПРЕПЯТСТВОВАТЬ ему в оформлении такого права, а, наоборот, помочь - ведь на то она и АДМИНИСТРАЦИЯ, чтобы помогать гражданам, способствуя реализации их права, а не всячески препятствовать этому); да, по закону - администрация существует для помощи обществу, гражданам, но не для того, чтобы выдавать им "липовые" отказы в реализации их законных прав. При этом, если он зарезервирован администрацией для тех или иных целей (например, для строительства автомобильной дороги или многоэтажного жилого дома), то отказ в приобретении права собственности на такой земельный участок, как правило содержит указание на "факт" резервирования и соответствующую невозможность предоставления данного участка в частную собственность. Многих граждан это останавливает и они начинают думать, что все, приобрести этот земельный участок в собственность не получится, даже если там имеется жилой дом или иные постройки, право частной собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако, очень часто резервирование земли является таковым лишь на словах. На деле же администрация не принимает никаких действий для реализации этого. Поясним, что именно имеется в виду.

Например, правительство региона издает Постановление (Решение или т.п.), в котором идет речь о резервировании земельных участков в пределах соответствующего населенного пункта. При этом, как правило, конкретные кадастровые номера участков, подлежащих резервированию, не указываются. К Постановлению обычно прикладывается (в виде приложения) схема резервируемых земель. Если земельный участок полностью или частично попадает в границы красных линий, нанесенных на схему, это является для администрации основанием для запрета на предоставление его в частную собственность. При этом гражданин получает отказ.

Однако, резервирование должно быть ВЫПОЛНЕНО. Сам по себе факт нахождения земельного участка в границах красных линий, нанесенных на схему резервирования земель, НЕ ОЗНАЧАЕТ ТОГО, ЧТО ОН ЗАРЕЗЕРВИРОВАН.

Согласно П. 11 ст.1 ГсК РФ: красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). Итак: существующие, а также планируемые. Даже неспециалисту по земельному праву, видимо, ясно, что здесь идет смешение понятий. И что нельзя основывать отказ в признании права собственности на земельный участок, исходя только из наличия красных линий на нем. Ведь они могут проведены незаконно. Потом, одно дело - факт, но совсем другое - план. Впрочем, многие суды это отчетливо понимают, ибо знакомы с конструкцией ст. 11 ГсК РФ.

Зачастую никакого резервирования нет. Возникает вопрос: что же мешает администрации выполнить такое резервирование? Ведь, казалось бы, она обязана это сделать в рамках выполнения соответствующего постановления (решения) Правительства... Дело тут в нескольких моментах. Как обычно (это уже стало привычным для тех, кто тесно имеет дело с российским правом), здесь есть коллизия законодательства - с одной стороны. С другой же стороны, что тоже стало привычным - во многом безразличное, по сути, отношении российского государства к нуждам и проблемам его граждан.

Во-первых, выполнение резервирования - это дополнительная, и немалая, нагрузка на Росреестр. Ну, допустим, резервирование будет выполнено. Однако, при этом должны учитываться права землепользователей. На практике это означает, что администрация ОБЯЗАНА(!) проверить документы и права собственности на КАЖДЫЙ из резервируемых участков. А ведь часто бывает так, что право собственности у гражданина есть, но оно пока еще не признано государством и не оформлено в установленном законом порядке.

Вы представляете, каков объем работы?... И это при условии, что российское законодательство не содержит в себе обязанности для гражданина по предоставлению документов, которые потребует от него администрация, в том числе и документов на земельный участок, жилой дом. Да, он МОЖЕТ предоставить, но необязан. Зададимся вопросом: если гражданин узнает, для КАКОЙ ЦЕЛИ администрация просит у него документы - разве он по доброй воле предъявит их?... Потом, у ряда земельных участков может оказаться сложная, запутанная юридическая история.

Итак, администрация в большинстве случаев вынуждена будет обратиться в суд. Граждане, естественно, частично будут разными способами уклоняться от судов, предоставлять разные уважительные и не очень - причины. Некоторые дела будут затягиваться (например, собственник проживает за границей или для получения требующихся документов необходимо время, а также финансовые затраты). А часть граждан, наоборот, поймет, что ситуация оборачивается в их пользу. И предъявят встречный судебный иск к администрации: иск о предоставлении земельного участка в собственность. Это будут те, кто имеет законные основания для оформления своего права собственности на землю (которую администрация пытается зарезервировать). Понятно, что в случае признания за гражданином права собственности на земельный участок все судебные расходы, в том числе и оплату услуг адвокатов, риэлторов будет компенсировать администрация. Плюс оформление технического паспорта в БТИ, работы по межеванию (если необходимо). А стоимость услуг кадастровых инженеров, риэлторов, БТИ Вы, вероятно, знаете...

В общем-то, если рассуждать с точки зрения закона и здравого смысла, администрация именно так и должна поступать (а иначе-то, зачем она нужна?). Да, именно так: досконально изучать земельные дела (индивидуальные в каждом случае), советоваться с гражданами, изучать документы и др. и в итоге принимать решение: имеется ли у нее право на резервирование конкретного земельного участка или нет. Если да - то она делает резервирование, выполняя соответствующее Решение (Постановление) правительства. Если нет - сразу же дает возможность гражданину без проволочек оформить его право собственности на этот участок. Да, так - ДОЛЖНО БЫТЬ. Но где Вы видели, чтобы было все так, как надо, как должно быть?

Понятно, что администрация тотчас же сошлется на нехватку денежных средств, времени, кадров, на наличие более важных и насущных задач и т.п. Нет, мол, возможности - с каждым участком поступать индивидуально. Поэтому она поступает проще (для нее) и, надо сказать, примитивнее. Она попросту незаконно делает вид, что земля зарезервирована. Причем даже облекает свои домыслы в письменную форму (не неся при этом ответственности, ибо в крайнем случае можно сослаться на документальную ошибку, неточность). Обращается гражданин к ней с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность - а она тут же ему пишет отказ. Это для нее несложно, очень быстро и практически не причиняет никаких расходов. Подумаешь, (очередной там) гражданин обидится на нее, станет тратить нервы (укорачивая себе жизнь), искать деньги, нанимать риэлторов и т.д., и т.п. Ей-то, администрации - что с того? Насколько нам известно, в судебной практике на сегодняшний день отсутствуют даже случаи ИЗВИНЕНИЯ администрации по причине незаконного отказа от признания права собственности на земельный участок за гражданами (как это принято, к примеру, в рамках уголовного процесса со стороны соответствующих органов - в случае необоснованного привлечения к уголовной ответственности). Не говоря уже о чем-то большем. И, самое интересное, подавляющая часть народа (в том числе и юристы, депутаты, не говоря уже о президенте) об этом даже и не задумывается. Причины этого, конечно же, тоже ясны и очевидны.

Итак, даже если выполнить резервирование (а не просто заявить об этом - вслух и письменно), то, если оно незаконно, суд может (ну, или должен) отменить. Поэтому - какой смысл для администрации выполнять лишнюю работу? Попутно, повторимся, облегчая жизнь гражданам - выполняя за них работу по обращению в суд?

Во-вторых, Решение (Постановление) правительства о резервировании имеет срочный характер, т.е. ограничено сроком действия, например, равным пяти годам. В будущем, если администрация захочет сохранить резервирование, то все надо будет делать ЗАНОВО. Уже в соответствии с НОВЫМ Решением (Постановлением).

В-третьих, администрация не имеет права выполнять резервирование просто так. В частности, необходим проект, следует также опубликовать факт резервирования в средствах массовой информации. Кстати, отсутствие указанных действий является для суда причиной отмены резервирования, как выполненного с нарушениями закона.

И вот здесь администрация зачастую испытывает затруднение. Дело в том, что судьба некоторых земельных участков ей заранее неизвестна, в силу неопределенности застройщика. А если нет застройщика, то откуда же возьмется проект? Исключение составляет здесь, конечно, резервирование для чисто муниципальных или государственных нужд. Так, нам известны участки в г. Уфе, жилые дома на которых планировалось сносить, начиная еще аж с 60-х годов прошлого столетия. Однако, в течение последующих 50 лет планы администрации многократно изменялись; равно как, впрочем, не только планы, но и стратегия правительства в России и ее регионах. И меняются до сих пор.

Все перечисленное выше и приводит к тому, что администрации "проще" незаконно отказывать гражданам (да и юридическим лицам - тоже) в признании их прав собственности на земельные участки и даже поддерживать эти отказы в ходе судебных заседаний, чем выполнять резервирование или, напротив, способствовать гражданам в признании их законных прав.

Вместе с тем, если о резервировании заявлено, но оно незаконно, возникает возможность его обжалования в суде в порядке ст. 59...61 ЗК РФ. Это может быть отдельный административный иск о прекращении резервирования в порядке главы 22 КАС. Или же можно объединить это требование с просьбой признать право собственности на соответствующий земельный участок - в обычном исковом порядке (по ГПК РФ).

С уважением к Вам.


Вот что мы можем сделать для Вас:
Интересная и полезная
информация
Изменить размер шрифта:
?