Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

Как быть собственнику, если его участок находится на красной линии?

Последнее обновление: 08.02.2018

Насколько реально оформить право собственности на земельный участок, расположенный полностью или частично в границах красных линий? Читайте об этом ниже. Статья написана с использованием материалов судебной практики и законодательства.

Красные линии – это один из известных мотивов администрации (муниципалитета), на основании которых формируется отказ в предоставлении земельного участка в собственность.


Что такое красные линии?

Интуитивно, вроде бы, ясно, что они что-то там от чего-то ограничивают или разграничивают. Давайте разберемся в этом подробнее, во избежание путаницы. Красные линии определены в градостроительном кодексе (ГсК РФ):

  • П. 11 ст.1 ГсК РФ: красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
  • П.12 ст.1 ГсК РФ: территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Итак, красные линии это, в частности, такие линии, которые ограничивают существующие или ПЛАНИРУЕМЫЕ границы территорий общего пользования. Кстати, в более раннем законодательства (до 2004 г.) смысл красных линий был в определенной степени иным. Тогда как территории общего пользования - это такие, которыми УЖЕ ПОЛЬЗУЕТСЯ (беспрепятственно) неограниченный круг лиц. Т.е. тот факт, ту или иную территорию только еще планируется сделать для общего пользования (например, путем принятия соответствующего Решения, Постановления на региональном уровне и/или разработки градостроительного плана застройки территории), отнюдь не означает, что она уже имеет такой статус. Вместе с тем, иногда (а точнее, практически всегда, если имеются красные линии) администрация делает вид, что путает указанные понятия. Раз, мол, красные линии нанесены, неважно, когда. Главное - эти линии есть и потому земельный участок, по которому они проходят, якобы, не может предоставляться в частную собственность. Чем нарушаются права лиц на земельные участки.

Подчеркнем еще раз: тот факт, что на местность нанесены красные линии, отнюдь не означает, что эта местность является территорией общего пользования.

Что делать?

Итак, гражданин подал заявление в местную администрацию (например, в г. Уфе это – администрация ГО город Уфа Республики Башкортостан) с просьбой предоставить ему земельный участок в собственность. Через установленный срок (к примеру, в г. Уфе – 1 месяц) получил отказ, где сообщается, что участок полностью или в части находится в границах красных линий и зарезервирован в соответствии с решением правительства РБ. И потому не может быть предоставлен в частную собственность.

Как быть гражданину, решившему оформить свое право собственности на земельный участок? На самом деле, тут есть перечень из трех основных вариантов:





1. Земельный участок в границах красных линий не расположен и администрацией не зарезервирован

Во-первых, не следует верить доводам, изложенным в отказе администрации городского округа (ГО). Надо понимать, что в администрация вольна изложить совершенно любые доводы на этот счет. Например, она может облагородить текст отказа красочными строками творчества А.С. Пушкина или подробно изложить часть одного из постановлений регионального правительства; а может и ограничиться кратким изложением своих мотивов. Важно понимать, что, как правило, никакой ответственности за это администрация не несет. Пример отказа администрации
Вот, кстати, типичный пример отказа в предоставлении в частную собственность земельного участка по мотивам нахождения его в границах красных линий, с которым нам довелось сталкиваться.

Так вот, один из вариантов заключается в том, что на самом деле никакого резервирования не было и в помине и имеется всего лишь решение (постановление) местного правительства на этот счет. Однако, такое решение вовсе не означает факт резервирования. Оно означает лишь намерение о том, что участок (один или несколько) по таким-то адресам должен быть зарезервирован. Фактически же последнее бывает не выполнено.

Возникает вопрос – почему же администрация дает такой, по сути, ложный ответ, да еще обосновывает этим ответом отказ от предоставления земельного участка в собственность? Фактически, здесь же налицо факт введения в заблуждение гражданина, а то и суда (если представитель администрации подтвердит в суде мотивы отказа).

На самом деле, все весьма просто. К примеру, в г. Уфе администрация имеет несколько подразделений. Это, в частности, Управление по земельным ресурсам, Главное Управление архитектуры.

Так вот, отказ обычно дает Управление по земельным ресурсам. Тогда как, в соответствии с башкирским законодательством (например, судя по п. 5 Решения Совета Городского Округа Город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 №41/6), главное управление архитектуры г. Уфы является органом, уполномоченным выдавать справки о том, является ли земельный участок зарезервированным для муниципальных нужд. Таким образом, Управление по земельным ресурсам тут как бы и ни при чем. Ошиблись, мол, ибо не полномочны мы выдавать такие справки. Глядя на Решение правительства (о резервировании земельных участков), мы считали, что оно исполнено, потому и дали гражданину отказ. А глава администрации может развести руками: да, к сожалению, бывает, у нас подразделения работают несогласованно и не в полной мере обмениваются информацией друг с другом. Накладка, мол, вышла (это, конечно, уже в крайнем случае, если дело дойдет до прокуратуры или судебного заседания о взыскании морального ущерба с администрации, вызванного введением ею в заблуждение гражданина – заявителя). Или могут сказать иначе: на самом деле данный участок, мол, зарезервирован, просто у нас не хватило времени оформить этот факт в установленном порядке. Т.е. осталась-то, мол, самая "мелочь".

Фальсификации (подделки) доказательств здесь нет, посему ч. 1 ст. 303 УК РФ здесь неприменима. Гражданской ответственности тоже нет, ибо стороны (ответчик, истец и заинтересованные лица) не предупреждаются судом об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в отличие, скажем, от свидетеля (ст. 70 ГПК РФ). Стороны (в частности, администрация) о такой ответственности не предупреждаются. Иных норм, регламентирующих ответственность за введение в заблуждение истца (гражданина) и суд, нет. Получается, что ответчик (администрация) может сообщать суду, в общем случае, любые доказательства; единственное - они не должны быть сфальсифицированными (подложными, поддельными). А уж должны ли они соответствовать фактическим обстоятельствам или нет – закон этого не регламентирует вообще. Подчеркнем, что в этой связи ни гражданской, ни уголовной, ни административной ответственности на данный момент российский закон не предусматривает.

Доказательства могут иметь вид, в частности, устных объяснений, письменных или печатных документов (ст. 55, 68, 71 ГПК РФ). Поэтому тот факт, что администрация направляет гражданину отказ о предоставлении земельного участка в собственность (и в последующем поддерживает его в суде), основанный на заведомо ложных доводах, не противоречит действующему российскому законодательству. Просто суд, проводя всестороннюю оценку доказательств, сочтет ссылку администрации на резервирование участка недостоверным доказательством (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ), и все.

Единственное, что может сделать гражданин, чтобы как-то повлиять на администрацию – обратиться к ней с иском о взыскании морального или материального ущерба (да, именно с иском, а с заявлением о восстановлении нарушенных прав). Однако, моральный, да и материальный ущерб тут крайне незначительны: ведь гражданин, зная (должен был знать) о пункте 5 Решения 41/6, мог обратиться в Главное управление архитектуры, которое вскоре (в течение двух недель) выдало бы ему справку о том, что участок для муниципальных нужд не зарезервирован и в границах красных линий не находится. Ибо, повторимся, Решение правительства на этот счет оказалось невыполненным. Скажем даже больше: в соответствии с п. 5 Решения 41/6 (ранее - Решение 32/15), Управление по земельным ресурсам вообще неправомочно уведомлять граждан о фактах резервирования их земельных участков.

Это все мелочи, как может показаться профессиональным юристам. Но для гражданина, привыкшего (подчеркнем: именно, привыкшего, по старой советской привычке; молодые-то граждане отлично понимают, что органам вовсе необязательно доверять) доверять любому правительственному органу (государственному или муниципальному – это уже детали), подобные обстоятельства, разумеется, вносят большую сумятицу в мироощущение и правопонимание. Вот, кстати, один из примеров, когда гражданин, доверившись информации, полученной им из Росреестра (в виде выписки на земельный участок), в итоге вынужден сносить дом, который он на нем построил.

Таким образом, мотивировка отказа администрации о предоставлении земельного участка в собственность в том, что он расположен в границах красных линий, вполне может оказаться заведомо ложной. Несмотря на то, что к отказу может быть даже приложена выкопировка из генерального плана развития территории на будущее, где указано, что участок полностью или в части находится в границах красных линий.

Если так, то, значит, все еще проще. Гражданину всего лишь необходимо взять справку в Главном управлении архитектуры о том, что данный участок, расположенный по адресу и имеющий тот или иной кадастровый номер, для государственных и муниципальных целей не резервировался и в границах красных линий не находится. И после этого вполне можно обратиться в суд общей юрисдикции за защитой своих прав в порядке гражданского производства.

Ибо защита прав на земельный участок, в частности, признание права собственности на него осуществляется в судебном порядке - на основании ст. 59, 64 ЗК РФ.

Это можно сделать, кстати, двумя путями: либо путем обжалования отказа администрации в связи с нарушением прав гражданина, либо путем подачи административного искового заявления в отношении администрации о признании права собственности на земельный участок .

Вернуться к перечню вариантов



2. Участок зарезервирован, расположен в границах красных линий, но НЕ ИЗЪЯТ

Однако, бывает и такая ситуация, когда Решение (Постановление) правительства было выполнено и в таком случае земельный участок, упомянутый в нем, в действительности оказывается зарезервированным, например, для муниципальных нужд. Скажем, администрация решила на его месте построить дорогу, парк, бульвар, торговый комплекс и др. Тогда все немного сложнее, правда, совсем чуть-чуть, ненамного.

Как выявить (доказать) факт такого резервирования? Во-первых, подобная информация будет фигурировать в соответствующей справке Главного управления архитектуры. Во-вторых, в выписке из Росреестра на данный земельный участок также будет об этом упоминание. Дело в том, что резервирование земельных участков, установление красных линий в должно регистрироваться в Росреестре, как это устанавливает Постановление Правительства РФ от 22 июля 2008 г. №561.

Однако, мало того, чтобы просто взять да и зарегистрировать (со стороны администрации) резервирование и красные линии. В первую очередь, все это должно быть реализовано в соответствии с законодательством РФ (в противоположном случае регистрация подлежит отмене). Так вот, в большинстве случаев законодательство бывает нарушено.

Если это так, то вступает с действие ч.1 ст. 61 ЗК РФ: Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. Т.е. если красные линии проведены с нарушением законодательства, соответствующий акт (например, Постановление или Решение регионального правительства) может быть отменен судом.

Что делать в таком случае? Подавать иск к Росреестру (Кадастровой палате) бесполезно, ибо он не обладает властными полномочиями, осуществляя государственную регистрацию прав (или ограничений прав) собственности за земельные участки, действует, исходя из представленных заявителем (в данном случае – администрацией) документов, подтверждающих такие права. Отметим, что такие документы могут быть фальсифицированными, могут быть получены на основе нормативно-правового акта, не подлежащего применению и т.д. Однако, если такие документы есть, Росреестр не правомочен устанавливать, соответствуют ли они законодательству или нет. Все, что он может сделать – это провести экспертизу предоставленных документов, запросить (в установленных законом случаях) те или иные дополнительные документы (подтверждающие законность установления красных линий). А для исследования соответствия факта резервирования и установления красных линий есть другой орган. Это - суд. Именно суд в данном случае имеет возможность решить, правомерно ли установлены красные линии, правомерно ли реализовано резервирование.

Кстати, если резервирование земельного участка (на освовании правового акта местного или регионального правительства) было проведено с нарушением закона, то лицо, которое получило в связи с этим убытки, имеет право на возмещение их в полном объеме (ст. 61, 62 ЗК РФ).

Но, все-таки, к кому же обращаться с иском (или, чьи действия обжаловать)? Разумеется, к тому лицу, которое своими действиями способствовало предоставлению в Росреестр документов на государственную регистрацию красных линий и резервирования. Т.е. иск осуществляется к администрации.

Каков будет предмет иска (какие действия следует обжаловать)? Опять-таки, бесполезно жаловаться только на сам факт установления красных линий и факт резервирования. Ибо администрация сошлется на Решение (постановление) местного правительства, а также на свою обязанность выполнить это Решение. В итоге, если судья неадекватный (каких немало), то он вполне может отказать гражданину в иске. Почему? Да потому, что само это Решение (Постановление) гражданин не обжаловал, следовательно, согласился с ним даже в том случае, когда оно затронуло его интересы. По общему правилу, если лицо что-то не оспаривает, стало быть, оно соглашается с этим.

Примеров тому из судебной практики - СТОЛЬКО, что даже не хочется заострять на этом внимание. На этом, к сожалению, спотыкается немало землевладельцев и даже, казалось бы, небезызвестных юристов.

Поэтому иск должен быть в первую очередь направлен на незаконность такого Решения (Постановления) правительства, на несоответствие его другим нормативным актам, в том числе и тем, которые имеют бОльшую юридическую силу. Разумеется, иск может касаться лишь непосредственно того предмета, который является интересом гражданина (истца). Т.е. он не вправе заявлять подобные требования в отношении других земельных участков (если, конечно, он не действует по доверенности от других граждан, заявивших такие требования самостоятельно).

Итак, главным, что должно присутствовать в таком исковом заявлении, это - просьба к суду признать незаконным Решение (Постановление) правительства о резервировании и установлении красных линий в части, касающейся земельного участка, интерес к которому имеется у истца (например, это такой земельный участок, на котором расположен его жилой дом). И, соответственно, просьба – отменить это Решение (Постановление) в соответствующей части. И уже В ДОПОЛНЕНИЕ к этому - следует указать просьбу - признать право собственности на данный земельный участок (или же признать право на бесплатную приватизацию земельного участка и обязать администрацию городского округа (ГО) предоставить земельный участок в собственность).

Не слишком ли примитивно, спросит читатель (неспециалист по земельному праву)? Так уж, мол, суд возьмет, да и отменит Решение (Постановление) правительства.

Вот если бы оно исходило от федерального правительства, то, да, с отменой его могли бы возникнуть некие проблемы… тогда как региональные (не говоря уже о местных) Решения и иные нормативные акты органов власти отменяются (в части или полностью) сплошь и рядом. Не следует забывать, во-первых, что парад суверенитетов давно прошел, слава богу. Во-вторых, на местах принимаются не всегда адекватные и законные решения, отчасти, надеясь на нерасторопность и неосведомленность граждан. Об этом свидетельствует судебная практика. В самом деле, ведь гражданам иной раз гораздо «интереснее» полежать где-нибудь на диване у убаюкивающего их телевизора (ну, или заняться какой-нибудь ерундой), чем взять ответственность за себя и свою жизнь и решать свои насущные вопросы.

Итак, вначале рассмотрим, всегда ли соответствует резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также установление границ красных линий, федеральному законодательству. Для этого проведем исследование законодательства по этому вопросу.

Как устанавливает ст. 218 КАС РФ, Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Очевидно, что прохождение красной линии через земельный участок и домовладение гражданина нарушает его законом установленные интересы и права. Поэтому если Решение (Постановление) правительства нарушает его права, он правомочен обратиться с заявлением в суд за защитой своих прав и устранения нарушений, не связанных с нарушением владения, в полном объеме (ст. 304 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права распоряжения, владения и пользования принадлежащим ему имуществом. Он имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Например, если земельный участок собственника незаконно зарезервирован муниципалитетом и/или по его участку проходят красные линии, это означает, что нарушены права этого собственника, мешающие ему владеть этим участком. В самом деле, ведь факт нахождения земельного участка полностью или частично в границах красных линий означает, что соответствующий участок (или его часть) является территорией общего пользования. Если же в границы красных линий попадает жилой дом или иное строение, принадлежащее собственнику, то и они находятся на территории общего пользования, что нарушает права собственникив на это помещение (строение).

Как следует из п. 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Да, приватизации (т.е. оформлению права собственности) не подлежат. Но вот аренде - вполне даже. Правда, к примеру, арбитражные суды решают вопрос возможности аренды таких земельных участков по правилу 50/50. Т.е. одни суды признают такое право (аренды), тогда как другие совершенно, на наш взгляд, не к теме ссылаются на ст. 85 ЗК РФ и на этом "основании" отказывают. Хотя, понятно, что аренда и приватизация - это вещи совершенно разные.

Согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, красными линиями обозначаются существующие и/или планируемые (вновь образуемые, изменяемые) границы территорий общего пользования, а также границы таких земельных участков, на которых имеются сети инженерно-технического обеспечения (например, линии связи, электропередач, газопроводы, иные трубопроводы, железнодорожные пути, автодороги и др.

При этом территориями общего пользования являются места, которыми беспрепятственно пользуется или может пользоваться неограниченный круг лиц. Судя по п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, к таким территориям относятся улицы, проезды, площади, набережные, бульвары, парки и прочие аналогичные места. Ибо перечень территорий общего пользования в ст. 1 ГсК РФ не является закрытым.

Т.е. если на земельном участке имеется один из перечисленных объектов (или аналогичный им), то такой гражданин не правомочен требовать оформления своего права собственности на него. Это, конечно, вполне объяснимо и оправданно. Ибо, в противоположном случае, любое лицо может (гипотетически) построить где-нибудь, например, в сквере, жилой дом или иное строение, а потом требовать признания за ним права собственности на земельный участок. Т.е. если земельный участок имеет статус общего пользования, на него не может быть признано право частной собственности (в соответствии с ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

На основании ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Отсюда следует, что, во-первых, прежде, чем устанавливать границы красных линий и, соответственно, устанавливать красные линии и резервировать земельные участки, администрация обязана учесть фактические правила землепользования. В частности, выяснить, кто является пользователем и/или собственником земельного участка, на каких основаниях, имеются ли ограничения, расположены ли на участке какие-либо строения, сооружения и т.д.

Во-вторых, из содержания приведенных правовых норм градостроительного кодекса следует, что объект недвижимости, такой, как жилой дом, строение или сооружение не должен находиться в пределах красных линий или пересекать их. Иначе он окажется на территории общего пользования. Это следует из принципа неотделимости правового статуса земельного участка от недвижимости, которая на нем расположена. Красные линии как раз и предназначены для того, чтобы отделить территорию, предназначенную для общего пользования, от территории, являющейся частной собственностью.



Красные линии: как обстоит дело на практике

Приведенные выше рассуждения согласуются с судебной практикой. Но надо сказать, что здесь имеется два направления: арбитражная практика (касающаяся юридических лиц) и практика судов общей юрисдикции (имеющая отношения к физическим лицам). Так вот, имеется коренное различие между ними.

Так, в судебных решениях Высшего Арбитражного Суда РФ (см., например, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 мая 2010 г. N ВАС-5414/10 по делу N А51-9373/2009; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2009 г. N ВАС-9018/09 по делу N А49-4841/2008-155а/19; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 2009 г. N ВАС-6637/09 по делу N А56-2196/2008). Указывается, что если земельный участок полностью или частично находится в границах красных линий, утвержденных в составе проекта планировки, то это является препятствием для приобретения земельного участка в собственность (юридическим лицом). Такие участки могут предоставляться только в аренду.

Между тем следует отметить позицию судов общей юрисдикции по данной проблеме. Так, Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) отмечает, что ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, а также п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" В соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не содержат положений, ограничивающих право гражданина на бесплатное получение в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, в случае планируемого размещения на этом земельном участке объектов капитального строительства, дорог, улиц и т.д., т.е. отнесения его к земельным участкам общего пользования (см. Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 11-В09-19 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7).

Примечание: на данный момент ст. 36 ЗК РФ отменена.

В отношении ссылок судов на ч. 12 ст. 85 ЗК РФ (которая запрещает приобретать в собственность земельные участки, находящиеся полностью или частично в границах красных линий), как основания для отказа в оформлении прав собственности ВС РФ указывает, что подобное толкование указанной нормы не является верным. ВС РФ указывает, что она не допускает приватизации только таких земельных участков общего пользования, которые уже заняты площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными и другими объектами общего пользования (в соответствии с ст. 1 градостроительного кодекса РФ), т.е. подразумеваются уже существующие территории общего пользования (Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 11-В09-19 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7).

Приложением 2 к "Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях", утвержденной Приказом Госстроя РФ от 02.08.1999 г. N 18 (зарегистрированной в Минюсте РФ 25 октября 1999 г. N 1952) установлен примерный перечень документов и материалов, учитываемых при осуществлении контроля за использованием и охраной земель в поселениях.

Это приложение устанавливает: "При проверке соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства к использованию и охране земель в поселениях изучаются и используются: ... документы о предоставлении земельных участков для строительства и реконструкции объектов недвижимости; материалы выноса в натуру (на местность) красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий, строений и сооружений, трасс инженерных коммуникаций; документы об установлении границ земельных участков на местности;..."

Как правило, дата возникновения права собственности на жилое помещение, расположенное на земельном участке, является более ранней, чем дата решения (постановления или т.п.) о резервировании данного земельного участка. Зачастую эти обстоятельства администрацией при подготовке такого решения (постановления или т.п.) о резервировании во внимание не принимаются, несмотря на установленную вышеуказанной "Инструкцией о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях" обязанность учитывать имеющиеся права землепользователей при определении местонахождения красных линий.

Если же красная линия была установлена без учета существующих прав домовладение и земельный участок, это нарушает права собственников по пользованию земельным участком и жилым домом. Следовательно, в результате отнесения (частично или полностью) земельного участка, на котором расположено домовладение по Адресу, находящееся в собственности граждан, к землям общего пользования, последние лишены права распоряжения, владения и пользования этим объектом.

Таким образом, красная линия не может проходить через уже отведенный земельный участок; такой участок не может находиться в границах красных линий.


Что заявлять в суде

Все вышесказанное дает основание гражданину, правомерно претендующему на земельный участок, заявить в суде, при наличии возражений со стороны администрации, что Решение (Постановление или т.п.) администрации ГО от (дата) №номер "…." в части утверждения границ красных линий по адресу: (Адрес), не соответствует требованиям нормативного акта, имеющего большую юридическую силу - "Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях", утвержденной Приказом Госстроя РФ от 02.08.1999 г. N 18. Ибо в данном случаем доводы администрации ГО основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства.

Из содержания ч.1 ст.41, ч.2 - 6 ст.42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 1, 3.1, 4.1 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной постановлением Госстроя Российской Федерации от XXXX N 18-30, подп. 1подп. 1подп. 1, 444, 666, 7 п. XXXX п. 3.2.17 п. 3.2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от XXXX N 150, следует, что установление красных линий должно быть осуществлено с учетом существующей застройки. Красная линия не может проходить через уже отведенный (ранее) земельный участок без его предварительного изъятия для муниципальных или государственных нужд.

Исходя из этого, на основании приведенных норм действующего законодательства, решение о резервировании (постановление или т.п.) является в указанной части не соответствующим действующему федеральному законодательству. Вот именно это и следует заявить в суде - как в исковом заявлении, так и устно, в ходе рассмотрения дела. Если есть подозрения на неадекватность судьи, то, конечно, следует вести диктофонную запись процесса, о чем желательно уведомить суд (испрашивать разрешение на это необязательно). Уведомление, разумеется, следует производить при ВКЛЮЧЕННОМ(!) на запись диктофоне и дальше не выключать его вплоть до окончания заседания.
Вернуться к перечню вариантов

3. Участок расположен в границах красных линий, зарезервирован и ИЗЪЯТ

Подобное бывает, когда администрация собирается сносить жилые дома. Предварительно (заранее) она обязана уведомить об этом всех собственников имущества, находящегося на изымаемом для муниципальных или государственных нужд участке. Кроме того, просто так взять и изъять участок она не имеет права. Должен существовать генеральный план развития, застройки территории, которая содержит данный земельный участок. Должна быть установлена конкретная дата, КОГДА именно будут выполняться запланированные работы. Т.е., администрация должна предоставить доказательства изъятия земельного участка.

Владельцам недвижимости, расположенной на таком земельном участке, администрация должна предложить условия выкупа, с чем, кстати, собственники недвижимости могут не согласиться, предоставив собственную оценку ее стоимости. В таком случае суд может назначить независимую экспертизу.

Кстати, учтите, что цены у разных экспертов могут отличаться в разы. При том что, по сути, они делают одинаковую работу. Поэтому прежде, чем соглашаться на проведение экспертизы, следует осведомиться о ее стоимости. В конце концов, хоть сторона в судебном процессе ни в коем случае не является ни заказчиком, ни потребителем (ибо нет в законе понятия услуги экспертов), тем не менее, она является ее ПЛАТЕЛЬЩИКОМ. Эксперты, пользуясь подобной ситуацией, иной раз склонны необоснованно накручивать цены, в том числе, способны находиться друг с другом в (негласном) сговоре. Поэтому целесообразно вначале уточнить, какова будет (хотя бы ориентировочная) стоимость экспертизы. В случае несогласия стороны вправе отказаться от проведения экспертизы.

Кстати, учтите, что в соответствии с ч.2 ст. 85 ГПК РФ, эксперт не вправе вступать в личные контакты с участниками судебного процесса. Ибо, в случае необходимости - суд или противоположная сторона задаст два-три правильных вопроса - и все, экспертное заключение может быть поставлено судом под сомнение. Подобным же образом ставят под сомнения показания (раскалывают), например, лжесвидетелей (что мне, автору данной статьи, однажды довелось сделать на одном уголовном процессе).

Для прояснения ситуации в суде целесообразно заострить внимание на данном моменте, задав вопрос представителю администрации: будет ли администрация выкупать строения и сооружения, принадлежащие собственникам и имеющиеся на данном земельном участке, в добровольном или принудительном порядке в случае, если она запланирует соответствующие мероприятия по развитию и обустройству территории (включающей этот участок)? Будет ли при этом изыматься земельный участок?

Администрация, конечно, ответит, что, да, будет. Но какие доказательства, в подтвержение сказанного, может предоставить администрация? Ведь если строения, сооружения до сих пор не выкуплены, условия, на которых будет осуществляться выкуп, собственнику не предоставлены, дата, когда будет осуществляться выкуп, не оговорена, то это означает, что у администрации отсутствуют доказательства того, что этот земельный участок изъят для муниципальных нужд (из оборота). Несмотря даже на наличие соответствующего Распоряжения (главы администрации). А это, в свою очередь, означает, что земельный участок в пределах красных линий не изъят, для муниципальных нужд не зарезервирован.

Поэтому основания, предусмотренные п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ для отказа от признания права собственности на этот участок, отсутствуют. Доводы представителя администрации будут в итоге опровергнуты письменными материалами дела (при рассмотрении в суде).

В связи с чем целесообразно просить суд отменить Решение (Постановление) правительства о резервировании данного земельного участка и установлении красных линий в части, касающейся этого участка, в порядке ст. 60, 61 ЗК РФ.

Вернуться к перечню вариантов

Таким образом, в подавляющем большинстве случаев нахождение участка на красной линии или если администрация утверждает, что земельный участок находится в границах красных линий - совсем не является препятствием для того, чтобы оформить на него право собственности. Как видите, нет необходимости переплачивать риэлторам или адвокатам только за то, что они, исходя из своего опыта, всего лишь осведомлены о том, что и как следует заявить в суде. Не так страшен закон, как его толкуют (представители администрации и, быть может, иных органов). Впрочем... не всегда бывает все гладко.

Впрочем, красные линии могут быть законным

Выше обсуждались нюансы, связанные с НЕЗАКОННЫМИ красными линиями. Однако, бывает, когда их наличие на земельном участке является законным. Один из вариантов такой ситуации - когда они были проведены в тот момент, когда участком владел предыдущий собственник, впоследствии продавший его другому лицу (покупателю). Вот в таком случае, если продавец перед продажей участка не обжаловал в суде нормативно-правовой акт об установлении красных линий, проходящих через его участок, а продал его в состоянии "как есть", то покупатель едва ли сможет избавиться от них. Ибо, перед покупкой участка он знал (или должен был знать) о наличии красных линий. Отсутствие соответствующей информации о них в кадастровой палате (в Росреестре) не является доказательством их фактического отсутствия - такой вывод обычно делают суды. Поэтому, кстати, при покупке земельного участка следует обязательно проверить, не находится ли он полностью или частично в границах красных линий. Иначе может создаться ситуация, что собственник земли не сможет получить разрешение на строительство жилого дома, даже если он предназначен для ИЖС, т.е. для индивидуального жилищного строительства. Т.е. не сможет применить участок по его назначению.

Кстати, некоторых владельцев жилых домов и иной недвижимости подобный отказ останавливает: все, мол, раз красные линии, участок полностью или частично зарезервирован для муниципальных (или государственных) нужд, то куда деваться-то… Кто-то решает прекратить дальнейшие попытки оформления земельного участка в собственность (кстати, здесь описано, как можно признать право собственности на землю), а кто-то идет к юристам, риэлторам. Стоимость услуг которых начинается, даже в г. Уфе, от 30 тысяч рублей (это уж самый минимум), ну, а для Москвы цены можно смело умножать на коэффициент 2…4. Причем составить заявление для суда с целью его самостоятельного озвучивания клиентом риэлторы отказываются, как правило, напрочь (имеются в виду – квалифицированные риэлторы), ссылаясь на то, что, мол, клиент без них, скорее всего, проиграет дело в суде и потом будет обижаться на них, упадет их авторитет и т.д. Понятно, что это все даже не то, что отговорки… это просто слова, скажем так, без наличия в них даже минимальной смысловой сути. Или (есть еще род нечестных и/или неквалифицированных специалистов), консультируя клиента по данному вопросу, дают ему урезанную и слишком общую информацию, доверительно сообщая (на платной основе, естественно) ему о соотносимости и допустимости доказательств, о праве муниципальных образований резервировать земельные участки в соответствии с проектами и проведенными в них красными линиями и многое, многое другое. Это очень интересно и познавательно, но к теме имеет отношение разве что отчасти. Но суть не скажет практически никто из них.

Возникает вопрос: почему так? Ведь на многие другие вопросы юристы отвечают, бывает, достаточно полно и подробно.

Дело в том, что опровергнуть мотивы, которыми руководствуется администрация при резервировании земельных участков, на самом деле, просто до банальности (ну, как правило). Суды, за редким исключением, прекрасно знают об этом, ибо дела в отношении оформления прав собственности на земельные участки слушаются в судах не год и на два, имеется и обширная практика на этот счет. Так что же мешает риэлторам и иным юристам грамотно составить клиенту заявление в суд с указанием мотивов, убедительно свидетельствующих о (в большинстве случаев) незаконности установления красных линий? Думается, что юристам мешает в данном случае потеря их потенциальных доходов. В самом деле – если высказать клиенту всю правду (которая, повторимся, проста до банальности) об этих самых красных линиях – так за что же тогда клиент должен платить немалые деньги? Разве что, за сбор документов и моральную поддержку… Хотя, как раз юристы не отличаются широтой души и моральную поддержку могут оказать, как правило, лишь относительную, в силу своего авторитета перед клиентом. Поэтому, в ряде случаев рекомендуется изложить эти доводы и мотивы самостоятельно. Кому они интересны – читайте ниже.




Комментарии:

Автор: Сергей
Текст сообщения: У меня в собственности земельный участок под ИЖС стоит на кадастровом учете! В январе я получил в градплан а там оказались красные линии по середине участка я обратился за разрешением на строительство жилого дома мне отказали что делать? понятно что надо идти в суд но какие основания есть ли шансы и такая судебная практика!

Ответ:
Здравствуйте, Сергей. Красные линии - понятие растяжимое. Часто бывает так, что администрация населенного пункта ОФИЦИАЛЬНО утверждает, что проведены красные линии. А на самом деле... НЕТУ этих красных линий, они только планируются. Т.е. администрация часто выдает желаемое за действительное. Для того, чтобы выяснить точно, необходимо сделать запрос не в администрацию, а в другой орган. У нас в Уфе это - главархитектура. Насчет же градплана - я не знаю, что делает эта организация, каковы ее полномочия - конкретно в Вашем регионе. Дело в том, что у Вас в регионе должно быть местное постановление правительства, которое и как раз регулирует полномочия этой организации. Поэтому прежде, чем идти в суд, Вам надо найти это постановление (в принципе, это можем сделать для Вас и мы) и для себя четко определить полномочия организации "градплан". Еще раз: ссылки администрации на "красные линии" - это одно. А вот фактически проведены ли красные линии по участку, зарегистрированы ли они - это совсем другое.
Вместе с тем, даже если по участку проведены красные линии, т.е. даже если участок частично зарезервирован для муниципальных или государственных нужд, это отнюдь не повод для отказа (если он еще не изъят у Вас и/или не выкуплен). Ибо красные линии НЕ МОГУТ ПРОВОДИТЬСЯ ПО УЧАСТКУ, УЖЕ НАХОДЯЩЕМСЯ В ЧЬЕЙ-ТО частной СОБСТВЕННОСТИ - вот основание для иска. Администрация, пользуясь незнанием со стороны граждан, резервирует земли, не задумываясь над этой нормой (примеров - масса). Так что шансы у Вас есть. Но необходимо обжаловать, в первую очередь, НЕ ОТКАЗ ОТ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ВАМИ ЖИЛОГО ДОМА (это укажете вторым пунктом), а СООТВЕТСТВУЮЩЕЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВАШЕЙ РЕГИОНАЛЬНОЙ АДМИНИСТРАЦИИ О РЕЗЕРВИРОВАНИИ ВАШЕГО УЧАСТКА - в части, касающейся лично Вас (ибо затронуты Ваши права: Вы лишены права построить на участке, законно находящемся в Вашей собственности, жилой дом, которым планировали пользоваться, проживать и т.п.), т.е. в части Вашего земельного участка, по которому проведены красные линии. Кстати, вот за понимание этого момента риэлторы и берут с граждан большие суммы (от 100 тыс. руб.). Т.е., по сути, делают деньги из воздуха, причем не всегда качественно. А людям и деваться некуда... Судебная практика в целом положительная. Если что, обращайтесь.

С уважением к Вам.

Комментарии:
Ирина16.02.2018 18:32
Здравствуйте!Очень нужная и поучительная статья! Спасибо! Но у меня остались вопросы.Моя ситуация следующая. Имеется земельный участок собственности в г. Сочи, одна сторона которого, прилегает к проезжей части улицы, и, в исторически сложившихся обстоятельствах, заборы всех домовладений стоят, практически ,на одном уровне, но при уточнении границ в 2008 году (тогда еще был проект границ, как вы помните) народу внушили, что красные линии проходят по 15 метров от дороги в обе стороны и, тупо, их провели сославшись на Олимпийский закон .(типа реконструкция - расширение дороги), денег не хватило, как известно, дорогу никто и не думал расширять, а линия по сей день нарисована на плане города. Заказала ИСГД-на ней линии нет. Заказала схему, для того, чтобы закономерно закрепить этот кусок участка за собой, поскольку администрация района угрожает снести забор и построить перед моим участком платную стоянку ( длина участка по улице 18 метров). На топографической схеме красная линия есть. Добиться более подробной информации о законной постановки красных линий на градостроительный план города не могу.Скорее всего будет отказ в перераспределении земельного участка(площадь до 525 кв.м., после 753 кв.м) В данном случае как защитить мои права? (Строения на участке нет. ЛПХ земли населенных пунктов)Могу ли я просить суд о выяснении законности этих линий на карте города? И в данном случае участок нужно выкупать или он должен достаться мне бесплатно? Спасибо.
Научный Консалтинг17.02.2018 09:01
Ирина, да, бывает так, что на плане линии отсутствуют. Возможно, в Вашем случае красные линии лишь планируются к нанесению, поэтому на схеме они есть, а в плане - нет. Здесь Вам целесообразно выяснить, на основании какого именно нормативного акта (например, Постановление администрации) были нанесены красные линии. Если такой нормативный акт, в самом деле, есть и он был издан, но получается, что Ваш забор находится в границах красных линий. Вы заказывали выписку из Росреестра на земельный участок? Там есть информация о красных линиях? Если спорный земельный участок не находился до сегодняшнего дня в Вашей собственности - видимо, он находится в ведении администрации. Которая, да, имеет право провести по нему красные линии. Суд Вы, конечно, можете просить (обратиться с административным иском) о корректировке красных линий, но, скорее всего, будет только трата времени и отказ. В этой ситуации, да возможны или выкуп, или аренда спорного земельного участка. Однако, администрация может отказать и в том, и в другом. Оспорить такой отказ Вы, видимо, не сможете.
Ирина17.02.2018 18:23
Дополнение. Дело в том, что не далее как в октябре 2017 года, соседи через один участок, поставили его на кадастр не обращая внимание на "красные линии", т.е. в притык к дороге. И таких участков по улице не один, то есть нельзя, но если очень хочется, то за деньги можно все.Вот именно поэтому у меня и закралось сомнение в законности вышеуказанных линий. Вопрос: куда бечь и кому писать заявление о нормативном акте по КЛ? Никто не знает где это может быть(от чиновников не добиться), куды идти подскажите! В выписке из ЕГРН ничего про красные линии не сказано и не скажется, поскольку мой нормативны участок не заходит за их,типа, красные линии. Это я хочу присоединить кусок з.у. из- за администрации района, чтобы они не вздумали перед моим участком выстроить , например, магазин. А от них можно ожидать всякой гадости! Спасибо.
Научный Консалтинг17.02.2018 18:49
Ирина, издание, утверждение таких актов находится в ведении местной администрации. Даже если, скажем, земли будут выделены государству (например, министерству обороны), в любом случае - управляет всем этим АДМИНИСТРАЦИЯ. Если земля находится в частном пользовании - опять-таки, все запросы следует направлять к ней (не к собственнику!). Обычно в российских регионах конкретные функции администрации (на местах) выполняют те или иные органы (подразделения). В отношении красных линий и градостроительства - это управление архитектуры, в ведении которого находится Ваш населенный пункт и конкретный земельный участок. Оно может называться как областная, волостная Главархитектура или еще как - в зависимости от региона. В Вашей ситуации можно рекомендовать подать два запроса: непосредственно в управление архитектуры и в администрацию (последний запрос, видимо, будет перенаправлен в управление). Отказать в выдаче ответа Вам не имеют права. От чиновников "не добиться", это пока их не спросили ясно, конкретно и с фиксацией запроса. Если в ответе будут отсутствовать ссылки на нормативный акт - стало быть, его и нет. Судя по обращениям к нам, в России сейчас такое не редкость: администрация, иной раз, пытается замалчивать наличие или отсутствие подобных актов. Но, повторимся, ясный и четкий запрос обычно все расставляет по местам в течение 1 месяца. Однако, еще раз: без согласия администрации, если спорный земельный участок не находился в Вашей собственности, Вы не сможете приобрести на него права. Что же касается Ваших соседей - здесь возможно следующее. Возможно, соседям были выделены соответствующие участки. С другой стороны, как правило, кадастровые инженеры (в настоящее время) отказывают в проведении кадастровых работ, если у лица отсутствуют права на землю. Ибо, при выявлении, так сказать, "ошибок" их лишают лицензии (в конце концов, сейчас не столь уж мало тех, кого уже лишили). Впрочем, некоторые кадастровые инженеры все же идут на подобные дела. Здесь, конечно, надо бы по ситуации конкретно смотреть.
Любовь28.02.2018 08:59
Огромное спасибо за статью. Так все четко и ясно! У нас ГСК. Зарегистрированы. Есть утвержденные планы застройки. Но на землю нет документов, хотя сначала выделяется земля, а потом стр-во разрешается. Будем через суд признавать право бессрочного пользования землей и как раз статья про красные линии актуальна. Два гаража из ГСК якобы стоят на дороге (красные линии). Но гаражи эти с момента застройки ГСК, никто изъятия не производил и в известность не ставил об этом. Будем пробовать. Очень жаль, что на уровне правительства не решен вопрос с ГСК, таких как мы много. А чтобы добиться решения вопросов надо и деньги и грамотные люди. А этого всегда не хватает. И не волнует никого видимо....Всего вам доброго и здоровья!!
Научный Консалтинг28.02.2018 09:42
Любовь, благодарим Вас за позитивную оценку нашей работы. Тут дело в, частности, в датах - когда была выделена земля и когда был издан местной Администрацией нормативный акт (Постановление, Распоряжение...) о проведении красных линий. По поводу бессрочного пользования земельным участком... здесь важно, чтобы он был выдан в советское время. Ибо, после вступления в силу Земельного кодекса, право бессрочного пользования подлежит переоформлению. Если такого права ранее не существовало (в отношении конкретного земельного участка), добиться его признания сейчас будет проблематично. Так как в настоящее время такое право могут получить лишь очень ограниченный круг (юридических) лиц.
Олег12.03.2018 15:49
Подскажите, а могут ли на земельный участок, которым мы пользуемся по праву бессрочного пользования, быть нанесены красные линии. Нам в администрации сказали, что у нас часть участка в красных линиях.
Научный Консалтинг13.03.2018 15:52
Олег, право бессрочного пользования в настоящее время должно быть переоформлено на право аренды или право собственности. Во многих случаях владельцы имеют возможность оформить право собственности. Т.е., возможно, такое право у Вас уже есть и вопрос переоформления - чисто технический. Хотя, здесь надо смотреть документы и изучать ситуацию подробнее. С другой стороны, красные линии не могут проходить по земельному участку, который фактически находится в праве собственности (пусть оно и не оформлено в установленном законом порядке), так как при их проведении обязательно должны учитываться интересы землепользователей. Участок на праве бессрочного пользования выдавался, скорее всего, давно, еще в советские времена. Если красные линии проведены позже того, как он был выдан, то их проведение - незаконно. В чем конкретно вопрос, чем Вам мешают красные линии? Не выдают разрешение на строительство?
Олег14.03.2018 13:47
Да, мы хотим снести старый дома и построить новый, но разрешение не дают, говорят, что часть земли находится в границах красных линий и там ничего строить нельзя.
Научный Консалтинг15.03.2018 10:51
Олег, вначале Вам стоит переоформить право бессрочного пользования либо на право аренды, либо на право собственности. Это, как правило, делается без суда, путем обращения в Росреестр (надо будет подать заявление). А вот потом уже, если Вы переоформите свое право на право собственности - можно будет говорить о корректировки красных линий. Точнее, не о корректировке (ибо это администрации, судя по нашему опыту, делают крайне неохотно и, как правило, ссылаются на необходимость подготавливать уточненный проект территории; а на него, как обычно, денег не находится). Следует обжаловать нормативно-правовой акт, в соответствии с которым были нанесены красные линии. И - требовать убрать красные линии с Вашего участка, тем самым - устранить нарушение Ваших прав на строительство дома. А уж как они это будут делать - корректировкой или как-то иначе - это их вопрос, Вам в это вникать нет необходимости. Здесь важно - устранить нарушение Ваших прав, вызванное проведением красных линий.
Ирина17.04.2018 11:54
Здравствуйте, прочитала статью и комментарии. Все подробно и понятно, спасибо за консультации. Остался вопрос. Мой свекр в 1995 году приобрел в собственность участок в СНТ, имеется свидетельство о праве собственности на землю. Поставил его на кадастровый учёт в 2011 году. Межевание по новым правилам с определением границ не проводилось. На участке никаких строений не было. Последнее время он выглядел заброшенным, но налоги исправно платились. В 2015 году городская администрация рядом организовала район для молодых специалистов. Естественно земля в цене выросла и интерес стала представлять как для ИЖС. Но так как участок наш был крайний, по нему провели красную линию. Писали в архитектуру, нам предложили требовать замены участка у председателя СНТ, у нее, конечно, нам на замену предложить нечего. А недавно по участку проложили автомобильную дорогу. Есть ли у нас какие-то варианты? Можем ли просить администрацию выделить участок взамен? Ситуация абсурдная: на бумаге участок есть, налоги исправно начисляются, а фактически по нему проходит дорога и использовать его нельзя.
Светлана17.04.2018 14:32
Добрый день, разъясните пожалуйста следующую ситуацию. Присмотрели участок и проверили его по кадастровому плану. На плане видно, что по одной трети участка проходят 2 красные линии, сам участок 15 соток и 4 из них в границах этих самых КЛ. Мы хотели бы построить новый дом в той части участка где нет красных линий, то есть соблюсти необходимые отступы в 5 м, но остается открытым вопрос будет ли выдано разрешение на строительство или последует отказ по причине самого факта наличия КЛ на участке. Куда следует обращаться за разъяснением, поскольку мы потенциальные покупатели, а не собственники?
Научный Консалтинг17.04.2018 15:02
Ирина, да, ситуация неблагоприятная; к сожалению, в последние годы это - не такая уж редкость. Администрации, пользуясь незнанием законов со стороны землевладельцев, бывает, проводят красные линии прямо по земельным участкам. Тем более, что помешать им в этом нет практически никакой возможности, можно лишь пытаться обжаловать это в суде. При проведении красных линий должны соблюдаться интересы землепользователей, тем более - собственников земельных участков. Неважно, имеются ли на них здания или нет. В архитектуре Вам предложили заведомо отказной вариант, это - из серии отписок. Одно дело, будь Ваш участок НЕ в собственности. Тогда, да, в принципе, возможна была бы замена на другой (равноценный) участок. Однако, если он находится в собственности, зарегистрировано на него право в Росреестре, председатель СНТ здесь ничем помочь не сможет. Ведь при предоставлении Вам "другого" участка СНТ придется вначале выкупить у вас уже имеющийся участок. Или Вам придется отказаться от прав собственности на него. В общем, это, повторимся, отписка. Если Вы не из Белоруссии, там с этим проще, нарушений прав собственников земли - меньше.
Научный Консалтинг17.04.2018 15:03
Администрация не обязана Вам выделять участок взамен, в законе на сегодняшний день отсутствуют нормы, которые могли бы обязать ее в этом. Да и на практике обычно в ситуациях, подобных Вашей, ничего взамен не выделяется (ибо администрациям это попросту невыгодно). Вам целесообразно выяснить, на основании какого нормативно-правового акта администрации или региональной власти были проведены красные линии. Далее, следует написать заявление об отмене этого акта в администрацию, ссылаясь на существенное нарушение Ваших прав и невозможность использования части участка по его назначению (для организации садового хозяйства, посадки насаждений и т.д.). С вероятностью 99,9% будет отказ. Этот отказ потом (в течение 3-х месяцев) следует обжаловать в суде в порядке КАС РФ. Как показывает практика, подобные процессы могут длиться годами, не всегда с положительным исходом. Однако, в Вашем случае, по-видимому, иного пути нет. Также Вы можете попробовать восстановить границы Вашего земельного участка (провести межевание, восстановить забор). Однако, здесь Вами может заинтересоваться полиция (если, повторимся, участок находится в России).
Научный Консалтинг17.04.2018 15:10
Светлана, за разъяснением Вы можете обратиться в орган архитектуры Вашего региона (города). Так как Вы не являетесь на данный момент обладателем права (собственности, аренды) в отношении данного земельного участка, скорее всего, лично Вам такого разъяснения (официально) не дадут. На неофициальные - полагаться НЕ СТОИТ. Поэтому такой запрос должен сделать теперешний собственник, владелец участка. Что касается выдачи разрешения, предугадать, конечно, сложно. Ибо красные линии могут быть проведены с соответствующими оговорками, скажем, запрещающими строительство на определенных расстояниях от их границ. Но, в целом, если Вами будут соблюдены необходимые нормы (расстояния). если предполагаемая постройка не будет входить в границы красных линий, то запрет для выдачи разрешения на строительство здесь усмотреть сложно.
Научный Консалтинг17.04.2018 15:13
Ирина, добавим, что заявление и последующее обжалование НПА, которым установлены красные линии, следует подавать не в целом (это типичная ошибка многих юристов, занимающихся данными вопросами), а лишь в части, касающейся Вашего (и только) земельного участка.
Ирина17.04.2018 16:45
Спасибо большое, понятно в каком направлении двигаться:)
Светлана17.04.2018 20:40
Спасибо большое за разъяснения, передали информацию собственнику, будем ждать результата.
Ольга08.05.2018 08:31
Добрый день! Участок в собственности субъекта. Хотели взять в аренду - так как он примыкает к нашему участку непосредственно, но планшет показал что он в границах красных линий. В выписке этой информации нет. Заявление об аренде мы подали, но опасаюсь что будет отказ. Есть ли возможность как то оспорить такой отказ. Голый зем. участок, ни каких строений или коммуникаций нет. И как я понимаю даже если получиться взять его в аренду строить на нем нельзя? Ввиду наличия красных линий?
Научный Консалтинг08.05.2018 12:42
Ольга, вообще, в аренду администрации достаточно часто выдают участки, находящиеся в красных линиях, особенно, если в ближайшем будущем не планируется их освоение (например, для строительства дорог, парков, иных объектов). Более того, администрации это выгодно - ведь арендодатель платит деньги. Другое дело, что на длительный срок могут и не дать. Обычно такие участки дают в аренду на 1...3 года. Хотя, бывают случаи, когда срок аренды составляет до 15 лет. По поводу строительства, если речь идет именно о капитальном строительстве, да, скорее всего, нельзя. Едва ли разрешат. Можно, к примеру, разместить там легкосъемный ангар, киоск или т.п. - по согласованию с владельцем земли и в соответствии с разрешенным использованием земли. Вот здесь: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/arenda-obschego-polzovanija.html рассматривается вопрос аренды участка общего пользования (т.е. такого, который находится в красных линиях). По поводу того, чтобы оспорить отказ в аренде земельного участка, находящегося в красных линиях - 50/50. Это нужно будет посмотреть отказ, каковы мотивы. Тогда можно будет говорить более определенно.
Ольга10.05.2018 09:05
Спасибо за за разъяснения.
Александр04.06.2018 20:38
Здравствуйте! Мы приобрели земельный участок с видом разрешенного использования "Ведение садоводства" (категория - Земли населенных пунктов) с садовым домом расположенном на нем в городе Симферополь. Сделка произошла в 2016 году. Было проведено уточнение границ (межевание), сведения внесены в Государственный кадастр недвижимости и ЕГРН о чем выданы соответствующие выписки. До этого участок принадлежал человеку на основании Государственного акта на право собственности на землю выданного в 2009 году, когда Крым находился еще в составе Украины. В 2016 году решением сессии Симферопольского городского совета были утверждены временные Правила землепользования и застройки г. Симферополь. Согласно принятым правилам и градостроительному кодексу РФ Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства осуществляют изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства без дополнительных согласований и разрешений в случаях когда один из указанных в градостроительном регламенте основных видов разрешенного использования земельного участка, объекта капитального строительства заменяется другим основным видом. Мы обратились в администрацию города за информацией об основных разрешенных видах использования земли в пределах функциональной зоны территории города на которой расположен наш земельный участок с целью внесения изменения в кадастровый учет. (продолжение далее)
Александр04.06.2018 20:39
(продолжение) Администрация предоставила нам письменный ответ в котором были перечислены все разрешенные виды использования в нашей функциональной зоне, однако в ответе так же была сделана приписка о том, что согласно ПЗЗ наш участок частично находится в границах территориальной зоны - "Зона территорий общего пользования в границах коридоров красных линий (объектов автомобильного транспорта) (ИТ-2), что это не соответствует п. 4 ст. 30 Градостроительного Кодекса РФ и рекомендовали обратиться в Комиссию по подготовке ПЗЗ г. Симферополя "...с надлежащим образом оформленным заявлением и приложением необходимых документов..." при этом не указав сути данного заявления. Затем мы обратились в Госкомрегистр Крыма с заявлением о кадастровом учете изменений касательно вида разрешенного использования земли с "Ведение садоводства" на "Индивидуальное жилищное строительство" (данный вид так же предусмотрен в нашей функциональной зоне) но в итоге получили Уведомление о приостановлении, с указанием о необходимости внесения изменения в ПЗЗ города. В итоге у нас возникло ощущение когнитивного диссонанса и некоторого шока, так как право собственности на наш участок его регистрация и межевание возникли до утверждения ПЗЗ города. Теперь получается, что в нашем случае Закон имеет обратную силу, а мы не можем реализовать свои права и законные интересы. Что можете посоветовать в данном случае? Сегодня так же узнали,что вышеуказанная комиссия может рассматривать вопрос о внесении изменений по несколько месяцев, и якобы даже могут отказать.
Научный Консалтинг05.06.2018 07:50
Александр, да, такое нередко бывает, когда красные линии наносятся уже после того, как у владельцев было оформлено право собственности. Мы получали немало описаний подобных ситуаций, жалоб. Бывает еще хуже, когда собственник, не подозревая о красных линиях, продает участок. Потом те же проблемы переходят покупателю... Совершенно верно, рассмотрение будет, скорее всего, не быстрым и вполне могут отказать - по банальной и формальной причине - отсутствия денег на внесение изменений в План застройки (на самом деле - попросту из-за нежелания вносить эти изменения с учетом прав собственников земли). Это - также не редкость. Однако, обратиться необходимо, иначе суд потом не усмотрит нарушений Ваших прав. Полученный отказ - будет документом, свидетельствующим о нарушении прав. Закон (по крайней мере, на сегодняшний день) в Вашем случае, конечно, обратной силы не имеет. Ответ администрации - это лишь ее мнение, несмотря на то, что она в отношении Вас - властный орган. Поэтому Вам, скорее всего, целесообразно будет пытаться отменить красные линии через суд. Обращаем внимание: следует просить отмену красных линий через суд ТОЛЬКО в отношении ВАШЕГО земельного участка. Ибо у других участков - свои владельцы и только они (а также администрация и некоторые другие органы) могут заявлять соответствующие иски в суд. Итак, у Вас может быть примерно следующий план действий. Вначале напишите заявление об отмене красных линий, проведенных по Вашему участку, в связи с тем, что они проведены незаконно - не учтены интересы собственников земли. Просите отменить нормативный акт (Вашего региона - республики Крым, города), в соответствии с которым были проведены красные линии и был подготовлен соответствующий План, в части ВАШЕГО (и только!) земельного участка. После получения отказа (а он будет - с вероятностью 99%) Вы получите возможность обратиться в суд в порядке КАС РФ.
Научный Консалтинг05.06.2018 07:57
Кроме того, в Вашем случае имеет некоторое значение дата, когда именно были нанесены красные линии, когда появился новый план застройки. Точнее, когда Вы об этом узнали. Дело в том, что если заявление в суд будет подано по истечение срока обжалования (а в порядке КАС срок обжалования, к сожалению, составляет всего 3 месяца), то суд, в принципе, может отказать в рассмотрении иска. Такой датой может быть, например, дата ответа Вам администрации, который уведомляет о наличии красных линий. Здесь, конечно, будут некоторые процессуальные тонкости.
Александра08.06.2018 17:45
Здравствуйте. При вступлении в права наследства по земельному участку выяснилось, что земельный участок больше площадь чем в документах и пользуюсь этой дополнительной площадью более 15 лет, на нём есть коммуникации от дома. Могу ли я через суд по ст 234 ГК РФ (приобретательная давность) оформить данный участок в собственность?
Научный Консалтинг09.06.2018 02:47
Александра, приобретательная давность на земельные участки, как правило, не работает. В Вашем случае имеет значение, было ли проведено межевание земли ранее, до вступления в наследство. Если нет, то можно оформить спорный (дополнительный) земельный участок в собственность в порядке уточнения границ: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/ploschad-zemelnogo-uchastka.html Однако, это возможно, если он не находится в границах красных линий. Если же участок находится в границах красных линий, т.е. он является (по крайней мере, формально) участком общего пользования и он на него не может быть признано право собственности (как правило). Тогда его можно лишь взять в аренду.
Александра09.06.2018 16:48
Здравствуйте, за полученную информацию спасибо. На какую статью ЗК РФ сослаться, чтобы участок, находящийся в зоне автомобильного транспорта присоедененый и огороженный к находящимуся в частной собственности основному участку под домовладением оформить его в аренду. Этим прилегающим участком пользуюсь 20 лет. Зона автомобильного транспорта (тротуары, проезжая часть улицы) полностью сформированна.
Научный Консалтинг09.06.2018 18:44
Александра, мы ответили здесь: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/arenda-obschego-polzovanija.html так будет ближе к теме.
Роман25.06.2018 14:18
Добрый день ! Участок категории земли населенных пунктов, ЛПХ приобрел в собственность и оформил в декабре 2017 г. Никаких обременений не было, нет их и сейчас, согласно свежей (июнь 2018) выписке ЕГРП . Собрался получить разрешение на строительство жилого дома, подал заявление на ГПЗУ. Из Администрации района Московской области пришел отказ в выдачи ГПЗУ на основании "зем. уч-к с кадастровым номером ... полностью расположен в зоне организации высокоскоростного движения железнодорожных поездов. Линия движения пройдет по центральной и юго-восточной части муниципального района в соответствии со схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением МО от 25.03.2016 с изменениями от 17.04.2018". Я успел построить баню на фундаменте. Возможно ли её зарегистрировать ? Реально ли при отсутствии реальной регистрации красных линий (я, благодаря вашей статье пока займусь выяснением этого) всё-таки получить разрешение на строительство ? Проведя в интернете много часов уверен, что высокоскоростных магистралей в России не будет.
Научный Консалтинг25.06.2018 16:35
Роман, в Вашем случае можно попробовать обратиться в суд по поводу признания права собственности на баню. Так как красные линии не зарегистрированы, следовательно, они проведены формально. Обычно администрации так делают, что называется "на будущее" или же попросту по неведомым причинам. Впрочем, если есть утвержденная схема, значит, уже - не просто формально. При этом суд может потом отметить, что красные линии проведены обоснованно, а факт отсутствия их регистрации, мол, не является фактом их отсутствия. Подобные решения судов есть, к сожалению. Во-первых, нужно смотреть на разрешенное использование земли ЛПХ - допускает ли она, в Вашем случае, строительство недвижимых объектов. Будь земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - было бы проще. А с ЛПХ - бывает по-разному. Также минусом для Вас является то, что Вы приобрели право собственности уже после того, как был утвержден изначальный вариант схемы. Получается, вначале была утверждена схема движения поездов, были нанесены красные линии, а потом уже - Вы стали собственником земельного участка. Суд может отметить, что Вы не лишены права использовать землю по ее назначению, например, Вы можете делать зеленые насаждения, обрабатывать участок. Ибо, повторимся, это - ЛПХ, и не ИЖС и т.п. То, что не будет в России скоростных магистралей - это лишь ваше предположение. Сейчас нет, а в будущем - могут появиться. Действующее законодательство не запрещает строить скоростные магистрали для поездов.
Научный Консалтинг25.06.2018 16:41
Тот факт, что красные линии не были зарегистрированы, лишил Вас информации об их наличии. Вы построили баню, понесли затраты. Знай Вы о наличии красных линий, Вы бы не стали строить баню. Участок находится в Вашей собственности, Вы имели право осуществлять там строительство, если оно на нарушает ничьих прав. Вы строили баню открыто, не подозревая о нарушении чьих-либо прав. Администрация, не зарегистрировав красные линии, фактически, дала возможность Вам осуществить строительство, ибо лишили Вас необходимой информации. Этот факт может быть использован в целях компенсации соответствующего ущерба со стороны администрации, если баню все-таки принудят снести.
Роман25.06.2018 17:19
Отвечаю на во-первых...разрешенное использование - ЛПХ с правом строительства. И по второму минусу : я приобрел право на участок до того как был утвердден ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ вариант ген плана. На самом деле есть 3 варианта генплана только по нашему району.
Научный Консалтинг26.06.2018 14:29
Ну, тогда надо конкретно документы смотреть и планы в их хронологии.
Надежда 11.07.2018 05:51
Приобрели участок в ДНТ. Решили построить дом. Отступили от соседа 6м,а от границы забора где проезд 4м. Является это нарушением или нет?
Научный Консалтинг11.07.2018 13:56
Надежда, уточните, пожалуйста, что такое ДНТ. Имеется в виду проезд - общего пользования, т.е. улица? Вообще, дома можно строить прямо по границе земельного участка и улицы, но, следует согласовывать с администрацией (например, ей может не понравиться внешний вид стены, выходящей на улицу - красную линию).
Надежда 12.07.2018 04:28
Это дачное некоммерческое товарищество, которое создается владельцами земельных участков. Поворот на улицу, но она тупиковая. Общество состоит из 84 дачников и председателя. Можно ли не делать отступ от границы моего забора 5м.
Научный Консалтинг12.07.2018 17:10
Надежда, нет ответа на второй вопрос. Если не хотите объяснять подробно, Вы можете оставить заявку, пришлете документы (схему расположения участков или кадастровый план) с учетом красной линии, там будет яснее.
Григорий20.07.2018 14:51
Здравствуйте. Получен отказ в предоставлении ЗУ бесплатно в собственность на основании п.12 ст.85 ЗК РФ -ЗУ общего пользования... приватизации не подлежат введены КЛ. В связи с утверждением проекта планировки и межевания территории города. Опубликованы каталог КЛ. Нам предлагают сделать проект межевания территории для изменения или отмены КЛ (это стоит 40т. руб) Схема расположения участка утверждена, Межевой план есть на кадастровый учет поставлен, нужно ли делать ПМТ и возможно ли самостоятельно сравнить координаты точек нашего участка с опубликованными в каталоге КЛ для определения их наличия на нашем участке
Научный Консалтинг21.07.2018 05:59
Григорий, что такое КЛ, ПМТ? Кроме того, неясна фраза: "приватизации не подлежат введены КЛ". На данный момент, Ваш вопрос не очень понятен.
Григорий22.07.2018 09:12
Здравствуйте. Приватизация земельного участка (ЗУ) находящегося под жилым домом. Получен отказ в предоставлении Земельного Участка бесплатно в собственность на основании п.12 ст.85 ЗК РФ -Земельные Участка общего пользования... приватизации не подлежат. Введены Красные Линии (КЛ), в связи с утверждением проекта планировки и межевания территории центральной части города. Опубликованы каталог Красных линий. Нам предлагают сделать индивидуальный проект межевания территории п. 2 ч.2 ст. 43 Градостроительный кодекс РФ, для изменения или отмены Красных Линий (это стоит более 40т. руб). До принятия указанного проекта планировки и межевания территории центральной части города, было получено постановление администрации города о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в котором земельный участок отнесен к категории -земли населенных пунктов с видом- для индивидуального жилищного строительства. Схема расположения участка была утверждена с характерными точками границ (координаты), Межевой план есть на кадастровый учет поставлен.. Непонятно для чего нужно делать проект межевания территории (ПМТ) при наличии проекта планировки и межевания территории центральной части города и возможно ли самостоятельно сравнить координаты точек нашего участка (X Y) ,с опубликованными в каталоге координат Красных Линий для определения их наличия на нашем участке.
Научный Консалтинг22.07.2018 12:52
Григорий, уточните, пожалуйста, когда было приобретено право собственности на жилой дом (Вами или предыдущими владельцами), а также дату, когда были нанесены красные линии. Обычно такая дата фигурирует в соответствующем нормативно-правовом акте местной администрации. 1) Судя по Вашему сообщению, красные линии были нанесены позже?... 2) Еще вопрос: на каком праве Вам был предоставлен земельный участок (в собственность, аренду, бессрочное пользование, т.п.)? Проект межевания администрация хочет сделать в данном случае для того, чтобы уточнить границу красных линий, в частности, в отношении Вашего участка (потому, что сами они, видимо, не хотят нести соответствующие затраты). По-видимому, сейчас красные линии проведены в упрощенном порядке (в виде линий с наименьшим количеством угловых точек), поэтому, как правило, они могут пересекать земельные участки с жилыми домами. Так обычно и делается на практике, хотя, это - незаконно, если право собственности на жилой дом возникло до того, как были нанесены красные линии. В принципе, Вы, если желаете, можете заплатить указанную сумму. Однако, если красные линии нанесены позже - все уточнения должны быть выполнены за счет того, кто (незаконно, в этом случае), нарушая право собственности на земельный участок, провел красные линии. По общему правилу, восстановление нарушенного права происходит за счет виновного лица. Это - администрация. Дальнейшее обсуждение Вашей ситуации будет возможно после Вашего ответа на вопросы.
Григорий22.07.2018 16:40
Ответы на вопросы. Жилой дом приобретен в сентябре 1996 г. согласно договора купли-продажи- на земельном участке размером в 588 кв.м. расположены каменный дом, уборная, гараж, сооружения (с обозначениями на плане под литерами). У нас установлен такой порядок приватизации земельного участка (ЗУ):1 этап- Составление схемы расположения ЗУ с утверждением ее Постановлением администрации города ( №3846 от 20.10.2017г) о предварительном согласовании предоставления нам земельного участка площадью 588 кв.м, 2 этап -Предоставление межевого плана на электронном диске в администрацию города для постановки ЗУ на кадастровый учет с присвоением номера, получена выписка ЕГРН в разделе правообладатель указано Муниципальное образование городской округ... 3 этап Обращение в администрацию с заявлением установленного образца о предоставлении земельного участка в собственность (10.05.2018г.). Получено Постановление администрации города (№2911 от 28.06.2018) об отказе в предоставлении земельного участка бесплатно в собственность гражданам РФ (ФИО) В указанном постановлении указано на основании п.19 ст. 39.16 ЗК РФ, а именно: предоставление участка на заявленном виде прав не допускается; на основании п.12 ст. 85 ЗК РФ , а именно: земельные участки общего пользования, занятые площадями... не подлежат приватизации. На вопрос как это понимать, Работник выдававший указанное постановление заявил, что земельный участок под нашим домом попал под красные линии, так как 2.11.2017г. было принято Постановление об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории центральной части города, в котором представлен каталог координат красных линий.
Григорий22.07.2018 16:42
Продолжение дополнение. Считаю, что постановление об отказе на основании п. 12.ст.85 ЗК РФ некорректным, объявив наш земельный участок - земельными участками общего пользования ...долее по тексту статьи, так как предыдущим постановлением от 20. 10.2017г. (п. 2) ЗУ отнесен к категории земель -земли населенных пунктов- для индивидуального жилищного строительства. А также на основании ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа ЗУ.. далее по тексту статьи . Наш участок огорожен, границы его определены межевым планом, которые утверждены, то есть наш земельный участок не может относиться к территории общего пользования, поскольку им не может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц. Верное ли это толкование полученного постановления об отказе?
Научный Консалтинг23.07.2018 11:36
Григорий, пока нет ответа на 2-й вопрос. Исходя из имеющейся информации, судя по датам, право собственности на дом возникло значительно раньше, чем были проведены красные линии. Следовательно, красные линии нарушают право собственника дома на оформление права собственности на земельный участок. Нарушенное право подлежит восстановлению за счет виновного лица. Ваш участок, судя по информации, не является участком общего пользования. Поэтому корректировку, уточнение красных линий в отношении Вашего участка, должно сделать лицо, которое установило их, т.е. - администрация, за свой счет. Вы можете сделать заявление в администрацию с требованием (просьбой) об устранении красных линий с Вашего земельного участка, так как они проведены с нарушением закона (позднее того, как было получено право собственности на дом) и их наличие не дает Вам возможности признать Ваше право собственности на земельный участок. Скорее всего, будет отказ. Его можно потом обжаловать в суде. Эта наша статья как раз об этом. Если хотите, можно будет составить исковое заявление.
Олеся06.08.2018 22:14
Доброго времени суток. Ситуация такая. Есть 2 участка под ИЖС. Наш и соседей. Пару лет назад,уже помле регистрации участка провели красные линии,они зашли вглубь участка примерно 1 м. Узнали об этом когда решили разделить и присоединить между нами и соседями муниципальную землю размером 1 сотку. В Управлении архитектуры и градостроительства заявили, что мы можем присоединить эту землю (естественно не безвозмездно) только в том случае-если войдем в свои красные линии. Таким образом теряя всю территорию до красных линий. Насколько это законно? Неужели нельзя присоединить землю к существующим границам или даже к точке красной лини ? Заранее спасибо за ответ)
Научный Консалтинг07.08.2018 05:46
Олеся, это - не связанные друг с другом вопросы. Если земельный участок находился и находится в собственности, последующее проведение красных линий по нему - незаконно и может быть отменено судом по иску заинтересованных лиц. Это не Вы должны "входить в красные линии", а, наоборот, администрация должна учесть Ваши интересы, как собственника земли и устранить все препятствия к ее использованию, в частности, путем ликвидации красных линий с Вашего участка. Тогда как муниципальная земля между Вами и соседями - это совершенно другое. Присоединение 1 сотки возможно в порядке закона №171-ФЗ (перераспределение земли). Подробнее о перераспределении: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/pereraspredelenie-zemli.html Однако, если при таком перераспределении увеличится общая площадь Вашего земельного участка, то оно будет осуществляться: 1) Скорее всего, за плату, 2) Только при согласии администрации. По сути, Вам со стороны администрации (в лице управления архитектуры), предложена негласная "сделка". Конечно, ситуации бывают разные, но, в Вашем случае, на наш взгляд, целесообразнее устранить красные линии с Вашего земельного участка, а спорную 1 сотку - использовать, как территорию общего пользования (скажем, авторы этого комментария поступили бы именно так).
Научный Консалтинг07.08.2018 05:46
Кстати, имейте в виду, что упомянутый выше закон дает администрации некоторую возможность осуществить такое перераспределение даже и без Вашего согласия. Так как речь идет о небольших расстояниях, оно может быть "обосновано" необходимостью корректировки границ участков и устранением труднодоступных мест общего пользования - при сохранении неизменной общей площади Вашего участка. Конечно, здесь имеет значение, имеются ли заборы, какие они, имеются ли постройки или многолетние зеленые насаждения на земле, попавшей под красные линии и некоторые другие аспекты. Тем не менее, упомянутый закон такую возможность администрации облегчает. Кроме того, если Вы получили ОФИЦИАЛЬНОЕ уведомление (ответ, иную информацию) о наличии красных линий и желаете ликвидировать их со своего участка (о чужих участках Вы заявлять не вправе), то следует формулировать иск в суд в течение 3-х месяцев со дня получения уведомления (согласно КАС РФ). Иначе потом администрация может ссылаться на то, что Вы "согласились" с красными линиями, так как не оспаривали их, хотя имели такую возможность.
Олеся07.08.2018 15:44
Больше спасибо за комментарий! Будем думать)
Игорь20.09.2018 19:24
Здравствуйте.Суть проблемы такая.В 2016 году садоводством в виде СПК был изготовлен и утвержден Проект межевания территории СПК по требованию администрации города Симферополя.Это было условием для передачи в собственность садоводам зем.участков,80% успели получить собственность,и вдруг те кто по разным причинам не успел подать заявление о предастовлении в собственность зем.участка,при подаче в 2018 году заявления получили отказ от гор.администрации в виде того что их участок оказался на территории общего пользования,а передача их в собственность запрещена законодательством.Что самое интересное люди изготовили межевые планы за собственные деньги,их обязали написать заявление о принятии их участка в муниципальную собственность,якобы по другому передача в собственность невозможна,поставили на кадастр с правом муниципальной собственности и как гром среди ясного неба,отказ на передачу в собственность. Причем в утвержденном ПМТ есть страница в которой четко прописано чертеж разбивочных красных линий и подпись главного архитектора города Симферополя.Новые красные линии провели без выезда на территорию и без учета утвержденного ПМТ нашего СПК.На любые претензии по этому поводу не реагируют .Что делать не можем сообразить.Обещают изменить красные линии согласно утвержденным ПМТ в массиве 92 СПК и всем садоводам говорят, а что возмущаетесь берите в аренду.
Научный Консалтинг21.09.2018 11:42
Игорь, похоже, что людей ввели в заблуждение или же люди сами захотели избавиться от своих садовых участков. Если садовод сам, без принуждения и угроз, написал заявление о включении его земельного участка в муниципальную собственность, то, тем самым, он лишил себя права собственности на участок, даже если оно и было. Т.е., по сути, садовод отказался от своего права собственности добровольно. В Земельном кодексе России действительно установлено такое право (ст. 53 ЗК РФ): любой собственник может отказаться от своего участка, передав его государству или муниципалитету. Т.е., условно говоря, садоводы подарили свои участки муниципалитету. Почему условно - потому, что такие "подарки" отменить не получится, ибо, фактически, никаких сделок дарения не было, были лишь отказы людей от своих садовых участков. Теперь, в создавшейся ситуации - возможно лишь выделение земельного участка такому садоводу, исключительно по желанию администрации. Однако, она не обязана это делать - ни бесплатно, ни за плату. Если на участке садовода имеются принадлежащие ему постройки, зеленые насаждения (на которые зарегистрировано право собственности в установленном порядке), тогда еще говорить о приобретении собственности на участок или об его аренде. Впрочем, в аренду могут дать земельный участок и без построек или насаждений. Так как участки перешли в муниципальную собственность, то местная администрация была вправе провести красные линии, с учетом имеющегося проекта планировки и развития территории.
Научный Консалтинг21.09.2018 11:46
При этом постройка капитальных сооружений, зданий в пределах красных линий запрещена, узаконить их, как самовольные постройки, не получится.
Рустам28.09.2018 04:47
Здравствуйте! Суть проблемы: У меня имеется капитальный гаражный бокс в автогаражном кооперативе по ул. Кулибина г. Уфа. В 2017 году я решил оформить права собственности на свой гаражный бокс, так как владельцы соседних боксов оформили в 2011 году через суд права собственности на свои гаражи. В 2017 году я обратился в Росреестр с целью оформить мой гаражный бокс в собственность. Россреестр мне отказал в получении свидетельства о регистрации собственности. Представители Росреестра посоветовали обратиться в суд. Что я и сделал. В настоящее время мое дело рассматривается Орджоникидзевским районным судом г. Уфы. На заседании суда представили Администрации г. Уфы ссылаясь на Постановление главы Администрации г. Уфы № 3292 от 26. 11. 1996 г., в котором указано: При реализации проекта красных линий капитальные гаражи по ул. Кулибина подлежат сносу. Что мне посоветуете в данной ситуации сделать, чтобы мне получить права собственности на мой гаражный бокс? С уважением Нафиков Рустам Расимович (89173405181). 28.09.2018г.
Анастасия28.09.2018 10:49
Добрый день! В продолжение темы с узаконением земли при пересечении с красной линией (Писала вам ранее в другой статье про узаконение). Вот наши даты: землю передали в аренду в 2008 году. В 2012 году прежний владелец передает новому земельный участок и объект незавершенного строительства. Строительство дома завершено, поставлен на кадастровый учет и оформлен в собственность в 2017 году. Есть Градостроительный план земельного участка, утвержден и разработан в 2010 году. На нем как раз указаны красные линии. Я так понимаю, что этот план как раз и подтверждает, что линии были нанесены именно в 2010 году. Я правильно понимаю, что если план и чертеж были утверждены в 2010 году - значит и линии были нанесены тогда же? Или только соответствующая справка из Главархитектуры и Выписка из Росреестра смогут окончательно прояснить эти даты и законность этого мероприятия? Если земля была ранее в аренде, мы также можем обратиться в суд указав, что земля предоставлена в аренду ранее нанесения красных линий?
Научный Консалтинг29.09.2018 10:26
Рустам, верно, узаконить гараж в Вашем случае возможно только через суд. Когда был организован этот кооператив? Если до даты издания Постановления, то имеется шанс отстоять гараж. В этом случае Вам следует указать в суде, что красные линии по земельному участку, на котором находится Ваш гараж, были проведены незаконно, так как при их проведении не были учтены Ваши интересы, как землепользователя. У Вас на земельном участке, который оказался под красными линиями, расположен гараж, которым Вы пользуетесь с ... (дата). Следует также предоставить документы, подтверждающие Ваше право владения гаражом, Устав гаражного кооператива. Также целесообразно сослаться на положительную судебную практику - на то, что Ваши соседи уже оформили свои права собственности на гаражи в том же кооперативе. Для этого узнайте у них реквизиты соответствующих судебных дел и предоставьте информацию об этом суду. Также Вы можете оставить нам заявку, можем помочь с написанием дополнения, которое Вы огласите в судебном заседании.
Научный Консалтинг29.09.2018 10:50
Анастасия, нет, план лишь отобразил красные линии на дату его составления. Градостроительный план не является нормативным документом. Это лишь выписка, содержащая (точнее, которая должна содержать) все нюансы, связанные с возможностью строительства на соответствующем земельном участке и имеющимися, на момент утверждения плана. ограничениями тому. Красные линии наносятся Постановлением, Распоряжением или иным нормативным документом местной администрации или, что реже, государства. А потом, когда заказывается ГПЗУ, они уже будут отражены в нем. Верно, информация о дате проведения красных линий, равно как и о нормативном документе, установившем их, должна присутствовать в органах архитектуры. Обычно заинтересованные лица обращаются в и в администрацию, и в Главархитектуру - для надежности.
Научный Консалтинг29.09.2018 10:56
Анастасия, также имеет значение, с какой целью, на каких условиях была выдана земля в аренду. В частности - разрешали ли такие условия капитальное строительство? Если да и если аренда была оформлена ДО того, как были проведены красные линии, есть возможность узаконить дом, с одной стороны. Но, с другой стороны, дом был поставлен на кадастровый учет лишь в 2017 г. Тогда как красные линии фигурируют в ГПЗУ, датируемого 2010 г. Т.е. постановка дома на кадастровый учет была осуществлена гораздо позже. Поэтому остается, разве что, попытаться доказать, что, все-таки, строительство было начато до проведения красных линий. Т.е. доказать, что на момент начала строительства их еще не было на земельном участке.
Евгений01.10.2018 10:05
Здравствуйте,проживаю в частном доме в частном секторе г.Тюмени, все в собственности земля приватизирована все соответствующие документы имеются. Решил дом продать,заказал градостроительный план,как выяснилось мой дом и прилегающие к нему примерно 10 домов находятся в красной зоне. Как это понять? Существуют какие то ограничения на продажу или нет не знаю. Куда нужно обратится в таком случае. Спасибо заранее .
Анастасия01.10.2018 10:59
Спасибо большое за ответ!
Научный Консалтинг02.10.2018 09:29РедактироватьУдалить
Евгений, бывает так, что красные линии наносятся прямо по земельным участкам и постройкам, принадлежащих собственникам. Дело в том, что градостроительный кодекс содержит коллизию: красные линии - это имеющиеся ИЛИ ПЛАНИРУЕМЫЕ границы территорий общего пользования. Пользуясь этим, администрации наносят красные линии. Ограничений на продажу нет, но. Но Вы или новый собственник участка можете столкнуться с тем, что ему не выдадут разрешение на строительство. Так как в границах красных линий капитальное строительство вести нельзя. Если Вы при продаже домовладения не предупредите покупателя о наличии красных линий, он потом может инициировать судебный процесс о расторжении сделки купли-продажи (если окажется, что он покупал участок для нового строительства) так как строить там нельзя.
Всего комментариев: 60
Пожалуйста, не забудьте ознакомиться с правилами оставления комментариев.



Подписаться на комментарии на этой странице
Вот что мы можем сделать для Вас:
Интересная и полезная
информация
Изменить размер шрифта:
?