Последнее обновление: 8 Марта 2022 г.

Как уточнить границы земельного участка?

Зачем и для чего это нужно? Это может потребоваться, например, чтобы определить (уточнить) его площадь или чтобы признать на него право собственности, аренды. Да, мало ли еще для чего.

Уточнение границ земельного участка осуществляют аттестованные специалисты – кадастровые инженеры.

Какая ситуация позволяет провести уточнение границ земельного участка?

Дело в том, что мало одного желания собственника (арендатора, пользователя) земельного участка. Должны быть еще и правовые предпосылки для уточнения его границ.

А такие предпосылки могут присутствовать тогда, когда сведения, содержащиеся в Росреестре (ЕГРН), не соответствуют нормам законодательства, регулирующего кадастровый учет, регистрацию недвижимости и, возможно, иным нормативно-правовым актам. Например, Гражданскому, Земельному кодексам. Или имеется противоречие с фактическими границами, длительно (более 15 лет) существующим на местности. Иными словами, когда имеющиеся документальные или фактические сведения о наличии и местоположении границ противоречат закону.

Термин «уточнение границ земельного участка» является сравнительно новым, он содержится в ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Уточнения местоположения границ являются одной из основных характеристик земельного участка (ч.2 ст.8 закона 218-ФЗ), которые вносятся в кадастр недвижимости.

Каким образом делается уточнение границ земельных участков?

Необходимо подготовить межевой план, что выполняется кадастровыми инженерами.

Каковы основания для уточнения границ?

Согласно ч.10 ст.22 218-ФЗ, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из:

Примечание: с 01.09.2022 ч. 10 ст. 22 утрачивает силу на основании ч.1 ст.6 федерального закона №478-ФЗ от 30.12.2021. Будьте внимательны!

• сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок,
• или при отсутствии такого документа - исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании,
• в случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Таким образом, в первую очередь, границы земельного участка могут быть уточнены, исходя из правоустанавливающего и/или правоподтверждающего документа. К которому может относиться любой документ, устанавливающий то или иное право лица на земельный участок. Например, ранее выданное свидетельство о праве собственности. Или договор аренды. Или договор застройки, выданный в советские времена. Или – выписка из ЕГРН. И т.д.

Если такого документа нет – то можно воспользоваться другими документами, в которых фигурируют границы. Например, технический паспорт, выдаваемый БТИ.

И, наконец, если нет никаких документов, в которых содержались бы сведения о границах – вот тогда (и только тогда!) возможно определить и уточнить их, исходя из фактически существующих на местности границ. Или, как их называют, исторически сложившихся границ.

Т.е. по фактически существующим границам возможно установить (уточнить) границы только такого участка, который не стоит на кадастровом учете и на который нет никаких (старых) документов, содержащих границы.

Необходимость согласования

Уточнение границ подлежит обязательному согласованию на основании п.3 ч.2 ст.22 218-ФЗ и в силу ч.1 ст.39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности". Местоположение уточняемых границ указывается в графической части межевого плана (п.7 ч.2 ст. 22 закона 218-ФЗ).

Если при уточнении границ меняются границы смежных участков, то в акте согласования обязательно должны быть подписи ВСЕХ заинтересованных лиц (ч.2 ст.43 закона 218-ФЗ). К которым относятся, например, собственники, арендаторы, пользователи смежных земельных участков.

Межевой план, составляемый кадастровым инженером, должен содержать сведения о таком согласовании (п.3 ч.2 ст.22 закона 218-ФЗ).

Выводы

Итак, уточнение границ производится в том случае, если необходимо устранить ошибку, существующую в кадастровом учете или если нет никаких документальных сведений о границах.

Если при уточнении границ изменяются границы других (смежных) участков, то обязательно необходимо согласование ВСЕХ заинтересованных лиц, т.е. собственников, арендаторов, пользователей таких участков. Такое согласование оформляется в виде акта согласования границ, который входит в состав межевого плана.

На основании межевого плана проводится государственный кадастровый учет. Он осуществляется в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости (земельном участке) – согласно п.6 ч.5 ст.14, ч.4 ст.43 закона 218-ФЗ, т.е. без одновременной государственной регистрации права.

Что, наш взгляд, является грубой процессуальной коллизией, внедренной в законодательство. В самом деле, ведь, например, при реконструкции здания (при которой также происходит, зачастую, лишь его изменение) государственная регистрация прав таки осуществляется, причем – на ВЕСЬ реконструированный объект в целом (а не только на ту его часть, которая реконструировалась).

Скажем, если были изменены внешние границы здания.

А вот в отношении земельного участка законодатель «почему-то» не предусмотрел одновременной регистрации права. А ведь очевидно, что если в результате уточнения границ земельного участка изменяется его площадь, то объем прав правообладателя (собственника, арендатора, пользователя) такого участка также меняется.

Т.е. опять, в очередной раз нарушен принцип правового единства земли и недвижимости, расположенной на ней.