Последнее обновление: 14 Января 2020 г.

Как оформить право собственности на жилой дом после 2018 г.?

Ранее, до 4 августа 2018 г., для начала строительства или реконструкции жилого дома требовалось получение разрешение в соответствующем органе (как правило, в администрации). В настоящее время для выполнения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома получение разрешения на строительство не нужно, вместо него застройщик должен направить (в администрацию) уведомление о начинающемся строительстве или реконструкции, в которое, согласно ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ,  входят следующие данные:

1. Фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2. Наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3. Кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4. Сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5. Сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
6. Сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
7. Сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
8. Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
9. Способ направления застройщику уведомлений.

Кроме того, к уведомлению должны быть приложены (ч.3 ст.51.1 ГсК РФ):

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2. Документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3. Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;

Таким образом, если земельный участок находится в собственности застройщика, прикладывать правоустанавливающий документ на земельный участок необязательно.

По сути, такое уведомление содержит в себе лишь основные реквизиты объекта недвижимости, планируемого к постройке. Форма такого уведомления определена на федеральном уровне Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 сентября 2018 г. N 591/пр "Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома". В качестве сведений о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства (например, жилого дома), Приказ устанавливает следующие параметры:

• Количество надземных этажей
• Высота
• Сведения об отступах от границ земельного участка
• Площадь застройки
• Сведения о решении о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при наличии)
• Сведения о типовом архитектурном решении объекта капитального строительства, в случае строительства или реконструкции такого объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения
• Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке

Таким образом, это – обобщенные параметры, которые характеризуют объект недвижимости лишь внешне. Кроме того, Приказ устанавливает необходимость указания в уведомлении также параметров о земельном участке:

• Кадастровый номер земельного участка (при наличии)
• Адрес или описание местоположения земельного участка
• Сведения о праве застройщика на земельный участок (правоустанавливающие документы)
• Сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии)
• Сведения о виде разрешенного использования земельного участка

Таким образом, важно отметить: более никакой информации для направления уведомления о строительстве или реконструкции индивидуального жилого объекта не требуется. Не требуется обращаться в инстанции и доказывать соответствие постройки противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам.

Отличие индивидуальных домов от многоквартирных

Обратим внимание на п.7 ч.1 ст.51.1 ГсК РФ: «сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости». Иными словами, указанная норма четко устанавливает, чтобы объект недвижимости был именно ИНДИВИДУАЛЬНЫМ. Если, к примеру, застройщик намерен построить двух- и более квартирный дом, а то и гостиницу – ему придется получать разрешение на строительство, а не уведомление. Т.е. для двух- и более квартирного дома, жилого объекта сохраняется старый порядок получения разрешений на строительство и т.п. То же самое, если владелец уже имеющегося дома решит достроить его (реконструировать), пристроить еще одну квартиру - и в этом случае также придется обращаться за выдачей разрешения на строительство/реконструкцию.

Особенности застройки в границах исторического поселения федерального или регионального значения

В соответствии с п.5 ст.51.1 ГсК РФ, застройщик может осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в части того или иного поселения. Однако, надо сказать, что это – особый случай и далеко не всех застройщиков он касается.

Каковы последствия направления уведомления о будущем строительстве или реконструкции?

В течение 7 рабочих дней (за исключением ситуации, когда строительство или реконструкция планируются в границах исторического поселения) со дня поступления уведомления администрация проводит проверку указанных в нем параметров на предмет соответствия предельным параметрам разрешенного строительства или реконструкции, которые содержатся в правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории, а также обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства и разрешенному виду использования земельного участка (п.2 ч.7 ст.51.1 ГсК РФ). После чего, по результатам такой проверки, администрация направляет застройщику уведомление:

• О соответствии указанных в уведомлении параметров и допустимости размещения планируемого объекта на данном земельном участке или
• О несоответствии указанных параметров и/или о недопустимости строительства объекта.

Уведомление о несоответствии может быть направлено застройщику лишь в том случае (ч.10 ст.51.1 ГсК РФ), если:

1. Указанные в уведомлении параметры не соответствуют каким-либо требованиям, правилам
2. Вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещения на нем планируемого объекта недвижимости
3. У застройщика отсутствуют права на земельный участок
4. Внешний облик объекта не соответствует архитектурным решениям, действующим в данном историческом поселении

Отказное уведомление, направляемое застройщику, должно содержать ВСЕ основания для отказа, с указанием предельных параметров для разрешенного строительства. Иными словами, ч.11 ст. 51.1 ГсК РФ не допускает отказных уведомлений в виде необоснованных «отписок» со стороны администрации.

И это правильно, ибо чем дальше, тем больше у некоторых администраций находить всевозможные препятствия для индивидуальных застройщиков в целях отказа от выдачи разрешения на строительство; естественно, точно также могли бы начать отказывать и в выдаче уведомлений о соответствии построек предельно допустимым параметрам. А указанная норма разрешает это делать, в частности, лишь при полном обосновании причин такого отказа.

Если застройщику направлено уведомление от администрации о соответствии либо оно не было направлено в установленный срок

То в таком случае, согласно ч.13 ст.51.1 ГсК РФ, этот факт считается согласованием строительства в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении застройщика. Такое согласие действует в течение 10 лет, причем оно сохраняется при переходе права на земельный участок и сам строящийся (реконструируемый) объект. Оно дает право застройщику осуществлять планируемое строительство или реконструкцию.

Правда, стоит иметь в виду, что если уведомление направляется по почте, то оно вполне может прийти не через несколько дней, а, скажем, через месяц, а то и вообще где-то затеряться. Почта, естественно, никакой ответственности за это нести не будет (оставим в стороне разговоры об обязанностях почты, прописанных в законах, речь идет о практике). Поэтому, для надежности, следует обратиться в администрацию и выяснить, а не отправляла ли она Вам такое-то уведомление. Кроме того, если срок просроченности направления уведомления будет впоследствии определен судом как "несущественный", то такое уведомление может быть признано хотя и не отправленным в срок (по неким важным обстоятельствам, например, в администрации мог взорваться газ, мог быть совершен теракт или т.п.), но, тем не менее, имеющим юридическую силу.

Выводы

Таким образом, вместо процедуры получения разрешения на строительство застройщики, ведущие индивидуальное жилищное строительство, должны направлять уведомление о строительстве и ждать уведомления о согласии. Которое, по своему смыслу, как раз и является аналогом «устраненного законом» разрешения на строительство.

Другое дело, что для направления уведомления застройщику теперь нет необходимости заказывать проект (что является достаточно недешевой процедурой), а также получать согласования в ряде инстанций, таких, как пожарная охрана, Роспотребнадзор и т.д.

Однако, есть небольшой подвох для застройщика

Дело в том, что после строительства объекта, даже если он является индивидуальным и жилищным, в любом случае может потребоваться получение… разрешение на ввод в эксплуатацию (или аналогичный документ - см. ниже). А для его получения, в свою очередь (п.3 ч.3 ст.55 ГсК РФ) требуется разрешение на строительство. Это означает, что, с одной стороны, администрация теперь не будет выдавать разрешения на строительство индивидуальным жилищным застройщикам. А с другой – без этого разрешения не будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию…

Правда, это может быть после 1 марта 2020 г. (при злоупотреблениях со стороны администраций). А до этого момента, согласно п.4 ст. 8 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №191-ФЗ, до 1 марта 2020 г. не требуется получение разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, равно как и представление такого разрешения в БТИ для осуществления технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта.

Так необходимо ли разрешение на ввод в эксплуатацию после 1 марта 2020 г.?

Федеральным законом от 03.08.2018 №340-ФЗ в градостроительный кодекс внесены пояснения на этот счет: согласно ч.15 ст.54 ГсК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Кроме того, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется также в случаях, указанных в ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ.

И вот, уведомление о согласии получено...

Однако, это не означает, что индивидуальный застройщик, выполнив постройку или реконструкцию, согласно параметрам, указанным в уведомлении, может сразу идти в Росреестр за регистрацией права собственности. На основании ч.16 ст.54 ГсК РФ, в случае окончания строительства или реконструкции, застройщик в течение 1 месяца подает в администрацию уведомление об окончании строительства.

Есть специальные требования к такому уведомлению, в частности, оно должно содержать правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, документы, подтверждающие соответствие объекта недвижимости имеющимся техническим условиям, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения  и т.д.

В течение 7 рабочих дней после поступления уведомления, на основании ч.19 ст.55 ГсК РФ, администрация проводит проверку соответствия параметров построенного (реконструированного) объекта предельным параметрам, действовавшим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве (реконструкции), а также проверку правомерности размещения объекта на земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования и ограничениям, установленным законодательством РФ. Только после такой проверки индивидуальный застройщик, получив от администрации уведомление о соответствии параметров его постройки, застройщик имеет возможность обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на построенный (реконструированный) объект недвижимости.

Т.е. вместо разрешения на ввод в эксплуатацию – уведомление о соответствии параметров

Таким образом, если раньше, до 3 августа 2018 г., застройщик должен был получать, по окончании строительства или реконструкции, разрешение на ввод в эксплуатацию, то после 1 марта 2020 г. вместо него он будет получать уведомление о соответствии параметров. Т.е. внешне – произошла, по сути, лишь смена наименований. Ну, и, повторимся, теперь не требуется согласовывать строительство с пожарными, роспотребнадзором и т.д.

Однако, судя по ст.51.1…55 ГсК РФ, получить такое уведомление, для индивидуальных жилищных застройщиков, все-таки проще, чем разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому можно сказать, что все же порядок оформления документов и регистрации права на создаваемый или реконструированный объект недвижимости для них несколько упростился. Таким образом, для индивидуальных жилищных застройщиков дата 1 марта 2020 г. носит, по сути, формальный характер. Ибо и после этого для них ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод в эксплуатацию требоваться не будет. Если, конечно, к тому времени не будет изменено законодательство.