Как определить площадь земельного участка

Последнее обновление: 8 Августа 2024 г.

Потребность в определении площади земельного участка (или в ее уточнении) может возникнуть, к примеру, в процессе оформления права собственности на него. Стандартная ситуация: когда-то давно, еще в советское время, была выделена земля. Но, прошли десятилетия, документы были «благополучно» утеряны, в архиве, БТИ никаких данных нет. Как быть? Как узнать местоположение границ и площадь участка?

Необходим межевой план

Площадь фигурирует, в частности, в таком документе, как межевой план, который изготовляется кадастровыми инженерами. Требования к межевому плану определяются ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Однако, если межевого плана нет, то его следует вначале изготовить (т.е. заказать кадастровым инженерам).

Согласно ч.8 ст.22, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Согласно ч.9 ст.22, площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Если границы земельного участка не определены или определены неверно, их следует уточнить.

Таким образом, площадь земельного участка определяется на основе его границ. Вроде бы – банально?... Однако, как увидим ниже, отсюда следует кое-что интересное.

Источники данных о границах земельного участка

Часть 10 ст.22 устанавливает, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений:

Содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок;
Или при отсутствии такого документа - исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании;
В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;
При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Внимание! С 01.09.2022 ч. 10 ст. 22 утрачивает силу, согласно ФЗ от 30.12.2021 N 478-ФЗ).

Итак, границы земельного участка определяются на основе информации, имеющейся в правоустанавливающих или иных документах. Если же документов, позволяющих определить границы земельного участка (а, следовательно, и его площадь), нет, значит – остается единственный выход – использовать фактические границы, сложившиеся 15 и более лет назад. Т.е. так называемые исторически сложившиеся границы.

Естественно, в подавляющем большинстве случаев границы должны быть согласованы (ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), на основе чего составляется специальный Акт согласования границ, который включается кадастровым инженером в межевой план участка.

Вывод

Таким образом, местоположение границ и, следовательно, и площадь земельного участка определяется, в первую очередь, на основе данных, содержащихся в документах. Если же таких данных нет или данные противоречивы (разные документы содержат разные значения площади), тогда необходимо провести уточнение на основе фактически существующих в течение 15 лет и более границ. При этом необходимо выполнить согласование границ со смежными пользователями.

Отметим, что указанный срок, равный 15 годам, напоминает срок приобретательной давности недвижимого имущества. Несмотря на то, что приобрести в собственность земельный участок в порядке приобретательной давности не получится, уточнить его границы, все же можно, если участком пользовались 15 лет и более, и если нет никаких доказательств, в частности, документов, свидетельствующих о конкретной площади такого земельного участка. Хотя, конечно, повторимся, сама по себе аналогия с правом приобретательной давности здесь - лишь внешняя. Ее можно было бы назвать как "давность уточнения фактических границ земельного участка".

Комментарии:

Евгений23.03.2018 12:08

Здравствуйте. Имею ли я право на получение земельного участка в собственность, если нет старых документов на него? На участке у нас есть дом, там мы живем. На дом есть выписка из росреестра.

Научный Консалтинг28.03.2018 09:42

Евгений, Ваш дом находится в Вашей собственности? Уточните, когда Вы стали собственником (в выписке должно быть указано, с какого момента зарегистрировано право).

Евгений29.03.2018 10:35

Там дата 21 ноября 2012 г.

Научный Консалтинг01.04.2018 07:31

Евгений, получается, Вы стали собственником дома после вступления в силу земельного кодекса, т.е. после 29 октября 2001 г. После 15 марта 2015 г., пункт. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не дает возможности покупателю оформить право собственности на долю земельного участка, соответствующую купленной доле в праве собственности на жилой дом. С другой стороны, в соответствии с п.1 ст. 39.20, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане... являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Однако, здесь будет, скорее всего, идти речь о платном приобретении земли, т.е. о ее купле-продаже. Кроме того, есть и иные нормы. которые могли бы быть применены к Вашему земельному участку, но надо бы посмотреть документы - тогда можно будет сказать что-то более определенно. Вы можете оставить нам заявку.

Александра24.08.2018 17:20

Здравствуйте! Пришла по ссылке) С тем, что написано в статье, я знакома, изучила все законы, связанные с межеванием, а точнее, уточнением границ земельного участка. Изложу суть своей проблемы. Я наследница жилого дома после смерти родителей. Вступила в наследство, оформила в собственность жилой дом литер "А", по выписке из похозяйственных книг (получала я на имя отца)от 1973-75гг.- земельный участок и новый дом литер Л. Зем.участок в собственности по декларации с площадью 500м2 по похоз. кн. Назрела необходимость уточнить границы и площадь. Кад.инженер сформировал межевой план, где по результатам геодезии площадь составила 590 м2, границы уточнены по заборам. На руках единственное док-во существования зем.уч-ка в этих границах -это техпаспорт БТИ 1992 г.,кот.впервые отец получил после окончания строительства нового дома. Я вступила в наследство в 2010 году, т,е.факт. границы зем.участка подтверждают владение участком с 1992 года 26 лет. Живу в многолетней застройке с пятью соседями. Все подписали Акт согласования, муниципалитет также подписал 590м2. Росреестр дал приостановку: форма и содержание меж.плана не соответствуют требованиям законодательства- ст.22 фз218,Приказу 921 Минэкономразвития, нарушение ст.70 Требований Приказа 921 об обосновании уточнённых границ. Приостановка надуманная. ВСЕ СОБСТВЕННИКИ получают такие отказы. Мой кад.инженер указал в Исходных данных:запросы на выписки из ЕГРН на соседей, ген.план застройки от 1989 г., выписку из похоз.книг, ситуационный план из техпаспорта БТИ 1992 г.Обоснование границ - более 15 лет по плану из техпаспорта БТИ. Данных по участку в связи с запросом о проекте межевания территории нет. Ортофотопланы только 2007 г., т.е 15 летнюю давность границ подтверждает единственный документ - план БТИ. Гос.регистратор предлагает обращаться в апелляционную комиссию, кот."работают" на благо Заявителей всвязи с приостановкой регистрации. Я посмотрела статистику. Единицам из сотен "апеллянтов" комиссия удовлетворила обжалуемые решения о приостановке росреестром регистрации. Т.е. подтверждают формальные приостановки, кот.потом выливаются в отказы. Вопрос:что делать?

Научный Консалтинг25.08.2018 17:12

Ольга, да, как правило, регистраторы Росреестра не ошибаются, НО, изредка бывают, в самом деле, ошибки и в их деятельности тоже. Вы не могли бы уточнить, в чем конкретно они видят нарушение указанных нормативно-правовых актов? Вероятно, они сочли, что разница 590-500 = 90 м2 - это слишком много для Вашего участка или еще что? Если в решении о приостановке регистрации нет конкретных указаний на это, Вы можете обратиться лично к руководству Росреестра, проконсультироваться и выяснить конкретные причины приостановки. На данном этапе, до выяснения конкретных мотивов отказа, апелляцию лучше не подавать - лишь время потратите. В любом случае, уточнение границ проводится по фактически существующим на местности более 15 лет границам, НО ПРИ УСЛОВИИ, что ранее межевание не проводилось, контрольные точки не устанавливались. Похоже, это - как раз Ваш случай. После того, как вы назовете конкретные причины, можно будет сказать точнее.

Александра29.08.2018 19:23

Спасибо за внимание к вопросу! Как я написала выше, Регистратор ссылается на п.7 ст.26 Закона о регистрации"несоответствие формы и содержания межевого плана". Далее указывает, что межевой план не соответствует требованиям ст.22 Закона о регистрации и Требованиям приказа Минэкономразвития 921.По смыслу ч.10 ст 22 местоположение границ определяется из документов, подтверждающих право на участок (выписка из похоз.кн.не дает такой инфы, но является правоустанавливпющим и правоподтверждающим документом у меня при выделе зем,участка в 1973 г. 500м2), при отсутствии такого док-та из сведений в док-ах при образовании з/у(отсутсвуют). Вслучае отсутствия этих док-ов - в соответствии с утвержденным порядком Проекта межевания территории (отсутствует). При отсутствии всех вышеперечисленных доков границами считаются границы, существующие 15 лет и более, закрепленные...(в моем случае 26 лет, ситуац.паспорт бти подтверждение). Границы согласованы смежниками и муниципалитетом. Далее: "не приведено обоснование местоположения границ" (кад.инженер всё обосновал). Далее, кад.инж.должен обосновать в заключении в виде связного текста местоположение уточненных границ(это уже цитаты из Требований по приказу 921, повторяющие ч.10 ст.22 по содержанию).ВС ОБОСНОВАНО. И по итогу: можете обратиться с обжалованием приостановки в апел.комиссию и в суд.

Научный Консалтинг30.08.2018 16:43

Александра, а подписанные акты согласования границ с соседями имеются? По поводу обоснования - Вам, все же, лучше бы вначале обратиться на прием к руководству Росреестра (ибо сам регистратор принимать Вас не имеет права), точнее, к руководителю регистраторов. Попытайтесь выяснить - что конкретно его не устраивает, что не так в имеющемся обосновании; также разъясните, что те же самые вопросы Вы зададите и в суде, если Росреестр не сможет на них ответить. Дело в том, что, возможно, кадастровый инженер выполнил обоснование не в тех порядке и терминологии, в котором требует Росреестр. Если по итогам общения в руководством Вы поймете, что регистратор не обладает квалификацией и оттого - опасается провести регистрацию права, возможно, Вам поможет апелляционная комиссия в Росреестре. Если же руководитель будет давать общие и расплывчатые ответы - лучше сразу обращаться в суд, не тратить время. Хотя, теоретически, суд может придраться - почему, мол, не использовали возможность досудебного урегулирования путем апелляции. Иск можете подавать в порядке КАС РФ по поводу отмены приостановки регистрации и обязания Росреестра выполнить регистрацию права согласно Вашему заявлению и приложенным документам.

Александра22.10.2018 07:33

Спасибо за внимание к теме! Пришлось и кад.инженера на место ставить и напоминать о его обязанностях, и писать в Росреестр(личный приём для физ.лиц недоступен!) и.... В апел. комиссию не обращалась. В общем, межевание закончилось для меня благополучно. Участок уточнён, документы на руках с выпиской из ЕГРН, стоит на КУ и на публичной КК. Хочу пожелать всем никогла не опускать руки и не вестись на провокационные действия КИ, что ваша земля должна быть обязательно выкуплена)

Научный Консалтинг22.10.2018 12:29

Александра, отлично! Совершенно верно, если лицо имеет правовые основания для признания права собственности на земельный участок, целесообразно признавать такое право. Уточнение, насколько видно из Вашей информации, было сделано на основании фактических границ, как и должно быть. Удачи Вам!

Всего комментариев: 10