Последнее обновление:
Как провести кадастровый учет земельного участка, если нет никаких прав на него?
По нашему опыту, нередка примерно такая ситуация:
- Есть земельный участок.
- На этом земельном участке уже давно находится жилой дом, которым владеет (или пользуется) одно или несколько лиц.
- Земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
И вот, владельцы (или собственники) дома решают приобрести право собственности на свою землю. Обычно они обращаются с соответствующей просьбой, скажем, в управление земельным имуществом, администрацию или Росреестр (через МФЦ). И везде их ожидают, увы, отказы. Как минимум, по той причине, что участок не находится на кадастровом учете, т.е. не зарегистрирован в Росреестре (точнее, кадастровой палате). Соответственно, он не существует как объект права. А это означает, что никакие сделки с этим участком, никакие правовые действия с ним – невозможны. Так как земельный участок является недвижимой вещью, а российское законодательство запрещает правовые действия с недвижимыми вещами, не являющимися объектами права.
При этом если вещь является объектом права, вовсе необязательно она принадлежит кому-либо. Например, бывают бесхозяйные вещи, которые, однако, могут являться объектами прав. Т.е. надо понимать, что термин «объект права» всего-навсего означает, что соответствующая вещь подпадает под действие законодательства, регулирующее оборот таких вещей. Например, если вещь представляется объектом недвижимости, следовательно, наличие у нее статуса «объект права» означает, что она, теоретически, может принимать участие в обороте, т.е. она может быть проданной, подаренной, заложенной, арендованной и т.д.. т.е. она может принимать участие в тех или иных правоотношениях оборота. В том числе – на нее может быть признано право собственности. Понятно, что статус объекта права – это далеко не гарантия того, что то или иное правоотношение будет являться для нее допустимым, ибо могут существовать соответствующие ограничения. Например, может существовать запрет на приобретение вещи хотя бы потому, что расставаться с нею не желает ее собственник и нет никакого правового основания принудить его к этому.
Именно постановка на кадастровый учет земельных участков и придает им правовой статус
Ранее, в начале 2000-х годов, российское государство по собственной инициативе начало постановку на кадастровый учет земли, в том числе, и находящейся в частном пользовании, владении. Земельные участки, прошедшие эту процедуру, стали потом называться ранее учтенными.
Однако, такая участь постигла не все земельные участки. В итоге, вплоть до нынешнего времени сохранились и такие участки, которые так и не были поставлены на кадастровый учет, несмотря на то, что на них могут быть расположены иные объекты недвижимости, в том числе и находящиеся в частной собственности, например, жилые дома, гаражи и т.п. Следовательно, эти участки не являются объектами (гражданских) прав. И, как минимум, потому-то говорить о признании права собственности на них, равно как и о продаже, аренде, дарении или т.п. – преждевременно. Не могут такие участки быть и предметом залога.
Однако, вполне понятно желание пользователей таких участков – признать на них соответствующее право
Это особенно актуально для тех, кто имеет недвижимость (например, жилые дома), расположенную на таких участках. Ведь пока право собственности (или аренды) не признано, по сути, пользователь такого участка лишен каких-либо прав по распоряжению им.
Пред тем, как вести речь о признании права, вначале следует поставить участок на кадастровый учет
Как это сделать? Увы, нельзя просто прийти и обратиться, скажем, к кадастровым инженерам, которые, вроде как, и осуществляют такую процедуру. Потому, что ее заказчиком может быть только такое лицо, которое имеет какое-либо право на такой участок, а не просто пользуется им.
Например, если человек решил воспользоваться городским парком и погулял по нему, он не получает при этом права на осуществление кадастровых работ в отношении парка. То же самое относится и к любому участку, на который у гражданина (или группы граждан) нет никакого права, кроме права пользования. Если, скажем, участок, который не поставлен на кадастровый учет, содержит жилой дом, принадлежащий гражданину, то, как ни парадоксально, права этого гражданина на данный земельный участок – практически такие же, как и права на городской парк. Т.е. – да, в основном, только право пользования! Это, кстати, важно иметь в виду, особенно когда возникают конфликты между соседями и т.п.
Именно поэтому, когда гражданин обращается в администрацию с просьбой – признать право собственности на земельный участок, который, вроде бы, «принадлежит» ему, то он нередко получает отказ. Который, в том числе (но, не только по этой причине) как раз и обусловлен тем, что у гражданина нет права на этот участок. А раз нет права – как же вести речь о его признании? Нередко отказ содержит упоминание того, что наличие такого права возможно (попробовать) подтвердить в суде. Потому что суд, в отличие от администрации и иных (государственных) органов, обладает соответствующими полномочиями.
Иными словами, получается замкнутый круг:
- Пока нет права (собственности или аренды) на участок, невозможно поставить его на кадастровый учет.
- А пока он не поставлен на кадастровый учет – невозможно признать на него хоть какое-то право (кроме права пользования, конечно).
Своего рода – коллизия. И она, надо сказать, иной раз была камнем преткновения для тех, кто пытался признать право собственности на землю. Даже суды в подобных случаях вынуждены бывают выносить отказные решения.
Но, как же тогда быть?
Единственный, пожалуй, выход из ситуации – просить администрацию сформировать земельный участок. Законом предусмотрена такая возможность. Формирование земельного участка в данном случае осуществляется в три этапа:
- Следует обратиться в администрацию с просьбой о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Ну, нынче это называется «государственная услуга по предварительному согласованию предоставления земельного участка». Например, в Москве это осуществляется на основании постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-П.
Понятно, что администрация, в первую очередь, поинтересуется – а для какой цели требуется согласование в предоставлении участка? Если для последующего признания права собственности – то, скорее всего, так или иначе будет тормозить процесс. А если для аренды – то, возможно, почему бы и нет. Если, конечно, участок не запрещено брать в аренду. Но, как правило, возможна аренда даже участка публичного (общего) пользования, что же говорить об участке, на котором расположен жилой дом, который огорожен забором и т.д.
- А вот после того, как будет выполнено предварительное согласование – тогда заявитель может осуществить кадастровые работы (на основании п.15 ст.39.15 Земельного кодекса РФ). Правда, не лично он сам, а кадастровый инженер по его поручению. То, что участок согласован администрацией, и позволит кадастровому инженеру провести кадастровый учет.
- Затем следует поставить участок на кадастровый учет путем обращения в Росреестр с информацией, которую выдаст кадастровый инженер. В числе прочего, там должен быть электронный носитель, содержащий координаты земельного участка. Гражданин (заявитель) может сделать это самостоятельно или же поручить кадастровому инженеру.
- А вот далее, после того, как будет выполнена постановка земельного участка на кадастровый учет, будет возможна его аренда. Например, в Москве это может быть сделано на основании постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-ПП. При этом, так как заявитель является правообладателем (собственником) жилого дома или иных зданий, сооружений, расположенных на данном земельном участке, то она будет осуществляться без проведения конкурса, т.е. в первоочередном порядке.
Таким образом, после того (и только после того), как участок будет поставлен на кадастровый учет, заявитель может взять его в аренду. Согласно п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Да и, собственно, НЕ ВЗЯТЬ в аренду уже не получится. Так как земельный участок уже станет объектом права. И, следовательно, при отказе владельца жилого дома (или иных зданий, сооружений) администрация вполне может им распорядиться как-то по своему усмотрению. Например, сдать его в аренду другому лицу. А может и через суд обязать гражданина оплачивать стоимость аренды (в том числе, с учетом пени), так как фактически дальнейшее использование такого участка будет фактически означать наличие арендных отношений.
Важно: пока участок НЕ является объектом права (например, если не поставлен на кадастровый учет), то арендные отношения усмотреть проблематично. Ибо, еще раз, невозможно арендовать то, чего нет в юридическом, правовом смысле.
Далее гражданин уже может подумывать о признании права собственности на земельный участок
Если, конечно, у него есть для этого правовые основания. Наличие арендных отношений в данном случае никоим образом не мешает признанию права собственности. Дело в том, что признание права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает (признает) наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его. Поэтому если имеются доказательства наличия такого права, то суд, скорее всего, признает право собственности.
Кстати, таким основанием может быть, в том числе, наличие договора аренды, который был заключен РАНЕЕ, до вступления в силу Земельного кодекса. Более подробный перечень таких оснований приведен в цикле наших статей о признании права собственности на земельный участок.
Однако, совсем другое дело, если и гражданина нет никаких оснований, подтверждающих наличие права собственности на землю. В таком случае, конечно, арендатору так и придется довольствоваться арендой. Ну, или покупкой участка – с разрешения арендодателя.