Последнее обновление: 13 Января 2020 г.

Пример решения суда о реконструкции

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

*** 2016 года  г.Уфа

*** районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи при  секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску *** к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на жилой дом в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на жилой дом в реконструированном виде, указывая, что *** является собственником жилого дома, а также земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен этот жилой дом, по адресу, что подтверждается выпиской о праве собственности на жилой дом серии от даты, выпиской о праве собственности на земельный участок серии от даты.

Он произвел переустройство помещения литер АЗ (по техническому паспорту от даты) в жилом доме, облагородив и утеплив его стены, двери, потолок, пол, а также установил электрический нагреватель, сделав помещение отапливаемым. Перепланировка произведена в соответствии с проектом «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу, в районе г. Уфы». Указанное помещение стало жилым, т.е. пригодным для постоянного проживания. Согласно заключения Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан» от 21.07.2015 №, согласно п.2ст.49 Градостроительного кодекса РФ перепланировка индивидуального жилищного строительства и жилых домов с количеством этажей, не более, чем три, не требует проведения санитарно- эпидемиологической экспертизы. Согласно техническому паспорту жилого здания от 02 июля 2015 г. перепланировка согласована с ОАО «Газпромгазораспределение - Уфа» (на дату 22 июля 2015 г.).

Согласно заключению Администрации *** района ГО г. Уфа от 21 августа 2015 г. №, предложениями переустройства по перепланировке, согласно разработанному проекту, являются допустимыми. Окончательное решение по перепланировке (переустройству) помещения принимается межведомственной комиссией (МБУЦГД, ул. Блюхера, д. 2/2). 01 сентября 2015 г. он обратился в МБУЦГД с просьбой рассмотреть вопрос о согласовании перепланировки и сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. 23 сентября 2015 г. Решением № МБУЦГД отказало ему в согласовании перепланировки (переустройства) по мотивам отсутствия соответствующего разрешения. Иных мотивов отказа в решении не содержится.

Согласно уточненным исковым требованиям истец просит суд сохранить жилой дом, состоящий из литер А, А1, А2, АЗ,а1 общей площадью 100 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером по адресу, в реконструированном состоянии согласно технического паспорта ГУП БТИ РБ от 02.07.2015.

Признать за истцом право собственности на жилой дом, состоящий из литер А, А1, А2, А3,а1 общей площадью 100 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу, в реконструированном состоянии согласно технического паспорта ГУЛ БТИ РБ от 02.07.2015.

Истец *** и представитель истца в судебном заседании поддержали исковые требования.

Представитель ответчика Администрации ГО г. Уфа, третьего лица ООО «Газпром газораспределение Уфа» надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились.

Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дается следующее разъяснение, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры, к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.14 г., право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Как установлено судом, подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривается, что *** является собственником жилого дома, а также земельного участка с кадастровым номером, на котором расположен этот жилой дом, по адресу, что подтверждается выпиской о праве собственности на жилой дом серии, выпиской о праве собственности на земельный участок серии.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здание и сооружения, осуществить их перестройку или снос, разрешить строительство на своем участке другим лицам, эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных строительных норм и правил, а также требований в целом назначение земельного участка.

Из содержания технического паспорта следует, что истец произвел переустройство помещения литер АЗ (по техническому паспорту от 02 июля 2015 г.) в жилом доме, утеплив его стены, двери, потолок, пол.

Из представленных истцом суду доказательств, следует, что истец предпринял все необходимые действия, связанные с легализацией самовольно произведенной реконструкции жилого дома.

Перепланировка произведена в соответствии с проектом «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу.

Согласно заключения Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан» от 21.07.2015 №06-2630, согласно п.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ, перепланировка индивидуального жилищного строительства и жилых домов с количеством этажей, не более, чем три, не требует проведения санитарно- эпидемиологической экспертизы.

Согласно техническому паспорту жилого здания от 02 июля 2015 г. перепланировка согласована с ОАО «Газпромгазораспределение - Уфа» (на дату 22 июля 2015 г.).

Согласно заключению Администрации *** района ГО г. Уфа от 21 августа 2015 г. №73-01-3682, предложения и переустройства по перепланировке, согласно разработанному проекту, являются допустимыми. Окончательное решение по перепланировке (переустройству) помещения принимается межведомственной комиссией (МБУЦГД, ул. Блюхера, д. 2/2).

01 сентября 2015 г. истец обратился в МБУЦГД с просьбой рассмотреть вопрос о согласовании перепланировки и сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. 23 сентября 2015 г. Решением № МБУЦГД отказало ему в согласовании перепланировки (переустройства) по мотивам отсутствия соответствующего разрешения.

Определением *** районного суда г. Уфы РБ от **** года по данному гражданскому делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения экспертизы ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» №*** следует, что пристрой лит. АЗ, а1 к жилому дому, расположенному по адресу: г. Уфа, улица, соответствует следующим строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам: СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", СНиП П-25-80 «Деревянные конструкции».

Расстояния между жилым домом и пристроем к нему лит. АЗ, а1 расположенным по адресу: РБ, г. Уфа, строениями на данном участке и на смежных участках соответствуют требованиям:

1. СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.
2. СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения».
3. СП 53.13330.2011 Планирование и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*.
4. СП 30-102-99 Свод правил по проектированию и строительству. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства
5. СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные, от 20 мая 2011 Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001.
6. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009 года № 384-ФЭ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Жилой дом и пристрой к нему под литерами АЗ, а1, расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и обеспечена его безопасная эксплуатация.

Суд считает, что данное экспертное заключение полное, составлено правильно, с учетом всех обстоятельств, оспариваемых сторонами, и имеющихся документов. В данном заключении подробно и последовательно отражены процесс исследования, кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. В связи с чем, у суда нет оснований подвергать данное заключение сомнению, поэтому оно служит обоснованным доказательством по делу.

Поскольку самовольно реконструированное строение было возведено на земельном участке который был предоставлен под жилую постройку и для его обслуживания, впоследствии истец получил все необходимые согласования на домовладение и сохранение самовольно возведенных построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным удовлетворение искового заявления.

Руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск *** к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на жилой дом в реконструированном виде удовлетворить.

Сохранить жилой дом, состоящий из литер А, А1, А2, А3, а1 общей площадью 100 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером, по адресу, в реконструированном состоянии согласно технического паспорта ГУП БТИ РБ от 02.07.2015.

Признать за *** право собственности на жилой дом, состоящий из литер А, А1, А2, А3, а1 общей площадью 100 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером, по адресу, в реконструированном состоянии согласно технического паспорта ГУП БТИ РБ от 02.07.2015.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через *** районный суд г. Уфы.

Комментарии к решению суда

Итак, перед Вами - одно из положительных решений районного суда, удовлетворившего иск собственника жилого дома и земельного участка, на котором расположен этот жилой дом, к администрации (в данном случае - городского округа). В Вашем регионе администрация может называться, например, городской управой или еще как - это уже не принципиально.

Что хотелось бы отметить в первую очередь? Во-первых, то, что суд, несмотря на то, что в целом его решение соответствует закону, путается в терминах. Называя выполненную истцом реконструкцию - то переустройством, то перепланировкой. Однако, как известно, для оформления права собственности (проще говоря - для узаконения) перепланировки и переустройства разрешения не требуется и, тем более, не требуется обращение в суд.

Во-вторых, из решения суда следует, что истец прошел, определенные, так сказать, мытарства:

• Получил проект на уже выполненную им реконструкцию (т.е., получается, что "задним числом", но тем не менее)
• Получил технический паспорт в БТИ на реконструированный объект (жилой дом) в целом. Т.е. в суд он предоставил ДВА технических паспорта: старый (до реконструкции, т.е. без учета сделанных при реконструкции изменений) и новый (содержащий эти изменения)
• Согласовал реконструкцию с газовиками, необходимость этого была вызвана тем, что рядом с жилым домом (который реконструировался) проходит газовая труба. Характерно, что тот литер А3, который реконструировался, находится на расстоянии аж 10 м от нее. Тем не менее, так как необходимо согласовывать ВЕСЬ жилой дом как реконструированный объект, а не только литер А3, пришлось просить согласования у газовиков. Последние, кстати, сделали это путем соответствующей отметки в новом техническом паспорте (в виде надписи, что, мол, не возражаем против выполненной реконструкции). Но, это - в Башкирии. Возможно, в Вашем регионе у газовиков принят какой-то иной порядок оформления подобного согласования. Дело в том, что законом не оговорен порядок такого согласования, поэтому газовики тут действуют так, как им удобнее
• Обратился в местную районную администрацию с просьбой признать право собственности, на что она ответила, что, сама-то, мол, не возражает, да вот окончательное решение принимается межведомственной комиссией
• Обратился в администрацию городского округа г. Уфа (АГО г. Уфа) с аналогичной просьбой
• Обратился, наконец, в межведомственную комиссию, которая выдала отписку, что, мол, раз нет разрешения на реконструкцию, то следует или привести жилой дом в первоначальное состояние (т.е. убрать нагреватель, содрать со стен европанели, утепление, которые выполнил истец, облагораживая помещение литер А3. Убрать красивую плитку с потолка и т.д., оставив помещение таким, каким оно было до того, т.е. мрачным, ободранным и неприглядным). Или - решить вопрос об узаконении реконструкции в судебном порядке

И вот на этой стадии терпение истца лопнуло истец, наконец-то, получил доказательства того, что он предпринимал все, зависящие от него, попытки к легализации выполненной им реконструкции, но получил отказ (это, и ТОЛЬКО это и является законным поводом для истца - обратиться в суд). Если бы он этого не сделал, суд не стал бы рассматривать его заявление, оставив его без рассмотрения. Ведь приведенные в решении суда ссылки на Постановления Верховного Суда РФ обязывают истцов толочь воду в ступе предпринимать такие попытки для того, чтобы было возможно обратиться в суд.

Интересно, что с другими городскими службами (например, с электриками, водоканалом, в отличие от газовиков) такого согласования не потребовалось.

Но, и в суде у истца сложилось не все так просто: суд потребовал от последнего обоснований, что, действительно, реконструированный объект В ЦЕЛОМ (а не только литер А3, который, собственно, и реконструировался и ради которого и было все затеяно) не нарушает ничьих законных прав, соответствует действующему российскому законодательству. Истец хотел было обосновать все это самостоятельно, но суд как-то неохотно прислушивался к его словам. Видимо, потому, что не усматривал у истца (и его представителя), так сказать, "специальных познаний". Поэтому им ничего не осталось, как обратиться к строительно-техническим экспертам, о чем они и подали соответствующее ходатайство.

Еще один момент связан с тем, что несмотря на то, что реконструировался только литер А3 (по площади составляющий лишь 15% от общей площади жилого дома), тем не менее, суд, равно как и эксперты, вели речь о реконструированном объекте - жилом доме - в целом. Это верно, ибо таково законодательство, в частности, нормы градостроительного кодекса. Т.е. даже если бы шла речь о реконструкции 1 кв. метра, все равно рассматривался бы ВЕСЬ дом. Точно также - невозможно признать право собственности только на реконструированный литер: возможно признание права собственности ТОЛЬКО НА ОБЪЕКТ В ЦЕЛОМ. Это следует иметь в виду тем, что собирается узаконить самовольную реконструкцию. Особенно это важно бывает тогда, когда затрагиваются интересы других собственников, т.е. идет речь о долях.

Что делать дальше?

Дальше, на основании решения суда, целесообразно получить новую выписку о праве собственности на жилой дом. В самом деле, ведь ранее литер А3 был неотапливаемым, т.е. нежилым.

Соответственно, жилая площадь дома была меньше. А теперь, после реконструкции - ситуация изменилась, жилая площадь увеличилась. Следовательно, в обязательном порядке необходимо получить выписку о праве собственности на ВЕСЬ реконструированный жилой дом, уже с учетом литера А3 - в данном случае.

Для этого следует обратиться в Росреестр. Однако, и здесь не все так просто. Ибо, помимо нового технического паспорта, домовладельца, скорее всего, обяжут предоставить (за свой счет, естественно) еще и Технический план здания (обращаем внимание: Технический план - это НЕ технический паспорт, хотя практически аналогичен ему, да и заказывается также - в БТИ). Но, об этом уже другой разговор.

Кстати, вот пример искового заявления о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.