Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

Взаимосвязь земельного участка и недвижимости, расположенной на нем

Последнее обновление:

Если говорить в общем, то действующее российское законодательство, в отличие от советского, различает отдельно земельный участок и недвижимость, на нем расположенную. Это следует, в частности, из такого основополагающего документа, как гражданский кодекс (ГК РФ).

Кстати, в советское время вообще не было права собственности на землю, были лишь права пользования. Такие права предоставлялись владельцам, арендаторам соответствующих построек – зданий, сооружений и т.д. При продаже последних право пользования землей переходило к покупателям. Более того, землю практически нельзя было даже сдавать в аренду (не говоря уже о продаже), за исключением ряда частных случаев.

С одной стороны, еще 10 июля 2001 г. вышло распоряжение Правительства РФ №910-р, в рамках которого утверждена Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу. В частности, п.3.1.7 программы предусматривает «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка». Это означает, что у законодателя, все же, имеется стремление увязать воедино земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем. Однако, стремление – это одно. Что же имеем на практике?

Как регулирует взаимосвязь земельного участка и недвижимости гражданский кодекс РФ?

Так, в ч.1 ст.130 ГК РФ, в качестве видов недвижимости перечислены, в частности, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Обратим внимание на «и». А также на то, что наименования объектов недвижимости перечислены через запятые, т.е. в виде возможного перечня. Который, кстати, не является закрытым.

Иными словами, приведенная норма устанавливает тот факт, что земельный участок и то, что расположено на нем (равно как и ПОД НИМ, кстати), представляют собой разные объекты. Иными словами, правообладатель земельного участка (например, собственник) вовсе необязательно является правообладателем зданий, сооружений, иных построек, равно как и иных видов недвижимого имущества – к примеру, многолетних деревьев, расположенных на нем. Точно также он (за исключением частных, оговоренных законом случаев) не является правообладателем того, что находится под земельным участком (закон называет это словом «недра»).

П.2 ст.271 ГК РФ устанавливает возможность существования раздельного правового существования земли и построек, расположенных на ней. Эта норма устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, покупатель приобретает также право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и объеме, что и прежний собственник данной недвижимости. Причем переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения права пользования земельным участком собственника недвижимости, расположенной на нем.

Аналогично, ст.552 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости, расположенной на соответствующем земельном участке и необходимом для ее обслуживания, на последний передаются права, которые имел продавец.  Например, если продавец является собственником земли, на которой расположено здание, соответственно, при продаже его покупателю передается право собственности и на землю. Если же продавец был арендатором, соответственно, передаваться будет право аренды.

Есть исключение из этого правила. Если земельный участок использовался продавцом на праве бессрочного пользования (согласно п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), то при продаже это право надлежит переоформить либо в право собственности, либо в право аренды. Такое мнение высказано ВАС РФ (см. п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Но, обратим внимание на, вроде бы, незаметный нюанс (или как это назвать правильнее). Везде в ст.552 ГК РФ идет речь лишь об участке, который занят недвижимостью и необходим для ее обслуживания. Например, продается жилой дом, находящийся на земельном участке площадью 20 соток (или 2000 м2). Площадь дома составляет 100 м2. Территория, необходимая для его обслуживания, ориентировочно, из расчета 3 м от каждой стороны дома, составит около 120 м2. Итого, общая площадь, необходимая для нахождения жилого дома и его обслуживания, составит 100+120 = 220 м2.

Вопрос – а как же оставшаяся площадь земельного участка? Ответ такой: оставшаяся площадь, согласно нормам ст.552 ГК, остается у ее прежнего собственника, т.е. у продавца.

В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц. Данная ситуация регулируется ст.272 ГК: при прекращении права пользования земельным участком собственником постройки, право на данную недвижимость определяются по согласованию сторон либо в судебном порядке.

На основании п.3 ст.129 ГК, земля может отчуждаться (например, продаваться, передаваться в дар или т.п.), равно как и переходить от одного к другому лицу разными способами в той мере, в соответствии с законами о земле. При этом, согласно п.2 ст.555 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это означает, что в договоре может быть предусмотрено, в частности, условие продажи недвижимости… отдельно от земельного участка, без учета права на него. Впрочем, это будет противоречить Постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

На основании ст.273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Это означает, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Такая точка зрения присутствует, в частности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11.

Таким образом, по нормам гражданского кодекса в отношении взаимосвязи правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости можно сделать такой общий вывод. Если земельный участок или иной объект недвижимого имущества, расположенный на нем, отчуждается собственником и того, и другого, то необходимо отчуждать И ТО, И ДРУГОЕ. В ряде случаев. Однако, как говорят, дьявол кроется в деталях. А детали таковы, что в некоторых случаях все же… можно отчуждать или одно, или другое – по отдельности. Не говоря уже о ситуации, когда лицо имеет право собственности на что-то одно (или на землю, или на постройку, к примеру).

Важно, что, продавая объект недвижимости (например, здание, сооружение), продавец (за исключением некоторых случаев, опять же)  продает и соответствующую часть земельного участка, необходимого для его обслуживания - это следует из норм Гражданского кодекса. Да, ТОЛЬКО ЭТУ часть, а вовсе необязательно – весь участок ПОЛНОСТЬЮ.

Кроме того, надо сказать, что в гражданском кодексе нередко идет отсылка на «если иное не предусмотрено законом» (в частности, земельным кодексом). Поэтому, в любом случае, следует руководствоваться земельным кодексом, применяя гражданский кодекс лишь в тех ситуациях, которые не оговорены земельным правом. Поэтому, следует заметить, что применительно к земельным отношениям руководствоваться гражданским кодексом следует ОЧЕНЬ осторожно. Его можно применять лишь там, в таких ситуациях, которые не регламентированы иным, более "тематическим" (в частности, земельным) законодательством.

А как в земельном кодексе?

П.3 ст.3 Земельного кодекса (ЗК РФ) устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством...., специальными федеральными законами».  Это означает, что в случае, если гражданское законодательство (ГК РФ) будет противоречить земельному (ЗК РФ), то применяться должен именно земельный кодекс. Точнее, законодательство о земле.

Согласно п.4 ст.35  ЗК, отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения или иных построек, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с этим земельным участком.

При этом ч.5 п.4 ст.35 присутствует норма, являющаяся как бы отражением предыдущей. В частности, она устанавливает, что при продаже земельного участке необходимо продавать и находящиеся на нем постройки. Если сделка по продаже земли или построек будет нарушать эти правила, то она может быть признана недействительной (ничтожной), в порядке противоречия ст.168 ГК РФ.

П.3 ст.552 ГК, п.1 ст.35 ЗК устанавливают, что покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята той или иной постройкой и необходимой для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (продавец). Кстати, в отличие от ст.552 ГК, в которой идет речь только о продаже, ст.35 ЗК устанавливает указанное правило вообще для любого отчуждения, т.е. при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение.

Аналогичная норма содержится и в ч.1 ст.57 федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. Правда, как понимать фразу "занятый таким недвижимым имуществом" - законодатель так и не пояснил. То ли это весь, целый участок (с конкретным кадастровым номером), на котором, помимо этого объекта недвижимости, могут присутствовать и другие объекты; то ли это, все-таки, та часть земельного участка, которая необходима для его эксплуатации и обслуживания.

В очередной раз убеждаемся, что - то ли законодательство создается психически не совсем полноценными людьми, то ли так делается умышленно, чтобы в чем-то закон улучшить, а в чем-то - напротив, обязательно усложнить, чтобы люди обязательно мучались - не в том, так в другом. Как будто российские законы пишут не юристы-профессионалы, а некие индивиды смутного назначения и странных занятий. И это - увы... такая постоянная практика вот уже 20 последних лет. С горечью приходится признать: видимо, Россия так и будет обречена на правовой беспредел.

В ч.5 п.1 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты (а это – не что иное, как объекты недвижимости, согласно ст.130 ГК РФ) должны следовать их судьбе, за исключением ряда случаев, которые установлены федеральным законодательством.

Итак, если земельный участок, наравне со зданием, сооружением  принадлежит продавцу на праве собственности – то при продаже одного должно передаваться право и на другое. А вот если продавцу принадлежит только здание, соответственно, при продаже этого здания передаются права продавца на земельный участок.

Например, если продавец имел право аренды или только лишь право сервитута, соответственно, и покупатель будет обладать соответствующим правом в отношении земельного участка.

Важно, чтобы продаваемое здание, сооружение было именно объектом недвижимости. Это означает, в частности, что оно должно быть в установленном порядке зарегистрировано в Росреестре, на него должно быть получено право собственности. В ином случае покупка объекта «похожего на недвижимость» не повлечет за собой перехода права на соответствующую часть земельного участка.

Скажем, покупатель купил легкий каркасный ангар или вагончик. Если суд признает, что такой ангар является движимым (а не НЕдвижимым) имуществом, то право на соответствующий земельный участок покупатель НЕ приобретет.

Если же такое право не зарегистрировано, отнесение объекта к объектам недвижимости часто осуществляется на основе толкования законодательства и здесь в решениях судов возможны разночтения. Например, судебная практика противоречива в отношении заборов, которые можно (или нельзя?...) считать капитальными. Также объектом, «похожим на недвижимость», может являться торговый павильон, киоск, строительный вагончик, ангар и т.п. Это утверждение находит отражение в судебной практике, например, согласно Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. оставлены в силе решение по делу №А39-3042/2007-201/5 Арбитражного суда Республики Мордовия и Постановление по указанному делу Первого арбитражного апелляционного суда. Судами всех инстанций было признано, что отнесение торгового павильона к объектам недвижимости является недоказанным, следовательно, а прав не земельный участок у покупателя не появилось.

Вместе с тем, Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. №9626/08 производственная площадка для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. м, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, была признана сооружением, отвечающим признакам объекта недвижимости, которые содержатся в ст. 130 ГК РФ. Соответственно суд решил, что права на такой объект права на земельный участок могут передаваться в рамках ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ.

На самом деле, здесь играет большую роль наличие или отсутствие капитального фундамента. Часто суды придают значение именно этому фактору. Скажем, дачный дом, стоящий на опорах, вполне могут не признать объектом недвижимости. Однако, такой же дом с капитальным фундаментом может быть признан таковым. Видимо, некоторые суды считают, что, раз, мол, дом стоит на опорах, то его можно без особого вреда и ущерба для конструкции перенести в другое место, что автоматически является признаком движимой вещи. Кстати, то же самое относится и к заборам, а также и иным сооружениям.

Размеры участка, необходимого для обслуживания объекта недвижимости

Вопрос о том, как оценить размеры земельного участка, необходимого для обслуживания находящейся на нем недвижимости, должен решаться на основе п.3 ст.33, п.2 ст.35 ЗК РФ, а также в п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11. Также может быть назначена судебная экспертиза – см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу №А29-10140/2008.

Кроме того, можно принимать во внимание различные СНиП. Однако, многие из них носят рекомендательный характер и, следовательно, могут не учитываться судами в полной мере. Как это бывает, скажем, при спорах между соседями на предмет затенения части земельного участка соседскими постройками. С одной стороны, вроде как, есть СНиПы. С другой стороны – суды нередко делают выводы, что, мол, права собственника земельного участка, который частично затеняется соседскими постройками, «не нарушаются».
Когда могут отчуждаться части земельного участка и недвижимость, на нем расположенная, по отдельности?

Согласно п.4 ст.35 ЗК РФ:

1) отдельно отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка

2) отдельно отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота (согласно ст.27 ЗК РФ).

Первое возможно, например, в случае, когда земельный участок мал и невозможно выделить его долю, так как последняя будет меньше соответствующей минимальной нормы.

Второе может имеет место в случае, когда земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, п.3 ст.27 ЗК РФ из оборота изымаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности такими объектами, как государственными природными заповедниками и национальными парками; объектами постоянной деятельности Вооруженных Сил, Пограничной службы, федеральной службы безопасности и т.д. В подобных случаях, естественно, сделки с ним не разрешены. Исключение составляют земли особо охраняемых природных территорий, на которых, в соответствии с п.6, 8 ст.95 ЗК РФ, в некоторых случаях допускается наличие собственников и иных пользователей земли.

Выводы

Таким образом, можно утверждать, что российское законодательство направлено, вроде бы, действительно, на единство земельного участка и иной недвижимости, на нем расположенной (например, зданий, сооружений). В некоторых случаях именно это законом и установлено. Тем не менее, немало может быть других случаев, когда можно говорить о совершенно разных судьбах земли и иной недвижимости. Причем, диапазон таких случаев не настолько уж узок.

Кроме того, в любом случае, даже если и подразумевать единство земли и расположенной на ней недвижимости, речь идет лишь о той и только о той площади земельного участка, на которой расположен соответствующий объект недвижимости и которая необходима для его эксплуатации и обслуживания. А не обо всем земельном участке, который может иметь площадь гораздо большую. Ибо речь идет о ЧАСТИ земельного участка, а не об участке целиком.

Какие последствия это может повлечь за собой при отчуждении (например, продаже) недвижимости и соответствующего земельного участка? Как минимум, может возникнуть необходимость в проведении кадастровых работ, т.е. в отмежевании конкретно того земельного участка, который необходим для обслуживания имеющейся на нем недвижимости.

Итак, в общем и целом, земля и недвижимость, на ней расположенная – это два РАЗНЫХ объекта недвижимости, если подразумевать земельный участок произвольной площади (например, ограниченный исторически сложившимися границами). А вот если под земельным участком понимать только то место, где находится объект недвижимости и необходимое для его обслуживания – вот в этом случае практически всегда можно говорить об их единстве с точки зрения права. При переходе права на такой объект (например, при продаже или сдаче в аренду) в новому правообладателю переходит и соответствующее право в отношении земельного участка.

Правда, даже и здесь существуют исключения из правил. Которые могут быть весьма досадными участников сделок с недвижимостью. Так что, надо признать, что на данный момент, при покупке или продаже как земли, так и недвижимости, необходимо КРАЙНЕ внимательно смотреть законодательство. Учитывая при этом, что в земельных вопросах приоритет перед иными законами имеет земельное законодательство, в частности, Земельный кодекс – если там урегулирован соответствующий нюанс. В ситуациях, которые не урегулированы нормами ЗК РФ или они сформулированы неточно (хотя, на наш взгляд, таких норм в современном ЗК РФ практически нет) – то там (и только там!) применяется иное законодательство, например, Гражданский кодекс. Это означает, что никаких коллизий между гражданским и земельным законодательством в настоящее время быть не может. Это, пожалуй, единственное, что можно сказать точно, анализируя правовое соотношение земли и недвижимости, на ней расположенной.

Кроме того, можно, конечно, упомянуть и Конституцию РФ, как нормативный акт наивысшей юридической силы. Однако, она не содержит практически никаких норм, которые могли бы быть применены в случае спорных ситуаций по вопросам  земля+недвижимость.

В остальном же наблюдаются разные тонкости и нюансы.

Таким образом, будьте крайне внимательны при покупке земли или недвижимости, на ней расположенной. В общем случая, утверждения о, якобы, единстве правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена – пока являются лишь утверждениями.

При покупке, скажем, квартиры следует внимательно проверять ее предысторию, выявлять сомнительные операции (в противоположном случае есть "шанс" остаться без квартиры, например, если она незаконно приобретена на средства материнского капитала). Тогда как при покупке жилого дома, коттеджа или т.п. следует проверять историю не только самого дома, но и земельного участка. Которая может отличаться от истории дома. Последнее должно насторожить потенциального покупателя. В сомнительных случаях, даже заключение с продавцом договора купли-продажи с некими "подстраховывающими" условиями может быть бесполезным, если такие условия не оговорены законодательством, т.к. суд вполне может расторгнуть такую сделку по заявлению одной из ее сторон. Поэтому, в сомнительных случаях, когда история земельного участка, что называется, "темная", следует или отказаться от сделки, или... застраховать риск покупки. Впрочем, про страхование подобных рисков следует писать отдельную статью - там тоже все далеко не так просто, как предлагается на рекламных проспектах страховых фирм.



Комментарии:
Олег29.04.2018 17:13
Так, да, всегда же при покупке, например, коттеджей смотрят, что с землей. Или в собственности земля, или в аренде или что там.
Игорь03.04.2019 12:38
У нас точно такая ситуация. Продали объект недвижимости площадью 100 м2, а администрация сразу передала покупателю весь арендуемый нами участок земли площадью 5000 м2. Хотя договор аренды был заключен на 49 лет. Теперь не знаем как право аренды вернуть. Земля простая, под промышленная объекты. Думаю покупатель "дал кому-то на лапу" ))) Но не пойман - не вор.
Научный Консалтинг03.04.2019 13:56
Игорь, покупателю должен был быть передан лишь участок, необходимый для размещения и обслуживания объекта. Соответственно, и право аренды перешло только в отношении этого участка. Однако, будет проблема, если отдельно этот участок не отмежеван, т.е. если на кадастровом учете стоит весь участок целиком. В суде придется заявлять требования по отмежеванию участка. Однако, администрация может не делать межевание, ссылаясь на нехватку средств.
Вера12.09.2019 09:04
Вера Земля и промышленное здание на ней были в собственности мужа. Его признают банкротом. Земельный участок продан на торгах, а здание остается в собственности мужа. Каковы его права на земельный участок под зданием?
Научный Консалтинг12.09.2019 11:32
Вера, собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, имеет право на использование части его, предназначенной для нахождения недвижимости и ее обслуживания, эксплуатации. Вместе с тем, повторимся: "При этом ч.5 п.4 ст.35 присутствует норма, являющаяся как бы отражением предыдущей. В частности, она устанавливает, что при продаже земельного участке необходимо продавать и находящиеся на нем постройки. Если сделка по продаже земли или построек будет нарушать эти правила, то она может быть признана недействительной (ничтожной), в порядке противоречия ст.168 ГК РФ".
Владимир29.12.2019 14:58
Земля находится в долевой собственности, на ней капитальное строение (магазин), у строения два частных собственника. Один из собственников предложил другому купить долю в ЗУ без помещений, стоящих на этом ЗУ. Каковы последствия такой сделки и может ли купивший землю требовать перехода помещений в его собственность?
Научный Консалтинг29.12.2019 18:16
Владимир, в общем случае в законе нет такой возможности. Однако, возможны нюансы. Например, если земельный участок необходим для обслуживания строений. Последствия: покупатель сможет распоряжаться купленной частью земли по договору с другим ее собственником. Если между ними не будет достигнуто договоренности - порядок пользования земельным участком будет определять суд. Естественно, покупатель должен будет согласиться с фактическим использованием земли на момент совершения сделки купли-продажи.
Владимир29.12.2019 18:42
Земля, на которой стоит нежилое здание находится в долевой собственности, здание в частной собственности у двух физ. лиц. Должен ли продавец помещений предоставить сособственнику право первоочередной покупки?
Научный Консалтинг29.12.2019 19:14
Владимир, да, разумеется. Если он не сделает этого, сособственник может через суд оспорить сделку и признать ее незаконной.
Сергей27.03.2020 15:38
Добрый день! А если обратная ситуация? Например - что будет если у банка купить земельный участок, который был заложен прежним собственником, если на нем стоит не зарегистрированный дом бывшего собственник, в котором он, к тому же, и проживает?
Научный Консалтинг27.03.2020 15:43
Сергей, здесь непростая ситуация. Если это - его единственное жилье, скорее всего, это жилье у него не отнимут. Т.е. он может потерять только право собственности на жилье, но не право проживания. Тем более, что заложен был только участок, не вместе с жилым домом. Это может быть как раз из тех исключительных ситуаций, в которых правовые судьбы земельного участка и дома, на нем расположенного, могут различаться.
Сергей27.03.2020 16:20
Спасибо за ответ. Но есть уточнение. Прошу обратить внимание на то, что дом никак не зарегистрирован. В кадастре его нет. И встречный вопрос - есть ли разница: оформлялось ли разрешение на строительство (без введения дома в эксплуатацию) или это в чистом виде самострой?
Научный Консалтинг27.03.2020 22:24
Разница есть. Потому, что если разрешение (сейчас - уведомление) оформлялось, значит, дом построен на законных основаниях. В любом случае, гражданина невозможно лишить единственного жилья. Надо сказать, что эта ситуация - очень сложная. Здесь не получится пояснить в двух словах.
Татьяна29.03.2020 07:24
Приставы обратили взыскание на квартиру должника в малоэтажном многоквартирном доме (двухквартирник). Взыскатель по ИП после несостоявшихся торгов оставил квартиру за собой и обязался выплатить разницу стоимости передаваемого имущества. Без нас пристав с взыскателем оформили акт передачи нашей квартиры. По закону с квартирой должна к взыскателю перейти и доля земельного участка придомовой территории. Но долю участка никто не определял, в отчете оценщика о земельном участке информации нет. Площадь участка 2000 кв.м, площадь квартиры 37 кв.м. В акте передачи указана только квартира, кадастровый номер участка и площадь доли, которая должна перейти покупателю, не указана. Можно ли признать такую сделку по квартире ничтожной?
Татьяна29.03.2020 08:14
Приставы обратили взыскание на квартиру должника в малоэтажном многоквартирном доме (двухквартирник). Взыскатель по ИП после несостоявшихся торгов оставил квартиру за собой и обязался выплатить разницу стоимости передаваемого имущества. Без нас пристав с взыскателем оформили акт передачи нашей квартиры. Покупатель перевел деньги на счет отдела приставов. По закону с квартирой должна к взыскателю перейти и доля земельного участка придомовой территории. Но эту долю участка никто не определял, в отчете оценщика о земельном участке информации нет. Площадь участка 2000 кв.м, площадь МКД 80 кв.м, площадь квартиры 37 кв.м. В акте передачи указана только квартира, кадастровый номер участка и площадь доли, которая должна перейти покупателю, не указана. Площадь земельного участка декларативная. Межевание не проводилось. Технического плана дома нет. С даты оценки квартиры на момент оформления сделки прошло 7 месяцев. Можно ли признать такую сделку по квартире ничтожной?
Научный Консалтинг29.03.2020 09:23
Татьяна, признать сделку ничтожной возможно, если она совершена с существенным нарушением законодательства. Приставы самостоятельно осуществляют производство по расчетам с кредиторами за счет имущества должника (в том числе путем его продажи на аукционе), его присутствие необязательно. В данном случае по сделке передана доля в имуществе. При этом не нужно указание, какая именно часть имущества переходит к новому владельцу. Но, должен быть указан размер доли. По размеру доли автоматически известен размер площади, хотя в целях корректности обычно указывают, каков конкретно размер доли. Вместе с тем, это не является существенным нарушением. Главное, чтобы в договоре по сделке были указаны площадь и иные характеристики всего дома и размер передаваемой доли. То, что стоимость определялась очень давно, может свидетельствовать о ее заниженном уровне и о соответствующем нарушении Ваших прав как прежнего владельца. С другой стороны, при продаже в рамках дел о банкротстве рыночная стоимость не имеет значения, так как идет речь о конкурсном производстве, цена формируется предложением покупателей. Поэтому сложно усмотреть здесь состав нарушения. То, что нет технического паспорта на дом (в т.ч. и квартиру), не позволяет однозначно характеризовать ее, как объект права. То же и в отношении земельного участка, площадь которого неизвестна. Значит, он не находится в собственности, не оформлен в Росреестре. При этом покупателю перейдет право на соответствующую долю в праве на земельный участок (а не конкретная, физическая его часть). Поэтому, опять же, серьезного нарушения здесь нет. Существенные нарушения можно усмотреть, разве что, в отсутствии тех. паспорта.
Татьяна29.03.2020 09:52
Рыночная стоимость объекта недвижимости-квартиры определена по состоянию на 07 августа 2019 года., а в силу Глава II.,ст.12 Закона N 135-ФЗ Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) Об оценочной деятельности в Российской Федерации, рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, Акт передачи нереализованной квартиры подписан 24 марта 2020.Прошло 7 месяцев. Нужна ли была повторная оценка оценщиком квартиры и доли земельного участка МКД перед передачей приставом нереализованной квартиры взыскателю?
Научный Консалтинг29.03.2020 14:38
С одной стороны. да, нужна. Но, в Вашей ситуации есть ряд факторов, ответ не столь однозначен. Мы можем заняться ситуацией более подробно.
Татьяна30.03.2020 09:49
Сложилась такая ситуация. Исполнительный лист содержит требование о взыскании с меня 77000 рублей за судебные расходы истца. Выплачиваю с пенсии по постановлению пристава. По акту наложения ареста(описи) от 24.04.2019 г., аресту повергнуто имущество: квартира, площадь, кадастровый номер, по адресу, сумма без НДС. Считаю не индентифицирована полностью. 07.08.2019 дата оценки оценщиком , в отчете взаимосвязь квартиры в МКД и участка не отразил. 29.10.2019 Постановление о передаче арестованной квартиры на торги, приложены документы 13.12.2019 составлен Акт передачи квартиры на торги без понятых , взыскателя, должника и ответственного хранителя. 24.03.2020 в связи с заявлением взыскателя от 11.03.2020 г.принято постановление о передаче не реализованного имущества должника взыскателю, по которому взыскателю передается имущество по цене на 25 % ниже его стоимости, указанной в оценке, указанной в постановлении об оценке имущества должника. При этом дата оценки квартиры не указана, существенные характеристики квартиры неполные. 24.03.2020 г. в тот же день составлен Акт о передаче, в присутствии понятых. 24.03.2020 постановление о снятии ареста с имущества- квартиры. 24.03.2020 постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество зарегистрированного на должника (квартиру). 24.03.2020 еще одно постановление о взыскании исполнительского сбора, уже на 5000 руб. Вопрос: какие постановления и действия пристава у меня есть возможность оспорить в суде с учетом подготовленных документов для передаче не реализованного имущества должника взыскателю ? Спасибо, что прочитали. Ваш ответ очень важен для меня.
Научный Консалтинг30.03.2020 16:13
Татьяна, совершенно верно, допущены нарушения. Оспорить можно факт передачи квартиры по цене ниже стоимости оценки. Но, еще раз: это только навскидку, без детального исследования. Ваша ситуация не столь простая, здесь необходим анализ.
Татьяна31.03.2020 13:07
В соответствии с законом об исполнительном производстве нарушений нет. После не состоявшихся 1 -х торгов стоимость квартиры снижена на 15%, после не состоявшихся 2-х торгов имущество передается взыскателю стоимостью на 25% меньше от первоначальной стоимости. В период между 2-ми несостоявшимися торгами и датой составления приставом акта передачи квартиры должника взыскателю по цене ниже на 25% от первоначальной цены, указанной оценщиком, прошёл шестимесячный срок действия оценки квартиры оценщиком. В этом случае нудно было проводить повторно оценку квартиры или нет?
Елизавета05.04.2020 10:51
Орган местной власти не желает менять вид разрешенного пользования ранее учтенного в ЕГРН земельного участка в пределах границ которого учтен МКД, поскольку границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства, соответственно и долю от участка каждого собственника не определяют. Градостроительной документации у них нет. Говорят, что собственники помещений МКД должны сами промежевать участок и заказать техплан дома. . Но как это сделать без проекта межевания территории понять не предоставляется возможным. Что в этом случае нам предпринять, чтобы Росреестр не приостановил внесение изменений в сведения об участке?
Научный Консалтинг05.04.2020 17:33
Елизавета, без проекта межевания территории, действительно, сделать что-либо будет проблематичным. В подобных случаях местная администрация ссылается, как правило, на то, что "денег нет" на межевание. Такое бывает, например, на вновь выделяемых землях; на землях, передаваемых от государственных органов (например, от военных). Здесь остается, пожалуй, одно: обратиться в суд с иском к администрации об обязании ее выполнить проект межевания территории, чтобы устранить нарушение прав собственников земельных участков. У собственников нарушено право на определение долей своих участков в натуре, а также на регистрацию своего права в надлежащем государственном органе (Росреестре) в соответствии с нынешними требованиями законодательства.
Татьяна07.04.2020 15:10
Возможно ли собственнику квартиры № 2, учтенной в кадастре недвижимости с 2008 г., установить юридический факт владения и пользования на праве долевой собственности земельным участком, в пределах границ которого расположен двухквартирный дом, если документация по планировке территории населенного пункта в постсоветское время не приводилась в соответствие с законодательством, а в реестре этот участок учтен как ЛПХ и ПРАВО зарегистрировано за собственником квартиры № 2 . Под строительство МКД никому из собственников квартир участок не предоставлялся, строился дом в 60-е годы 20- го века для расселения семей учителей местной школы. В настоящий момент градостроительный план населенного пункта не утвержден. Нам необходимо изменить ВРИ участка и внести изменения в сведения земельного участка : исключить запись о частной собственности собственника квартиры №2 и зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество МКД, чтобы в сведениях земельного участка были указаны и собственники квартир № 1 и№ 2 в МКД. Глава администрации сельского поселения решать этот вопрос не желает., на наши заявления шлет отписки. , отправляет в суд. Скажите, можно ли обойтись без суда и в досудебном порядке исправить реестровую ошибку?
Виктор29.05.2020 09:19
Здравствуйте. Я являюсь частным собственником единственного здания, расположенного на чужом частном земельном участке. Земельный участок под моим зданием,в силу обстоятельств, предыдущим хозяином участка (частное лицо) в январе 2018 г. был продан - постороннему частному лицу. Договор купли-продажи земли - между ними нотариально НЕ удостоверен. Согласно ст. 35 ЗК РФ - собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством ДЛЯ СЛУЧАЕВ ПРОДАЖИ ДОЛИ в праве общей собственности постороннему лицу. По ст. 42 Закона О государственной регистрации недвижимости (в редакциях с 02.06.2016 по 2019 г.) - Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат НОТАРИАЛЬНОМУ удостоверения, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей. У меня вопрос, конкретного ответа на который я не могу добиться от юристов в своем городе: Подлежал ли договор 2018 г. купли-продажи земли под моим зданием постороннему лицу - обязательному нотариальному удостоверению, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ и ст. 42 Закона О государственной регистрации недвижимости (в редакция с 02.06.2016 по 2019 г.)? Спасибо, буду признателен за ответ.
Научный Консалтинг29.05.2020 11:05
Здравствуйте, Виктор. Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости - это лишь один и способов удостоверения таких договоров. Когда-то, лет 20 назад, в самом деле, подобные сделки требовали обязательного нотариального удостоверения, но в последние годы это не является необходимостью (за исключением ряда случаев, например, когда сделку совершает лицо, ограниченное в правах и т.п.). Главное, чтобы потом, по результатам договора, в Росреестре были сделаны соответствующие записи о переходе права собственности (в данном случае - в отношении земельного участка) на покупателя. Именно записи, содержащиеся в регистрах Росреестра и выдаваемая на их основе выписка является доказательством государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Виктор29.05.2020 11:18
Спасибо за ответ. Договор зарегистрирован в Росреестре. Вопрос в том - стоит ли мне судиться о признании сделки ничтожной? Просто насколько мне известно - именно с 2016 по 2019 год по ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости действовало указанное мной правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по продаже долей в праве общей собственности. А исходя из ст.35 ЗК РФ - собственник здания на чужом участке имеет преимущественное право покупки земли, осуществляемое именно по правилам продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу...то есть и договор купли-продажи участка под моим зданием постороннему лицу с 2016 по 2019 гг. должен был нотариально удостоверятся как и договор о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу?
Научный Консалтинг29.05.2020 12:01
По поводу более старого законодательства сейчас навскидку сказать уже сложно. Но, вроде бы, такое правило было уже давно отменено. Не могли бы Вы привести здесь формулировку той статьи, на которую Вы ссылаетесь (применительно к действию в указанном Вами временном периоде)? Что касается продажи именно долей - возможно, Вы имеете в виду нотариальный отказ от покупки доли собственниками других долей? Это да, если они не собираются приобретать продаваемую долю, лучше взять с них отказ, заверенный у нотариуса. Но, необязательно, опять же. И здесь речь не идет о нотариальном удостоверении договора купли-продажи самого по себе. По поводу заявления иска в суд - пока не совсем понятно, какие Вы преследуете цели. Т.е. Вы хотите признать ничтожной сделку по продаже части участка, находящегося под Вашим зданием? Если да, то, конечно, целесообразно заявить иск, срок исковой давности еще не истек (3 года). Вы, разумеется, имели право преимущественной покупки земельного участка. Иск целесообразен, если Вы не знали о факте продажи, если Вам не поступало соответствующее предложение (оферта), т.е. если Вы не были предупреждены об этом.
Виктор29.05.2020 12:43
Моя цель - признать ничтожной сделку по продаже участка (он единый, неразмежеванный) под моим зданием нынешнему постороннему собственнику. Мое преимущественное право покупки участка у предыдущего собственника - было утрачено (хитро известили - так чтоб я не получил - но это слишком долгая история и уже поздно), а новый частный собственник продавать участок мне не собирается, напротив имеет цель "выжить" меня с его земли и завладеть моим зданием (с помощью повышения арендной платы за землю под моим зданием до космических размеров и моего дальнейшего банкротства)...Мой единственный вариант - чтобы земля под моим зданием вернулась к предыдущему собственнику и потом выкупить её у него... Я спрашиваю об обязательном нотариальном удостоверении САМОГО договора купли-продажи земли под моим зданием исходя из: "В соответствии с частью 3 статье 35 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу." Ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ): "Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)."
Научный Консалтинг30.05.2020 19:14
В данном случае, конечно, свое слово скажет суд. Но, на практике (и эта практика основана на рекомендациях ВС РФ) сделки могут быть признаны ничтожными или не заключенными (если одна из сторон пытается расторгнуть ее по тем или иным основаниям), только в случае, если нарушение законодательства привело к существенному нарушению сторон сделки или третьих лиц. В данной ситуации несоблюдение порядка нотариального удостоверения договора сделки само по себе не привело к подобным последствиям. Ваши права, как третьего лица, нарушились, однако, не самим фактом несоблюдения нотариального порядка, а тем, что Вас, фактически, не известили. Однако, если это доказать невозможно... В Вашем случае можно попробовать оспорить в суде размер арендной платы.
Рамиля09.06.2020 14:23
Здравствуйте!Мы живем в сельской местности. Я живу с 2 совершеннолетними детьми в двухквартирном доме с участком. С мужем находимся в разводе 8 лет. Квартира была оформлена на меня, на мужа и 1 ребенка. После развода он подарил свою долю сыну в долевую собственность. Муж выписался и живет в другой деревне. Но земля до развода была оформлена на мужа. В настоящее время решили землю оформить на меня, т.е на бывшую жену. Но оказалось земля арестована за долги мужа. Как нам быть? Как доказать, что на этой земле находится наш дом и постройки (гараж, баня, сарай, которые мы построили после развода)?
Научный Консалтинг09.06.2020 16:55
Здравствуйте, Рамиля. Здесь - как раз один из немногих случаев, когда земля и недвижимость, расположенная на ней, имеют различные правовые судьбы. Судя по вашему сообщению, часть земли (доля Вашего бывшего мужа) на данный момент арестована и, теоретически, может перейти в собственность банка. Однако, при этом Вы не потеряете право пользования ею. Т.е. банк не сможет обязать Вас сносить дом и постройки. Однако, пользоваться Вы в таком случае будете на условиях аренды, при этом банк может взимать с вас арендную плату по договоренности с Вами. Если Вы желаете приобрести эту долю, возможен, разве что, ее выкуп. Что касается своей доли, а также доли ребенка - их Вы можете (попробовать) приобрести в собственность бесплатно. При этом необходимо согласие всех собственников недвижимости.
Рамиля10.06.2020 14:05
Земельный участок полностью оформлен на мужа еще 19.11.2009г. А дом оформлен в долевую собственность на меня и нашим двум детям. Оформляли долевую собственность в 2014 году. Куда нам сейчас обращаться, чтобы вернуть землю. Бывший муж не против передачи земельного участка нам.Но из-за долгов мужа участок арестован. Ведь по земельному кодексу строения и постройки должны переходить вместе с земельным участком. Когда мы оформляли долевую собственность, никто нам об этом не говорил.
Научный Консалтинг10.06.2020 15:38
Постройки переходят вместе с земельным участком за исключением ряда случаев. В частности, при дарении могут переходить отдельно постройки и земля. Вы можете вернуть только свою (и детей) долю в земельном участке. Долю мужа можно вернуть только при согласии банка. Вы можете обратиться в суд о выделе свое доли.
саша24.09.2020 15:15
здравствуйте такой вопрос. возможно ил провести реконструкцию в доме, если земельный участок находится в собственности у моей мамы, а вот дом поделен на доли среди ее детей. Получается на земле один собственник, а вот в доме 4
Научный Консалтинг24.09.2020 20:03
Здравствуйте. Да, можно, если ВСЕ собственники договорятся и согласятся на это. если хотя бы один будет против - то весьма проблематично.
Евгения 06.10.2020 00:54
Здравствуйте! Мы купили квартиру в таунхаусе и почти 2 сотки земли с ним ,вызвали кадастрового инженера и оказалось, что входная группа ( лестница на нашу и соседнюю квартиру) полностью расположена на нашей земле. Соседи возмущены тем, что мы строим на своей земле веранду и собираемся поставить забор. Они требуют у нас отдать им часть земли, чтобы им был удобный вход на лестницу. Мы согласны на межевание. Но в таунхаусе более 12 собственников и многие уже поставили капитальные заборы, так как живут там 5 лет. Насколько я понимаю, что если даже один собственник не захочет этого, то никакого нового межевания не будет. Что нам делать с общей лесницей, которая полностью находится на нашей земле? На что могут претендовать соседи?
Елена06.10.2020 04:39
Добрый день всем! А как быть мне? Дом и земельный участок были приобретены сожителем, имеют разные кадастровые номера.В дальнейшем брак был зарегистрирован и в реконструкцию дома вложен федеральный и региональный маткапитал, банальная история в дальнейшем развод и раздел имущества. Все что в браке разделили пополам, а дом выделен в отдельное производство и на основании судебного решения на основании вложенных в реконструкцию средств маткапиталов лпределены доли в доме 65/100 мужу, 26/100 мне и по 3/100 троим детям. Земельный участок остался в собственности бывшего мужа и доли в нем не определены площадь зем. Участка 600.5 кв.м. Правомерно ли данное решение?В настоящее время право долевой собственности через МФЦ зарегистрировано.
Научный Консалтинг06.10.2020 10:22
Здравствуйте! Евгения, Вы должны обеспечить всем собственникам, арендаторам и иным пользователям удобный вход на лестницу. Здесь даже межевания необязательно - достаточно просто не препятствовать соседям. Насчет перераспределения земельных долей - если некоторые собственники отказываются, то это может быть произведено судом. Также суд может определить порядок пользования лестницей, в случае наличия разногласий между соседями.
Научный Консалтинг06.10.2020 10:25
Елена, здесь, исходя из общих соображений, не видя документов на дом и на землю, сказать сложно. Так как дом был приобретен на средства материнского капитала, то совершенно правильно суд выделил его в отдельное производство. Но, опять же - важно, сколько именно составлял материнский капитал, сколько составляли вложения в реконструкцию, кто конкретно вкладывал. В целом, по Вашему вопросу требуется анализ, просто на словах тут не скажешь.
Елена08.10.2020 04:26
Дом и земельный участок приобрктены бывшим мужем не в браке, в дальнейшем уже в браке в реконструкцию данного дома (надстроен второй этаж) были вложены средства маткапитала, и федерального и регионального, было оформлено нотариально заверенное обязательство, что после реконструкции будут выделены доли, данное обязательство бывшим мужем исполнено не было. В дальнейшем уже при разделе совместно нажитого имущества, мне и троим детям были выделены доли в доме согласно вложенным в реконструкцию средствам маткапитала. Право собственности на доли в доме зарегистрированы и получены выписки из ЕГРН. Земельный участок остался в собственности бывшего супруга. Вопрос: подразумевается ли нотариально заверенное обязательство по выделу долей в жилом доме после рекунструкции выделение и долей в земельном участке?, правомерно ли выделение долей в жилом доме по судебному решению, без выделения долей на земельном участке? Где же принцип "единства судьбы"?, согласно ст. 35 п.4 ЗК отчуждение должно быть совместно. Правомерно ли решение суда определив доли в доме не определены доли в земельном участке.
Научный Консалтинг08.10.2020 09:24
Елена, в общем случае - правомерно. На практике бывают случаи, когда доли в доме не совпадают с долями в земельном участке. Правда, это - редкость, но, тем не менее, закон не запрещает это. Дом и земельный участок - это разные объекты недвижимости. Они отдельно регистрируются в Росреестре. И в этом смысле у них - разная правовая судьба. Суд в своем решении имеет полномочия выносить решение только в отношении того, о чем просили стороны разбирательства. Суд по закону не может выходить за пределы исковых требований, за исключением некоторых оговоренных законом случаев (например, стороны могут просить о прекращении дела, но суд должен выяснить, правомерно ли будет такое прекращение). Поэтому если стороны не просили определить судьбу земельного участка, суд не вправе был определять ее. Тем более, он не имеет права наделять кого-либо собственностью без его желания. Что касается "принципа единства", то это всего лишь декларируемый принцип, его выполнение на практике необязательно в ряде случаев. Хотя, если лицо продает долю в доме, то это означает, что соответствующая доля в земельном участке также продается. Что касается конкретно Вашей ситуации, повторимся, что необходим ее детальный анализ.
Александр18.10.2020 23:56
Нигде не нашёл, что будет с землёй при продаже доли дома на зем.участке на праве Пожизненного Наслед.Владения (далее- ПНВ) или Пост.Бессрочного Пользования (далее- ПБП), если один покупатель не имеет права на ПНВ/ПБП. Зем.участок (далее- з/у) 16 соток получил мой дед в 1941 г. по договору от Администрации для ИЖС и построил на нем дом. В 1998 г. его дочь Мария продала свою 1/6 долю на праве общей долевой собст-ти этого дома Татьяне, а та в 2004 г. подарила эту 1/6 долю Ольге (не моим родственникам). В 2006 г. дедов дом сгорел. Было зарегистрировано право общей долевой собст-ти на фундамент дома, как на доли в доме: 5/6 и 1/6. В 2008 г. доли в доме выделены "в натуре", получены раздельные Свид-ва о праве соб-ти на части фундамента дома, тех.паспорта. З/у никак не был оформлен. После другой дочери деда - мамы, наследником частей фундамента дома стал мой отец, после него - я. В 2019 г. по суду зарегистрировал восстановленный после пожара дом, подал документы в МФЦ - получил в собст-сть весь з/у 16 соток, хотя подавал на признание за мной только право ПНВ на з/у. Спрашивал регистратора в Росреестре: а будет ли земля у Ольги (соседки)? Законно ли, что весь з/у будет моим? Регистратор сказал: у вас части фундамента "в натуре" выделены; дом восстановлен по суду на прежнем месте; все права на недвижимость (5/6 доли дома - 5/6 долей фундамента дома - части фундамента - восстановленный дом) передавались только по наследству. Как и соседка, вы имеете право на з/у под своей недвижимостью + з/у для её обслуживания, а кроме того, на весь остальной з/у в собственность, т.к. имели право ПНВ/ПБП на з/у. Прав ли регистратор? Также он сказал: Татьяне перешло от Марии право продавца на з/у под недвижимостью (1/6 доли, п.1 ст.35 ЗК РФ, п.2 ст.271, п.3 ст.552 ГК РФ) и на праве ПНВ/ПБП, однако права ПНВ/ПБП на з/у не перешли в 2004 г. к Ольге, т.к. после принятия ЗК РФ в 2001 г. з/у гражданам на праве ПНВ / ПБП не предоставляются. Но Ольга тоже начала восстанавливать свой дом на прежнем месте. Получается, что если бы не моё право ПНВ/ПБП на з/у, мне с соседкой пришлось бы делить весь з/у на 5/6 и 1/6? Или придётся делиться? Применимо ли разъяснение ВАС РФ (см. п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11) к з/у на праве ПНВ/ПБП у граждан?
Научный Консалтинг19.10.2020 00:07
Александр, достаточно громоздкий вопрос. Вообще, эти права должны быть переоформлены в право собственности или право аренды. Для более детального решения ситуации предлагаем Вам оставить заявку.
Елена27.10.2020 14:09
Добрый день. Есть право собственности на не жилое помещение на центральном рынке . Земля у рынка в собственности. Может ли рынок отказать нам в оформлении земли ? И нужно ли ее оформлять , что может быть в случае сноса или продажи рынка ? Спасибо
Научный Консалтинг27.10.2020 16:35
Здравствуйте. Здесь зависит от того, когда, на каком основании Вы стали собственником помещения. Конечно, лучше оформить, если есть возможность. В случае сноса рынка Вам должны будут выплатить стоимость рыночную помещения. Если земля будет в собственности - то и стоимость земли вдобавок. Кроме того, так как это - коммерческая недвижимость, при сносе и выплате Вам компенсации будут также учитываться Ваши убытки от переноса бизнеса (который располагается в данном помещении) в другое место. Также пойдет речь о недополученных доходах.
Сергей01.11.2020 12:25
Здравствуйте! Имеется участок с старым жилым домом в МО, категория земель - земли населённых пунктов, оба объекта на кадастре и более 3-х лет в индивидуальной частной собственности после вступления в наследство. Как продать часть участка без дома так, чтобы не надо было бы платить НДФЛ, не продавая при этом дом? Если бы участок был без дома, то тогда всё понятно - надо сделать продажу участка в общую долевую собственность, а затем покупатель выделит свою долю участка в натуре на основе заранее согласованного с продавцом межевого плана. А как быть если на участке находится жилой дом, ведь по закону невозможно продать участок ( в том числе и в долевую собственность ) отдельно от находящегося на нём дома? Покупатель уже найден и готов покупать участок через долевую собственность, но только участок, а не дом, который ему не нужен и который нужен продавцу и который находится на той части исходного участка, который остаётся у продавца. Возможно здесь мог бы помочь тот факт, что в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости по этому жилому дому не указаны его координаты и не указан кадастровый номер участка, на котором он находится. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости по этому участку также не указано наличие на нём жилого дома. При этом по обоим выпискам адрес участка и дома один и тот же. В ГПЗУ на участок есть такая фраза: "в границах земельного участка расположены объекты капитального строительства. Количество объектов 1 единица." Заранее благодарю за совет.
Научный Консалтинг01.11.2020 14:22
Здравствуйте. В подобных случаях вначале следует провести межевание, разделив участок на (две) части. Разделить следует так, чтобы дом полностью находился на одной из частей. А другой участок, на котором не будет объектов недвижимости - можно продавать обычным образом. Насчет НДФЛ - это уже нужно конкретнее смотреть, что там, какие ставки. Так навскидку сейчас сказать сложно. Ну, и на всякий случай: желательно дом поставить на кадастровый учет, как положено.
Сергей01.11.2020 14:48
Научный Консалтинг, благодарю за совет, но вариант с разделом не годится, т.к. при этом продаваемому участку будет присвоен новый кадастровый номер и обнулится срок владения им, что означает попадание под НДФЛ при продаже его в течении 5 лет после раздела.
Павел01.11.2020 14:53
Привет. Летом 2020 г. в результате совершения исполнительных действий я стал собственником земельного участка. ИП закончено. В процессе оформления права собственности мне стало известно, что на территории ЗУ находится капитальное строение под крышей, но юридически не оформлено. Теперь, через 3 месяца после оформления права собственности на ЗУ, я узнаю, что кто-то пытается продать данное строение как "домокомплект". При этом со мною, законным собственником ЗУ, на связь никто не выходил. Вопрос - какие права у меня на это строение, если есть ? и мог ли тот должник (первоначальный собственник) законно продать данное строение в процессе, до или после завершения ип? прим. В процессе оформления документов в ИП никаких ссылок на имеющиеся строения нет, только в акте оценки короткая приписка.
Научный Консалтинг01.11.2020 14:59
На самом деле, здесь небольшая коллизия. Потому, что "новым" участок станет только по документам. Более того, станет не сам участок новым, а лишь у его частей появятся иные кадастровые номера. Само по себе появление иного кадастрового номера не означает появления нового участка. Фактически владелец им как владел, так и продолжит владеть после раздела - вплоть до продажи. Другое дело, что это придется, скорее всего, доказывать в суде с неясными перспективами, ибо - РФ. Другое дело, если бы участок был вновь образован на территории, ранее не прошедшей кадастровый учет и, следовательно, не имевшей законного владельца.
Сергей01.11.2020 15:03
Научный Консалтинг, коллизия давно разъяснена разъяснениями ВС и есть давно сложившаяся налоговая практика. Если бы участок был без дома, то тогда всё понятно - надо сделать продажу участка в общую долевую собственность, а затем покупатель выделит свою долю участка в натуре на основе заранее согласованного с продавцом межевого плана. Вопрос мой связан с осложнением ситуации из-за наличия дома.
Научный Консалтинг01.11.2020 15:05
Павел, это как раз один из случаев, когда участок и недвижимость, на нем расположенная, могут иметь разных владельцев. Если в договоре отчуждения участка в Вашу пользу фигурирует дом - значит, Вы стали его собственником. Если нет - то нет. По поводу возможности продажи строения в процессе исполнительного производства - зависит от того, наложен ли был арест на него, не было ли запрета на продажу или совершение каких-либо действий с этим строением. Если в ИП строение не фигурирует, значит, оно может использоваться его владельцем по его усмотрению.
Научный Консалтинг01.11.2020 15:08
Сергей, любопытно было бы взглянуть на разъяснения ВС, на которые Вы ссылаетесь.
Научный Консалтинг01.11.2020 15:10
Без раздела продать часть участка, не продавая соответствующей доли (части) в доме, не получится. Разве что, завещать можно. Или когда исполнительное производство. Или еще некоторые частные случае.
Научный Консалтинг01.11.2020 15:12
"на основе заранее согласованного с продавцом межевого плана" Это только если покупатель потом не откажется. Иначе по его заявлению такое согласование может быть признано судом ничтожным.
Сергей01.11.2020 15:20
Вот здесь есть ссылка на письмо Минфина по теме https://www.klerk.ru/doc/190326/ и пояснения. А можно ли как-то сыграть на том, что дом не в координатах и РР не знает о его местоположении? И ещё: если бы дома не было, то возможен ли выдел ( именно выдел, а не раздел ! ) при общей долевой собственности у двух человек? Или же выдел возможен только при количестве долевых собственников более 2-х? Напомню, что категория земель - земли населённых пунктов.
Научный Консалтинг01.11.2020 15:38
Спасибо за ссылку! Посмотрим в любом случае. Ответ по ней будет чуть позже. Но: это - всего-навсего письмо минфина... Минфин - это не законодательный орган в рамках земельных отношений. Его разъяснений - это лишь рекомендации, а не источник права. Такие же рекомендации можем дать и мы, и Вы - правовой статус таких разъяснений будет примерно одинаковым. Собственно, даже разъяснения ВС РФ - и то являются лишь рекомендациями, а не источником права. Но, для суда они все-таки имеют некоторый вес, так как ВС полномочен давать толкования законодательства. И Минфин... разве что, в области финансов. Да и то - это лишь его мнение. Нет, так как фактически дом есть. И все равно придется потом его оформлять - встанет вопрос, когда он был построен. Да, возможен бы бы выдел (в натуре), если есть такая возможность. Например, могут присутствовать ограничения на минимальный размер участка и т.п. Но, перед выделом следует вначале разделить участок. Вроде бы, число собственников может быть любое, хоть 2, хоть больше. Другое дело, что иногда может потребоваться нотариальное оформление (если собственников больше, чем 2 и если продажа идет другому лицу, не 2-му собственнику).
Сергей01.11.2020 15:42
Налоговики также следуют этой практике: https://www.nalog.ru/rn77/news/tax_doc_news/4573527/ , а это главное!
Сергей01.11.2020 15:44
Есть опасение , что при долевой собственности на двоих невозможен именно выдел, т.к. остаётся 1 человек в долевой собственности, что как-то странно!
Научный Консалтинг01.11.2020 15:54
По практике: "При этом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации." статья 2014 г. Это ранее создавало коллизию и теперь уже (наконец-то) устарело. Насколько помнится - пару лет назад. По новым нормам, право собственности возникает или с момента государственной регистрации, или(!) с момента появления фактических доказательств права собственности. Например, с даты заключения сделки. У нас здесь на сайте была статья, поясняющая этот момент. Можно найти, если Вам интересно. "Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты, срок нахождения их в собственности для исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует определять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним." Нелогичная фраза. Откуда следует?... Когда этими объектами лицо фактически владело еще до раздела, пусть и в едином, цельном виде.
Научный Консалтинг01.11.2020 15:55
С одной стороны, 1 человек в долевой собственности - такое бывает. Например человек может иметь собственность 2/5 и 3/5. Доли можно объединять, а можно и так оставить. С другой стороны, если делать выдел - то он будет осуществляться по каждому собственнику. И 1-й, и 2-й получат свои выделенные (в натуре) доли.
Сергей01.11.2020 16:03
Да, по логике и по понятиям это не логично, но сейчас это именно так и есть. Главное здесь то, что при разделе присваивается новый кадастровый номер и это обнуляет срок владения для целей налогоообложения. Если найдёте этому опровержение, то был бы признателен ) Это комментарий к сообщению: "Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты, срок нахождения их в собственности для исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует определять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним." Нелогичная фраза. Откуда следует?... Когда этими объектами лицо фактически владело еще до раздела, пусть и в едином, цельном виде.
Сергей01.11.2020 16:20
Вот ещё более свежие ссылки по теме: https://pravo.ru/review/view/138760/ https://www.garant.ru/news/1283006/ https://blogs.klerk.ru/company/ndfl/post171428/
Научный Консалтинг01.11.2020 16:28
Сергей, вот статья: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/sobstvennost-5.html Законодатель ясно выделил, что право на недвижимое имущество теперь может быть двух видов: 1. Право, возникшее в силу закона, 2. Право, зарегистрированное в Росреестре (т.е. в отношении которого осуществлена государственная регистрация). По письму минфина. Он даже не разобрал, на какой вопрос он дает ответ. "Из письма следует, что физическое лицо приобрело земельный участок, который впоследствии был разделен на несколько земельных участков" Нет, из письма следует, что физическое лицо УЖЕ ИМЕЛО участок, который вначале поменял свой статус, а потом был разделен (...). Письмо ссылается на ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Но, он уже давно отменен. "поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним." Это было верно раньше, 2 и более лет назад, когда в качестве доказательства права собственности был лишь один вариант - №2, т.е. право, зарегистрированное в Росреестре. Теперь есть еще один вариант - право, возникшее в силу закона. Так вот, на 2-й участок (как участок земной поверхности) это право фактически уже было. пусть и ранее было зарегистрировано под другим (общим) кадастровым номером.
Научный Консалтинг01.11.2020 16:47
Опять же, в этих статьях содержатся ссылки на старые акты (до вступления в силу нового ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.). Согласно старым редакциям закона о регистрации, в самом деле, формально верно правило, что при разделе образуются новые участки и, соответственно, дата начала владения ими совпадала с датой государственной регистрации. Но, в силу закона, еще раз, это право возникло в порядке права на первоначальный участок, а потом, да, ликвидировалось и вместо него возникли права на два участка. По сути, ВС должен бы создавать заново разъяснения, с учетом нового закона. А пока суды, конечно, могут руководствоваться старыми его Постановлениями. Впрочем, "Иными словами, в настоящее время складывается ситуация, когда для целей применения налогового законодательства созданные в результате разделения земельные участки признаются новыми объектами права, а для целей гражданского регулирования техническое изменение границ земельного участка не имеет правового значения" - вполне возможно, что создана, в самом деле такая ситуация.
Сергей01.11.2020 16:48
Надо исходить из того, что официально ответит ИФНС в этом году по данному вопросу. Скорее всего будет тоже самое, что и по данной ссылке Напишу запрос.
Научный Консалтинг01.11.2020 16:58
Сергей, ссылка была неверная, мы удалили ее. А так, да, самое лучшее - это написать запрос, с учетом изменений в законодательстве с 2017 г.
Научный Консалтинг01.11.2020 17:00
Если нетрудно - потом сообщите здесь, что ответит ФНС.
Сергей01.11.2020 17:28
Да, по ответу ИФНС отпишусь. По исходному вопросу по участку с домом пришла в голову такая схема: Продавец продаёт покупателю в общую долевую собственность не только участок, но и жилой дом, т.к. иначе это будет нарушением п.5 Ст.1 ЗК РФ ( единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; ). Вопрос: при выделе своей доли в натуре может ли покупатель согласно второму абзацу п. 3 ст. 252 ГК РФ ( Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности ) вместо выдела в натуре своей доли в доме потребовать выплату ему стоимости его доли в доме продавцом, не требуя при этом того же самого в отношении его доли в земельном участке? Выплата будет, разумеется, такой, чтобы прийти к нужной сумме, которую продавец платит покупателю только за участок. Не будет ли это нарушением того же п.5 Ст.1 ЗК РФ?
Научный Консалтинг01.11.2020 17:47
Конечно, покупатель может (если согласен) получить стоимость доли в виде денежной выплаты. Норма о "единстве" земли и недвижимости на ней расположенной - достаточно условна. Ибо - есть исключения из нее. Но, на всякий случай - лучше бы уточнить это в Росреестре, перед заключением сделки. Правда, здесь есть такой нюанс: если покупатель захочет, он может попытаться применить это принцип единства. И - через суд вернуть потом себе эту долю (выплатив обратно полученные за нее средства). Вообще, интересная у Вас ситуация. Достойная более детального анализа. Очень любопытно, что же ответит ФНС.
Научный Консалтинг01.11.2020 17:49
Кстати, возможен и такой вариант: сдать часть участка в аренду, там покупатель построит "дом". После чего - потребует оформить соответствующую часть участка в свою собственность, а Вы - не будете отказываться. Правда, суд может отказать, указав на притворность такого иска и фактическую подмены им сделки купли-продажи.
Сергей02.11.2020 00:08
Вот ещё более мене недавнее письмо Минфина от 03.09.2019: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72600006/ В нём все те же самые правила по обсуждаемому вопросу, что и на сайте ИФНС в 2014 году. Запрос послал, но скорее всего ответ очевиден. Если были бы изменения, то это бы широко обсуждалось в узких кругах, но этого нет, я слежу за налоговой тематикой.
Сергей02.11.2020 00:09
Норма о "единстве" земли и недвижимости, на ней расположенной, Росреестром соблюдается (
Научный Консалтинг02.11.2020 11:40
"в силу положений пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом" Этот довод Гаранта неверен. Земельный кодекс, а также ФЗ-218 в данном случае превалируют над гражданским, так как являются специальными законами. Да и в самом ЗК четко установлен его приоритет - именно в области земельных отношений. Хотя, конечно, "Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Над этим, все-таки, следует подумать детальнее. Не может быть, чтобы из-за формального "образования" участков путем раздела у них начиналась "новая" правовая судьба - с нуля. В конце концов, ведь у них остается тот же самый режим использования, т.е. их статус. Остаются все ограничения (например, сервитут, охранные зоны и т.д.). Ведь законом не требуется устанавливать сервитут или охранные зоны заново. Не требуется и заново определять статус таких участков. Правда, вот принцип единства (как раз, как в Вашем случае) для некоторых таких участков может перестать работать. "Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом" Вот такие оговорки следовало бы делать во всех подобных письмах.
Белослава02.12.2020 00:52
Хочу узнать Ваше мнение. Мы купили 3/4 нежилого здания и 3/4 доли земли под ним. У собственника осталось 1/4 здания и большой участок земли. На части его участка с боку здания была пожарная лестница и на 20кв м коммуникации нашего с ним здания -канализация и водопровод. Через какое то время он продал весь этот участок вместе с коммуникациями. ,затем ещё одному собственнику продал свою 1/4 часть здания и уехал. Собственник земельного участка, отступил 2 метра от нашего здания , где пожарная лестница и поставил на наших коммуникационных сооружениях(люк с водопроводом и люк с канализацией) огромный кирпичный забор и накрыл его металлопрофилем с верху труба из которой всё время что то дымит. О продаже этого участка мы извещены не были. Теперь этот собственник не пускает нас к коммуникациям и утверждает, что сервитута нет в документах. Предлагает убрать это всё, но места для переноса нет,он всю землю купил. Так же он предлагает нам платить аренду, но очень дорого и это нас не устраивает пожизненно платить аренду. Как нам можно поступить в этом случае? Можем мы подать в суд, чтобы от этого купленного им участка отделили часть земли с нашими коммуникациями нам в собственность для обслуживания нашего здания? И ещё,бывший собственник не передал нам документы на водопровод,так как мы не требовали при покупке своей доли здания,он ведь тогда тоже был собственником своей доли, а сейчас он быстро продал и уехал. В водоканале отказываются выдать копию, так как скорее всего у них нет-это здание советских времён .Как быть в этом случае?
Белослава02.12.2020 11:04
И ещё один вопрос. Человек, который купил оставшуюся часть ( 1/4 ) этого здания, при купле- продаже не купил свою долю земельного участка. В МФЦ договор приняли. Переживает, как теперь ему быть? И теперь у нас с ним общая проблема, как собственников здания - наши коммуникации отгорожены иным собственником, к ним нет доступа ,перенести некуда. Хотя, когда мы покупали часть этого здания -все коммуникации, относящиеся к зданию нормально функционировали и обслуживали наше здание.
Белослава02.12.2020 11:14
И ещё один вопрос. Человек, который купил оставшуюся часть ( 1/4 ) этого здания, при купле- продаже не купил свою долю земельного участка. В МФЦ договор приняли. Переживает, как теперь ему быть? И теперь у нас с ним общая проблема, как собственников здания - наши коммуникации отгорожены иным собственником, к ним нет доступа ,перенести некуда. Хотя, когда мы покупали часть этого здания , то вся системы водоснабжения и весь комплекс сооружений, выполняющий доставку и отвод воды к нашему зданию работали в нормальном режиме, мы платили и платим за воду, канализацию и стоки. Теперь их продали.
Белослава02.12.2020 11:33
И ещё вопрос. Относятся ли к недвижимости объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это, в частности, коммуникационные сооружения, коммуникационные сети к зданиям, для которых не требуется государственная регистрация? положение статьи 2 Федерального закона от 30.12.09 № 384-ФЗ, где, в частности, даны определения терминов здание, системы инженерно-технического обеспечения. Согласно этой норме, здание результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную или подземную части, системы инженерно-технического обеспечения и иные объекты. А сеть инженерно-технического обеспечения это совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений. То есть под зданием понимаются в том числе сети и системы инженерно-технического обеспечения, обеспечивающее условия для эксплуатации здания (водо-, газо- и электроснабжение, канализация, отопление, лифты и т д.). Я это опять же к тому, что участок земли, получается был продан с частью находящихся на нём частей нашего здания........
Научный Консалтинг02.12.2020 17:05
Белослава, если Вы не были извещены о сделке купли-продажи, то Вы можете через суд расторгнуть такую сделку. Т.к. Вы имели преимущественное право покупки. Согласно ст. 250 ГК, При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Даже если сервитута нет в документов, коммуникации по факту есть. Они существовали еще до того, как землю купил собственник. Поэтому его требования не правомерны. Документы на водопровод необязательны, главное, чтобы был договор между предыдущим собственником и водоканалом. Именно такой договор доказывает наличие водопровода. А технические документы можете получить уже Вы, на основании Вашего договора с водоканалом. Часть земли суд Вам не передаст, а вот сервитут на спорный участок установить может.
Научный Консалтинг02.12.2020 17:07
Вообще, при продаже части (доли) здания должен был быть продан и земельный участок (в соответствующей части). Исключение из такого правила допускается, разве что, если землей и зданием владеют разные собственники.
Научный Консалтинг02.12.2020 17:11
Совершенно верно, часть участка была в данном случае продана вместе с принадлежащими Вам коммуникациями. Однако, чтобы доказать свое право в отношении коммуникаций, как раз необходимы технические документы на них. Если у Вас их нет - что-то доказать будет проблематично; хотя, можно. По поводу здания - в его состав входят только такие коммуникации, которые в нем содержатся. Те коммуникации, которые находятся за пределами его, в состав здания не входят.
Белослава03.12.2020 09:21
Хочу под итожить. 1.Здание,которое мы купили с внутренними коммуникациями-это наша собственность. Здесь понятно всё. 2.Наружные коммуникации,выполняющие доставку и отвод воды непосредственно к нашему зданию,находящиеся на земельном участке в частной собственности продавца здания, которое мы купили, нам принадлежать не могут по Закону и пользоваться ими на общих правах с собственником ,мы не можем, если только он нам этот весь земельный участок не продаст. Понятно тоже. Хотя, ограничение нас в правах на эти коммуникации, не принадлежащие водоканалу, а находящиеся в частной собственности продавца здания, это не доработка в Законе. 3.Новый собственник земельного участка с наружными коммуникациями ,выполняющими доставку и отвод воды именно к нашему зданию может ( если мы через суд установим сервитут) требовать с нас арендную плату, какую он посчитает соразмерной. 4.Мы можем расторгнуть сделку купли-продажи этого земельного участка ,если докажем, что он с наружными коммуникациями ,выполняющими доставку и отвод воды именно к нашему зданию в случае, если с момента сделки не прошло 3 месяца и мы не были уведомлены надлежащим образом. Здесь вопрос- а если мы не знали об этой сделке, как нам успеть среагировать в эти три месяца? И хотя бы примерно,какой документ может подтвердить, что эти коммуникации, выполняющие доставку и отвод воды именно к нашему зданию находятся на купленном им участке? 5.Здание продают без земельного участка в случае, если этот участок под зданием у другого собственника. Здесь не понятно, а разве можно было продать землю под зданием без этого здания? И разве такая сделка не ничтожна? И просто вопрос.Если человек купил здание без земельного участка под ним, а потом собственник этого участка продал землю под этим зданием другому- эта сделка будет законной? Ведь тот, кто купил здание имеет право и на землю под ним ?
Научный Консалтинг03.12.2020 13:33
Белослава, 2. Пользоваться коммуникациями Вы можете, т.к. иначе у Вас не будет холодного водоснабжения. Другое дело, что собственник может взимать с Вас плату за сервитут и т.д. Собственник не может лишать Вас доступа к услуге водоснабжения. Иначе Вы можете предъявить ему неустойку. Собственник купил земельный участок, а не коммуникации, под ним расположенные. Здесь Вы немного ошибаетесь. Коммуникации вполне могут принадлежать другому лицу. Равно как и право на разработку недр, и т.д. Что же касается недоработок законов - так практически все (российское, по крайней мере) законодательство - это и есть недоработка. Начиная с 90-х годов. Хотя, и в СССР тоже были свои недоработки в законах, но не так массово. 3. Здесь не все так просто, надо смотреть предысторию. Но в общем случае - да, может требовать. Только не какую он посчитает соразмерной, а справедливую (иначе Вы можете даже обратиться в ФАС, как на монополиста). Опять же, здесь масса нюансов и в двух словах их не опишешь. 4. Срок 3 месяца может быть продлен судом, если его пропуск вызван объективными причинами. Например, Вы не знали о сделке. Это - одна из возможных причин. Для того, чтобы подтвердить наличие коммуникаций, необходима экспертиза (например, проведенная водоканалом). 5. Да, можно продать. Бывает так, что здание стоит на арендованной земле. При продаже права и обязанности продавца (в том числе, по отношению к зданию) переходят к покупателю. Тот, кто купил здание, имеет право собственности на купленное им здание. А вот насчет земли - здесь ряд нюансов. Если земля находится в собственности другого человека, то в его собственности она и останется.
Ольга03.12.2020 14:26
Добрый день! Приобрели с торгов земельный участок банкротного предприятия, поставили на учет (в выписке указано, что ограничений и обременений не зарегистрировано). На данном участке стоит нежилое здание находящаяся в федеральной собственности. Позднее к нам обратился департамент с требованием выделить пот данным зданием земельный участок (вновь образованный), поставить его на учет и передать им безвозмездно. Подскажите правомерно ли их требование? Заранее спасибо!
Научный Консалтинг03.12.2020 20:01
Здравствуйте. Ну, это слишком шикарные требования. Весь бы участок они себе потребовали, что уж мелочиться. Этим им надо было раньше заниматься. Ранее участок принадлежал предыдущему собственнику. Вы купли его, соответственно, стали собственником. Поэтому имеете право требовать с владельца здания соответствующей арендной платы. Хотя, теоретически, они вполне могут заявить в отношении Вас иск в суд, мотивируя свои требования нормой о единстве земли и недвижимости, на ней расположенной. Однако, Вы можете оспорить их доводы тем фактом, что являетесь собственником участка и бесплатно выделать землю никому не обязаны и готовы дать возможность собственнику здания пользоваться им (зданием и соответствующей частью участка) на договорных условиях.
Белослава04.12.2020 09:26
3.Новый собственник земельного участка с наружными коммуникациями ,выполняющими доставку и отвод воды именно к нашему зданию может ( если мы через суд установим сервитут) требовать с нас арендную плату, какую он посчитает соразмерной. 3. Здесь не все так просто, надо смотреть предысторию. Но в общем случае - да, может требовать. Только не какую он посчитает соразмерной, а справедливую. Предыстория такая. В лихие 90-е внешний управляющий купил себе административное здание кирпичного завода(там целый комплекс разных зданий принадлежащих заводу).И прикупил приличную часть земельного участка вокруг этого здания.Оформил на родственницу. Потом естественно начал частями продавать по доверенности от родственницы. Первым у него купило наше предприятие - сначала 1/4 часть с землёй 1/4 под под зданием, затем ещё 1/4 и уже он нам в этот раз землю не продал, а мы на это не обратили внимание. Далее купили ещё 1/4 и здесь он 1/4 земли указал, здесь мы заметили(тоже хотел без земли). В итоге у нас 3/4 части ,у него осталась 1/4 часть здания. Про то, чтобы он нам продал кусочек земельного участка с двумя люками(один канализация,другой водяной, в нём краны разные ,счётчик).Он нам сказал, что он такой же хозяин над этими коммуникациями, как и мы и успокоил нас. Затем он по тихому продал за зданием всю практически землю и этот кусочек с боку здания с коммуникационными сооружениями(люками).Новый собственник,после купли участка ,спустя какое то время,где то пол года, соорудил забор огромный кирпичный, отступив от нашего здания 2 метра,так как там была пожарная лестница и если бы он отступил 1 метр,то по лестнице не залезть и так еле еле можно протиснуться, но можно. Купил этот участок земли вокруг нашего здания человек,у которого в собственности, стоящее в 10 метрах от нашего другое здание (тоже раньше принадлежало заводу). Теперь новый собственник несколько раз уже подходил к нами, требовал убрать эти все люки с его земли. Мы были в шоке. Убирать некуда,так как он купил не только землю за нашим зданием, но и перед нашим зданием,нам оставили только тропинку,для прохода и всё.
Белослава04.12.2020 09:26
Возможно и часть земли под нашим зданием, теперь в собственности, купившего всю землю вокруг нашего здания. Сервитут он отказывается добровольно устанавливать.Мы не знаем,как там наши люки ,не можем даже посмотреть,всё отгорожено. Хоть бы ничего плохого не сделал. Может замуровал,как и грозился сделать. Сейчас собственник 1/4 нашего с ним здания продал свою часть третьему лицу,здесь мы не были против. Новый собственник этой части в ужасе заметил, что обещанная земля под зданием, которая входила в оплату,не включена в договор(риэлтор супруга продавца), но вроде бы пообещала сделать договор и на землю. Поэтому я и спрашивала у Вас про это. Вот такая история. Все нити кроются в банкротстве крупнейшего в крае завода у которого была большая территория и много разных зданий и конечно общая коммуникационная система. К нам даже пожарная машина нормально не сможет подъехать,так как здание тупиковое по факту,но по документам администрации у нас всё в норме. Разворот для пожарки у них по документам, хоть и на чужой территории, но есть. По факту,эта территория отгорожена сеткой и на ней растут деревья. .Ширина здания 15 метров и администрация утверждает, по по Закону с обратной стороны подъезд не обязателен(нужно 18 м) ,но его и нет, так как купивший земельный участок ,всё огородил забором и на заднюю сторону нашего здания пройти нельзя. Но, это уже другая история, связанная тоже с землёй.
Белослава04.12.2020 11:02
Времена уже изменились с момента распада Союза и на Законы должна оказывать влияние не погода на конкретный день, а климат всей наступившей новой эпохи. Законы устарели и вот у нас такой случай, где решение проблемы по справедливости не совпадает с законами. Разве справедливо, что мы должны платить аренду за то, чтобы к нам могла подъехать пожарка, аренду за то, чтобы эта пожарка могла развернуться перед нашим зданием, аренду за то,чтобы мы могли нормально обслуживать своё законно купленное здание. А суды не создают новые прецеденты , чтобы хоть как то корректировать законы, они работают по устаревшим правилам. И продавец земельного участка и покупатель, в нашем случае, настолько уверенны в том, что закон на ихней стороне, что не удосужились в договор занести сервитуты, за это закон не карает. Это потом становится проблемой тех, кто честно эти законы соблюдает. Если бы законом строго наказывалось покушение на те же коммуникационные сооружения, разве стал бы новый собственник земли отгораживать их огромным забором. Это снова проблема честного исполнителя закона. И как можно издавать закон,где коммуникационные сооружения здания могут находиться на чужой земле, здесь сразу же должен срабатывать закон нераздельности или хотя бы равноправного пользования без взимания мзды за это. Так как собственник здания самолично их не сооружал, а если это сооружалось, значит законно, а если законно,значит должно быть законом и защищено. Но здесь снова проблема честного исполнителя закона. Справедливо это когда земля с коммуникациями должна быть на балансе в администрации,а если она оказалась в частной собственности, то продавать отдельно здание без них должно быть законом запрещено , а не сервитутами с последующей арендной платой. Сколько бы судебных дел сразу же отпало!!! Законы призывают защищать порядки 90-х, но это устарело и нужен новый прецедент в рамках Конституции и защитить всех одинаково. Вот такие доводы и аргументы. Не нужно менять страну, это уже произошло без судебных решений. Нужно защитить право всех людей в ней живущих, равноправными законами. Мы все должны взяться за эти законы... Извините, разошлась.
Научный Консалтинг04.12.2020 11:51
Требование убрать люки неправомерно т.к. это лишит Вас возможности пользоваться услугой водоснабжения. Насчет тропинки - вообще, Вы можете требовать у него обеспечить полноценные проезд для автомобилей. На условиях сервитута. Если лицо отказывается от установления сервитута в добровольном порядке, Вы имеете возможность заявить соответствующий иск в суд. Проезд для пожарной машины может быть необязательным - здесь нужно документы на землю смотреть, какие там ограждения и т.д. Но, должна быть обеспечена возможность беспрепятственного тушения пожара (при его возникновении). Тем более он не вправе лишать Вас доступа к коммуникациям, счетчикам, установленных в колодцах. В ограждении должен присутствовать свободный проход для обеспечения Вам такого доступа. Если земля в договор не включена, значит, она не приобретена новым собственником.
Научный Консалтинг04.12.2020 12:12
С коммуникационными сооружениями в Вашем случае проблема в том, что на них нет документации, неясен их собственник. Водоканал, скорее всего, откажется от права собственности на них. Теоретически, таким собственником можете быть Вы. Но, это придется доказывать в суде. Но, вполне может быть и так, что новый владелец земельного участка попросит суд признать ЕГО право собственности на коммуникации. Тогда за пользование ими с вас он сможет потребовать арендную плату. Здесь непростая ситуация. Вносить в договор сервитуты нужно было. Хотя закон и не карает, но это может быть причиной для расторжения сделки купли-продажи здания и/или земельного участка. Если покупатель добросовестно не знал об имеющихся сервитутах. Вместе с тем, да, никакой особой ответственности продавец не несет за то, что он сервитуты не указал в договоре. По поводу платы за аренду - это не является несправедливым. Ведь Вы, приобретая здание, знали (должны были знать) о том, что вокруг земля Вам не принадлежит. Следовательно, Вы должны были быть в курсе, что ее собственник может установить Вам определенные арендные платежи, если Вам необходимо ее использовать. Более того, такие случаи - не редкость в российской практике. Когда лицо имеет, скажем, магазин или т.п., расположенный на частной территории и, да, вынуждено платить арендную плату за использование соответствующего участка земли, в том числе и за подъезд к своему зданию. Вот когда территория является общего пользования - тогда проезд по ней может быть бесплатным.
Научный Консалтинг04.12.2020 12:12
Впрочем, наверняка Вы в курсе, что вскоре практически все автомобильные дороги (даже и общего пользования) могут стать платными. Вначале - только для проезда, но потом, скорее всего, сделают платным и пешеходный проход - в городах, по крайней мере. Здесь - как раз аналог Вашей ситуация. Т.е. чтобы лицо могло на своем автомобиле проехать от своего дома хоть куда-нибудь, оно будет вынуждено платить за дороги, которые использует для поездок. Что касается качества российских законов - к сожалению, без кардинального изменения государственного строя, без замены ее руководства и т.д. - та защита людей, живущих в стране, о которой Вы говорите, невозможна. Если говорить именно о полноценной защите, а не о ее муляже. Это примерно как пытаться выращивать цветы, сажая их с снег. Ну, это наше субъективное мнение. Мы не призываем к смене государственного строя.
Белослава04.12.2020 16:36
Больше всего в нашем законодательстве мне понравилось то, что , вполне может быть и так, что новый владелец земельного участка попросит суд признать ЕГО право собственности на наши коммуникации. Тогда за пользование ими с нас он сможет потребовать арендную плату. А если так получится, что часть земли под нашим зданием будет в его собственности, то попросит суд и часть здания признать его? Закон, как гадалка-кручу верчу запутать хочу.
Белослава04.12.2020 17:20
А вот, ещё один перл закона....Проезд для пожарной машины может быть необязательным -.....Но, должна быть обеспечена возможность беспрепятственного тушения пожара (при его возникновении)....Вот, Задорнова бы сюда. На сколько известно , пожар как раз таки пожарные авто и тушат, не будут же они вёдрами таскать воду. Наше здание стоит в неком прямоугольнике(образно говоря). Одна сторона его это мы, другая боком к нам мировые судьи, третья сторона тоже боковая это наш "драгоценный" собственник всей земли ,которую он скупил вокруг нашего здания и в самом этом прямоугольнике и четвёртая перед нами задом к нам ресторан .Чтобы пройти по тропинке,мы идём мимо мировых и ресторана. Чтобы проехать к нам,с центральной дороги сворачиваем в этот квадрат ,в котором земля уже выкуплена этим гражданином.В этом квадрате всё замкнуто. Чтобы выехать назад,легковой авто ещё может развернуться, а вот мусоровозка сдаёт задом назад. Если что то габаритное нужно привезти, то останавливается грузовой авто на центральной дороге и тачкой уже к нам. Если вырубить деревья возле мировых судей и убрать сетку, то там пожарка и другие большие авто смогут развернуться. Но, мы на частной собственности не имеем права рубить деревья и убирать сетку. Сейчас пожарка НЕ проедет.А с администрации сказали это не их проблемы. Такое ощущение, что в джунглях живём. Когда мы покупали, конечно ТАКОГО не было. Мы бы на таких условиях не стали бы покупать. Ну,посмотрим ,к чему приведут наши "законы". и конечно человеческая алчность. Интересно,же!!!
Научный Консалтинг04.12.2020 17:22
Белослава, да, вполне. Потому что у Вас отсутствуют документы на коммуникации. Т.е. вам придется доказывать в суде, что это таки Ваши коммуникации, просто Вы не оформляли документы. Это примерно как когда лицо покупает квартиру и по умолчанию считается, что оно приобретает права на находящуюся там мебель и т.п. Следует признать, что правовые вопросы, связанные с коммуникациями, в российском законодательстве оговорены плохо. Немало бывает споров, касающихся их принадлежности, эксплуатационной ответственности. Насчет здания - нет, там все может ограничиться, разве что, уплатой Вами соразмерной арендной платы. Дело в том, что за владельцем здания может признано право собственности на соответствующий земельный участок только в некоторых случаях и они в основном касаются только физических, не юридических лиц. Тем более, оно не может быть признано, если Вы уже являлись собственником здания, а покупатель купил землю после факта государственной регистрации Ваших прав.
Научный Консалтинг04.12.2020 17:26
Насчет пожарных - в законодательстве есть определенные расстояния, нормы, касающиеся расстояния подъезда. У пожарных бывают специальные рукава, подающие воду. Что касается вырубки деревьев - если будет доказано, что они мешают соблюдению правил пожарной безопасности - собственника участка обяжут ликвидировать их. Это, в том числе, и проблемы администрации, т.к.она должна способствовать соблюдению обязательных норм, в том числе - и пожарной безопасности. Хотя, разумеется, основная роль здесь принадлежит пожарной инспекции.
Белослава04.12.2020 17:32
пожарная инспекция может только штрафовать, если обнаружит, что нет подъездных путей.
Белослава04.12.2020 17:42
Потому что у Вас отсутствуют документы на коммуникации. Т.е. вам придется доказывать в суде, что это таки Ваши коммуникации, просто Вы не оформляли документы. А разве этого не видно в натуре? Доказывать то, что очевидно. Разве такое может быть законным, коммуникации, которые обслуживают здание и Договор на воду и канализацию и стоки заключён ещё ДО того, как он купил эту землю и признать, что они ЕГО только потому, что на них нет документов и они на его земле. Неужели суд так не обоснованно примет такое странное решение, не выясняя для чего они были проведены и действующие ли они и какое здание обслуживают?
Белослава04.12.2020 19:31
Вы, меня извините, Научный Консалтинг, но явно наши законы тянут на твёрдую двойку. Я не юрист,просто пришлось кое что изучать из-за сложившейся ситуации и понятно уже, что законы не прихрамывают даже, их нужно менять...И, может я ошибаюсь, но пример нужно брать, считаю с тех же США.
Научный Консалтинг04.12.2020 20:42
Не совсем. Есть также специальные расстояния, иные нормы. Вначале дадут предписание. Потом - оштрафуют. А потом (если не будет устранено нарушение) - штраф уже будет побольше. Это уже будет неоднократность, систематичность. В натуре - нет, непонятно. Это ведь имущество. А оно может быть либо в чьей-то собственности, либо бесхозяйное. Если бесхозяйное - то его собственником становится тот, кто его обнаружил. В данном случае - новый владелец земельного участка. Да, увы, в таких случаях приходится доказывать очевидное. Договор есть, но коммуникации вполне могли Вам не принадлежать. Вместо Вас ими могло владеть некое третье лицо. Тот же водоканал. Для суда нужны четкие обоснования - почему именно Вы претендуете на право собственности в отношении коммуникаций. То, что Вы ими пользовались, автоматически не наделяет Вас правом собственности на них. А насчет законов - да, верно, можно с Вами полностью согласиться. Иногда даже, честно сказать, создается впечатление, что как будто законы специально так перемешали, подпортили... Насчет США, иных развитых стран... Дело в том, что тамошние строгие законы многим россиянам могут не понравиться. Например, взять немецкий налог на дождь (действующий во влажных землях, где часто идут дожди). Там, если владелец дома пользуется централизованной канализацией, проходящей по улице, он обязан платить такой налог. Для России - это нонсенс. А там - вполне. Правда, если владелец доме выкопает себе самостоятельную канализацию, сам организует отвод придомовых стоков, тогда он освобождается от такого налога. Тем не менее, для России это (пока) звучит как-то странно.
Научный Консалтинг04.12.2020 20:45
Например, если вдруг соседский балкон дома чуть-чуть заходит на участок другого соседа - тотчас (в течение нескольких суток) по его заявлению приедут из муниципалитета и отпилят "лишнюю" часть балкона. А потом еще и обяжут оплачивать услуги приведения балкона в надлежащее (не нарушающее прав соседей) состояние. Но, для многих россиян такое может показаться "дикостью". Поэтому, конечно, проблема российского права - она комплексная. Тут много факторов.
Белослава04.12.2020 23:55
тамошние строгие законы многим россиянам могут не понравиться. Например, взять немецкий налог на дождь .если вдруг соседский балкон дома заходит на участок другого соседа - приедут и отпилят "лишнюю" часть балкона. И, Вы думаете, что этим можно удивить россиян??? При Союзе, да можно. Сейчас уже нет. Вы читали про топ-15 самых дурацких законопроектов Госдумы ? Меня не удивил Законопроект, предлагающий запретить прогулки в купальниках. Но, смешно было про пчёл . Слыхала , что в Европе 1300 евро не облагаются налогом. Многие согласились бы платить налог на дождь, если бы сделали хорошие дороги, И там в такой ситуации, как наша, достаточно заявления, как я понимаю, чтобы приехали и снесли этот забор к чёртовой матери.Там все законы соблюдаются всеми. У нас суды были бы забиты до отвала, если бы люди в них верили.Потому, что законы такие, что сами люди между собой не могут разобраться.Почти сплошная коллизия.
Научный Консалтинг05.12.2020 10:56
Скажем, в Беларуси в этом плане законы более похожи на европейские. Там порядка больше. Например, милиция гораздо охотнее реагирует на нарушение порядка, чем полиция в России. Например, на шумное поведение (даже в дневное время, если шуму очень много). Но, в итоге - А.Г. Лукашенко оказался "кровавым диктатором". Т.к. многим не понравились такая правовая обстановка в стране. А народы (белорусы и россияне) - условно, братские. Поэтому можно ожидать примерно таких же настроений и в России, как только законы будут адекватнее и строже исполняться. Ибо на каждого, права которого нарушены (как у Вас, в данном случае) находится тот, КТО эти права нарушает. А в Вашей ситуации - да, согласен с Вами, там даже суд бы не потребовался. Просто приехали бы из местной администрации и восстановили бы законность в течение нескольких часов. Насчет веры в суды - не совсем в этом дело. Скажем, у нас (Башкирия, кировский районный суд г. Уфы) недавно был процесс с администрацией города, главой администрации. Два отказа (районный и верховный суды). А кассационную жалобу подать все еще невозможно, так как суд игнорирует просьбы - выдать судебные акты всех предыдущих судов (а без наличия подлинников судебных актов кассационное обжалование невозможно). При этом судом формально используется ситуация с нынешним коронобесием - не дают возможности обратиться в канцелярию лично. А по почте присылают только часть судебных актов, не все.
Белослава05.12.2020 11:46
Хочу дополнить про немецкий налог на дождь .У нас водоканал взымает у всех плату за ливнёвки(водоотведение), которых нет и в помине. А попробуй начать поднимать это дело, так и прокуратура и жилищная инспекция станут на сторону монополиста и этого человека обвинят в том , что их нет. А , что такое повышающий коэффициент 1,5 на воду? Человек не хочет ставить счётчик( он не хочет нести бремя поверок и охраны пломб), он готов платить по норме.Но, тут сразу -плати ещё и повышающий. Это и есть налог на воду или что это?
Белослава05.12.2020 14:15
А, вот уже принятый закон , после того, как специалист сделает на месте поверку прибора, в течение суток ОН вносит данные о результатах работы в реестр ФГИС "Аршин".НО.Если ОН не внесёт в этот реестр, то ответственность за это несёт всё тот же потребитель. Представьте старушку 80 летнюю, как она сможет через интернет проверить, внёс поверитель её счётчик в реестр или нет???? Но, она несёт за это ответственность. За границей такой закон сразу бы разбомбили, ссылаясь на Конституцию. У нас нет.
Белослава05.12.2020 15:41
Согласно Конституции........ Многое в нашей стране нарушается. Например, есть Постановление № 424 от 02.04.2020 по которому граждане с просроченной поверкой счётчиков должны находиться на самоизоляции во время пандемии, а счётчики будут считаться временно исправными. И что? Коммунальщики разделили людей на две категории. Одним они считают по норме с повышающим, а другим по счётчику. И у одних и у других поверка просрочена, И Конституция молчит. А ведь нарушение на лицо при чём грубейшее. Перед законом ВСЕ равны. А эти... делят людей на категории. Вот и все Законы. В США уже засудили бы за такое. У нас нет ни действующей общественности, ни профсоюзов, ни нормальных правозащитников граждан. НЕТ и не будет, пока нами правят власти, позволяющие даже ими же написанные законы нарушать безнаказанно. .
Научный Консалтинг05.12.2020 17:04
Взимание платы за несуществующие ливневки... интересно. Похоже, это даже хуже, чем тот самый налог. Ведь в Германии он все-таки за существующие ливневки взимается. Насчет повышающих коэффициентов - это да, по сути, дискриминация потребителей по признаку: установлен счетчик или нет. Сколько-то лет назад, когда был принят закон о стимулировании установки счетчиков (уже сложно вспомнить, как он точно называется), там прямо прописано, что тарифы должны быть такие, чтобы стимулировать потребителей устанавливать счетчики. Т.е., по сути, в этом законе уже заложена такая вот дискриминация. И это - на федеральном уровне, местные власти лишь выполняют его. Да, здесь следует с Вами согласиться. Насчет недавно принятого закона о поверках - да, это реальный кошмар. Причем, "специалист" ведь может внести неверные, искаженные данные. И то ли еще будет, видимо. Недавно вот у нас в Уфе Газпром разослал всем уведомления (на квитанциях), что, мол, у кого счетчик поверку не прошел, те с 1 января будут платить по тарифу. Ссылаясь на подпункт "д" пункта 81(11) Постановления правительства №354. Самое интересное - что такое планируется как раз в самый разгар морозов. Ведь поверка счетчика не делается в течение суток. А еще его нужно снять/поставить. Честно говоря, даже неким садизмом отдает, что ли.
Научный Консалтинг05.12.2020 17:13
"НЕТ и не будет, пока нами правят власти, позволяющие даже ими же написанные законы нарушать безнаказанно" - вот это, пожалуй, ключевое. Но, на мой взгляд, все-таки не основное. Приди сейчас нормальные власти - так часть народа будет тут же недовольна. Что, мол, "слишком строго" стало. Ведь многие сейчас привыкли, что называется, ловить рыбку в мутной воде. Их как раз устраивает нынешнее беззаконие. Вообще, в этом плане представляет интерес одна из концепций будущего устройства государства в России. Ведь, видимо, понятно, что в нынешнем своем виде оно долго не протянет. Даже несмотря на (фиктивный) запрет пропаганды идей раздела страны, который был недавно введен в уголовный кодекс. Идея состоит в том, чтобы разделить страну на округа - по типа европейского союза или штатов в США. А там - как захочет каждый округ. Захочет вернуть СССР у себя - пожалуйста. Захочет и дальше жить в бесправии, беззаконии - тоже пожалуйста. Ну, и т.д. Правда, видится, что от этого, в итоге, проиграют практически все. Т.к. рухнут экономические связи, нарушится транспортное сообщение. Да и военном смысле страна уже тогда окончательно потеряет свое хоть какое-то преимущество - даже то, которое пока еще есть сейчас.
Белослава06.12.2020 10:35
"...многие сейчас привыкли, что называется, ловить рыбку в мутной воде. Их как раз устраивает нынешнее беззаконие.". В фундаментальном начале Законов должна лежать справедливость. Справедливость должна иметь отношение ко всей правовой системе. Она должна являться общеправовым, всеотраслевым принципом, нравственным ориентиром в правотворческой, правоохранительной и правоприменительной деятельности. И правительство ,издавая Законы должны руководствоваться именно справедливостью. Чтобы понять человека-стань на его место. В этом есть справедливость. Если тебе плохо на месте человека, сделай так, чтобы тебе на его месте было хорошо. Если,например, двое делят земельный участок, сначала стань на место одного, затем на место другого и на месте каждого ты должен себя чувствовать удовлетворённым.И тогда принимай закон.Этот закон будет справедливым для всех, так как всем будет комфортно. И конечно, обязанность правительства и государственных властей соблюдать Конституцию и действовать совместимым с законом образом; гарантировать законом равенство всех людей перед законом и их право на равную и эффективную защиту со стороны закона. И когда будет так, то общество само задавит тех, кто захочет ловить рыбу в мутной воде.
Белослава06.12.2020 11:19
Вот возьмём один случай,на котором можно построить справедливость Закона,который удовлетворит всех честных людей. Наш случай. Человек купил в собственность здание и участок вокруг него. Я бы издала такой Закон,который стал бы универсальным и справедливым для всех. 1. Он не имеет права продавать части этого здания без земельного участка под ними. 2. Если в собственности уже находится здание, то в его собственности должна находиться земля под ним. Если она в других руках, то на неё такие же права должен иметь и собственник здания или собственник части здания.. 3. При продаже здания частями, в обязательном порядке выделить земельный участок под коммуникационными сооружениями и он должен быть общим для всех собственников здания. 4. К зданию в обязательном порядке должен быть проезд и обеспечение пожарной безопасности. Если таковые отсутствуют, то администрация обязана обеспечить это для каждого здания. В случае не обеспечения, администрация несёт уголовную ответственность, а собственник здания, обязан уведомить администрацию об отсутствии к его зданию этих путей 5. Ресурсоснабжающие организации обязаны соблюдать условия Договора с потребителем и обеспечить, согласно этого Договора беспрепятственное и качественное потребление ресурсом ,обеспечив при этом всей необходимой документацией и сведениями о прохождении ресурса к зданию собственника для обслуживания и обеспечения безопасности поставки ресурса. Здесь не будет ущемлён никто,если будет соблюдаться изначально закон. Пусть кто то оспорит хоть один пункт. НО. Это я так считаю, но не правительство.
Научный Консалтинг06.12.2020 11:57
Белослава, согласен, вполне возможен и такой закон. Но, и здесь возможны дискуссии. Например, п.4. Для юридических лиц - возможно. Но, как быть с физическими лицами, с частной застройкой? Если бы такие нормы применялись и к физическим лицам, то они тогда на своих участках практически ничего не построили бы. Тогда им придется сносить капитальные заборы и т.д. В законодательстве есть нормы о максимальной плотности застройки, но они не действуют в рамках участка одного владельца, как минимум. И это - хорошо. Места-то ведь не так много. Потом, на Западе - там между зданиями бывают столь узкие проходы, что пройти-то даже толком сложно, не говоря уже о подъезде. Если собственника здания при этом обязать уведомить - то он будет нести все бремя ответственности, в случае, если возникнет пожар. При этом пожарные могут, условно говоря, даже не напрягаться - ведь раз собственник не уведомил о невозможности пожарной машины - значит, это его проблемы, пусть потом все сам компенсирует. Кроме того, собственники будут вынуждены платить штрафы в случае, если обеспечить возможность подъезда пожарной машины не получится иначе, чем после ликвидации части построек. Это к тому, что предложенная Вами норма - тоже неидеальна. Все-таки, лучше бы вести речь не о самом по себе подъезде пожарной машины, а об обеспечении возможности пожаротушения. При этом должны учитываться максимальные расстояния от подъезда пожарной машины до здания (т.к. надо подтащить пожарные рукава, подключить их). Скажем, в США все проще - там практически везде стоят гидратны. И от них, видимо, отсчитываются определенные расстояния.
Научный Консалтинг06.12.2020 12:06
По поводу п.1. Дело в том, что сделки бывают разными, не только купли-продажи. Есть еще дарение, завещание, т.д. Есть конкурсное производство. Например, лицо может отдельно завещать землю одному, а здание, расположенное на ней - другому. Или Вы предлагаете запретить отчуждать землю и здание по отдельности - вообще во ВСЕХ сделках? Возможно, да, так было бы гораздо лучше. Кстати, в советское время было гораздо проще: собственности на землю у частных лиц не было вообще. И если лицо было собственником здания, оно автоматически имело права и на соответствующий земельный участок. Вроде, что-то похожее сейчас и в Беларуси.
Научный Консалтинг06.12.2020 12:20
"Если тебе плохо на месте человека, сделай так, чтобы тебе на его месте было хорошо. Если,например, двое делят земельный участок, сначала стань на место одного, затем на место другого и на месте каждого ты должен себя чувствовать удовлетворённым. И тогда принимай закон." - Ну, это все верно, конечно. Собственно, в США примерно так и разрабатываются законы, на уровне штата, по крайней мере (хотя и не без проблем тоже). Но, в России это невозможно реализовать даже теоретически. Не забудем, КТО сейчас является т.н. президентом РФ. И ПОЧЕМУ вдруг в РФ стали с почетом хоронить разного рода воров в законе, воздвигать им монументальные памятники, как самым великим деятелям. ПОЧЕМУ т.н. "Япончика" при похоронах накрыли... государственным флагом РФ (http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/pravo/police/police-i-vory-v-zakone.html ). Ну, и т.д. При этом российское население вполне воспринимало происходящее десятилетней давности, как должное. Никаких протестов не было. Протестовал ли кто против накрытия Япончика государственным флагом РФ? Ну, разве что, некоторые полицейские. А т.н. "бомонд/элита" московские с ним любезничать-прощаться приходили. Отсюда вывод: российское население (в целом, большинство) хотело именно такую власть, которая есть сейчас. Да, такую, при которой воров в законе будут накрывать государственными символами Российсуой Федерации.
Белослава06.12.2020 23:09
п.4. Для юридических лиц - возможно. Но, как быть с физическими лицами, с частной застройкой? Тогда им придется сносить капитальные заборы и т.д. Если нужно ,значит сносить, но безопасность строения должна быть и свободный проезд. Потом всё упорядочится в норму. Наличие пожарных гидрантов хорошее решение. Если бы такие нормы применялись и к физическим лицам, то они тогда на своих участках практически ничего не построили бы. Если участок не позволяет разгуляться с размахом, значит нужно строить то, что помещается. А муниципалитет обязать не выдавать узкие участки, где при отступлении необходимого расстояния(в сёлах по 3 метра с обеих сторон ) почти не остаётся места для дома. Они же умышленно делят участки на узкие полосочки, даже на пустом поле. п.1. Дело в том, что сделки бывают разными, не только купли-продажи. Есть еще дарение, завещание, т.д. Есть конкурсное производство. Например, лицо может отдельно завещать землю одному, а здание, расположенное на ней - другому. Или Вы предлагаете запретить отчуждать землю и здание по отдельности - вообще во ВСЕХ сделках? Да, именно так. Запретить такие сделки.Такие дарения потом заканчиваются если не поножовщиной, то судами. Если собственника здания при этом обязать уведомить - то он будет нести все бремя ответственности, в случае, если возникнет пожар.ведь раз собственник не уведомил о невозможности пожарной машины. Не будет он нести бремя , если уведомит об этом. Можно сейчас уведомить в трёх формах одновременно-электронная,почтой и лично под подпись. Это совсем не тяжело. Ведь сам человек прежде всего должен предпринять меры для своего же спокойствия и просто уведомить власти. Тогда всё бремя ложится на власти. А власти обязаны отреагировать.
Белослава06.12.2020 23:09
При этом должны учитываться максимальные расстояния от подъезда пожарной машины до здания- в нашем случае это 50 метров от общественной дороги к нашему зданию. Можно и по чужой территории проехать, но развернуться не сможет,нужно сдавать назад. У нас так мусоровозка задом выезжает.А поскольку этот заезд теперь в чужой собственности и без сервитута, то хозяин может просто перекрыть этот проезд. А почему бы и нет, это же теперь его земля. По поводу смены власти скажу так. Правители приходят и уходят, а народ остаётся всегда. Аксиома.
Научный Консалтинг07.12.2020 09:02
Но, как только собственник сделает уведомление, он тут же распишется в том, что его постройки расположены неправильно и будет вынужден их снести. А власти будут вынуждены реагировать: вызвать службу с экскаватором или бульдозером. Дело тут не только в том, что власти выдают узкие участки земли. А, главным образом, в том что сам собственник хочет вести более уплотненную застройку. А пока нынешние противопожарные нормы ему это не запрещают. А если реализовывать подъезд пожарной машины к каждому зданию - должно быть расстояние между постройками минимум 4...5 м. В частной постройке это - нереально. Тогда мало что получится построить.
Научный Консалтинг07.12.2020 09:06
Если же говорить все-таки о расстояниях от проезда пожарной машины до зданий - то получится то, что имеем сейчас. Т.е. когда подъезд к каждому конкретному зданию необязателен, но главное, чтобы соблюдались максимальные расстояния до такого подъезда. Все дело - в самих нормах на расстояния. "По поводу смены власти скажу так. Правители приходят и уходят, а народ остаётся всегда. " Вот именно, о том и речь. Именно с позволения этого народа крупнейший бандит был накрыт государственным флагом России. Поэтому именно ему (а не народу) были оказаны практически все почести. Поэтому, конечно, сама по себе смена власти никакой пользы не принесет.
Белослава07.12.2020 11:06
Но, как только собственник сделает уведомление, он тут же распишется в том, что его постройки расположены неправильно и будет вынужден их снести. А власти будут вынуждены реагировать: вызвать службу с экскаватором или бульдозером. Если брать частный сектор, то я не знаю такого домовладения, где нельзя было бы подъехать вплотную к дому. А если горит сарай, то там достаточно будет лестницы и шлангов, чтобы потушить. Здесь для меня всё понятно и здесь заявлять не придётся, что нет таких подъездов.Тем более, что то сносить капитальное.... Другое дело с нежилыми зданиями, которые государство разрешило дробить на части,не обеспечив при этом безопасности этим зданиям и здесь государство должно взять на себя обязанность урегулировать этот вопрос не в ущерб СОБСТВЕННИКАМ строения.Ведь,если в собственности земля, то что ей будет? А вот если в собственности строение, тем более многоэтажное, то здесь власти просто ОБЯЗАНЫ принять меры , чтобы защитить это здание и если нужно при этом снести что то не значительное- забор, навес, пристройку не капитальную, то значит снести. И коммуникации должны быть защищены от вредительства. В нашем случае, этот человек,отгородивший забором наши люки, он может не просто перекрыть воду и сказать, что это не он, а может быть гораздо хуже, если в воду питьевую попадёт что то не питьевое , но он так же скажет, что не он. Кто нас должен защитить? Только государство нормальными Законами.
Научный Консалтинг07.12.2020 16:44
Ну, возможно. В самом деле, разные нормы - в зависимости от того, физическое или юридическое лицо. Насчет коммуникаций - здесь с Вами можно полностью согласиться, разумеется, к ним должен быть открыт доступ. На наш взгляд, в Вашем случае стоит заявить иск в суд об установлении сервитута на участок земли с коммуникациями. А в суде уже заявить ходатайство о проведении экспертизы - что это именно те самые коммуникации, которые подают воду к Вашему зданию. Хотя, иной раз суды требуют доказательств. Т.е. если дело будет оставлено без движения - придется экспертизу проводить вначале.
Белослава07.12.2020 17:18
...стоит заявить иск в суд об установлении сервитута на участок земли с коммуникациями. А в суде уже заявить ходатайство о проведении экспертизы - что это именно те самые коммуникации, которые подают воду к Вашему зданию. Хотя, иной раз суды требуют доказательств. Т.е. если дело будет оставлено без движения - придется экспертизу проводить вначале. Суд потребует и это и много чего другого, что посчитает нужным, а посчитать при наших законах можно всё, что вздумается. Нет чёткого регулирования в этом очень важном вопросе, а значит , не защищено жизненно важное право граждан России на доступ к воде.
Научный Консалтинг08.12.2020 08:59
Право на доступ к воде - нет, не защищено. Т.е. государство "Россия" не обязуется каждого обеспечивать водой. Более того, тот же водоканал вполне может сослаться на наличие водозаборной колонки, расположенной где-нибудь в соседнем квартале - такие случаи у нас уже были в практике. Тем более, взять, скажем, жителей Крыма (который на данный момент, вроде бы, еще входит в состав России). Там сейчас, насколько известно, имеется дефицит воды. И никто особенно не переживает по этому поводу (за исключением самих крымчан, разумеется; да и то, не всех). И т.д. Но, если уже имеется договор холодного водоснабжения с водоканалом, произвольный отказ от приостановления оказания такой услуги незаконен. Если кто-нибудь создает препятствия к законному получению услуги водоснабжения - то такие препятствия незаконны. Лицо, получающее услугу водоснабжения и эксплуатирующее соответствующие коммуникации, должно иметь доступ к ним, как минимум, для обслуживания. А по поводу того, что российские суды иной раз действуют совершенно волюнтаристски в ряде вопросов - так это общеизвестно. О причинах этого мы с Вами уже говорили. Такая судебная система закономерно формировалась 2 десятилетия под практически полное одобрение российских граждан (это, кстати, как сейчас формируется устойчивая система электронно-цифрового концлагеря на территории РФ - и точно так же, как и раньше, практически никто не протестует; напротив, ПОДАВЛЯЮЩЕЕ большинство населения носит маски-намордники, рассчитывается при помощи смартфонов за покупки в магазинах, внося свой личный, индивидуальный вклад в установление коронобесия и последующей из него цифровой диктатуры, основанной на дистанционности, QR-кодах и цифровых деньгах). Ну, да ладно... Естественно, далеко не факт, что если Вы заявите иск в суд с указанными совершенно правомерными требованиями - не факт, что суд удовлетворит такой иск. Но, все-таки попытаться, на наш взгляд, стоит. Или остается выход - договариваться с собственником земельного участка.
Белослава08.12.2020 09:42
Каково Ваше мнение по этому? ст.552 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости, расположенной на соответствующем земельном участке и необходимом для ее обслуживания, на последний передаются права, которые имел продавец. На основании ст.273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования В нашем случае, когда мы покупали часть здания, то земля была в собственности этого же продавца, потом уже он продал свой общий земельный участок , в который входила и часть земли под зданием, отдельно она выделена не была. Вот я думаю, как бы здесь поступить? Вроде закон нарушен, но могут расторгнуть сделку купли здания, тогда и деньги вряд ли кто вернёт(ст. 46 ч. 1 п. 3) и здания не будет. Такое ощущение, что законы умышленно прикрывают мошенников. ч.5 п.4 ст.35 устанавливает, что при продаже земельного участка необходимо продавать и находящиеся на нем постройки. Если сделка по продаже земли или построек будет нарушать эти правила, то она может быть признана недействительной (ничтожной), в порядке противоречия ст.168 ГК РФ. И ст.35 ЗК, как я это понимаю, устанавливает указанное правило вообще для любого отчуждения, т.е. при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение.
Белослава08.12.2020 09:56
площадь которая необходима для эксплуатации и обслуживания находящейся на ней недвижимости, должна решаться на основе п.3 ст.33, п.2 ст.35 ЗК РФ, а также в п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11. ????? Или назначена судебная экспертиза см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу №А29-10140/2008. Какие последствия может повлечь за собой при отчуждении (например, продаже) соответствующего земельного участка? Когда он продавал его,зная, что под частью этого участка находится часть здания в собственности другого и которому он не передал соответствующую часть??? Может возникнуть необходимость в проведении кадастровых работ, т.е. в отмежевании конкретно того земельного участка, который необходим для обслуживания имеющейся на нем недвижимости???? Через суд можно ли заявлять требования по отмежеванию участка,который необходим для обслуживания имеющейся на нем недвижимости ???
Научный Консалтинг08.12.2020 14:31
Белослава, дело в том, что в земельных отношениях земельный кодекс имеет приоритет перед гражданским. А он, в общем случае, предусматривает раздельную продажу земли и зданий. Ст.35 ЗК носит общий характер. Она не запрещает продажу или земли, или здания (части) по отдельности. Ну, теоретически, конечно, можно попробовать заявить иск продавцу о продаже соответствующей части земельного участка и о расторжении предыдущей сделки продавца (касающейся земельного участка). Но, даже если это и получится - Вам придется платить за землю стоимость, указанную продавцом. Он может сказать на суде: мол, стоимость продажи здания включала в себя только здание, без учета земельного участка. А земля, мол, стоит гораздо дороже. Земля и недвижимость, на ней расположенная - это два разных объекта недвижимости. Соответственно, в договоре купли-продажи должно быть упомянуто и то, и другое.
Научный Консалтинг08.12.2020 14:36
По поводу площади - тут много мнений. Есть и судебные акты (в т.ч. и те, на которые Вы ссылаетесь). И СНиПы. И иные нормы (например, противопожарные). И всеми ими можно руководствоваться. Другое дело - будет ли учитывать их суд? Ведь, скажем, ряд СНиПов носит рекомендательный, а не обязательный характер. Он-то знал о наличии Вашего здания на участке. Но, он потом может сказать, мол, о продаже земельного участка с покупателем здания не было разговора вообще. Если не было переписки или т.п. - доказать обратное здесь будет практически невозможно. В случае, если Вы через суд расторгнете сделку купли-продажи земельного участка, обяжете продавца (или договоритесь с ним) продать Вам соответствующую часть земли, то безусловно, потребуются кадастровые работы, межевание, выделение в Вашу собственность соответствующего участка.
Научный Консалтинг08.12.2020 14:39
Требования о межевании в суде, да, заявить можно. Но, по сути, они будут бесполезными, т.к. оплачивать межевание будете все равно Вы, не покупатель. Ведь земельный участок необходим Вам, не ему. Другое дело, если кадастровый инженер потом откажется выполнить работы по межеванию - здесь Вы можете через суд обязать его.
Белослава10.12.2020 09:54
Хочу поделиться ещё одним перлом наших законов и положений. Моя родственница не успела поверить водяной счётчик,поверка истекла в марте. 06 апреля вышло Постановление Правительства 424, где указано, что просроченные счётчики до конца года,считать временно исправными. В дополнение этому вышло Письмо Росстандарта и Роаккредитации 24 апреля, где чётко написано, что ВСЕ счётчики с просроченной поверкой с момента вступления в силу постановления обязаны принимать.И Росстандарт на своём сайте официально дал разъяснения 30 апреля , что с любой просрочкой,счётчики будут считаться исправными. Я ей эти документы озвучила и она была спокойна. Но, увы, я поверила Правительсву и оно меня подвело, а я подвела её. Люди ВЕРЯ правительству сидели на этой самоизоляции спокойно, так Верили, что до конца года им разрешено не поверять. А дальше,веселее. Спустя 5 месяцев,когда пандемия вроде утихла,выходит ещё одно письмецо Минстроя и ЖКХ. И все ахнули!!! В нём пишется, что НЕ ВСЕМ такая поблажка,а лишь тем, у кого поверка истекла после вступления в силу этого постановления 424. Как можно эти действия расценить? Попахивает садизмом, как по мне. Сначала заверили людей, а затем, когда людям начислили большие суммы,сказали платить.Что Вы думаете по этому?
Научный Консалтинг10.12.2020 14:03
Белослава, да, увы. Садизм и есть. Это просто вначале издали, типа, поблажку - чтобы народ считал, что вот, мол, не только на Западе, но и в России государство тоже заботу проявляет. В период псевдо-"пандемии". Да, именно как Вы сказали - чтобы народ "поверил" и сказал - ой, как хорошо, о нас тут, типа, позаботились. Ну, а потом, да, было ограничено число тех, кто под эту "заботу" попадает. Собственно, примерно по такой схеме и пишутся в современной РФ законы. Оттуда и противоречия. Ну, т.е. нам, за определенный (около 15 лет) взаимодействия с законодательной, правовой системой РФ это уже стало очевидным. Противоречия введены в законы вовсе не оттого, что, якобы, "в Госдуме депутаты работать не хотят" или что "ошибки по недосмотру допущены". Лично нам очевидно, что противоречия введены в законы принудительно, т.е. умышленно. Чтобы те, кто в законодательстве не разбирается, с законами тесно дела не имеет - чтобы они думали, что, мол, есть некие нормы, право, и оно, якобы, "защищает". А только начни работать с этим "правом" - тут же выяснится масса ограничений, неувязок, коллизий. Ну, вот взять даже Ваш случай - наглядный пример. Вы, ничего не подозревая о подвохе, купили здание. Никто не воспрепятствовал такой сделке купли-продажи, не предупредил Вас о будущих проблемах. Ну, а потом... Это вот еще, к примеру, договорное право - оно хоть более-менее адекватное. Но и то, видимо, лишь по той причине, что если бы коллизии были принудительно введены и в договорное право тоже - так тогда бы полностью парализовалась хозяйственная, экономическая деятельность в стране. И тем, кто сидит на сверхдоходах, это было бы неудобно. Поэтому в этой области права - да, более-менее, работать можно. Ну, а во многих других отраслях, тем более - в земельном праве... все иначе.
ТАТЬЯНА22.12.2020 20:00
Здравствуйте! С физлицом был составлен предварительный договор на переуступку земельного участка муниц образования, со строениями(каркас здания метал и два сарая ) находящимися на участке за определенную плату. Затем выяснилось что строения физлицу не принадлежат и разрешения на строительство нет. Тогда сделали договор переуступки только земельного участка без оплаты и зарегистрировали договор в кадастровой палате. прошло 2 года и теперь физ лицо требует оплату указанную в предварительном договоре, якобы за строения. А мы на эти строения получили разрешение на строительство, достроили их оформили. Сейчас мы демонтируем это строение и физ лицо написало заявление в полицию что имеет право на эти постройки и дознаватель на основании того что в предварительном договоре указаны были эти постройки и значит что они, по словам дознавателя и физ лица, ему принадлежат, грозит ст. 330 самоуправство. Что нам грозит?
Научный Консалтинг22.12.2020 20:13
Здравствуйте, Татьяна! Несмотря на отсутствие разрешений на строительство, строение построены на земельном участке, принадлежащем его собственнику - физическому лицу. Они принадлежат ему, просто он пока не может оформить на них разрешительную документацию. Поэтому ему следует оформить надлежащим образом документы на строения. Скорее всего, если разрешение не получено, это придется делать через суд. Дознаватель Вам правильно сказал - это самоуправство, как минимум. Сносить постройки, расположенные на участке собственника, Вы можете только по согласованию с собственником или по решению суда.
ТАТЬЯНА22.12.2020 23:26
Физ лицо сделало ПЕРЕУСТУПКУ земельного участка в пользу ООО.(просто было два договора- предварительный, где описано строение и основной без строений.) Физ лицо сам арендовал этот участок у минипалитета и незаконно без разрешения построил ангар. Вернее даже не он. И документов у него нет никаких, подтверждающих покупку материала и прочее. А нами на месте этого ангара построен цех и сейчас идет демонтаж. Он 2 года молчал и сейчас вдруг вспомнил. Например: физлицо продало земельный участок с сараем и покупатель через какое то время решил его снести. он должен спрашивать разрешение у старого хозяина через несколько лет? Странно. А как такое: "Главной особенностью договора купли-продажи Земельного Участка со строениями является то, что все строения, которые расположены на приобретаемом участке, последуют судьбе ЗУ по умолчанию, если право на них отдельно не зарегистрировано. В подавляющем большинстве случаев, подобные объекты не зарегистрированы и признаются движимым имуществом." думаю что к арендованному участку это тоже относится. я думаю что это самострой который можно сносить.
ТАТЬЯНА22.12.2020 23:30
В ч.5 п.1 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты (а это не что иное, как объекты недвижимости, согласно ст.130 ГК РФ) должны следовать их судьбе, за исключением ряда случаев, которые установлены федеральным законодательством. Итак, если земельный участок, наравне со зданием, сооружением принадлежит продавцу на праве собственности то при продаже одного должно передаваться право и на другое. ЭТО НАПИСАНО ВЫШЕ В СТАТЬЕ.
Научный Консалтинг23.12.2020 10:46
Татьяна, если лицо построило ангар на НЕ своей земле, а на арендованной, то тогда ситуация меняется. Это уже тогда детальнее нужно смотреть, из первого Вашего сообщения это не было понятно. По поводу принципа единства - такой принцип в самом деле закреплен в законодательстве. Да, верно, право ДОЛЖНО передаваться. Более того, зачастую Ростреестр не принимает заявление о переходе права собственности, если продается что-то по отдельности (т.е. либо отдельно земельный участок, либо здание). Но, на практике делается иногда иначе (см. предыдущие комментарии). Ибо этот принцип можно назвать рекомендованным, он не всегда соблюдается. Тем более, в Вашем случае - когда постройки незаконные. Так как на них не оформлено право собственности, они не считаются объектами недвижимости. Вместе с тем, их владелец (физлицо) строил их, вкладывал свои деньги и т.д. Если в договоре купли-продажи эти постройки не прописаны, то они не являются проданными Вам автоматически.
ВЕРА19.01.2021 12:35
В 2011 г моя мама 1934 г.р.сделала межевание зем. участка , в результате которого появилось 2 участка, один свободный от застроек, и второй, на котором остался дом, в котором она проживала вместе с другим внуком,сын сестры, дарит этот зем.участок моему сыну без дома.Все три объекта получили кадастровые номера, но дом остался не привязан к земле,никто не подсказал.В 2017 году мама дарит дом, и зем.участок, свободный от построек, внуку, который проживал с ней, и внучке в равных долях.Есть ли шансы оспорить договор дарения и какие. что нужно сделать? О договоре дарения сыну стало известно осенью 2020 г
Научный Консалтинг19.01.2021 14:14
Вера, вообще, конечно, сделки дарения (завещания) могут совершаться произвольно. Можно подарить только часть имущества (в данном случае - домовладения). Сделка дарения выражает свободную волю дарителя наделить имуществом то или иное лицо. Никто не вправе навязать ему, как именно ему нужно распорядиться принадлежащим ему имуществом. В данном случае шансов практически нет.
Ольга19.01.2021 21:22
Добрый день! Извиняюсь что влезаю в тему с оспариванием договора дарения но мне кажется Верой было дано мало информации касаемо договора дарения. Недавно интересовалась данным вопросом и думаю нужно больше деталей например таких как был ли этот договор заверен нотариусом, было ли согласие супруга, переведены ли коммунальные платежи на новых собственников и ими ли оплачиваются или старым собственником как и налоги за это имущество, также думаю нужно обратить внимание на возраст одаряемых и небыло ли каких ли каких либо особых пунктов в договоре. Вопрос мне кажется очень интересный. Ещё раз извиняюсь за вторжение.
Научный Консалтинг20.01.2021 03:57
Здравствуйте. Ольга, дарение - это акт свободного волеизъявления лица. Согласие супруга в самом деле могло бы потребоваться, если бы даримое имущество было совместно приобретенным. Насчет остального - это да, чем больше было бы информации, тем более обоснованный можно сделать вывод.
Игор ь23.01.2021 15:53
Дом и земля арестованны. На земле находятся ещё незарегистрированной постройка является ли она арестованной
Научный Консалтинг23.01.2021 19:12
Игор ь, если постройка находится в собственности, то она не является арестованной. Если постройка незарегистрированная, т.е. в собственности не находится - тогда является арестованной.
Игор ь23.01.2021 20:01
Подскажите какие статьи можно посмотреть
Научный Консалтинг24.01.2021 07:07
Игор ь, если Вы спрашиваете речь о статьях законодательных актов, то ссылки на них приведены в этой статье. Ваш вопрос не решается одной лишь ссылкой на статья, здесь необходимо толкование права, исходя из смысла земельного и гражданского законодательства. Т.к. постройка незарегистрированная (на нее не получено право собственности, не оформлено в Росреестре), то считается, что она отсутствует, как объект права и должна быть снесена. Т.е. она представляет собой просто совокупность строительных материалов, находящихся на земельном участке. Которые арестованы вместе с участком.
Игор ь24.01.2021 08:46
Большое спасибо. Если можно напишите из чего исходить.
Игор ь24.01.2021 09:15
Но ст135 гк гласит чтонадворные постройки не обязательно регистрировать что они следуют судьбе главной вещи то есть дом и участок
Игор ь24.01.2021 13:58
Если земля арестованны то все что на ней строй материалы ,постройки все тоже арестовано. Но где это разъясняется?
Научный Консалтинг24.01.2021 14:58
Игор ь, надворные участки расположены на земле (если они не являются капитальными). Они не являются частью дома. Поэтому, да, они следуют судьбе земельного участка. Например, приобретая земельный участок, покупатель становится собственником всего того, что на нем расположено, за исключением тех вещей, у которых имеется собственник. Арест земельного участка означает запрет совершения с ним каких-либо действий по владению, распоряжению и, возможно, пользованию. Постройки находятся на участке. Владение, распоряжение постройками означает использование земельного участка. Верно, согласно ст. 135, в том числе. Что касается более детальных норм - так навскидку сейчас сказать сложно. Здесь надо смотреть законодательство, на основании которого производится арест. Если и разъясняется, то в каких-нибудь постановлениях Верховного суда РФ, касающихся ареста недвижимости.
Игор ь24.01.2021 16:05
Большое спасибо. В деле к тому же есть т ситутационный план объекта на котором этоа постройка тоже отражена. Если отражена значит тем более не имел права разберать?
Научный Консалтинг25.01.2021 07:31
Да, конечно. К владельцу участка могут применены санкции - на предмет восстановления постройки.
Игор ь25.01.2021 10:08
Большое спасибо
Александр02.02.2021 18:50
Добрый день. Помогите пожалуйста. Между С и А был заключен договор аренды земельного участка (С - арендодатель), (А - арендатор). А был женат на О (супруга арендатора). В последствии между А и О происходит развод и раздел имущества, согласно которому его бывшей жене остается в собственность гараж и АЗС, которые в свою очередь расположены на земельном участке (который арендуется А). А обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком со своей бывшей жены, так как ее АЗС и гараж находятся на части земельного участка который он арендует, находящимся под АЗС и гаражом после развода. Подскажите пожалуйста правомерны ли требования А?
Научный Консалтинг02.02.2021 19:49
Здравствуйте, Александр. Вы можете оставить нам заявку. Стоимость помощи определится при ее рассмотрении.
Александр01.03.2021 16:21
Здравствуйте. У дома 3 собственника - 2 сестры и их племянник. Земля - 6 соток в собственности только у племянника. Одна из сестер хочет сделать дарственную своему сыну свою на долю в доме. Эта доля зарегистрирована в реестре. В данной ситуации при малой площади земли, которую невозможно уже разделить на части (минимальная площадь участка для района 6 соток) возможно оформить дарственную без упоминания о владении землей?
Научный Консалтинг01.03.2021 17:20
Здравствуйте, Александр. Если земля в собственности только у племянника, значит, только он может оформить дарственную за землю. Поэтому сестра может оформить дарственную только на дом (целиком или в доле). Без упоминания о земле. Что касается племянника, он может сделать отчуждение как земли (целиком или в доле), так и дома. Так как земельный участок неделимый, то выдел в натуре невозможен. Однако, долю без выдела в натуре отчуждать (например, путем дарственной) можно.
Александр01.03.2021 17:51РедактироватьУдалить
Спасибо!
Всего комментариев: 153
Пожалуйста, не забудьте ознакомиться с правилами оставления комментариев.



Подписаться на комментарии на этой странице

Мы можем выполнить

Другие услуги
Интересная и полезная
информация