Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

Если квартира приобретена за счет средств материнского капитала…

Надеемся, всем известно, что достаточно многие, так сказать, «старания» кое-кого, выглядящие как бы помощью людям (гражданам России), на деле иной раз оказываются… ну, не то, чтобы западней. А очередной, банальной нормативно-правовой недоделкой. От которой одна часть населения (небольшая) в чем-то выигрывает. Зато другая, большая часть - подвергается огромному риску. Именно так обстоят дела и в случае, когда человек, допустим, пожелает купить квартиру, которая была приобретена в счет так называемого материнского капитала.

Мы не будем здесь вдаваться в банальные обсуждения того, хорошо это для россиян или плохо – такая некая новация (существующая уже ряд лет), как материнский (семейный) капитал. Направленная, как утверждает ее известный автор, на «повышение рождаемости». А на самом деле, судя по некоторым, не столь малочисленным, фактам… но, повторимся, не будем об этом. Ибо – и так все ясно, нет нужды обсуждать. Займемся несколько иным вопросом – проблемами, которые таит в себе этот самый материнский (семейный) капитал, а, точнее, его использование.

Небезызвестно, что круг возможностей, в рамках которых можно использовать (законным образом) этот капитал (выделяемый, в первую очередь, многодетным женщинам), достаточно жестко очерчен законом. И одна из таких возможностей, которой и пытаются, с тем или иным успехом, пользоваться россиянки, это – использование его средств для целей приобретения жилья (нередко, лишь с целью его обналичивания, но об этом – попозже).

На самом деле, хорошо и радужно это – лишь в рекламе. А на практике – претенденту(ке) на материнский капитал приходится, во-первых, немало повозиться со сбором документов.

Конечно, здесь можно понять, чисто логически: ведь, наверное, нельзя делать так, чтобы люди – попросту вот взяли, да и воспользовались своим соответствующим правом. Нет, без проблем – нельзя, наверное. Ну, а иначе – как же люди жить-то будут (если не будет постоянно расти стоимость бензина, если не будет сложностей с получением материнского капитала, если не будет продуктов питания с глютеном, если будут корректно работать все, принимаемые в России, законы, если - …)? Нет, так, видимо, не выйдет.

Отдельно можно сказать, например, о малоимущих, которым банк попросту не даст ипотеку и, следовательно, для них проблематично воспользоваться этим капиталом. И т.д. Ну, да ладно, повторимся, не будем «это» обсуждать.


Каков результат законодательных новаций?

Если говорить о «сухом остатке», то он таков, что не у всех получается легко воспользоваться материнским капиталом на который они, вроде как, имеют полное право. В итоге – люди начинают идти на разные ухищрения, в том числе и незаконные. Да так, что некоторые получают (за незаконное его обналичивание) уголовные наказания. Просто по той причине, что, с одной стороны, законным путем бывает, иной раз, сложно реализовать право на материнский капитал.

С другой стороны, кое-кто пытается получить, в рамках указанной возможности, деньги, даже и не имея на это никаких прав. Для этого – и поделывают документы (о рождении детей), и входят в (преступный) сговор с работниками пенсионного фонда, и т.д., и т.п.

Однако, мы здесь не намерены давать правовые оценки подобным деяниям. Речь лишь о том, что приобретение квартир – это одна из известных возможностей получить материнский капитал. А если же впоследствии купленную квартиру продать… то появляется возможность получения его суммы НАЛИЧНЫМИ. Надо ли говорить, что такая возможность привлекает очень и очень многих, кто хоть как-то способен доказать свои права на такой капитал.

В чем здесь возникает проблема?

Проблема возникает как раз в аспекте главных «виновников торжества» - несовершеннолетних детей. Ради которых, как утверждает автор идеи о материнском капитале, и задумывалась она.

Итак, допустим, некая семья получила, так или иначе, возможность использовать материнский капитала для покрытия (части) своих расходов на приобретение жилья. По закону, часть (доля) этого жилья должна быть выделена несовершеннолетним детям.

Однако, выделение таких долей НЕВОЗМОЖНО, к примеру, если приобретается квартира в строящемся доме. Точнее, доли в собственности можно оформить только тогда, когда объект уже будет введен в эксплуатацию, но никак не ДО этого момента.

Далее, если жилье приобретается в порядке ипотеки, опять-таки, возникает проблема: банк, скорее всего, не выдаст кредит. Почему? Да потому, что его руководство отлично понимает, что в случае (если, вдруг…) с непогашением или невозвратом ипотеки выселить из нее несовершеннолетних детей (в отличие от совершеннолетних взрослых) будет проблематично.

Продать такую квартиру будет тоже непросто, ибо придется согласовывать этот вопрос с органами опеки и попечительства. А они, в свою очередь, обязаны, по законодательству, обеспечить условия, чтобы несовершеннолетним детям или было предоставлено другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом, или чтобы им была выплачена соответствующая денежная сумма. Понятно, зачем банку рисковать – он лучше выдаст ипотеку менее рисковой категории граждан.

Зная это, законодатель разрешил обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а… позже(!). Правда, при этом обладатель капитала должен представить в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении несовершеннолетних детей долями в будущем.

Однако, не все это выполняют. Ибо если, к примеру, в дальнейшем они планируют продать это жилье, то, опять-таки, сделку придется согласовывать с органами опеки и попечительства. Ну, а некоторые и попросту не желают выделять доли детям или же не хотят тратить на это время (потом, мол, как-нибудь). По этой причине поначалу доли детям НЕ ВЫДЕЛЯЮТСЯ.

В чем проблема?

С одной стороны, вроде бы, ничего страшного, т.е. законом предусмотрен некий, как-то там работающий, механизм. Но, с другой стороны (как это нередко бывает в российской практике) практически никакого контроля за выполнением нотариального обязательства просто-напросто… НЕ ВЕДЕТСЯ. Никем.

И вот, такая квартира (доли в которой, повторимся, несовершеннолетним детям еще НЕ ВЫДЕЛЕНЫ!) продается. Покупатель, конечно, может как-то проконтролировать указанный момент. Вопрос только – КАК? Ведь заранее не всегда известно, сколько у продавца (обладателя материнского капитала) несовершеннолетних детей. В ЗАГСАх, вообще-то, не всегда присутствует верная информация (а то и вовсе отсутствует – и такое бывает). Потом, некоторые дети могут быть зарегистрированы в каком-нибудь… там (отдаленном)… ЗАГСе. Да и справку из ЗАГСа могут, вообще-то, подделать.

А проконтролировать достоверность такой справки у рядового (не работающего в органах) покупателя квартиры возможности практически нет. Ибо ему лично ее в ЗАГСе не выдадут. Т.е. с такой справкой – неразбериха.

Дальше. Квартира, допустим, продана (а то и по чуть-чуть сниженной цене, чтобы побыстрее обналичить материнский капитал), покупатель, вроде бы, стал ее новым собственником.

А дети, пока еще несовершеннолетние, подрастают… Потихоньку. И по достижении ими совершеннолетия (18 лет – по российскому законодательству) они станут, наконец, полностью право- и дееспособны (если, конечно, дети – нормальные, т.е. без умственных отклонений). И вот, достигнув 18 лет, дети уже могут узнать и, что самое главное, четко осознать, что когда-то давно их, оказывается, обделили долями в жилье. В котором давным-давно проживает его покупатель (а то уже и новый владелец, которому, в свою очередь, была перепродана квартира). Т.е. (первая) сделка купли-продажи квартиры реализована с нарушениями закона.

Естественно, что подобная сделка может быть признана судом недействительной, ничтожной (в течение трех лет с момента достижения детьми их совершеннолетия – это стандартный срок исковой давности, в соответствии с ГПК РФ; именно в 18 лет дети способны, наконец, узнать о том, что ранее были нарушены их права: ведь до 18 лет они были еще не полностью дееспособны и, следовательно, не могли в полной мере знать, что произошло с их долями в жилье).

В таком случае, сделка судом расторгается и все имущество по ней возвращается в исходное состояние. Каждая из сторон обязана возвратить другой все, что было по ней получено. Т.е., покупателю должны вернуться деньги, а продавцу – квартира.

Естественно, к тому времени те, кто продавал квартиру (родители этих детей) могут… куда-нибудь деться, ибо времени-то предостаточно – более 10 лет. Могут, к примеру, не торопясь, уехать за границу – а кто их там искать будет, в связи с санкциями-то и определенным поведением России (точнее, не России, а…) на мировой арене? Будут ли их там искать? Мы не знаем.

Естественно, к тому времени эти люди могут быть признаны, к примеру, банкротами и формально (по документам) существовать вообще без работы и имущества и, тем более, без денег. Понятно, что полученные (по сделке) когда-то деньги уже вполне могут быть потрачены.

Естественно, даже если они и не будут признаны банкротами, то, при отсутствии формальной возможности вернуть покупателю квартиры ее тогдашнюю стоимость суду ничего не останется, как обязать их делать отчисления с зарплаты в пользу продавца. Понятно, что на выплаты уйдут годы, если не десятилетия…

Естественно, даже и в самом «благоприятном» случае – если даже деньги у продавцов (родителей детей) и найдутся, то, вместе с тем, стоимость спорной квартиры уже будет гораздо ниже той, за которую она продавалась ранее, 10-то с лишним лет назад. Ведь квартиры дорожают, в целом, достаточно интенсивно. Т.е. стоимость будет в разы выше.

Таким образом, ясно видно, что у продавцов присутствует масса возможностей, чтобы (вольно или невольно) обмануть покупателя квартиры и, сравнительно безнаказанно, извлечь из этого неплохую выгоду. Причем, пострадать может именно последний покупатель, т.е. тот, к которому перешло право собственности на квартиру на момент подачи иска со стороны детей, ущемленных в своих правах на спорное жилье.

Как же быть (последнему) покупателю квартиры?

Разумеется – стараться НЕ покупать квартиры, когда-то приобретенные (в части) за счет материнского капитала. Пытаться обходить их стороной – в плане их покупки. Ну, или четко контролировать ситуацию. Вопрос лишь – как узнать о том, на каких условиях продавец приобрел ранее квартиру?... А если продавец, на самом деле, не является и не являлся сам по себе обладателем материнского капитала, а лишь является очередным звеном в цепочке сделок?!...

Для этого необходимо проверять ВСЮ цепочку сделок. И про КАЖДОГО продавца выяснять – являлся ли он обладателем материнского капитала. Было ли у него такое право. Т.е. есть ли у него дети, рожденные, начиная с 1 января 2007 г.

Если такое право было, то покупателю СЛЕДУЕТ узнать, воспользовался ли продавец таким правом при покупке соответствующей квартиры. Следовательно, указанное жилье должно было находиться в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и ВСЕХ детей на тот момент, неважно – совершеннолетних или нет. Если такое право собственности не оформлялось на ВСЕХ перечисленных лиц, то, вероятно, было дано (нотариальное) обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое не исполнено. Со всеми вытекающими, как говорится, последствиями.

С целью проверки, можно, конечно, запросить справку из соответствующего территориального отделения пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала продавца. Если их было несколько – по цепочке, то, стало быть, необходимо брать справки НА КАЖДОГО. Кстати, далеко не все риэлторы и иные специалисты по сделкам с недвижимостью смогут и, тем более, ЗАХОТЯТ здесь помочь.

Есть здесь и еще кое-какие нюансы, ну, да ладно, оставим их.

Если остаток средств составляет величину материнского капитала, установленную на момент получения сертификата его обладателем, то риск приобретения квартиры, в данном случае, невысок.

Следует учесть, что величина материнского капитала каждый год индексируется, поэтому в разные годы его суммы могут быть разными.

А вот если остаток минимален или даже равен нулю… вот тогда, вероятно, капитал и был израсходован на приобретение квартиры (жилья). И возможность безопасно приобрести квартиру имеется в том и только в том случае, если, во-первых, недвижимость была в свое время оформлена на всех членов семьи, а, во-вторых, получено согласие органов опеки и попечительства на сделку продажи квартиру. Понятно, что отсутствие такого согласия автоматически делает сделку незаконной, т.е. она может быть признана судом ничтожной. Поэтому покупателю следует проверять, было ли получено такое согласие.

Указанный вопрос является особенно актуальным в той связи, что немало обладателей материнского капитала, как уже говорилось, пытаются (и пытались) его обналичить, в том числе путем быстрой покупки и последующей продажи жилья. При таких условиях, естественно, купля-продажа происходит очень быстро, иной раз – с существенными нарушениями.

Эпилог

Что еще сказать? Видимо, нечего. Попросту законодатель предусмотрел еще один (очередной) «характерный нюанс». Когда, скажем так, «некоторые неточности» (в том числе и умышленные) родителей – обладателей материнского капитала, могут быть вынуждены оплачивать честные и добросовестные покупатели жилья. Т.е. для последних возникает необходимость становиться чуть ли не (частными) детективами. Чтобы иметь возможность – хотя бы относительно безопасно – приобретать недвижимость.

Наверное, это уже что-то типа каламбура… но, напоминает некоторые современные ситуации с алиментами. Отличие вот в чем: алименты обычно присуждаются мужчинам (женщинам – очень редко), как оплата за некоторые их ошибки и/или за ошибки их «вторых половинок». Ну, а здесь, при покупке недвижимости, ранее приобретенной продавцом за счет средств материнского капитала – поплатиться могут не только мужчины, но и женщины.

Но, есть сходство: и в том, и в другом случае кто-то чужой может стать обязанным (по закону, естественно) обеспечивать детей.

Т.е. купил квартиру за свой счет, а потом (через 10 с лишним лет назад), если окажется, что при продаже не были учтены права малолетних детей, то придется (в их пользу) терпеть убыток.

В случае с алиментами – это, как правило, несостоявшийся муж; в случае же с неудачной покупкой квартиры, приобретенной на средства материнского капитала – это, вообще говоря, ЛЮБОЙ покупатель, которому не повезло.

Раньше (во времена СССР) немалую часть финансовой заботы о детях выполняло, в ряде случаев, государство (все эти бесплтаные детские сады, лечение, льготы на проезд не только в общественном транспорте, но и на поезде, самолете, ну, и все такое прочее). А сейчас, в свете появления некоторых, скажем так, нормативно-правовых актов, такая забота, по сути, может перекладываться (косвенно) на плечи других людей, которые зачастую далеко не всегда являются родителями или даже родственниками этих детей. И добро бы, если бы это осуществлялось правильно – путем справедливых налогов, к примеру.

Но, в самом деле, ну зачем кому-то делать справедливую налоговую систему? Это ведь много работать и думать надо. А для последнего необходимо… Тогда ведь на шутки-прибаутки, да подводные плавания времени не хватит. Нет, так не пойдет. Проще создать еще один, очередной «интересный» закон. А там – разбирайтесь сами, как с ним быть.

Так что, на данный момент, совет такой: если уж все-таки решено приобретать жилье, которое было ранее куплено с использованием средств материнского капитала, то следует делать это ОЧЕНЬ аккуратно и вдумчиво.

С уважением к Вам.

Вот что мы можем сделать для Вас:
Интересная и полезная
информация
Изменить размер шрифта:
?