Приватизация 2017 г. - что изменилось
Последнее обновление:
Одно время, после принятия федерального закона от 13 июля 2015 года N 251-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 45 федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"», внесения изменений в закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и в закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" стали возникать разговоры о том, что если до 2017 г. (точнее, до 1 марта 2017 г.) не узаконить земельный участок, то, мол, в будущем его приобрести в собственность уже не получится.
На самом деле, здесь надо внести разъяснения
Во-первых, закон №251-ФЗ, отменяется статьей 30, ч.90 федерального закона от 3 июля 2016 года №361-ФЗ (действующим с 1 января 2017 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». В частности, ст. 2 закона №251-ФЗ уже не работает. Соответственно, все ссылки на него – неверны, начиная с начала 2017 г.
Также отменена ч.4 ст.24, ч.1, ч.4-18 ст.45 закона №221-ФЗ (упомянутым выше законом №361-ФЗ, а также рядом других законов), которые, как и закон №251-ФЗ, устанавливали 5-летний срок хранения в Росреестре так называемых временных регистрационных данных. Это когда объект недвижимости поставлен на кадастровый учет, но право собственности на него не зарегистрировано. Так вот, обе эти нормы вплоть до их отмены устанавливали, что если в течение 5-и лет не будет осуществлена государственная регистрация права, то данные о (кадастровом) учете удаляются из Росреестра.
Но, повторимся, после 1 января 2017 г. эти нормы неработоспособны.
Однако, вполне возможно, что законодатель разработает еще что-нибудь новенькое, направленное на постепенное выдавливание с земли некоторых ее владельцев. Например, если участок расположен в «лакомом» месте, интересном для крупного бизнеса или для чиновников, т.п. Например, земельные участки, расположенные в Крыму. Ибо в Сочи одно время происходили подобные события.
Поэтому, естественно, заинтересованным лицам – владельцам недвижимости - следует быть, что называется, начеку. И, по возможности, не тянуть с оформлением прав собственности на нее. Особенно это касается земельных участков, ибо когда участок в собственности, оформить право собственности на имеющиеся там постройки бывает, как правило, значительно проще.
Стоит отметить вступивший в силу с 1 января 2017 года, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68, федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (взамен ранее действовавших законов №122-ФЗ и, частично, №221-ФЗ). Ч.7 ст. 72 устанавливает, что временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года.
По истечении указанного срока (т.е. после 1 марта 2022 г.) сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер (за исключением сведений о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в отношении которых до 1 января 2017 года была осуществлена государственная регистрация безвозмездного пользования), исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается.
Во-вторых, закон №178-ФЗ затрагивает приватизацию далеко не всех земельных участков. Несмотря на то, что ст. 3 этого закона, определяя сферу его действия, все же распространяет его и на землю (только такую, на которой расположены объекты недвижимости), фактически, в нем речь идет о приватизации земли, находящейся в федеральной или муниципальной собственности. Это важно понимать.
Например, к категории такой земли может относиться земля, находящаяся в пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании. Т.е. по сути, такой земельный участок является собственностью государства (или муниципалитета), но пожизненно передан его настоящему владельцу – гражданину. Впрочем, здесь имеется определенная коллизия. Все зависит от того, когда возникло такое право собственности. Также см. ниже.
Это – также садовые участки, выданные садоводам еще в советское время, но на которые до сих пор не оформлено право собственности их владельцев (а, нередко, такие участки даже еще и не поставлены на кадастровый учет).
Наконец, это может быть земельный участок под многоквартирным домом.
Однако, здесь возникла тонкая коллизия. Закон как бы между делом отмечает: "государственное или муниципальное имущество..." - и далее по тексту. Очевидно, что данная норма имеет отношение к таким и только к таким участкам. Но, есть еще и п.9 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, согласно которому государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т.е. до 21.07.1997), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, такие акты свидетельствуют о наличии права собственности на соответствующий земельный участок. А отсюда следует, что такой земельный участок не находится в государственной или муниципальной собственности.
Тогда как земля, которая когда-то давно выделялась на праве собственности (или, как вариант, на праве постройки на ней жилого дома, что является аналогом того, как бы если ее передали в собственность, ибо таково было тогдашнее – советское – законодательство), очевидно, не может являться ни федеральной, ни муниципальной. Такая земля находится в ЧАСТНОЙ собственности (лишь, быть может, не оформлена в соответствии с законодательством надлежащим образом), и к ней закон №178-ФЗ неприменим вообще.
Хотя, факт того, что она находилась и находится в частной собственности зачастую необходимо бывает доказывать в суде, но, это уже совсем другой вопрос, который, повторимся, к приватизации отношения вообще не имеет. Кроме того, некоторые суды могут делать ссылки на закон №178-ФЗ, отказывая истцам в правах собственности на землю. Но, при этом всего лишь необходимо четко разъяснить суду то, что сказано выше.
В-третьих, как это нередко бывает, с легкой подачи некоторых СМИ (обычно подобные «нюансы», вроде бы, проистекают из телевидения), под приватизацией иной раз понимается ЛЮБОЕ приобретение прав собственности на землю (за исключением наследования, дарения или покупки). Но, это вовсе не так.
Например, в вышеупомянутом случае, когда земля выдавалась прежнему правопредшественнику теперешнего ее владельца, как мы уже говорили, не идет речь о приватизации. Речь в таком случае идет о признании права собственности (т.е. о признании того права, которое уже имеется, но пока еще не подтверждено в надлежащем порядке; подтверждение осуществляется, как правило, в суде путем предоставления соответствующих доказательств, свидетельствующих о наличии такого права). А приватизация – это – приобретение права собственности (т.е. приобретение права, которого раньше не было). Разница, надеемся, понятна.
По поводу приватизации - надо сказать, что срок ее теперь (по крайней мере, на данный момент) не ограничен. Хотя, ранее он, в очередной раз, был ограничен 1 марта 2017 г. Незадолго до этой даты срок ее вновь продлили. Равно как и узаконение земельных участков (точнее, признание прав собственности на них) точно также возможно, в необходимых случаях. Естественно, только через суд, по причине того, что администрация, как правило, отказывает в этом. Кроме того, необходимость судебных разбирательств в процессе признании права собственности на земельный участок установлена, в частности, ст. 59, 64 земельного кодекса РФ.
Тогда в чем вопрос?
Резюмируя, можно сказать следующее.
- В основном, лишь в том, что, несмотря на то, что отменены более ранние нормативно-правовые акты, которые устанавливали пятилетний срок нахождения объектов недвижимости на кадастровом учете (после чего они снимались с учета, если не было приобретено право собственности на них), федеральным законом №218-ФЗ этот момент оставлен в силе. Изменились лишь номера законов, но смысл остался тем же самым.