Прирезка и ее узаконение: что нам дает закон №171-ФЗ
Последнее обновление:
Как оформить прирезку к земельному участку -
об этом пойдет речь в нашей статье.
С 1 марта 2015
г. Земельный кодекс РФ дополнен еще одной главой V.4, которая
называется "ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ И (ИЛИ) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,
НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, МЕЖДУ СОБОЙ И ТАКИХ ЗЕМЕЛЬ И (ИЛИ) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ". В частности, для оформления прирезки представляют интерес статьи
39.27...39.29. Т.е. прирезку можно оформить в рамках переспределения
земель.
Что имеется в виду? Допустим, есть
участок, принадлежащий Вам на праве собственности. Рядом есть
(небольшой) кусок пустующей государственной или муниципальной земли,
которой никто не пользуется. И Вы возымели желание - оформить право
собственности на этот кусок, т.е., проще говоря, сделать так, чтобы он
стал Вашим. Как быть?
Раньше можно было
или писать заявление в местную администрацию с просьбой - предоставить
этот (дополнительный) земельный участок в собственность. Или же
выкупить этот участок (естественно, это тоже - с разрешения
администрации). В некоторых случаях, если дополнительный участок
незначительный по площади, можно было подать заявление в Кадастровую
палату (Росреестр) об уточнении границ (в сторону увеличения площади)
земельного участка - с учетом прирезки. Существуют определенные
нормативы. Поэтому если Вы захотите уточнить границы на 20...30% (а то
и более) площади своего участка, то, конечно, ничего не получится.
Но
вот с 1 марта 2015 г. стал действовать Федеральный закон от 23.06.2014
N 171-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О внесении изменений в Земельный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской
Федерации", который и дополнил Земельный кодекс указанной главой V.4.
Которая позволяет оформить прирезку, как результат перераспределения земель. Т.е. у землевладельцев, появилась, вроде бы, дополнительная
возможность.
Посмотрим, что имеем теоретически, т.е. исходя из норма Федерального закона №171-ФЗ. П.1 ст. 39.28 дает закрытый перечень оснований для перераспределения:
- 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;
- 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
- 3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
- 4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных пунктом 1 статьи 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Для того, чтобы оформить прирезку, необходимо
составить соглашение между собственником земли и
администрацией. Естественно, бесплатно такие вещи уже НЕ ДЕЛАЮТСЯ (п.5
ст. 39.28), придется платить, т.е. фактически - выкупать дополнительный
участок. Стоимость (проценты от кадастровой стоимости: от нескольких процентов до 100%) выкупа должна
фигурировать в соответствующем региональном законодательном акте.
В
п.9 ст. 39.29 закона №171-ФЗ приведен перечень оснований для отказа в
заключении соглашения между заявителем (например, гражданином, решившим
узаконить прирезку к своему участку). Перечень, как видно из содержания
данной нормы, является закрытым. Т.е. надо полагать, что если
ни одно из оснований не имеет места в действительности, то
администрация не вправе отказать (гражданину или юридическому лицу) в
перераспределении, т.е. в узаконении прирезки. Обратим внимание на основное, что бросаются в глаза. Итак,
подпункты:
3. на
земельном участке, на который возникает право частной собственности, в
результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной
собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, будут расположены
здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, в собственности других
граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе
сооружения, строительство которого не завершено), которое размещается
на условиях сервитута, или объекта, который предусмотрен пунктом 3
статьи 39.36 настоящего Кодекса и наличие которого не препятствует
использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным
использованием
Проще
говоря, если муниципалитет (администрация) укажет, что на спорном
земельном участке она намеревается построить здание (например, склад
для хранения неизвестно чего, сделать ненужную в данном месте детскую
площадку или, еще проще - капитальный забор), то это будет законным
основанием для отказа. Причем, если раньше для такой постройки
требовался проект (что мешало администрациям строить то, что не нужно,
а также мешало им отказывать людям в узаконении земель), то теперь
вовсе необязателен (в силу п. 3 ст. 39.28 закона №171-ФЗ). Ибо теперь
достаточно утвержденной (т.е. подписанной полномочным должностным
лицом) схемы.
Хорошо это или плохо? С одной
стороны, конечно, гражданам не следует "замахиваться" на чужое, т.е. на
муниципальные или государственные земли. С другой же стороны - бывают
всякие ситуации...
4. Проектом межевания
территории или схемой расположения земельного участка
предусматривается перераспределение земельного участка, находящегося в
частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности и изъятых из оборота
или ограниченных в обороте.
Опять
же, если администрация имеет хотя бы утвержденную схему (проект, как
уже говорилось, необязателен), то при попадании спорного участка в
состав земель, которые будут перераспределяться, он, конечно же, не
будет предоставлен.
5. Образование земельного
участка или земельных участков предусматривается путем
перераспределения земельного участка, находящегося в частной
собственности, и земель и (или) земельного участка, находящихся в
государственной или муниципальной собственности и зарезервированных для
государственных или муниципальных нужд.
Тоже
весьма хороший повод для отказа. Правда, здесь ключевым моментом идет
резервирование, в отличие от предыдущего пункта. Т.е. еще раз:
резервирование - это одно. А перераспределение (новация
законодательства) - это другое.
8. В результате
перераспределения земельных участков площадь земельного участка, на
который возникает право частной собственности, будет превышать
установленные предельные максимальные размеры земельных участков.
Дело
в том, что в каждом регионе (или муниципалитете) могут быть
свои нормы, устанавливающие максимальный размер земельных
участков. Понятно, что если в результате присоединения прирезки площадь
будет превышать норму, то она будет невозможна. Конечно, отказ
администрации в таком случае будет полностью правомерен и объясним.
9. Образование земельного
участка или земельных участков предусматривается путем
перераспределения земельного участка, находящегося в частной
собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный
земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей
11.9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения
земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи
39.28 настоящего Кодекса.
Иными
словами, если спорный участок, на который претендует гражданин (или
юридическое лицо) в качестве прирезки, может являться самостоятельным
земельным участком с соблюдением норм 11.9 Земельного кодекса,
то администрация выдаст отказ в ее узаконении. Кстати, эти нормы
устанавливают требования к образуемым и измененным земельным участкам.
Если в целом, в них идет речь о:
- предельных (минимальных и максимальных) размерах земельных участков, которые должны соблюдаться
- том, что границы не должны пересекать границы населенных пунктов или муниципальных образований
- недопустимости образования земельных участков, если это приводит к невозможности объектов недвижимости, расположенных на них
- недопустимости вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосице
Таким образом, если спорный (на предмет
прирезки) земельный участок может использоваться самостоятельно, без
нарушений установленных требований, то закон №171-ФЗ не дает оснований
для его узаконения гражданами или юридическими лицами. Правда, это не
касается пп. 1, 4 п. 1 ст. 39.28; но там идет речь о перераспределении
в пользу администрации. Т.е. нормы ст. 11.9 Земельного кодекса
ее не касаются.
Вместе с тем, на практике бывают
случаи, когда нормы ст. 11.9 не выполняются. Например, если речь идет о
тупиковом участке, которым (на данный момент...) не имеет возможности
пользоваться неограниченный круг лиц. 
Как показано на
рисунке. Здесь, конечно же, речь идет о сравнительно небольшом участке,
который может быть оформлен в качестве прирезки одному из собственников
или всем - в долях по договоренности. Если же участок будет достаточно
большой, администрация может, несмотря на то, что к нему,
вроде бы, нет доступа для посторонних лиц, установить... сервитут, т.е.
ограничение на одного или нескольких собственников участков, обязав их
обеспечить бепрепятственный проход (или даже проезд) к пустоте. Проход
будет осуществляться по ИХ участкам, естественно (в самом деле, не по
воздуху же). Судебная практика полна случаями, когда на земельный
участок добросовестного собственника (землевладельца) накладывался
сервитут и он обязан был открыть соответствующий проход. Например, если
взять приведенный рисунок, это могут быть собственники №1 и №3. Или №1
и №2 (именно им может не повезти). Причем суды в большинстве случаев
заявляют, что, мол, такое дело (сервитут) не нарушает законных прав
собственников на пользование своими участками. К тому же, продать,
завещать, обменять или подарить свой участок собственник также может
совершенно свободно, сервитут этому не помеха, т.е. и здесь его права
"не ущемляются". Несмотря на, разумеется, все протесты со
стороны собственников. Несмотря на обжалования, доходящие аж до
Верховного Суда РФ в лице его председателя.
Поэтому
юридически грамотные собственники земли заблаговременно пытаются
защищаться. Как? Очень просто: используя законом разрешенные
средства. Например, поставить близко к границе (но так, чтобы сосед не
возмущался; здесь, нередко, люди договариваются, ибо вышеупомянутая
участь грозит им обоим) жилой дом, большой сарай, оранжерею или еще
что. Впрочем, нам известны и иные способы - в судебной практике они
тоже фигурируют.
К примеру,
случай не очень хороший в плане этики, но все же стоит рассказать о
нем. Было небольшое озеро и к нему выходили зады огородов
землевладельцев, участки которых расположились вокруг этого озера.
Тогдашнее водное законодательство (90-х годов прошлого столетия)
позволяло так располагать частные участки. Разумеется, до
озера у каждого из них была оставлена нейтральная полоса, т.е. границы
не выходили напрямую к воде, отстоя от нее метров на 10. Жилые дома, а
также прочая недвижимость собственников были расположены, естественно,
на противоположных концах их участков. Со временем они там много чего
настроили - и так, что проходы были минимальные. Потом администрация
спохватилась. В самом деле - ведь муниципальное озеро, а доступа к нему
для всех желающих (остальных жителей поселка) НЕТ. Сервитут наложить не
получилось, ибо для этого пришлось бы сносить постройки одного или
нескольких собственников. Ну, а строить мост администрация, видимо,
посчитала слишком накладным. Правда, неясно, чем закончилась
эта ситуация с учетом вступления в силу закона №171-ФЗ: ведь теперь
администрация может изготовить схему, утвердить ее (даже не тратя время
на создание проекта и не особенно обосновывая, для чего она так
поступает) и "попросить" одного из собственников продать ей
свой земельный участок - в порядке перераспределения земель.
Итак, как видите, прирезку можно оформить далеко не во всех случаях
Как правило, это возможно лишь тогда, когда спорный (прирезаемый) участок не представляет интереса для администрации, если он находится в тупике (например, как на рисунке выше) или же если прирезка делается в целях спрямления границы Вашего участка.
Законом установлено, что для оформления прирезки необходима, в частности, схема. Однако, кто ее должен составлять? Если это сделает сам гражданин, не будучи специалистом в землеустройстве и не имея необходимого оборудования и приспособлений, то, скорее всего, схема будет выполнена неточно (за исключением уж совсем очевидных случаев). Поэтому, скорее всего, придется обратиться к кадастровым инженерам, которые и сделают соответствующий межевой план. Для администрации такой план будет более весомым аргументом по сравнению со схемой, выполненной неспециалистом, к тому же, имеющим заинтересованность. Тогда как кадастровый инженер - лицо нейтральное, поэтому доверия к его плану будет больше. Кстати, он же может, при составлении межевого плана, учесть большинство деталей, СНиПов и иных требований и нормативов к расположению новой границы земельного участка. Возможно, он сможет дать некоторые полезные советы (но не все, как показывает практика).
Вместе с тем, обращение к кадастровому инженеру далеко не всегда является застрахует от неприятностей. Например, под землей может проходить газопровод или водопровод. В судебной практике были случаи, когда человек покупал участок. Администрация была, разумеется, в курсе. Но когда он (через несколько лет) начинал там строительство, то вдруг получал претензию на предмет того, чтобы немедленно и за свой счет снести свои постройки. Так как, "оказывается", под землей в том месте проходит газопровод высокого давления. Соответственно, зона около него является охранной и не подлежит застройке (т.е. нельзя ставить никакую недвижимость... даже туалет; даже забор!). И кто виноват в такой ситуации?
Землевладелец, естественно, ничего не знал об этом и действовал как добропорядочный приобретатель. Однако, суды указывали, что вне зависимости от порядочности приобретателя, он не имел права возводить постройки непосредственно над трубой газопровода. Тот факт, что при покупке участка он не знал о его наличии, не дает ему прав нарушать его охранную зону. Ну, а с администрацией, как всегда, все еще проще. Она может заявить, что, мол, не знала о том, что участок приобретается для капитального строительства (а может тот, кто его купил, будет там цветы сажать или сделает зону отдыха). И что она не несет ответственности за сделки между владельцами участков. Или что-нибудь подобное. Что же касается продавца участка - он, понятное дело, не обязан вникать в такие тонкости. Это вот при продаже автомобиля, жилого здания - продавец обязан предупредить покупателя об имеющихся недостатках, неисправностях. Тогда как наличие газопровода, согласно законодательству, недостатком не является (ну, не предусмотрено такого недостатка ни в законе, ни в подзаконных нормативно-правовых актах). Нет в законе таких норм, из которых следовало бы, что наличие сетей коммуникаций, газопроводов, электрических сетей и т.п. является недостатком земельного участка (за исключением, разве что, электрических сетей высокого напряжения выше 35 кВ - но там ни один нормальный человек сам не будет покупать участок). Поэтому продавец, в общем-то, необязан сообщать покупателю о скрытых сетях коммуникации, проходящих по его участку или под землей. Вместе с тем, покупатель может, конечно, оргументировать свои претензии к продавцу (и только к нему), что, мол, наличие сервитута, обусловленного прохождением газопровода или чего аналогичного, является существенным фактором, снижающим стоимость земельного участка. Поэтому в подобных случаях можно вести речь о выплате компенсации покупателю со стороны продавца. Однако, суды подходят к подобным делам по-разному, да и мало таких дел на практике.
Заключение
В любом случае, согласна ли администрация дать "добро" на перераспределение и включение спорного земельного участка в состав Вашего - уже имеющегося, или нет - в срок до 30 дней должна направить Вам ответ. Он будет положительным или отрицательным - в зависимости от мнения администрации. Если ответ положительный, то нужно получить постановление об утверждении схемы расположения земельного участка в составе кадастрового плана территории Вашего муниципального образования. Это постановление, вместе со схемой расположения земельного участка следует предоставить в кадастровую палату с целью постановки (вновь сформированного, т.е. вместе с прирезкой) участка на кадастровый учет и оформления права собственности на него. По времени, процесс оформления прирезки может занять не менее, чем 4...5 месяцев. Это, разумеется, если без обращения в суд.
С уважением к Вам.