Последнее обновление: 2 Апреля 2022 г.

Приобретены государственные или муниципальные здания... а что - с земельным участком?

Гражданин или юридическое лицо имеет право приобрести здания, сооружения, относящиеся к муниципальному или государственному имуществу. Это делается, в частности, посредством аукционов, на которых производится распродажа имущество, по каким-то причинам ставшего ненужным. Например, ликвидируется или перемещается в другое место войсковая часть, после нее остаются казармы, склады и иные помещения, которые могут быть реализованы всем желающим. Или ликвидируется муниципальная школа, больница (что нынче - не редкость).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества, такая продажа называется приватизацией. Ст. 5 закона устанавливает, что покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и практически любые юридические лица. Этим же законом регулируется порядок приватизации.

В последнее время, конечно, приватизация стала относительно редким явлением (в отличие, к примеру, от начала 90-х годов прошедшего столетия). Вместе с тем, нельзя сказать, что актов приватизации не происходит совсем. В связи с этим возникает важный вопрос: что делать с земельным участком, на котором расположены приватизируемые объекты (здания, сооружения)? Кому и на каких правах он будет принадлежать? Какие права имеет покупатель объектов недвижимости?

Что устанавливает закон

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, покупатель зданий, сооружений приобретает права на использование соответствующей части земельного участка, на котором они расположены. Однако, эта норма не уточняет – какие именно права. «Минимальным» правом является использование. Поэтому, как минимум, покупатель правомочен использовать такой земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 28 178-ФЗ, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Указанная норма, таким образом, ясно устанавливает, что при приватизации объектов недвижимости должно переходить право собственности на земельный участок. Важно, что речь идет не только об участке, занимаемым этими зданиями и сооружениями (как можно понять из конструкции ст. 35 ЗК РФ), но и о той его части, которая предназначена для их обслуживания. Это однозначно устанавливает п.5 ст.28 закона 178-ФЗ: Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ч.7 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Таким образом, закон четко устанавливает, что приватизируются и здания (строения, сооружения), и земельный участок ОДНОВРЕМЕННО.

На практике бывают два варианта

1. Первый – когда соответствующий земельный участок имеет свой индивидуальный кадастровый номер, когда на нем, кроме приватизируемых зданий, никакой другой недвижимости не расположено. Тогда весь он перейдет в собственность покупателя зданий, сооружений.
2. Второй – когда участок имеет очень большие размеры (например, несколько десятков-сотен квадратных километров) и на нем, помимо приобретенных покупателем зданий, содержатся еще и иные объекты недвижимости. Тогда, очевидно, прежде, чем приобрести отчуждение соответствующей части земельного участка, потребуется вначале ее выделить и произвести постановку ее на кадастровый учет. Это производится, в свою очередь, путем межевания, которое выполняют кадастровые инженеры.

В состав проекта межевания должно входить экспертное заключение, в котором кадастровый инженер обосновывает конкретные размеры и месторасположение земельного участка, необходимого для использования в процессе обслуживания приватизированных зданий. Аргументами здесь являются различные нормативы (СНиП, СанПин, РД и др.), а также некоторые федеральные законы.

В частности, СНиПами устанавливаются минимальные размеры от зданий, сооружений (в зависимости от их назначения) до границ земельных участков.

Выделение (выдел) земельных регулируется земельным кодексом. Как устанавливает п.1 ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае идет речь о последнем.

Кстати, ни в коем случае не стоит вести речь о выделе, который регламентирует ст. 11.5 ЗК РФ. На выдел иногда любит ссылаться Администрация.

Дело в том, что п.1 ст.11.5 обозначает, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Это означает, что для реализации выдела необходимо предварительное наличие, как минимум, двух долевых собственников земли. Однако, новоявленный собственник зданий и сооружений, конечно, не является и не может являться долевым собственником – по той простой причине, что его доля не определена – ни решением суда, ни соглашением с собственниками. А определиться она не может потому, что на данный момент он собственником еще не является; он имеет лишь «право на приобретение права» собственности. Указанный довод используется Администрацией для того, чтобы обосновать отказ в отчуждении земельного участка в пользу покупателя зданий, сооружений. Подобные отказы зачастую удовлетворяются судами. Т.е. покупателю не стоит ссылаться на выдел. В конце концов, конструкция статьи 11.2 содержит, помимо выдела (раздела, объединения, перераспределения) еще и возможность образования участка из земель муниципальной или государственной собственности. Именно на это и следует ссылаться в суде.

В суде следует ссылаться на необходимость образования участка из земель муниципальной или государственной собственности.

П.4 ст. 11.2 устанавливает, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Так как, помимо покупателя зданий, сооружений, скорее всего, будут иные землепользователи и землевладельцы (например, муниципалитет или государство, которое реализовало эти объекты недвижимости, а также и другие соседи), то с ними необходимо будет заключать письменное соглашение. Которое они, скорее всего, если и заключат, то лишь на очень выгодных для себя условиях.

Поэтому в земельном кодексе предусмотрено (ч.2 п.4 ст. 11.2), что такое согласие не требуется, если образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

В соответствии со ст. 11.3, так как изначально земельный участок находился в государственной или муниципальной собственности, его образование может осуществляться в соответствии с одним из трех документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

Таким образом, покупателю следует подготовить схему расположения земельного участка с учетом имеющихся на нем приобретенных им зданий и сооружений (П. 4 ст. 11.10 ЗК РФ). Конечно, делать это следует не самостоятельно, потребуется обратиться к кадастровому инженеру.

Согласно П. 13 ст. 11.10 ЗК РФ, эта схема должна быть утверждена исполнительным органом государственной власти или органа местного самоуправления, т.е., короче говоря, администрацией. По результатам утверждение администрация должна составить решение.

Иногда администрации умышленно затягивают согласование схемы, придумывая разного рода «доводы». Таковыми являются, к примеру, якобы «отсутствие права собственности муниципального образования на испрашиваемый участок»; при этом покупателю зданий, сооружений могут посоветовать обратиться для согласования схемы к соседним землепользователям. Которые, как потом выясняется, как раз и не являются ни собственниками, ни даже арендаторами. Но при этом, по недосмотру администрации, они могут захватить часть смежного земельного участка и владеть им. Вот тогда возникает парадоксальная ситуация, чем администрация и может воспользоваться.

Так вот, при затягивании или отказа в согласовании схемы у покупателя зданий, сооружений возникает право обжаловать такой отказ в суд в порядке главы 22 КАС (кодекс административного судопроизводства). Следует учесть, что по КАС (в отличие от гражданского процессуального кодекса – ГПК РФ) срок обжалования составляет всего-то три месяца… Т.е. как-то надо успеть, иначе потом будет все гораздо сложнее.

Кстати, подобная возможность соединения требований может быть использована в тех случаях, когда срок исковой давности по КАС уже прошел, а по ГПК (3 года) – еще нет. Понятно, что такие требования должны быть аргументировано объединены друг с другом: что рассмотрение одного невозможно без рассмотрения другого. А не просто хаотично изложены в конце искового заявления.

В силу ст. 35 ЗК РФ, а также ряда других норм, правовая судьба земельного участка, за редким исключением, неотделима от судьбы находящихся на нем зданий, сооружений. Поэтому в договоре купли-продажи зданий, сооружений должен обязательно присутствовать пункт, касающийся земельного участка. Но, как правило, этот пункт ограничивается формальностью, что-то вроде «покупатель приобретает права на земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, в соответствии с законодательством Российской Федерации». И что покупатель, мол, самостоятельно оформляет свое право собственности на него.

Что, строго говоря, юридически неверно. Ведь п.1 ст. 28 закона N178-ФЗ ясно регламентирует произвести отчуждение земельного участка, вслед за отчуждением зданий в пользу их покупателя.

Поэтому, если такое отчуждение не было произведено, у покупателя возникает возможность обжаловать договор купли-продажи зданий, сооружений. Который может быть признан ничтожным в силу не выполнения указанной нормы.

Но, с другой стороны, нужно ли будет это покупателю, который на аукционе приобрел эти здания? Тем более, если прошло уже несколько лет и средства, уплаченные им за здания, обесценились?... Так что, при приобретении государственного или муниципального имущества целесообразно внимательно изучать проект договора купли-продажи на предмет соответствия его ст. 28 закона N178-ФЗ. Ибо и здесь администрация (точнее, не она, а то лицо, которое продает здания, сооружения) вполне может проявить свою, так сказать, «дальновидность», составив не соответствующий закону договор, с которым покупатель потом будет долго ходить по разным инстанциям. Собственно, не только МОЖЕТ, а именно так и делает, по крайней мере, один такой случай нам известен.

Другой, более предпочтительный вариант - не пытаться признать договор ничтожным, а, напротив, пытаться принудить администрацию к его полному исполнению в соответствии с законом. А именно - принудить администрацию к отчуждению земельного участка в пользу покупателя здания (строения, сооружения) на нем расположенного. Это уже работа судебных приставов. Конечно, будет необходим исполнительный лист, поэтому следует ходатайствовать в суде о его выдаче.

Последовательность действий

Итак:

1. Вначале необходимо сформировать земельный участок (если, конечно, он не сформирован продавцом зданий, сооружений).
2. Затем следует выполнить схему его расположения и согласовать ее в администрации.
3. Поставить участок на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт. Однако, в изготовлении кадастрового паспорта и, тем более, в постановке участка на кадастровый учет покупателю могут отказать, так как он еще не является ни собственником, ни даже арендатором земельного участка. Поэтому остается - схема расположения.

После этого следует написать заявление в администрацию с просьбой о приобретении права собственности на этот земельный участок (который при этом может быть зарегистрирован в кадастровой палате и иметь свой индивидуальный кадастровый номер).

Так как администрация откажет (если точнее, вероятность отказа составляет «всего» 99%), необходимо будет обратиться в суд с просьбой о признании права собственности на этот участок.

А что заявлять в суде?

Как уже говорилось, в суде (в исковом заявлении) делается ссылка на ст. 28 178-ФЗ. Кроме того, целесообразны ссылки и на другие нормы (см. выше). Кстати, помимо них, ранее еще была ст. 36. Но в настоящее время она не действует, так как отменена в марте 2015 г. (и теперь ее нет в земельном кодексе). Поэтому следует сослаться также и на ст. 39.20 ЗК РФ. Согласно которой, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

С уважением к Вам.