Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

Если куплена квартира в незаконно построенном доме



В настоящее время купля-продажа новых квартир, как, впрочем, и другой недвижимости является, можно сказать, обычным делом. Застройщики собирают средства от граждан и организаций (дольщиков), на эти средства строят дома, которые затем передают в собственность. Вроде бы, все просто и хорошо, если застройщик никуда не исчезает и не обманывает дольщиков. Хотя, случаи обмана – не такая уж редкость; к примеру, в Верховном суде Башкортостана в середине 2015 г. разбиралось дело с участием дольщиков микрорайона «Солнечный». Так что – там даже зал суда не смог вместить всех, кто должен был присутствовать. Однако, есть еще такая тонкость, как расположение квартиры (вместе с соответствующим жилым домом, конечно) на незаконно занимаемом жилом участке.

В самом деле, земельный участок, на котором находится жилой дом или иное строение, предназначенное для жилья людей, должен быть, естественно, предназначенным для жилищного строительства. Да, именно таковым должен быть статус этого участка – в таком и только в таком случае жилой дом может получить законный статус, а право собственности владельцев квартир или иной недвижимости в таком доме – соответствующим законодательству (России).

Иной раз встречаются в практике случаи, когда жилой дом построен на земельном участке, предназначенном для других целей, например, для садово-огородного, дачного строительства, для обслуживания других объектов недвижимости, находящихся на нем. Или же он может представлять собой природоохранную зону, скажем, водоема, входить в состав земель, к которым применяется особое законодательное регулирование, ну, и т.д.

Так вот, в таком случае право собственности на жилой дом, как полностью, так и в части (в отношении какой-либо конкретной квартиры) не соответствует законодательству и, следовательно, не может быть признано. Обращаем Ваше внимание – даже при условии, если лицо, продавшее дом (например, застройщик), согласно передать его в собственность покупателя (дольщика).

Ибо вначале требуется изменить назначение земельного участка и, если оно будет строительству жилых домов, только в этом случае можно вести дальнейший разговор о передаче дома в собственность дольщиков и, соответственно, о признании ее соответствующий государственным органом (Росреестром). Но, понятно, что прерогатива в управлении назначением земельных участков принадлежит администрации соответствующего населенного пункта. Которая, в большинстве случаев, будет возражать против изменения назначения участка. Следовательно, в данном случае будет идти речь о самовольной постройке.

А если обойти закон?

Представляет интерес характерная ситуация, которой, вроде бы, могут воспользоваться застройщик и дольщик, чтобы попытаться обойти закон. Например, дольщик, не имея возможности приобрести право собственности на (ранее оплаченную им) квартиру, подает в суд на застройщика. Понятно, что если будет доказан факт

  • оплаты в полном объеме (в соответствии с договором с застройщиком),
  • неполучения дольщиком причитающейся ему (по договору) квартиры,

суд может возложить на застройщика обязанность – передать квартиру в собственность дольщика, если не имеется тому законных оснований, запрещающих такую передачу. Отметим, что расторгнуть договор между дольщиком и застройщиком суд по своей инициативе, без ходатайства хотя бы одной из сторон, не может (вот во времена СССР мог, но сейчас – не может, ибо изменился закон).

Итак, если не заявлять в суде ходатайство о расторжении договора застройки (что, естественно, не в интересах ни дольщика, ни застройщика), то суд не вправе рассматривать этот вопрос.

Т.е. ситуация следующая. Дольщик подает в суд иск в отношении застройщика о признании права собственности на причитающуюся ему (по договору) квартиру. Ну, а застройщик соглашается с иском.

Вроде бы, все гладко?

Суд должен признать за дольщиком право собственности на квартиру? Однако, если находиться в рамках закона, то – ничего подобного. Дело в том, что факт принятия судом положительного решения (т.е. удовлетворения иска дольщика при согласии с ним застройщика) будет означать нарушение закона.

Может возникнуть вопрос: а как же п.3 ст. 137 ГПК РФ, который устанавливает, что при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований? Но есть основание – неприятие судом признания иска ответчиком (п.4 ст. 137 ГПК РФ).

Это означает, что суд вправе не принять признание иска со стороны ответчика. В каких ситуациях это может произойти? Например, если признание иска будет противоречить закону, что устанавливает п.2 ст. 39 ГПК РФ:
Суд не принимает… признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. 

Т.е. в данной ситуации суду только и остается, что отказать ответчику в принятии им его иска. Конечно, ситуация парадоксальная, но тем не менее – закон регулирует ее именно так.

Так вот, факт принятия судом признания иска ответчиком в этой ситуации содержит противоречия
материальным нормам права:

  • во-первых, постройка – самовольная,
  • во-вторых, имеются противоречия интересам третьих лиц. В качестве третьего лица здесь будет, разумеется, администрация (помимо нее, могут быть даже, кстати, АРЕНДАТОРЫ смежных участков, не говоря уже об их собственниках). Права которой будут нарушены, если суд признает право собственности истца (дольщика) на самовольно построенную квартиру. Подчеркнем: неважно, кто ее строил, сам дольщик или какое-то иное лицо, например, застройщик; ведь закон в данном случае не оговаривает подобных нюансов относительно конкретного исполнителя постройки.

процессуальным нормам права:
в частности, ст. 137, 139 ГПК РФ, о чем уже говорилось выше.

В этой связи есть и судебная практика, например, вот характерное дело.
Интересно, что суд первой и даже апелляционной инстанций приняли признание ответчиком иска со стороны дольщика и вынесли решение в пользу последнего. Однако, Верховный суд РФ указал, что

спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина. Решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешённого вида его использования органом местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в самовольно возведённом строении и ссылаясь на признание иска ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли положения статьи 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка и вид его разрешённого использования.
Использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что, в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком.

Иначе говоря, принятое ранее решение было отменено. Т.е. возникла парадоксальная ситуация: истцу отказано в иске, а ответчику – отказано в признании им иска – вот такой характер имело новое решение, принятой Верховным судом. И тому, и другому отказано – за необоснованностью.



С уважением к Вам.


Вот что мы можем сделать для Вас:
Интересная и полезная
информация
Изменить размер шрифта:
?