Последнее обновление: 5 Октября 2023 г.

Во многих странах мира есть такое понятие, как сквоттер (squatter)

Выселение скваттеров из частной собственности может оказаться неприятным и сложным делом. Законы о скваттерах различаются в зависимости от штата и населенного пункта, поэтому вам необходимо прочитать местные правила, прежде чем предпринимать какие-либо действия. Но перед этим давайте разберемся, что же такое сквоттеры и какие права они могут иметь.

Что такое скваттер?

Скваттер – это человек, незаконно занимающий нежилое помещение. Скваттер может быть:

• Человек, который врывается в вашу собственность и начинает там жить.
• Арендатор, который перестает платить арендную плату или у него истекает срок аренды, но он продолжает жить в помещении.
• Сосед по комнате или сдающий в субаренду недвижимость, который не уезжает по истечении срока аренды.
• Жертва мошеннического объявления об аренде, которая подписывает договор аренды и платит арендную плату мошеннику, выдающему себя за арендодателя.При этом даже арендодатель на подозревает о "подписанном" договоре аренды.
  

Чем скваттеры отличаются от нарушителей?

Нарушитель – это тот, кто незаконно проникает на территорию. Если нарушитель открыто и без разрешения начнет там жить, он станет сквоттером. Как сквоттинг, так и незаконное проникновение на территорию являются незаконными: в большинстве случаев посягательство является уголовным преступлением, а сквоттинг является гражданским делом. Вторжение обычно приводит к аресту, тогда как сквоттинг часто влечет за собой выселение и, разве что, возмещение расходов владельцу жилого помещения.

На кого направлена деятельность сквоттеров?

Как правило, их жертвами бывают люди двух видов: те. кто сдает жилье в аренду и/или те, кто имеет больше одного дома (квартиры). Например, человек живет и работает в одном городе и попутно имеет дачу-домик где-нибудь на берегу моря.

Хотите знать, как избавиться от скваттеров?

Хотя они не платят арендаторам, у них есть некоторые права. Каковы права сквоттеров? Права скваттеров — это законное разрешение занимать недвижимость без разрешения владельца, пока им не будет вручено уведомление о выселении.

Если говорить о США, то права скваттера могут различаться в зависимости от штата, но во многих областях скваттер может законно вступить во владение собственностью через определенное время, если он докажет незаконное владение (это означает, что он открыто заявляет о проживании там без разрешения владельца, не подписал договор аренды и прожили там нелегально достаточно долго, чтобы стать новым законным владельцем). В России права сквоттера одинаковы во всех регионах.

Как выселить скваттера

Скваттеров можно выселить, но при этом необходимо соблюдать местные законы. Если вы окажетесь в ситуации, когда выселение скваттеров — ваш единственный выход, обратитесь к юристу в вашем районе, чтобы узнать, какие права у них есть и какие правила вам необходимо соблюдать. Вот что вам следует делать, если вы обнаружите скваттеров на своей территории:

Немедленно позвоните в полицию: дальнейших действий можно избежать, просто позвонив в местные правоохранительные органы. Они смогут определить, является ли человек нарушителем или сквоттером, и либо удалят его, либо сообщат вам, что необходим гражданский иск.

1. Вручение уведомления о выселении. Вручение уведомления о выселении скваттерам является юридически обязательным способом сообщить им о том, что они должны освободить недвижимость. Некоторые скваттеры могут даже уйти сразу после получения уведомления.

2. Подайте гражданский иск о незаконном использовании вашей собственности скваттером. Детали иска различаются в зависимости от местоположения, поэтому ознакомьтесь с местным законодательством, но обычно вам необходимо присутствовать на судебном заседании по выселению.

3. Попросите местных властей удалить скваттеров: как только вы выиграете дело, вы сможете добиться удаления скваттеров сотрудниками правоохранительных органов. С вас может взиматься небольшая плата, но это безопасный вариант выселения скваттеров из частной собственности.

4. Законно обращайтесь с вещами, оставленными скваттерами: после успешного выселения скваттеров могут остаться некоторые личные вещи — проконсультируйтесь с юристом, прежде чем забирать какие-либо вещи. Возможно, вам придется нанять уборщицу, если они устроили беспорядок.

Действия, которых следует избегать при избавлении от скваттеров

Как только вы обнаружите, что на вашей собственности находится скваттер, крайне важно соблюдать законы - как федеральные, так и региональные, местные законы. Выселение скваттеров силой опасно и может повлечь за собой уголовное преследование против вас. Кроме того, вам следует избегать:

• Запирание их путем установки дополнительных замков или замены замков
• Отключение коммунальных услуг
• Запугивание скваттера словесно или физически — это может быть простое действие, например, сбор или перемещение его вещей.

Суды могут рассматривать любое из вышеперечисленных действий как взятие дела в свои руки и уклонение от судебного процесса, что может привести к штрафу — или еще хуже — и еще больше затруднит выселение скваттера.

Как предотвратить сквоттеров

Если вы являетесь арендодателем, вы должны принять активные меры для предотвращения проникновения сквоттеров на вашу собственность, особенно если она пустует. В данном случае предотвратить скваттеры можно разными способами:

• Разместите таблички «Посторонним вход воспрещен» на всех дверях и воротах.
• Регулярно проверяйте свою собственность на наличие признаков сквоттеров и нарушителей.
• Попросите друга, соседа или управляющего недвижимостью регулярно проверять недвижимость, если вы не живете поблизости.
• Проверяйте кандидатов перед тем, как принять их, чтобы проверить их историю аренды.
• Быстро заполняйте вакансии аренды вашего жилого помещения, если оно пустует.

Почему с сквоттерами следует бороться немедленно?

Разрешение скваттеру беспрепятственно занять вашу собственность может означать, что ваша собственность по закону станет их собственностью через определенный период времени - и вы не сможете иметь никакого права голоса по этому поводу после этого. Выселение скваттеров также может стать труднее, чем дольше они живут на вашей территории.

Помимо простого проживания на вашей территории, скваттер может:

1. Усложнить для вас реализацию права собственности: чем дольше вы ждете, тем больше вероятность того, что права их скваттеров будут применены. Не торопитесь и тратьте деньги: процесс выселения может занять месяцы и оказаться дорогостоящим.

2. Ограничить вашу возможность сдавать в аренду: вы не сможете сдавать в аренду свою недвижимость до тех пор, пока скваттер не уйдет и собственность не будет очищена.

3. Нанести ущерб: Сквоттеры могут повредить строения или ландшафт, особенно если они не хотят уходить. Сколько времени занимает выселение скваттеров? Удаление скваттеров может занять от нескольких дней до месяцев, а в редких случаях, возможно, даже лет. Однако законный процесс выселения обычно занимает всего 4-5 недель, в зависимости от того, что происходит.

Источник: https://www.zillow.com/rental-manager/resources/how-to-get-rid-of-squatters/

А как быть, в России, применительно к нашей правовой действительности?

Насчет приобретения права собственности сквоттером на незаконно занимаемое им помещение в разных странах имеются разные ограничения. В России, в частности, есть срок 15 лет - это срок приобретательной давности. Разумеется, сквоттер должен будет доказать, что он проник в не принадлежащее ему жилое помещение легально, т.е. открыто и законно. Тут могут быть совершенно разные ухищрения, например, поддельный договор аренды.

Скорее всего, суд в итоге разберется, что договор поддельный. В итоге, сквоттер может быть не только выселен, но и осужден за мошенничество. Но, суды - вещь долгая, за день-два такие дела не делаются (ну, за исключением случаев, когда это позарез нужно самим правоохранительным органам или при особом, так сказать, статуса владельца жилья - какой-нибудь там генерал, крупный чиновник и т.п.). В России люди, на практике, поступают проще - просто выпроваживают (или даже выносят на руках) сквоттеров, т.е. лиц, незаконно проникших в чужое жилое помещение. Однако, не всегда есть для этого физические, технические возможности. Поэтому здесь важно - как можно скорее обнаружить факт проникновения сквоттрера и сразу принять меры. И здесь, в целом, два пути:

1.  Обратиться в правоохранительные органы (в полицию).
   
2.  Обратиться к "веселым ребятам".

Следует понимать, что полиция сможет (да и захочет ли) помочь не всегда. Например, человек может пытаться доказывать, что он "живет здесь уже давно и все было нормально". И вообще у него "договор аренды на руках, там за год вперед все уплачено". Поэтому полиция вполне может отправить владельца жилья в суд.

Что касается "веселых ребят", то они осуществляют, так сказать, силовую реализацию удаления сквоттеров из чужого жилого помещения. Действуя примерно такими методами, которыми действуют, скажем, коллекторы. Разумеется, они попросят оплату за свои услуги, которая бывает немалой. Однако, насколько это будет законно и оправданно - сказать сложно. 

В свое время, в 90-е годы, в России это было довольно нередкой практикой. Но, в последние годы число таких случаев сильно снизилось; но, к сожалению, полностью не исчезло.

Кстати, в современной Испании сквоттерство достаточно распространено

Да-да, вроде бы, уж давно XXI век на дворе, но банальное сквоттерство (оккупация чужого помещения) в демократической, казалось бы, стране очень даже известно. Прямо как в 90-е годы в России. В сети масса видео на эту тему, масса публикаций. Скажем, в последние годы (2020-2023 гг.) это явление там получило довольно широкий размах - зафиксированы десятки тысяч(!) подобных ситуаций. Когда человек, скажем, приезжает из отпуска или длительной командировки и в итоге встречает в своей квартире незванных гостей. Которые, оказывается, "уже давно тут живут и все законно". Дело доходит даже до курьезов: владелец(!) дома или квартиры даже не может туда зайти сам, так как мошеннико сменили замки. Если же он пытается их, эти замки, сломать - сквоттеры, скорее всего, вызовут... полицию. И пожалуются, что им мешают жить. И тогда владелец (повторимся) своего собственного жилья еще и может получить штраф или иное наказание.

Испанские суды по-разному относятся к ситуациям, в зависимости от количества объектов жилья и пострадавших. Если это - одно-единственное жилье, то, как правило, суды в итоге выносят постановления о выселении сквоттеров оттуда. А вот если это - второй, третий (и т.д.) дом - то тут выводы судов, иной раз, кардинально меняются. Мол, конституционное право каждого - иметь какое-то жилье. У пострадавшего, мол, ведь есть уже одно жилье, а вот у сквоттера жилья вообще нет, потому он и живет во втором жилье пострадавшего. А право собственности - ну, это, типа того, уже второй вопрос. Главное - обеспечить как можно более полно конституционные права граждан...

Беспредел? Разумеется. И это, повторимся, не в какой-нибудь Северной Корее, Эфиопии или африканском племени людоедов, а в Испании, в Европе. Некоторые граждане Испании считают, что таким образом власти пытаются компенсировать нехватку недорогого жилья, заставляя, тем самым, собственников делиться жильем. Да, дурдом, особенно в XXI веке!), но, увы, это так. 

Кстати, такая правовая ситуации, знаете, от кого исходит? Как вы, уже, наверное, догадались - от социалистов. Напомним, что в США это - так называемое движение BLM. Да-да, от тех самых "справедливых", вечно мечтающих то грабить награбленное, то отнять и поделить. Как видим, нынешняя испанская действительность вполне схожа с советской действительностью 20...30-х годов.

Это, кстати, так, НА ЗАМЕТКУ тем, кто все еще мечтает о "возрождении СССР".

А еще подобные идеи исходят от разного рода хиппи и пр.

И вот, владелец жилья бывает вынужден СНИМАТЬ (за свои деньги, разумеется) жилье и потихоньку судиться со сквоттерами. И такие суды там, в Испании могут длиться БОЛЬШЕ ГОДА. К тому же, он не может даже отключить своим "гостям" коммуникации, ибо за это на него те могут подать в суд и обвинить в ущемлении прав на жилье. Вроде бы, всё это кажется диким бредом... но, такова нынешняя испанская реальность. В стране, которая, вроде как, входит в число цивилизованных.

Поэтому, ряд пострадавших владельцев жилья в Испании итоге обращается к тем самым крепким-веселым ребятам. Кстати, сие ремесло вполне переняли там выходцы из России, в интернете даже есть реклама подобных услуг. Ибо теперь у нас не 90-е годы (пока), а вот в Испании их услуги оказываются очень даже востребованными. По словам одного из руководителей подобных фирм, им приходится обслуживать далеко не одного и не сотню клиентов (пострадавших от сквоттинга - оккупации), а ТЫСЯЧИ. Стоимость услуг там составляет от нескольких тысяч евро (в простых случаях) до многих десятков тысяч евро - это когда оккупирован (т.е. занят сквоттерами) целый многоквартирный дом.

По словам сотрудников подобных фирм, тамошняя (испанская) полиция тайно рада такой деятельности. Потому что, в итоге, восстанавливается порядок, законность и справедливость. Ибо сами полицейские далеко не всегда имеют полномочия по выдворению сквоттеров из захваченных ими жилищ и даже могут быть наказаны (вплоть до исключения из состава полиции и даже более) за активные неосторожные действия. Впрочем, вполне возможно, что полиция просто-напросто в доле со сквоттерами.

Любопытно, что в 2018 г. в Испании был принят закон, который существенно упрощал процедуру выселения сквоттеров. Однако, буквально через год этот закон был отменен в начале 2019 г. Закон до этого широко обсуждался, многие видные юристы, политики пытались защитить владельцев жилья. Но, видимо, испанским властям таки удобнее, чтобы было... больше произвола и беспредела. Чтобы люди месяцами-годами маялись, если им не повезло встретить в своих жилищах сквоттеров. 

Конечно, сквоттерство присутствует не только в Испании, но и во многих других странах. Но, по странному стечению обстоятельств, в Испании оно приобретает за последние годы какой-то невероятный размах. При потворстве тому законодательной базы страны. Затронуло это и российских граждан, уехавших за рубеж. Например, проблемы со сквоттерами появились у сооснователя Яндекса, А. Воложа.

Поэтому, кстати, тем, кто инвестирует в зарубежную недвижимость, НЕ живя при этом в ней, следует иметь в виду эти нюансы.