Последнее обновление:
Преамбула
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Закон 29/1994 от 24 ноября об аренде в городах (Испании)
ДЖОН ЧАРЛЬЗ I КОРОЛЬ ИСПАНИИ Все присутствовавшие увидели и поняли. Знайте: Генеральные кортесы одобрили и я прихожу санкционировать следующий закон. ПРЕАМБУЛА
1
Правовой режим городской аренды в настоящее время регулируется сводным текстом Закона о городской аренде 1964 года, утвержденным Указом 4104/1964 от 24 декабря. Принципы, которые вдохновили реформу арендного законодательства, проведенную в 1964 году, согласно Изложению мотивов Закона 40/1964, заключались в том, чтобы скорректировать движение за либерализацию городской собственности с экономическими условиями страны и требованиями правосудия. Однако сводный текст не достиг своей цели по разрешению ситуации с замороженной арендной платой. Вышеупомянутый текст также закреплял режим суброгации, как inter vivos, так и mortis causa, благоприятный для интересов арендатора. Оба обстоятельства определили нормативную базу, которая, как показала практика, вряд ли способствовала использованию института лизинга. Учитывая эти обстоятельства, Королевский указ-закон 2/1985 от 30 апреля о мерах экономической политики внес два изменения в регулирование системы городской аренды, которые оказали огромное влияние на последующее развитие этого сектора. Эти изменения включали свободу превращать дома в коммерческие помещения и свободу согласовывать срок действия контракта, отменяя обязательный характер принудительного продления в договорах городской аренды. Королевский указ-закон 2/1985 дал неоднозначные результаты. С одной стороны, это позволило остановить тенденцию к снижению доли сдаваемого внаем жилья, имевшую место в начале 1980-х годов, хотя и не смогла существенно переломить ее знак. С другой стороны, однако, это привело к огромной нестабильности на рынке арендного жилья, породив явление краткосрочных контрактов. Это, в свою очередь, привело к весьма существенному росту арендной платы, который усугублялся одновременным с периодом роста цен на рынке недвижимости. В настоящее время на рынке аренды городского жилья наблюдается сосуществование двух четко дифференцированных ситуаций. С одной стороны, контракты, заключенные в соответствии с Королевским указом-законом 2/1985, составляют примерно 20% от общего числа и характеризуются высокими доходами и значительной степенью текучести кадров вследствие их широкой годовой продолжительности. С другой стороны, контракты были заключены до даты вступления в силу Королевского указа-закона 2/1985. В целом, это контракты с низкой арендной платой, а в случае контрактов, заключенных до принятия Закона 1964 года, примерно 50 процентов от общей суммы, с арендной платой, которую можно классифицировать как нерентабельную. Дисфункции, которые эта ситуация порождает на рынке, таковы, что они сделали аренду непривлекательной альтернативой покупке недвижимости в плане решения жилищной проблемы. В этом смысле в аренду сдается лишь примерно 18 из 100 всего жилищного фонда. По этой причине конечная цель реформы заключается в содействии укреплению рынка городской аренды как основного элемента жилищной политики, руководствующейся конституционным мандатом, закрепленным в статье 47, признающей право всех испанцев на достойное и достаточное жилье. Достижение этой цели требует изменения в регулировании, которое позволит установить адекватный баланс выгод сторон, и хотя очевидно, что изменение в регулировании само по себе не является достаточным условием для увеличения предложения в этом секторе. условие, необходимое для того, чтобы это произошло. Материальное регулирование договора аренды должно быть основано на четком разграничении режима аренды жилья и договоров аренды, предназначенных для любого использования, кроме жилья, поскольку понимается, что лежащие в основе этого экономические реалии существенно различаются и, следовательно, заслуживают систем, отличающихся друг от друга правил, которые отражают это. разница. В этом смысле, сохраняя защитительный характер регулирования аренды жилья, в отношении жилья, предназначенного для иных целей, отдается предпочтение регулированию, основанному исключительно на свободном соглашении сторон. Кроме того, закон содержит частичную реформу регулирования лизинговых процессов и изменение действующего договорного режима.
2
Регулирование аренды жилья представляет существенные новшества, главным образом, в отношении ее продолжительности. В этом смысле было решено установить минимальный срок договора в пять лет, поскольку понимается, что срок с этими характеристиками обеспечивает определенную стабильность семейным единицам, что позволяет им рассматривать аренду как действительную альтернативу собственности. В то же время, это не чрезмерный период времени, который может стать тормозом как для частных владельцев, так и для застройщиков, размещающих жилье на этом рынке.
Этот минимальный срок действия определяется свободным соглашением между сторонами о первоначальном сроке действия контракта плюс системе обязательных ежегодных продлений до достижения минимум пяти лет, если первоначальное соглашение было на более короткий срок.
В закон также вводится механизм молчаливого продления после истечения пятилетнего гарантийного периода, что приводит к возникновению нового периода, также выраженного в ежегодных трехлетних периодах.
Признание существования ситуаций, требующих более коротких сроков, привело к тому, что закон предусмотрел такую возможность, хотя и связанную исключительно с необходимостью, известной на момент подписания договора, восстановить право пользования арендованным домом по месту жительства собственный хозяин.
Установление ограниченного срока действия позволяет смягчить влияние, которое институт суброгации может оказать на баланс выгод. В той степени, в которой право суброгированных лиц продолжать пользоваться арендованным домом сохраняется только до конца срока действия договора, нет никаких возражений против сохранения этого права в среде mortis causa в пользу тех лиц, которые имеют прямую связь с арендатор. Новшеством является признание этого права на сожителя «more uxorio».
Что касается суброгаций inter vivos, то их существование признается только с предварительного письменного согласия арендодателя. В то же время вводится новшество в случаях судебных решений, согласно которым в ходе разбирательства об аннулировании, раздельном проживании или разводе дом передается супругу, не являющемуся собственником. В этих случаях за указанным супругом признается ex lege право продолжать пользоваться арендованным домом до конца срока договора.
Режим арендной платы построен на принципе свободы соглашения между сторонами об определении первоначальной арендной платы, как для новых договоров, так и для тех, которые сохраняются с уже действующими арендаторами. Это обеспечит, при необходимости, то, что арендная плата в контрактах позволит отразить реальность рынка, если эта реальность не может быть перенесена в арендную плату посредством плановых обновлений. Это может быть так, учитывая, что постановление устанавливает механизм обновления доходов, связанный с процентными изменениями, которые индекс потребительских цен может испытывать в годовом периоде.
Что касается прав и обязанностей сторон, закон в целом сохраняет действующее регулирование, не внося серьезных новаций. Исключением является установление специального положения для арендаторов с ограниченными возможностями или находящихся на их попечении инвалидов, которые намерены внести изменения в арендованное имущество, которые позволят им улучшить его использование. Преимущественное право приобретения в пользу арендатора сохраняется и в случае отчуждения арендованного имущества в течение срока аренды, хотя и ссылается на рыночные условия, поскольку понимается, что оно представляет собой инструмент, не влекущий за собой серьезного бремени для Арендодатель увеличивает возможности пребывания арендатора в доме.
Наконец, что касается оформления договоров, закон сохраняет за сторонами свободу выбора устной или письменной формы. При этом возможность доступа к Реестру недвижимости прямо закрепляется во всех договорах аренды, независимо от их срока, пытаясь, с другой стороны, расширить эту возможность доступа путем привязки определенных поощрений или выгод от факта регистрации. Этот факт не только способствует усилению гарантий сторон, но и увеличивает доступность информации государству, позволяя ему разрабатывать и реализовывать те меры, которые могут способствовать совершенствованию нормативной базы и практики лизинга.
3
Закон отменяет традиционное различие между арендой жилья и арендой коммерческих помещений, а также проводит различие между арендой жилья, которая предназначена для удовлетворения потребности в постоянном жилье арендатора, его супруга или детей, находящихся на его иждивении, и арендой для целей, отличных от жилье - категория, которая включает аренду второго дома, сезонную аренду, традиционные коммерческие помещения и подобные им.
Эта новая категоризация основана на идее предоставления мер защиты арендатору только в том случае, если целью аренды является удовлетворение жилищных потребностей человека и его семьи, но не в других случаях, когда удовлетворяются экономические потребности. или административный.
С этой целью при регулировании договоров аренды для иного использования, чем жилье, закон предпочитает оставить все элементы договора на свободное соглашение сторон, устанавливая дополнительное регулирование свободного договора, допускающее также широкое обращение к Кодексу. режим.Гражданский.
В качестве дополнения к явно выраженному желанию арендодателя и арендатора он регулирует режим консервации и обязательства по выполнению работ, право преимущественной покупки, право передачи и суброгацию mortis causa, хотя и ограничивается супругом и детьми арендатора, которые продолжить деятельность.
Данное положение вводит новеллу, заключающуюся в праве арендатора на возмещение ущерба, когда, желая продолжить аренду, он должен покинуть помещение на время установленного срока при условии, что арендодатель или новый арендатор каким-либо образом смогут извлечь выгоду из клиентура, полученная бывшим арендатором, или, альтернативно, расходы по переводу и возникшие в результате этого убытки, когда арендатор вынужден передать свою деятельность.
4
Арендный залог сохраняет свой обязательный характер как в отношении жилья, так и для иного использования, устанавливая его размер в размере одной или двух ежемесячных арендных плат, в зависимости от того, идет ли речь об аренде жилья или для иного использования. В то же время автономным сообществам, компетентным в жилищных вопросах, разрешено регулировать свои обязательные депозиты в пользу самого сообщества, поскольку доходы, полученные от этих фондов, оказались важным источником финансирования региональной жилищной политики. считается сохраненным.
5
В регулировании процессов аренды установлено, что компетенция рассмотрения споров в любом случае соответствует судье первой инстанции по месту нахождения городского имущества, исключая возможность изменения функциональной компетенции путем переданы или подразумеваются другому судье.
Это не мешает нам помнить о возможности того, что стороны правоотношений могут договориться для решения своих конфликтов о применении арбитражной процедуры.
Обработка процессов аренды откладывается на познавательное суждение, за исключением случаев применения судебного разбирательства о выселении и устного судебного разбирательства, когда в последнем случае выполняются действия по определению арендной платы или сумм, соответствующих оплате арендатор.
Аналогичным образом регулируются условия, при которых арендатор может ослабить действие иска о выселении, вызванном неуплатой сумм, причитающихся в силу арендных отношений. Это положение существенно разъясняет возможности расслабления и реабилитации, содержащиеся в сводном тексте 1964 года.
В случаях накопления исков вместе с традиционным регулированием установлена возможность накопления в помощь нанимателям, когда осуществляемые действия основаны на общих фактах и направлены против одного и того же наймодателя. В случае расторжения договора из-за неуплаты последнему также разрешается осуществить накопленные и одновременные действия по расторжению договора и требованию взыскания причитающихся сумм.
Наконец, наиболее существенной новеллой закона в процессуальных вопросах является регулирование кассационной жалобы по вопросам аренды, при том понимании, что этот вопрос, учитывая его важность и превосходство нормативных изменений, которые вводит эта норма, должен быть объектом юридической доктрины, разработанной в штаб-квартире Верховного суда. В качестве наиболее характерных особенностей кассационной жалобы можно отметить следующее: апелляционной жалобе подлежат только приговоры, вынесенные в процессе, сопровождаемом процедурой судебного разбирательства, при условии, что приговоры первой и второй инстанций не соответствуют друг другу. и доходы по контрактам ниже пределов, установленных законом.
6
Что касается существующих контрактов на момент вступления в силу этого закона, то контракты, заключенные в соответствии с Королевским указом-законом 2/1985, не представляют особой проблемы, поскольку режим отношений определялся свободной волей сторон, по продолжительности и доходу. По этой причине эти контракты будут действовать до момента их прекращения с соблюдением того же режима, которому они подчинялись до сих пор. В это время новые отношения аренды, которые могут быть установлены в отношении собственности, будут регулироваться новыми правилами. Контракты, которые, хотя и были заключены после 9 мая 1985 года, но были заключены с учетом режима обязательного продления, не освобождаются от этого правила, поскольку оно вытекает из свободного соглашения между сторонами.
Что касается ранее заключенных договоров, закон отдает предпочтение решению, которое пытается сочетать максимально возможную простоту со сбалансированным подходом к различным ситуациям, в которых оказываются стороны конфликта. По этой причине вводится подход, который сохраняет критерий дифференцированного режима между договорами аренды жилья и договорами аренды коммерческих помещений, предоставляя арендаторам жилья более мягкие условия модификации, чем арендаторам коммерческих помещений.
Принимая во внимание вредные последствия, которые оказало продление срока действия обязательного продления, установленное Законом 1964 года, рассматривается необходимость ограничения продолжительности этого обязательного продления, восстанавливая временность отношений арендатора в соответствии с их собственной природой, но это изменение внесено с учетом социальных и экономических последствий этой меры, личного и семейного положения, а также экономических возможностей арендаторов.
В этом смысле при аренде домов выбрано полное подавление суброгации inter vivos, за исключением суброгации, вытекающей из судебного решения в бракоразводных процессах, а постепенное подавление суброгационных прав mortis приводит к тому, что сводный текст 1964 г. признан.
Поскольку эта мера затрагивает ситуации, потенциальное содержание прав которых различно: арендаторов, которые являются первоначальными держателями договора, арендаторов в первой суброгации и арендаторов во второй суброгации, регулирование должно предлагать соответствующие ответы для каждой из них. Следовательно, пресечение суброгаций происходит тем более постепенно, чем больше потенциальное содержание прав, которое закон предусматривает для каждого случая, исходя из общего принципа сохранения за нынешним арендатором и его супругой права продолжать пользоваться арендованным домом до тех пор, пока их смерть, где это право было признано законодательством 1964 года.
Что касается режима доходов, закон пытается разблокировать ситуацию с замороженными доходами. С этой целью создана система проверки, применимая ко всем контрактам до 9 мая 1985 года, целью которой является возмещение изменений инфляции, не произошедших с даты подписания контракта или после последней юридической проверки, в зависимости от обстоятельств. Этот пересмотр происходит не сразу, а скорее постепенно, увеличивая количество лет, в течение которых происходит общий пересмотр, как обратную функцию дохода арендатора, позволяя арендаторам с низкими доходами адаптировать свои сбережения к новой реальности.
В случае арендаторов с низким доходом, ниже двух с половиной, трех или трех с половиной минимальных межпрофессиональных зарплат в зависимости от количества людей, проживающих в арендованном доме, пересмотр арендной платы исключается путем указания Правительству так что в течение одного года с момента вступления закона в силу он настраивает механизм компенсации фискального характера для тех арендодателей, которые не смогли в силу вышеупомянутых обстоятельств обновить арендную плату.
Аналогичным образом, арендодателям предоставляется право пользоваться льготами по налогу на имущество, налогу на недвижимость, расходам на содержание арендованного имущества, а также стоимости услуг и материалов, которыми пользуется арендованный дом, их суммы арендаторам.
В случае аренды коммерческих помещений было решено сформулировать график временного урегулирования этих договоров, при этом проводя различие между договорами аренды, в которых арендатором является физическое лицо, и договорами, в которых он является юридическим лицом, предполагая большую экономическую платежеспособность, когда организационная структура более сложна. По этой причине права суброгации mortis causa сохраняются, хотя и в ограниченной степени, в первом случае, гарантируя семейной группе, связанной с развитием деятельности, минимальный срок.
Преамбула | Основная часть | Дополнительные положения | Переходные положения