Последнее обновление: 15 Мая 2022 г.

О возможностях приобретения земельного участка в собственность после 1 сентября 2022 г.

Речь пойдет, конечно, о бесплатном получении земельного участка в собственность (так как получить участок за деньги, т.е. купить его – гораздо проще в правовом смысле, были бы, собственно, сами деньги и желание). Итак, посмотрим, какие дополнительные, к уже имевшимся до даты вступления указанного закона в силу, есть возможности для получения права собственности на землю.

Первый абзац пункта 4 присутствовал в этом законе и ранее:

«Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Но, добавился второй абзац, который гласит:

«В случае, если данный жилой дом находится в долевой собственности и иные участники долевой собственности не подпадают под действие абзаца первого настоящего пункта, такой земельный участок предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственникам жилого дома, расположенного в границах такого земельного участка»

Итак, для получения права собственности на земельный участок гражданину (гражданам) РФ, в соответствии с данной нормой, необходимо:

• Наличие на таком земельном участке жилого дома, право на который полностью или в части (в доле) перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса,

Ранее 2-й абзац отсутствовал, поэтому, если применять именно данную правовую норму, требовалось, чтобы ВСЕ собственники дома получили право собственности на него путем наследования, причем от таких наследодателей, которые, в свою очередь, получили право собственности на дом (или его долю, часть) до вступления в силу ЗК РФ. Теперь же ситуация, можно сказать, стала проще: достаточно всего лишь ОДНОГО такого собственника.

Иными словами, начиная с 1 сентября 2022 г., достаточно, чтобы всего лишь ОДИН(!) собственник унаследовал свою долю в праве на дом от соответствующего наследодателя. Тогда как все остальные собственники дома могли стать собственниками и под другим основаниям, например, в результате сделок дарения, купли-продажи, обмена, на основании решения суда и т.д.

Например, доля в жилом доме могла быть получена его собственником в качестве компенсации ему в счет долга (со стороны предыдущего собственника этой доли) на основании решения суда.

В промежутке времени от 01 марта 2015 г. до 1 сентября 2022 г. указанная норма позволяла приобрести право собственности на земельный участок только тем собственникам жилого дома, для КАЖДОГО из которых выполнялось требование 1-го ее абзаца. Тогда как после 1 сентября 2022 г. это достаточно, чтобы это требование выполнялось хотя бы для одного собственника дома. Т.е.. следует отметить, что для граждан, желающих стать собственниками земельных участков, эта норма в самом деле стала более привлекательной. В самом деле, ведь не все они стали наследниками тех наследодателей, которые приобрели право собственности на дом давно, до вступления в силу земельного кодекса. Ведь еще масса тех, кто приобрел такое право, купив соответствующую долю в доме. И получалось несправедливо, так как такой покупатель уже выпадал из правового поля данной нормы.

Эта норма существовала и ранее, но теперь она звучит в новой редакции:

Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Тогда как ранее эта норма оговаривала, для чего должен был быть предоставлен такой участок – и только для таких участков она работала. Это, в частности, личное подсобное, дачное хозяйство, огородничество, садоводство, индивидуальное гаражное или индивидуальное жилищное строительство. Теперь же она (эта норма) стала универсальной, т.е. применяется ко ВСЕМ ранее предоставленным участкам, вне зависимости от их целевого назначения. Однако, остается требование – для пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, немного изменилась риторика – смысл нормы. Если раньше указывалось, что гражданин был вправе зарегистрировать право собственности, то теперь, в новой редакции, уже устанавливается, что такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности. А это означает, что, по сути, это право даже можно и не регистрировать, так как, начиная с 2017 г., на основании ч.2 ст.69 федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, теперь в России существует право на землю, не только то, которое зарегистрировано в Росреестре, но и то, которое возникло в силу закона. Очевидно, если земельный участок считается предоставленным на праве собственности, то это тот самый случай – право собственности, возникшее в силу закона. Которое собственник может, по идее, и не регистрировать, если не хочет.

Это – новая норма, начинающая действовать с 1 сентября 2022 г. Она устанавливает порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, возведенные до 14 мая 1998 года, которые расположены в границах населенного пункта и права собственности на которые у граждан и иных лиц отсутствуют.

Надеемся, всем очевидно, что сия норма направлена на быстрое узаконение земельных участков тем, кто каким-то образом проживал в жилых домах, прав на которые у их владельцев (т.е. тех, кто там жил и живет) нет. Т.е. это – разного рода полузаконные постройки, коттеджи и протчая, разбросанные по всей территории России, в том числе, и на престижных и дорогих ее земельных участках. Также эта норма касается и, например, незаконно (т.е. без получения соответствующего разрешения) реконструированных жилых домов.

Т.е. это, по сути, в чем-то - аналог права приобретательной давности. Которое к земельным участкам, как мы уже писали ранее, неприменимо – в силу их специфики. Чисто потому, что по умолчанию в России НЕТ бесхозяйных земельных участков, собственник которых неизвестен. Если у земельного участка нет хозяина, то он автоматически считается принадлежащим государству или соответствующему муниципальному образованию. Так вот, видимо, чтобы обойти это ограничение, законодатель и реализовал соответствующую норму. Хотя, как увидим ниже, эта аналогия с приобретательной давностью здесь – крайне неполная.

Мы уже неоднократно писали, что нередко у частного землевладельца – гражданина – складывается своего рода порочный круг:

Если он не является собственником земельного участка, то ему затруднительно получить право собственности на жилой дом, в котором он проживает и который расположен на данном земельном участке. А без наличия права собственности на дом – сложно стать собственником земельного участка, по крайней мере, бесплатно. Даже несмотря на то, что дом мог быть построен еще в советское время, когда никаких земельных кодексов, законов о регистрации недвижимости попросту не было.

И подобная ситуация нередко являлась камнем преткновения в судах, при попытках получить право собственности (узаконить) домовладение – землю и дом, на ней расположенный. Теперь же, судя по конструкции этой нормы, сделать это будет проще.

Для того, чтобы применить указанную норму, необходимо:

1. Наличие индивидуального жилого дома, построенного до 14 мая 1998 г., который используется гражданином для проживания, по крайней мере, ДО этой даты,
2. Документ, подтверждающий регистрацию (прописку) гражданина по данному месту жительства,
3. Наличие схемы расположения земельного участка (ее может изготовить кадастровый инженер),
4. Подключение жилого дома к коммуникациям (например, свет, вода и т.д.) и/или подтверждение оплаты коммунальных услуг,
5. Наличие технического паспорта (делается в БТИ), изготовленного до 1 января 2013 г., из которого следует, что гражданин является правообладателем жилого дома или что он является заказчиком изготовления этого технического паспорта,
6. Документ, подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе из которого образован испрашиваемый земельный участок, гражданину,
7. Выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности гражданину;
8. Документ, выданный гражданину нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.
9. Срок действия этой нормы – до 1 марта 2031 г. Т.е. заинтересованным гражданам нужно поспешить.  

Т.е., как видим, перечень требований очень внушительный. И, в целом, практически невыполнимый для незаконных построек, по крайней мере, таких, которые были созданы «с нуля», т.е. начиная с фундамента. А вот, скажем, для узаконения незаконной (несогласованной) реконструкции жилого дома эту норму применить вполне можно будет.

Важно, что данная норма работает вне зависимости от того, имеется ли проект межевания территории, на котором расположен земельный участок. А если имеется – то, опять же, неважно, предусматривает ли проект межевания или не предусматривает образование этого земельного участка. Дело в том, что ныне несоответствие проекту межевания – один из основных поводов администрации для отказа от признания права собственности граждан на землю. Т.е. этот повод администрация здесь применить не сможет.

А теперь более подробно о ст.3.8 федерального закона №137

Сделаем подробный разбор. Итак, допустим, у гражданина есть жилой дом, который построен до 14 мая 1998 г. на земельном участке, принадлежащем государству или муниципалитету. Допустим также, что этот гражданин прописан в таком доме. Дом подключен хотя бы к основным коммуникациям (если есть техническая возможность, разумеется).

Однако, одного этого еще мало для того, чтобы получить право собственности на земельный участок.

Отметим, что в рамках данной нормы идет речь именно о получении права собственности, а не признании его. Потому что до появления данной нормы такого права у гражданина не существовало.

Необходима еще масса условий. И главными среди них являются не только наличие техпаспорта, изготовленного до 1 января 2013 г. (при том, что гражданин должен быть или прямо в нем, как владелец или должен быть хотя бы заказчиком этого техпаспорта), но и – документы, подтверждающие получение этого земельного участка гражданином и даже соответствующий документ, выданный нотариусом.

В качестве последнего может фигурировать, например, договор купли-продажи.

В качестве документа, подтверждающего предоставление либо передачу иным лицом земельного участка гражданину, может, по идее, фигурировать любой документ, хоть как-то свидетельствующий о том, каким образом данный гражданин (или предыдущий владелец) получил права на участок.

Например, типичная ситуация

Есть жилой дом, в котором давно проживали предыдущие владельцы и теперь проживает некий гражданин (граждане). Из документов на дом практически ничего нет (или утеряны, или еще что). Есть, разве что, справка о том, что такой-то участок по такому-то адресу имел в пользовании (еще в советское время) такой-то гражданин – предыдущий пользователь/владелец жилого дома. Например, могут быть такие справки/ордера:

В общем-то, их формат, назначение, виды менялись в течение советского времени. Более того, они вполне могли иметь разный вид даже в одно и то же время в разных областях СССР – все-таки, страна-то была огромная. И не везде документы имели единый вид. Но, это неважно. Важно – чтобы были хоть какие-то документы с тех времен, т.е. до 14 мая 1998 г. И чем они старше, тем лучше.

В подобных справках может быть не указано не только право, на котором ранее предоставлялся земельный участок, но даже и его площадь, не говоря уж об иных характеристиках. Однако, если там указано, кому предоставлялся такой участок (а потом суд выяснит, что это – один из предыдущих пользователей), по какому адресу он расположен (и что это – тот самый адрес, на котором находится жилой дом), то, по всей видимости, вполне можно надеяться на успешное узаконение этой земли заинтересованным гражданином.

В ряде случаях адрес мог измениться – как наименование улицы, так и номер дома. Тогда придется еще предоставить дополнительную справку о соответствующих изменениях – такие справки может выдать, например, архив соответствующего населенного пункта. Или – администрация, это надо уточнять уже по месту.

Так вот, в данном случае ст. 3.8 названного закона вполне может помочь гражданам, проживающим в таком жилом доме, узаконить их земельный участок.

П.6 ст.3.8 устанавливает, что при наличии у гражданина этих документов дополнительное подтверждение, в том числе в судебном порядке, использования жилого дома заявителем не требуется. Однако, очевидно, что если у него есть НЕ ВСЕ документы, а только некоторые – то, конечно, потребуется судебное разбирательство, так как администрация, скорее всего, откажет в выдаче земельного участка. Тем более, что п.7 ст.3.8 дает, в общем-то, определенную свободу администрациям. Точнее, субъектам (регионам) Российской Федерации, которые вправе установить какие-то иные документы, необходимые гражданину для получения земельного участка в собственность бесплатно.

Каковы поводы для отказа в получении земельного участка?

Нужно понимать, что хотя данная норма и содержит, пожалуй, неплохую возможность для того, кто хочет наконец, узаконить свою землю (точнее, земельный участок, на котором расположен его жилой дом), вместе с тем, вполне возможно получить отказ. Причины для отказа установлены п.12 ст.3.8:

1. Если есть основания, предусмотренные земельным кодексом,
2. Если жилой дом, расположенный на испрашиваемом земельном участке, в судебном или в ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу,
3. В случае, если гражданином не приложен к соответствующему заявлению ни один из документов, предусмотренных выше (т.е. подпунктами 3 - 8 п.5 ст.3.8, или в соответствии законом субъекта РФ).

Какие могут быть основания для отказа, согласно земельному кодексу?

Например, такие, по которым участок не может предоставляться в собственность, если он ограничен в обороте. В частности, несоответствие его градостроительной документации. А это, в свою очередь, может означать наличие на участке красных линий.

Следует иметь в виду, что пока красные линии не будут устранены (отменены, скорректированы) с земельного участка, ни один суд в России, ни, тем более, администрация не признают право собственности на него. Т.е. если так получилось, что по участку проведены красные линии – следует добиться вначале устранения их с данного земельного участка, а уже потом задумываться о получении права собственности на него.

Также участок может быть зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. Если подготовлен проект, резервирование действительно проведено и является законным – устранить его будет очень сложно, если только администрация (или государство) вдруг сами не снимут его.

Наконец, земельный участок может быть включен в состав некоей особой зоны. Здесь – ситуация еще хуже. Если красные линии не всегда, но вполне можно устранить через суд, резервирование тоже, бывает, можно снять, то вот особая зона – это уже, как говорится, приехали. Если уж решение о ее установлении принято – то жителей вполне могут «попросить»

точнее, заставить, ибо в подобном случае церемониться-то особенно не будут

так сказать, эвакуироваться. Т.е. проще говоря – покинуть свое место проживания без надежных перспектив компенсации за жилой дом и т.д.

Т.е. надо понимать, что у государства имеется довольно широкий перечень правовых возможностей, чтобы отказать гражданину в получении права собственности на земельный участок. И противостоять им можно лишь в некоторых, но далеко не во всех случаях.

Если участок является ограниченным в обороте, то владельцы жилого дома, расположенного на таком участке, могут надеяться, разве что, на заключение договора аренды.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется одновременно с регистрацией прав собственности

В случае, если кадастровый учет еще не был осуществлен. Это установлено в п.30 ч.13 ст.70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Имеется в виду редакция, действующая после 1 сентября 2022 г.

Причем, одновременно, при необходимости, регистрируется право собственности как на земельный участок, так и на жилой дом. Т.е. происходит одновременно ТРИ процедуры, которые ранее были, как правило, разделены по времени и имели определенный порядок. Т.е. нельзя было регистрировать право собственности на землю до тех пор, пока она не поставлена на кадастровый учет. Так как до этого момента она не является объектом права.

Точно также нельзя (было) регистрировать право собственности на жилой дом, пока не получено право на землю (собственности или аренды).

Поэтому заинтересованным лицам приходилось многократно обращаться то к кадастровым инженерам, то в разные государственные инстанции для того, чтобы реализовать то одну, то другую процедуру регистрации. Которая длится, как правило, месяц – и это при удачном стечении обстоятельств. А если на каком-то этапе возникала необходимость обращения в суд – ну, тогда процесс затягивался на долгие годы. Иначе было, увы, нельзя. Если действовать по закону.

Но, как видим, законодатель вполне решил, что теперь и такое возможно. Правда, это возможно (пока) лишь в очень частном случае – в правовых условиях ст.3.8 закона №137-ФЗ.

Кстати, эта статья может применяться только для индивидуальных жилых домов!

Это устанавливает п.16 ст.3.8: Положения настоящей статьи не распространяются на многоквартирные дома и дома блокированной застройки. Т.е. если дом не является индивидуальным (в котором имеется лишь одна квартира), то все приведенные выше нормы применяться не будут.