Последнее обновление: 8 Марта 2022 г.

Как оформить землю в собственность после 2017 г.?

(Часть 5)

С 2017 г. действует норма, существенно облегчающая приобретение земельного участка в собственность для граждан.

В 2017 г. вступил в силу федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Этот закон подменяет собой ранее действовавшие законы №122-ФЗ и, частично, №221-ФЗ. Этим законом уточнены и немного дополнены правила постановки недвижимости (в том числе, и земельных участков) на кадастровый учет, а также, что важно, установлена дополнительная норма, на основании которой возможно приобрести право собственности.

Отметим сразу, что речь здесь идет лишь о праве собственности гражданина, т.е. физического лица. Т.е. для юридических лиц эта норма НЕ действует.

В частности, речь идет о ст.49. Особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Как видно, по сути, в этом законе продублированы многие нормы, которые можно использовать для приобретения права собственности на земельный участок, обсуждавшиеся нами ранее, за исключением ч.3 ст.49.

Вот что устанавливает ч.3 ст.49

3. Представление предусмотренных пунктом 1 части 2 настоящей статьи документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Это – новация, облегчающая приобретение права собственности на земельный участок. Иными словами, если владелец земельного участка зарегистрировал свое право собственности на хотя бы какое-либо здание или сооружение, находящееся на нем, то он имеет право приобрести право собственности на такой участок, т.е. зарегистрировать его. Важно при этом, что НЕ ТРЕБУЕТСЯ никаких документов, свидетельствующих о том, что участок ранее был выдан нынешнему или предыдущему владельцу.

А это означает, что отпадает необходимость обращения в суд. Раньше (вплоть до 2017 г.) земельные дела, в процессе которых через суд производились требования о правах собственности на землю – это был, своего рода, правовой бич для землевладельцев. не имевших такого права, но желающих обладать им. Подобные судебные процессы длились, нередко. годами, люди тратили на них, иной раз, немалые суммы. Теперь же все стало достаточно просто. Гражданину стоит лишь обратиться в Росреестр с заявлением о том, что он имеет в собственности такое-то здание или сооружение (например, жилой дом). И что он на этом основании желает приобрести право собственности на соответствующий земельный участок.

Важное примечание

Закон №218-ФЗ содержит уточнение видов права собственности на недвижимость:

Ч.2 ст.69: права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Т.е. законодатель, наконец-то, ясно выделил, что право на недвижимое имущество может быть двух видов:

• Право, возникшее в силу закона,
• Право, зарегистрированное в Росреестре.

Раньше право, подтверждающее правомочность пользования, распоряжения и владения недвижимостью, согласно законодательства, должно было быть в обязательном порядке зарегистрировано в Росреестре. Без наличия такой регистрации право оставалось как бы в подвешенном положении: т.е. вроде как оно есть, но фактически не подтверждено и воспользоваться им в полной мере было невозможно. Это вызывало необходимость обращения в суд. Даже термин такой есть «узаконение». Т.е. подтверждение права (собственности) на объект недвижимости.

Нынешний же закон устанавливает еще и иной вариант: право собственности может существовать также в силу закона, но при этом вовсе необязательно его регистрировать, правоспособность владельца недвижимости от этого не пострадает. Регистрировать такое право можно по желанию, так как на основании ч.1 ст.69: права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального "закона" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Это – также важная новация

Которая, конечно же, приведет не только к облегчению использования недвижимости и упрощению сделок с нею, равно как и снижению количества судебных разбирательств, но и (это еще впереди!) к коллизиям и проблемам в правоприменительной практике.

Что, если правообладатель недвижимости взял, да и не зарегистрировал это свое право в Росреестре?

Раньше в законе, по крайней мере, была прописана такая его обязанность.

Которую, правда, все равно не исполняли в ряде случаев.

Очевидно, при этом посторонние не смогут узнать, имеется ли на самом деле у конкретного владельца объекта недвижимости право собственности на него или нет. Т.е. при всем ее удобстве, эта норма, на самом деле, способна внести лишь путаницу.

Кому это может быть выгодно?

Выгодно это может быть не только частным владельцам земли, раньше маявшихся с попытками доказать, что не верблюды ее узаконения, но и, что самое главное - разного рода маргинально-криминальным элементам:

• Субъектам расследований А. Навального и иже с ними,
• Должникам (например, по кредитам).

Те, о ком ведет расследование Навальный, и нередко - так или иначе засекречивают свою недвижимость. Один из способов, освоенных ими, это - внесение в базу данных Росреестра неких шифров вместо реальных реквизитов владельца недвижимости. Но, надо сказать, что этот способ доступен далеко не всем, а только тем, кто наиболее приближен к верхнему эшелону власти. Т.е. самым блатным. Которых, конечно же, и язык не поворачивается назвать людьми, гражданами страны.

А вот все остальные вполне могут теперь попросту не регистрировать свое право на недвижимость и, что важно, не опасаться за нее. Если оформлять сделку не через Росреестр, а, к примеру, через нотариуса. Который, на основании ч.3 ст.69, МОЖЕТ (но, необязан!) предоставлять в Росреестр заявление о государственной регистрации результатов сделки. То же самое можно сказать и о наследовании: если наследник фактически принял наследство (тот или иной объект недвижимости), у нотариуса оформлено наследство, далее наследник (ставший обладателем недвижимости) может уже не особо беспокоиться и не спешить с регистрацией своей недвижимости. Об этой недвижимости вполне могут не узнать судебные приставы, даже государственные, не говоря уже о частных. Ибо нотариус обязан хранить тайну в отношении совершенных сделок, за исключением ответов на прямые запросы государственных органов. Однако, каким же образом судебный пристав узнает, у какого именно нотариуса была зарегистрирована сделка купли-продажи недвижимого имущества?

Конечно, при желании, все это можно легко (для государственных органов) выяснить. Понятно, что есть еще ФСБ (федеральная служба безопасности). Есть и частные детективы. Но, кто будет возиться в каждом конкретном случае?... Если вспомнить, что даже законы-то - и то по-человечески написать не могут, вечно то там, то там делают ошибки и создают коллизии.

Поэтому, на наш взгляд, данная норма, с одной стороны, несет огромную пользу, облегчая частным землевладельцам оформить земельный участок. С другой стороны, эта норма облегчает уход от финансовой отвественности.