Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

Последнее обновление: 17.01.2018

Правовые возможности получения права собственности на землю

(Часть 4)


6. п. 4 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - приобретение гражданином в собственность участка, предоставленного садоводческому объединению. /Утратил силу, см. новую редакцию./

Согласно п. 3 ст. 28, граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Согласно п. 4 ст. 28 в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.

П. 6 ст. 28: основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

Таким образом, садовые, дачные участки оформить в собственность по-прежнему несложно. Надо лишь подать соответствующее заявление в местную администрацию. А потом, получив разрешение на приватизацию, идти с ним в Росреестр (орган государственного учета прав на недвижимость), который на его основании выдаст Выписку о праве собственности. Конечно, необходимо будет еще захватить с собой описание местоположения (например, межевой план, подготовленный кадастровым инженером) и заключение правления. Здесь, как ни странно, пока закручивания гаек не наблюдается; новая редакция указанного закона осталась практически в том же самом виде, по крайней мере, в отношении заявителей – частных лиц, желающих узаконить садовые земельные участки. В частности, в очередной раз отодвинут последний срок оформления прав собственности.

7. п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (введен Федеральным "законом" от 23.06.2014 N 171-ФЗ) - приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства (действует до 31 декабря 2020 г.) / Читать старую редакцию/.

До этой даты члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно. Хотя, возможно, этот срок будет в дальнейшем увеличен. Для возможности оформления земельного участка в собственность он должен соответствовать следующим требованиям, указанным в п.2.7 ст.3 137-ФЗ:

  • Земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение

  • По решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения

  • Земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд

  • Земельный участок, который образован из указанного в абзаце втором настоящего пункта земельного участка и относится к имуществу общего пользования, предоставляется в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан бесплатно.

Таким образом, данная норма является, в своем роде, вариантом "дачной амнистии". До конца 2020 г. у граждан есть возможность оформить в собственность свои дачные участки, если, конечно, они были выделены им до 25.10.2001 г. Т.е. надо понимать, что речь здесь идет, конечно, о вступлении в силу закона 137-ФЗ, а не 171-ФЗ, которым был введен п.2.7 в обсуждаемую статью (ст.3).

Если точнее, то - не позднее 05 ноября 2001 г. В соответствии со ст. 6 федерального закона от 14.06.1994 N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания, Федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу.

Итак, для того, чтобы приобрести в собственность садовый земельный участок, необходимо лишь, чтобы он был образован и, кроме того, садовод пользуется и владеет им по решению правления (председателя) садоводческого товарищества и разрешен к приобретению в собственность, т.е. не зарезервирован и т.п. Это означает, что если у садовода имеется надлежащим образом (как это принято в конкретном садоводческом товариществе) садовая книжка или иной аналогичный документ, выданный правлением и этот документ является действительным, он имеет право оформить свой участок себе в собственность (до конца 2020 г.).

В качестве решения о распределении (выделении) земли может фигурировать, например, решение общего собрания членов садоводческого объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения, а также и иной правоустанавливающий документ, на основании которого видно, что земельный участок распределен данному члену указанного объединения.

Земельный участок должен быть образован из земли, предоставленной до дня вступления в силу Федерального закона №137-ФЗ для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства соответствующему садоводческому товариществу либо иной организации, при которой было, в свою очередь, оно было создано. Т.е. к вновь созданным садовым участкам эта норма не подойдет. Под нее подпадают, в частности, те земельные садовые участки, которые выдавались еще в советское время, но на которые право собственности не приобретено в силу разных причин. По сути, здесь достаточно членской садовой книжки и согласия правления (председателя) садоводческого товарищества.

Что же касается запрета на это в случае резервирования, ограничения в обороте и т.п., то здесь все как обычно: такие земельные участки приобретению в собственность не подлежат. Если уж администрация провела резервирование, причем сделала это законно, без нарушения чьих-либо прав (что, кстати, бывает далеко не всегда), то подобный участок может лишь предоставляться в аренду, причем по довольно низкой ставке арендной платы, не превышающей размера соответствующего земельного налога.



Но, следует иметь в виду, что обращаться с просьбой об оформлении права собственности на такой земельный участок следует вначале не в Росреестр, а в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п.2.8...2.10 ст. 3 закона 137-ФЗ). Причем, если земля относится к имуществу общего пользования, то обращаться с заявлением должен не гражданин лично, а лицо, действующее от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан.

Тем самым, вначале необходимо получить у администрации разрешение на предоставление земельного участка в собственность, а потом уже, после его получения, идти с ним в Росреестр. Если администрация отказывает, гражданин может обжаловать такой отказ в судебном порядке (хотя, прямо в ст. 3 это не оговорено, но подразумевается неявно, так как следует из общих принципов гражданского и земельного законодательства). Причиной отказа может быть, в соответствии с п.2.10 ст. 3, установленный федеральным законом запрет на предоставление испрашиваемого земельного участка в частную собственность.

Например, если он зарезервирован в пределах границ красных линий. Правда, в свою очередь, можно также оспаривать законность нанесения красных линий в отношении конкретного земельного участка (или всего садоводческого товарищества, но в последнем случае заявление в суд должны подписать все заинтересованные его члены).


8. П.п. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - приобретение участка, на котором расположено общее имущество многоквартирного дома.

Согласно ст. 36 ЖК РФ "Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме":
ч.1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
п.4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного "законодательства" и "законодательства" о градостроительной деятельности, в соответствии с частью 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ.


Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.03.2015) устанавливает следующее:
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного "кодекса" Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.


Жилищный кодекс введен в действие с 1 марта 2005 г. Следовательно, если участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до этой даты, собственники помещений в этом доме имеют право обратиться в Росреестр с заявлением о предоставлении в собственность соответствующего земельного участка. По желанию, можно взять с собой кадастровый паспорт. Обязательно понадобится Выписка о праве собственности на квартиру.

К сожалению, данную норму несколько сложно применить к владельцам частного жилья, где расположены одна - две квартиры. Ибо понятие «многоквартирный» подразумевает наличие множества квартир. Хотя законом и не установлено конкретное число, суд, исходя из разумности, вероятно, не признает частный дом с одной - двумя квартирами многоквартирным. Впрочем... в законе отсутствует понятие - двухквартирный дом. А также трехквартирный и т.п. Следовательно, исходя из логики законодательства, если в доме имеется более, чем одна квартира, его следует считать многоквартирным.

Впрочем, разъяснение, что такое жилой дом и когда его следует считать многоквартирным, содержится в Постановлении правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В соответствии с п.5 этого Постановления, жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Согласно п.6, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, в соответствии с данным Постановлением, дом, состоящий из двух и более квартир, является многоквартирным. В Постановлении, кстати, не акцентировано, частный ли это дом, коттедж или многоэтажный городской дом.

Впрочем, в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (ст. 1 Земельного кодекса) жилой дом не может быть признан многоквартирным только по причине наличия в нем двух отдельных квартир, если земельный участок, на котором расположен данный дом, был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство и именно с таким разрешенным использованием учтен в государственном земельном кадастре. Таким образом, имеет значение цель предоставления земельного участка, расположенного под этим домом, согласно сведениям из кадастра объектов недвижимости. Ибо, индивидуальное жилищное строительство подразумевает строительство ИНДИВИДУАЛЬНОГО жилого дома. Тогда как дом, состоящий из двух и более квартир нельзя назвать индивидуальным.

Иными словами, видится очередная коллизия в законе. Как ее будут толковать суды?...

Кстати, не совсем ясно, почему именно многоквартирные дома (и, соответственно, их собственников) законодатель выделил как бы в привилегированное положение. Ведь в соответствии с вышеприведенными нормами оформить право собственности на земельный участок для собственников многоквартирного дома явно проще, чем для одноквартирного (частного) дома. Не проще ли было вообще не упоминать в законе, многоквартирные ли это дома или нет, попросту не упоминая об этом вообще? Понятно, что в данном случае оговорка "многоквартирные" - это не простая опечатка: раз законодатель так сделал, стало быть, это ему было НУЖНО. Зачем? А в самом деле, почему законодатель ставит частные дома и, соответственно, их владельцев - в худшие условия? Не с этим ли связан факт того, что и в ряде форумов в интернете присутствует множество негативных отзывов "живых людей" о владельцах частного жилья, идут упоминания об их якобы "курятниках", "развалюхах" и пр.? Впрочем, еще пару слов, и мы придем к банальным выводам (о чем уже говорилось в начале цикла наших статей). Думается, что дальнейшие рассуждения на данную тему уместны уже не страницах нашего сайте, а, скажем, на страницах соответствующей жалобы в Конституционный суд (а то и в ЕСПЧ). Это может касаться тех "частников", которые, используя все законом установленные основания, так и не смогли оформить свое право собственности на земельный участок, несмотря на то, что на нем расположены дома или иная недвижимость, принадлежащие им по закону.


9. п.3 ст. 3 федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Здесь условия приобретения в собственность такие:

  • Земельный участок является сельскохозяйственного назначения
  • У владельца имеется право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Эта норма дает возможность (правда, платную, т.е. за деньги) приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность. Плата относительно невысока и не превышает 15% от его кадастровой стоимости.

Т.е. основанием является наличие права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.


10. П.20 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся многолетние насаждения, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Да, это не шутка. Действительно, закон позволяет оформлять право собственности на такие земельные участки (точнее - оформлять их или в собственность, или в аренду - по выбору физического или юридического лица, в собственности которого находятся многолетние насаждения, в частности, деревья).

Правда, этот вариант приобретения прав собственности на землю подойдет далеко не каждому. Ведь, во-первых, право собственности на насаждения должно быть зарегистрировано. Во-вторых, необходимо, чтобы это было сделано до дня вступления в силу Федерального закона от 4 декабря 2006 года N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации". Т.е., по сути, этот вариант - очень редко применяемый.

Кстати, упоминаемая здесь норма очень хорошо иллюстрирует тот факт, что в России (как, впрочем, и в ряде других стран) многолетнее насаждение, дерево - этот особый объект. По правовому статусу, конечно, не приравненный к личности... но имеющий, пожалуй, даже больше "прав" (если так можно выразиться), чем, скажем, жилой дом, гараж или иной аналогичный объект недвижимости. Т.е. дерево (даже засохшее, кстати) - это не просто деревянный или какой-либо другой столб. Поэтому его просто так рубить нельзя. Что, на наш взгляд, даже хорошо, отчасти. Деревья надо беречь и уважать.


Технология узаконения земли

Рассмотрим технологию оформления (узаконения, признания права собственности) земельного участка. Конечно, можно попросту заплатить риэлторам и они, вроде как, все сделают. Но есть нюансы.

Во-первых, Вам, скорее всего, придется написать на них доверенность на право оформления документов от Вашего имени.

Кстати, отличайте доверенность на право оформления документов от Вашего имени (т.е. доверенность практически НА ЛЮБЫЕ действия в отношении документов, касающихся Вас) и доверенность на представительство и защиту Ваших интересов, например, в суде или в ином месте. Вообще-то, прежде чем подписывать доверенность на кого бы то ни было, желательно проконсультироваться у специалистов (например, у нотариусов), какие бывают виды доверенностей и к каким последствиям (в первую очередь надо думать, конечно, о негативных; о позитиве целесообразнее думать уже потом - ПОСЛЕ ТОГО, но НЕ ДО ТОГО - т.е. тогда, когда все сложится благополучно) может привести оформление той или иной доверенности.

Понятно, что последствия могут реально непредсказуемыми. Ради неплохих денег люди могут и за границей раствориться… Особенно, если наберут десяток-другой подобных дел…

Во-вторых, риэлторы работают за, мягко говоря, немалое вознаграждение. Оно, конечно, как правило, ни в какое сравнение не идет со стоимостью земельного участка. Но все же…

В-третьих, риэлторы (ну, не все, конечно) работают ДОЛГО. Это раньше, когда надо было побыстрее провести сделку, ускорить очередь в регистрационной палате – тогда, да, риэлтор был необходим (ибо по сговору с государственным регистратором мог, позвонив ему, спокойной пройти без очереди). А сейчас – право собственности оформляется через один месяц (точнее, пару недель) в Росреестре с момента подачи заявления. Ну, плюс надо отстоять электронную очередь час-полтора. И все. К тому же, есть случаи, когда риэлторы, периодически потребляя от клиента примерно по тысяче долларов, исчезали на время… и так длилось по 3-4-5 лет.


Исходные данные:

Договор застройки, оставшийся от предыдущего владельца (или иной аналогичный документ), отсутствует или в нем указана меньшая площадь земельного участка, чем фактически занимаемая на данный момент

Жилой дом находится в фактическом пользовании давно, до 2001 г.

Жилой дом находится собственности одного или нескольких граждан


Рассмотрим, своего рода, этапы, представляющие собой процесс подготовки документов и подача (с их приобщением) заявления в суд. Конечно, эти этапы выделены лишь условно и многие из них можно реализовывать параллельно, что существенно снизит срок оформления права собственности на земельный участок.

1. Первый этап.

Осуществляется поиск договора застройки, выписки из похозяйственной книги или аналогичного документа. Если собственников дома несколько, вполне возможно, что он где-то затерялся в старых бумагах, на чердаке.

На заметку: форма выписки из похозяйственной книги определена Приказом от 7 марта 2012 г. №П/103 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок".

Если интенсивные поиски (можно, для интереса, нанять профессиональных сыщиков…) результата не дали, обращаемся в Исторический архив. Например, в г. Уфе он находится на улице Фрунзе (сейчас – Заки-Валиди). Там пишем заявление, что необходимы документы, связанные с земельным участком (в частности, договор застройки) по адресу такому-то, дом такой-то (работники архива подскажут, как заявление оформить правильно).

После истечения месяца надо будет посетить архив второй раз, чтобы забрать те документы, которые там найдены. За каждый ФАКТИЧЕСКИ НАЙДЕННЫЙ документ надо будет оплатить сумму в несколько сотен рублей. Вам сделают его ксерокопию, удостоверят печатью.

Если копия договора застройки или иного аналогичного документа в архиве оказалась и Вам выдали ее копию, то это уже полшага к счастью. (Если же таковой в архиве нет, то выдадут Справку об отсутствии договора застройки в документах архива). Есть, правда, ряд нюансов.

Во-первых, название улицы могло измениться. Ведь с середины прошлого столетия прошло столько времени. А суду нужны четкие доказательства. И если в договоре застройки указан адрес «улица Ворошилова», а сейчас она называется, к примеру, «улица Пушкина», то суд выявит разночтения и откажет в иске. Следовательно, необходима справка о старых названиях Вашей улицы. Ее тоже работники архива Вам, скорее всего, выдадут – за дополнительную оплату.

Во-вторых, даже если нашелся договор застройки (выписка из похозяйственной книги, подворного списка или др.), там может быть указана меньшая площадь земельного участка, чем фактически занимаемая. Например, в сороковые годы прежнему собственнику было выделено 10 соток земли, а впоследствии, в шестидесятые добавилось еще 10 соток. Теперешние собственники жилого здания используют все 20 соток земельного участка и поэтому, могут, в принципе, претендовать именно на эту площадь, а не на указанную в договоре застройки. Но при этом договор о праве застройки суду предъявлять, наверное, не нужно. Это не будет правонарушением. Дело в том, что суд рассматривает те и только те доказательства (документы), которые ему предоставлены, и которые он сможет добыть по собственной инициативе.

Поэтому, если в суде не показывать договор о праве застройки, суд будет вынужден принять все меры по поиску этого договора и может сам сделать запрос в архив либо попросить от Вас справку (выдаваемую архивом), что договора застройки (по такому-то адресу) в его фонде документов не имеется. И если такой справки Вам архив не выдаст, следовательно, суд будет руководствоваться именно тем договором застройки, который имеется в архиве. К тому же, помимо договора застройки, могут быть еще и иные документы, в которых отражена фактически занимаемая площадь земельного участка, отличающаяся (превышающая) от той, что указана в более раннем документе (том же договоре застройки, выписке из похозяйственной книги или т.п.). Одним из таких документов может быть технический паспорт жилого зданий, выданный до 2001 г. Там, наряду с полным описанием жилого дома, должна содержаться оговорка о площади земельного участка, на котором этот дом расположен. Поэтому ничего противозаконного здесь нет.

Например, когда-то площадь участка была одна. Но, впоследствии, она могла увеличиться, что было надлежащим образом зафиксировано соответствующими государственными органами. Доказательством является информация из СТАРОГО(!) технического паспорта. Который, в случае отсутствия первичных землеотводных документов, в соответствии с письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808р, как раз и является документом, содержащим информацию о площади земельного участка. Хотя, даже если суду будет известно о старом документе, в котором указана меньшая площадь - в любом случае он не обязан руководствоваться ТОЛЬКО этим документом. Ведь он был оформлен очень давно, а за прошедшие десятилетия гражданин (или его предшественник) могли получить землю дополнительно к той, которая фигурирует в договоре застройки, выписке из похозяйственной книги, подворного списка и т.п.

Кстати, Договоры застройки в обязательном порядке регистрировались районными исполкомами, коммунальными органами. Поэтому в документах исторического архива могут присутствовать соответствущие протоколы из заседаний этих органов, выписки из которых любезно предоставит архив (Часть 1, Часть 2). Такая выписка может содержать данные об официальной регистрации Договора застройки, имея, тем самым, большое значение для суда: хотя, сама по себе она не является документом, подтверждающим право собственности прежнего собственника на земельный участок, однако, ясно указывает на тот факт, что подобный документ ранее СУЩЕСТВОВАЛ, ибо содержит Ф.И.О. застройщика, номер и дату договора застройки. Тем более, что тот факт, что Договор застройки отсутствует в настоящее время, не является доказательством его отсутствия в прошлом.

Итак, после получения копии выписки из похозяйственной книги, договора застройки (или иного аналогичного документа) следует обязательно сравнить указанную там площадь земельного участка с той, которая фигурирует в кадастровом паспорте. Хотя, если по договору застройки площадь больше, чем по кадастровому паспорту… тогда следует обратиться в кадастровую палату с заявлением – отразить в кадастровом паспорте ту площадь, которая указана в документах, свидетельствующих о праве собственности на земельный участок. При отказе – в суд. Затем – новое межевание, (возможные) споры с соседями и т.д.

Помимо договора о праве застройки, выписок из похозяйственной книги, выписок из подворных списков и т.п., могут существовать решения исполкомов о выделении прежнему собственнику земельного участка и разрешения (или даже обязанности) в течение определенного срока построить на этом участке жилой дом. В отличие от указанных выше документов, решения исполкомов могут не содержать конкретной площади участка, но однозначно свидетельствуют о самом факте его выделения прежнему собственнику (это в идеале… если Вам из архива выдали подобное решение, а самого договора застройки нет – это обратится в Вашу пользу), причем суды это отлично понимают. При отсутствии договора застройки площадь участка будет, скорее всего, определяться судом, исходя из фактически занимаемой (т.е. той, которая фигурирует в кадастровом паспорте) площади. Если ее размер подтвердится документами, скажем, 60-х или 80-х годов.

Кстати, в исковом заявлении необходимо будет обязательно указать, на какую площадь земельного участка претендует истец. Определить конкретную цифру Вы можете, исходя из приведенных выше соображений. Повторимся, все зависит от того, имеется ли копия договора застройки в архиве или она отсутствует.

В заключение отметим, что если документы из исторического архива необходимы срочно, выдачу справок (если копии документов имеются в архиве, конечно) могут ускорить. Но, за дополнительную оплату, разумеется. И то, раньше, чем за неделю, не сделают. Хотя, торопиться не следует, ибо необходимо будет собрать еще массу документов и справок. Пусть работники архива ищут, оформляют Вам справки в спокойном, неспешном темпе.

Кстати, если не найдены первичные документы, свидетельствующие о первоначальном выделении земельного участка (договор застройки, выписка из похозяйственной книги и т.п.), можно предоставить в суд, при наличии, договор купли продажи жилого дома, заключенный до 25 октября 2001 г. Правда, при этом у суда могут возникнуть вопросы - кому изначально выделялась земля. Ведь договор купли продажи раньше распространялся лишь на дом и иные постройки, земля принадлежала государству и не продавалась. Однако, факт наличия жилого дома (построенного давно) на земельном участке, факт его регистрации в государственных органах, факт государственной регистрации договора купли-продажи свидетельствуют о том, что прежний (изначальный) владелец дома имел, в соответствии с тогдашним законодательством, и права на земельный участок.

Копии договора купли-продажи может не быть в архиве; он может не быть на руках и у Вас, как землевладельца. Тогда можно попробовать обратиться к нотариусам. Точнее, к тем из них, которые хранят архивы. Например, по Кировскому и отчасти Ленинскому районам г. Уфы архивы могут храниться у нотариуса по адресу ул. Пушкина, д.85/1. Можете попробовать обратиться в НКО "Нотариальная палата Республики Башкортостан", по адресу г. Уфа, ул. Кирова, д.31-5, тел. 250-00-40. Там Вам дадут (обязаны дать, по крайней мере) координаты того нотариуса, который хранит архив документов прошлых лет по Вашему району, где находится Ваш дом. В других регионах России, думается, ситуация аналогичная: следует обратиться в местную нотариальную палату и т.д.

2. Второй этап.

Пока справки готовятся в архиве, не следует ждать. Заказываем технический паспорт дома на текущую дату и до 25 октября 2001 г. (БТИ), технический паспорт домовладения на текущую дату и до 25 октября 2001 г. (БТИ), а также кадастровый паспорт земельного участка (Кадастровая палата, Росреестр), если эти документы отсутствуют. Они все равно понадобятся потом. Кроме этого, потребуется справка из БТИПример справки о предыдущих собственниках домовладения, выдаваемой БТИ «О предыдущих собственниках домовладения (очень важный документ, кстати), а также выписки из Росреестра на жилой дом ( Часть 1, Часть 2) и на земельный участок ( Часть 1, Часть 2).

С первыми двумя все понятно. Важно, что необходимы их редакции и до 25 октября 2001 г., если Вы в суде будете опираться на п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», т.е. просить суд оформить право собственности на земельный участок, исходя из приобретения в собственность фактически занимаемого участка. Старые редакции технических паспортов могут понадобиться суду в случае, если у него возникнут сомнения в размере площади земельного участка. Например, если договор застройки, а также иные подлинники (или заверенные копии) документов, из которых можно однозначно установить ее, эту площадь, будут отсутствовать в деле. Хотя, копии старых редакций технических паспортов можно на данном этапе не брать, ибо придется за них платить, да и срок получения будет достаточно высоким. Если же в ходе судебного заседания заявить ходатайство о судебном запросе в БТИ с истребованием соответствующих копий, то они будут готовы в течение 5 дней, причем полностью бесплатно для истца.

Они изготавливаются в срок 1 месяц (впрочем, сейчас сроки короче и составляют 1...2 недели). Кадастровый паспорт смогут изготовить в том случае, если земельный участок поставлен на кадастровый учет. А как узнать, стоит ли он на учете, если никто из собственников дома не осуществлял в этом отношении никаких действий?

Узнать об этом можно в кадастровой палате. Если участок поставлен на учет, то ему присвоен уникальный кадастровый номер и кадастровый паспорт выдадут без проблем. Причем, платить за него не нужно будет.

Если же участок на учет не поставлен, следует сделать это самостоятельно. Можно обратиться к любому кадастровому инженеру (перечень аттестованных кадастровых инженеров имеется в Кадастровой палате, а также в интернете). Можно обратиться к любому из них, так как все они проходят серьезную подготовку и периодически аттестуются, чем достигается достаточный контроль их знаний. Все дело лишь в загруженности их, а также в ценах.

Заключить с инженером договор, согласовать время, потом он приедет, обмерит участок и через месяц Вы получите на руки межевой план земельного участка (т.е. будет сделано так называемое межевание). Обратите внимание, что в соответствии со сделанными изменениями в законодательстве присутствие соседей теперь необязательно, ибо согласование границ (что было неотъемлемой процедурой раньше, перед оформлением участка) теперь может быть выполнено и позже, после оформления участка в собственность.

С этим межевым планом надо прийти в кадастровую палату и подать заявление о постановке участка на учет. Хотя, вполне возможно, что участок на учете уже стоит (например, как ранее учтенный). Дело в том, что в 2000-е годы во многих местах муниципалитеты проводили инвентаризацию земель. Обмеров, естественно, никаких не делалось – границы участков принимались такими, какими они числятся в БТИ, еще с советских времен (правда, впоследствии стали использовать спутниковые карты, составленные, исходя из фактических размеров земельных участков). В рамках этих инвентаризация земельным участкам присваивались кадастровые номера. В таком случае кадастровый паспорт также должны выдать совершенно свободно.

Выписки из Росреестра необходимы для доказательства, что правообладатель отсутствует (раздел 2 выписки), а также что правопритязаний и заявленных в судебном порядке требований ни на дом, ни на земельный участок ни у кого не имеется (разделы 6, 7 выписки). В частности, выписка в отношении земельного участка пригодится в суде при доказательстве факта отсутствия его резервирования и не нахождения в границах красных линий.

Справка «О предыдущих собственниках домовладения» содержит в себе перечень ВСЕХ собственников с указанием долей. Там, как правило, фигурирует и первоначальный собственник – тот, на имя которого был когда-то оформлен договор застройки или иной аналогичный документ. Эта справка в совокупности либо с самим договором о праве застройки, либо с решением исполкома, выпиской из подворных списков и т.п. будет являться неопровержимым доказательством того, что земельный участок выделялся (а не захвачен Вами или Вашими предшественниками незаконно).

Может возникнуть вопрос: почему именно справка из БТИ, а не из выписка из Росреестра? Дело в том, что ранее (в советское время) такого органа, как Росреестр попросту не было. Его функции в отношении регистрации прав собственности на строения, сооружения как раз и выполняло БТИ. Потом они были переданы Росреестру, а за БТИ были оставлены только технические функции, в частности, изготовление технических паспортов. Поэтому, в случае необходимости - проследить всю историю, всю судьбу конкретного дома - необходима именно эта справка. Ведь выписка из Росреестра содержит лишь информацию о последнем собственнике. А суду необходимо установить ВСЮ цепочку прежних владельцев.

К сожалению, эта справка не содержит информации о площади, занимаемой земельным участком. Но эта информация содержится в старом (25 октября 2001 г.) техническом паспорте. Кстати, а почему именно - в старом? Дело в том, что новый технический паспорт содержит новую информацию о площади земельного участка. А она может отличаться от ранее занимаемой - не всегда по законным основаниям. Именно поэтому суды и исследуют старые технические паспорта.

3. Третий этап.

Можно обратиться в Росреестр с теми документами, которые имеются. Например, технический паспорт домовладения на дату обращения, кадастровый паспорт Росреестр запросит самостоятельно (в рамках межведомственного взаимодействия), с Вас его не спросят (при условии, что в Росреестре имеется копия уже заказанного когда-то собственником жилого здания этого паспорта). Оплатите пошлину (500 руб. или 1000 руб. – нужно уточнить при подаче заявления), напишете заявление и документы примут.

Естественно, будет вначале приостановление, затем (максимум, через три месяца), отказ. Когда будет приостановление, выдадут Решение о приостановлении государственной регистрации с мотивированными доводами - чем оно обусловлено. Там будет ссылка на то, что заявитель не предоставил документов, необходимых для регистрации права собственности на земельный участок. Фактически, решение государственного регистратора о приостановлении регистрации в силу отсутствия необходимых документов уже является фактом, свидетельствующим о том, что, предоставив в Росреестр все имеющиеся у него в распоряжении документы, гражданин все же не может претендовать на узаконение своего земельного участка (т.е. на оформление права собственности на него). Так что дожидаться отказа, в принципе, необязательно. Приостановление так же, как и отказ, для суда будет являться одним из доказательств того, что гражданину невозможно оформить свое право собственности в ином порядке, кроме как обратившись в суд. Ибо суд может спросить: а Вы обращались в Росреестр? Если нет, то суд предложит обратиться, а исковое заявление может вернуть истцу.

Строго говоря, суд в данном случае будет неправ, если он так поступит. Ибо, ему должно быть и так ясно, что при таких обстоятельствах лицо не имеет возможности оформить право собственности на землю. Однако, квалификация судей, все же, бывает разной. Потом, некоторые суды предпочитают перестраховываться.


4. Четвертый этап.

Следует обратиться в муниципалитет (в г. Уфе – это администрация городского округа (ГО) город Уфа Республики Башкортостан, находится в здании Горсовета) с заявлением о предоставлении данного участка в собственность. Никаких других документов, кроме паспортов граждан (собственников дома, расположенного на земельном участке), предоставлять не требуется. Следует только указать в заявлении, что обращающийся (один или несколько, если собственность на жилой дом является частной долевой) является собственником дома. Для надежности, можно приложить ксерокопии выписок о регистрации права на жилое здание. Срок ожидания – 1 месяц со дня подачи заявления. Не забудьте при подаче заявления получить заверенную печатью его КОПИЮ. Она в дальнейшем, если само заявление потеряется или получится волокита, будет являться доказательством Вашего обращения к Администрации в указанную в копии заявления дату. Если, скажем, впоследствии изменится (в худшую для Вас сторону) законодательство, то останется возможность использовать его старую редакцию (имеющуюся на момент подачи заявления), так как закон обратной силы не имеет. Поэтому копию заявления следует хранить, как зеницу ока. Если, допустим, риэлтор, к которому Вы обратитесь, возьмет и потеряет ее, то останется, конечно, возможность указать в суде, что заявление было подано на дату, по крайней мере, не позже, чем дата, на которую был оформлен (именно оформлен, а не получен Вами на руки) отказ.

Итак, подано заявление в Муниципалитет (Администрацию ГО). Он, скорее всего, тоже откажет (кстати, получить отказ можно будет по почте или в Управлении по земельным ресурсам; в здании Горсовета только принимают заявления, а исполнением их ведают другие организации, являющиеся подразделениями администрации ГО г. Уфа). Оснований для отказа может быть несколько. Наиболее частая причина – резервирование участка для муниципальных нужд и/или нахождение его в границах красных линий в соответствии с тем или иным Постановлением или Решением местного (регионального) правительства. Пример отказа можете посмотреть здесь. Конечно, форма и доводы отказа могут быть и иными.

Однако, здесь есть несколько тонкостей.
Во-первых, само по себе Постановление или Решение правительства о резервировании одного или нескольких участков не означает факт их резервирования. Рассмотрим, например, Решение Совета Городского Округа Город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 №41/6.

Приведем здесь ключевые моменты:
п. 1. Зарезервировать земельные участки для государственных и муниципальных нужд на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, относящиеся к категории земель населенного пункта, ориентировочной площадью 7 822 га, в целях размещения объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.

Любопытно, что в предыдущей редакции (а именно, в Решении Совета Городского Округа Город Уфа Республики Башкортостан от 23.12.2010 №32-15) данный пункт продолжался еще и следующими словами: а также недопущения предоставления в собственность земельных участков общего пользования, с ограничением предоставления их в собственность физическим или юридическим лицам.
Видимо, местные власти наконец-то поняли, что ИСТИННУЮ СУТЬ этих слов отлично понимают все те, кто ознакомился с этим Решением... И, вероятно, по этой причине решили убрать эти слова. Возможно, здесь сыграли некоторую роль и наши публикации. Но, в любом случае, это хорошо, что произошли позитивные подвижки, хотя бы на словах (впрочем, что радует, и не только в этом). Что, возможно, связано с более вдумчивым и грамотным руководством Республикой Башкортостан по сравнению с тем, что то, что мы испытывали много лет назад....

п. 2. Утвердить схему размещения зарезервированных земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для государственных и муниципальных нужд, согласно приложению №1.
п. 3. Определить перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель, согласно приложению №2.
п. 4. Установить срок резервирования – до 01.01.2019 г.

Вроде бы, черным по белому написано: ЗАРЕЗЕРВИРОВАТЬ. Однако, надо сказать, что резервирование на самом деле регламентируется специальным Постановлением Правительства РФ №561. И должно быть выполнено, в частности, путем его регистрации в Росреестре. Без этой обязательной процедуры пункт 1 (приведенный выше) остается лишь благим, невыполненным пожеланием правительства Республики Башкортостан, своего рода воззванием к тому, что резервирование необходимо сделать (раньше это регламентировалось необходимостью недопустить предоставление земли общего пользовния лицам - физическим и юридическим). А вот сделано оно или нет – об этом скажет Росреестр, например, выдав соответствующую выписку. Впрочем, не является редкостью ситуация, когда неадекватный суд не обращает внимание на информацию, содержащуюся в подобных выписках.

Кроме того, представляет собой интерес пункт 5 названного Решения:
п. 5. Определить место и время ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, перечнем кадастровых номеров, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель - Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (г.Уфа, ул. Российская, 50), понедельник каждой недели с 10.00 до 13.00, с 14.00 до 17.00.
Любопытно, что в предыдущей редакции обсуждаемого Решения имелось указание про рабочие дни; теперь же - только в понедельник, т.е. возможности для граждан существенно сужены.


Таким образом, главное управление архитектуры г. Уфы является органом, уполномоченным выдавать справки о том, является ли конкретный земельный участок с конкретным кадастровым номером зарезервированным для муниципальных нужд. Следует приехать туда и попросить соответствующую справку. Она будет стоить, кажется, 250 руб., готовится в течение двух недель. Там же можно будет, при желании, заказать выкопировку из схемы размещения зарезервированных земель. Она представляет собой цветное изображение – в виде географической карты, на котором будут находиться Ваш участок, расположенные рядом дома, а также красным цветом будут нанесены красные линии, если таковые имеются.

Так вот, вполне может оказаться, что участок на самом деле не зарезервирован и в границах красных линий не расположен (т.е. в отношении этого участка упомянутое выше Решение не исполнено). Такая справка будет являться прямым и веским доказательством для суда. И если в отказе администрации ГО в признании права собственности иных мотивов не будет упомянуто, то, скорее всего, суд удовлетворит иск.

Ибо он рассматривает, как правило, лишь те доказательства, которые привносятся по инициативе сторон. Правда, в случае возникновения сомнений, а также в некоторых других случаях, суд может сам, по своей инициативе, потребовать дополнительные доказательства.

Однако, может статься, что Решение выполнено и участок действительно зарезервирован. Но тогда информация об этом в обязательном порядке должна (но необязана, кстати...) присутствовать в Росреестре, на что укажет запись в Выписке из Росреестра в отношении земельного участка.

В судебной практике не так уж редки случаи, когда в Росреестре не зарегистрировано, к примеру, право собственности на газопровод, проложенный еще лет 20 назад. Соответственно, ни о каких охранных зонах Росреестр попросту не знает и потому в Выписках, выдаваемых им, эта информация отсутствует. Что не мешает некоторым судам в числе "крайних" оставлять именно граждан, а никак не те организации, которые проявили бездействие и не осуществили регистрацию права собственности (в данном случае - на газопровод, т.е. речь идет о Газпроме). Несколько аналогичные ситуации встречаются и в связи с резервированием земель в границах красных линий. Надо сказать, что подобные ситуации являются полностью индивидуальными. И разрешение их, конечно же, не стоит давать первым попавшимся риэлторам (им, да, как правило, не стоит) или адвокатам.

В Постановлении Правительства РФ от 22 июля 2008 г. №561 имеются следующие, актуальные в данном случае, нормы:
п. 1. Настоящее положение определяет порядок резервирования земель для государственных и муниципальных нужд.
п. 2. Решение о резервировании земель для федеральных нужд принимается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на оказание государственных услуг и управление федеральным имуществом, в установленной сфере деятельности которого планируется осуществить резервирование.


Это было реализовано, ибо Правительство Республики Башкортостан приняло Решение Совета Городского Округа Город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 №41/6. Здесь все ясно.

п. 3. Решение о резервировании земель принимается на основании следующих документов:
а) документация по планировке территории;
б) документы территориального планирования в случаях создания особо охраняемых природных территорий, размещения объектов обороны и безопасности;
в) государственные программы геологического изучения недр, воспроизводства минерально-сырьевой базы и рационального использования недр, утвержденные в установленном порядке.


Таким образом, у администрации ГО должна присутствовать документация по планировке территории – только в этом случае оно будет законным. Если такая документация отсутствует – это будет являться основанием для отмены решения о резервировании земельного участка.

п. 7. Решение о резервировании земель, принятое органами государственной власти, подлежит опубликованию в официальных средствах массовой информации субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены резервируемые земельные участки.

Должно быть, но не обязано, как говорится. На практике подобные решения иной раз не публикуются, поэтому не мешает проверить факт такой публикации.

п. 8. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение о резервировании земель, направляют копию решения о резервировании земель и прилагаемую к нему схему резервируемых земель в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости в порядке, установленном статьей 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
п. 9. Государственная регистрация ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, а также прекращения таких ограничений осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".


Таким образом, данное Постановление Правительства РФ прямо регламентирует необходимость государственной регистрации решения о резервировании земель. И если в отношении спорного земельного участка регистрация резервирования не была сделана, стало быть, он НЕ ЗАРЕЗЕРВИРОВАН.

А почему земельные участки не резервируются, т.е. почему не исполняются Решения местного правительства (о резервировании и о границах красных линий)?

Во-первых, это сопряжено с определенными действиями со стороны администрации – необходимо подавать в Росреестр соответствующие документы. И так как участков не один и не два, а весьма много, то объем документов будет достаточно большим.

Во-вторых, и это главное, даже если земельный участок будет зарезервирован и будет находиться в границах красных линий, то, это можно оспорить в судебном порядке, ходатайствуя перед судом об отмене Решения о резервировании в части, касающейся конкретного земельного участка. Поэтому местной администрации нет особого резона напрягаться и оформлять резервирование, чтобы потом осуществлялась обратная процедура.

Возможность прекращения резервирования прямо отмечается в пункте Д ст.10 Положения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд (в редакции Постановления Правительства РФ от 22 июля 2008 г. №561). Т.е., в частности, если резервирование было проведено незаконно.

5. Пятый этап.

После получения отказа администрации ГО в предоставлении земельного участка в собственность появляется возможность обжаловать его в суд. Как уже отмечалось, можно использовать один из способов: обжаловать его в порядке главы 22 КАС РФ (до 15 сентября 2015 г. - глав 23, 25 ГПК РФ) (как бездействие администрации ГО, нарушающее права гражданина) или обратиться к администрации ГО с иском. Здесь важно(!), что коль скоро был выбран один из способов и в случае, если суд откажет, то второй способ использовать уже не получится в силу п. 1 ст. 134 ГПК РФ: имеется ставшее обязательным для сторон и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждения мирового соглашения сторон.

Если выражаться юридически строго, то, конечно, можно сказать, что предметы данных споров (по первому и второму способам) являются различными. В самом деле, ведь под предметом спора здесь фигурирует на земельный участок, а право на него. Соответственно, предметом искового производства будет констатация факта принадлежности права собственности на земельный участок; при этом ответчик (администрация ГО) не обязана выполнять перед истцом никаких действий. Тогда как предметом обжалования незаконного отказа администрации (в порядке административного иска) – право на получение земельного участка в собственность; соответственно, у заинтересованного лица (администрации ГО) возникает обязанность передать земельный участок заявителю. Если в первом случае, в случае удовлетворения иска судом, соответствующим судебным решением собственность признается за истцом, то во втором случае признается только ПРАВО приобрести эту собственность на бесплатной или платной основе.

Вместе с тем, суды нередко считают, что здесь предмет иска является одним и тем же (земельный участок) и потому в повторном принятии заявления могут отказать.

Отметим, что если суд отказал в просьбе обязать администрацию ГО передать Вам земельный участок (бесплатно), остается еще возможность приобрести его за плату, т.е. выкупить его, например, в соответствии с Постановлением регионального Правительства. С этой просьбой следует вновь обратиться в администрацию ГО, только просьба на этот раз будет иная: "Прошу заключить со мной договор купли-продажи земельного участка, находящегося по конкретному адресу, имеющего кадастровый номер, в соответствии с Постановлением регионального правительства, к примеру, Постановлением правительства Республики Башкортостан". Следует указать владельцев участка. В случае получения отказа появляется возможность обратиться в суд, причем предмет спора будет уже иным: иск о заключении акта купли-продажи земельного участка. Поэтому суд не откажет в принятии заявления.

По своей форме, опять-таки, оно может быть исковым (в порядке искового производства) или вытекающим из публичных правоотношений (в порядке главы 22 КАС РФ). Только доводы будут уже иными. Здесь следует опираться на соответствующее Постановлением регионального правительства, например, на соответствующее Постановлением правительства Республики Башкортостан, дающее возможность приобретения земельного участка на платной основе. Кроме того, возможность приобретения земельного участка за плату предусмотрена ст. 39.1, 39.4, 39.11 (и др.) ЗК РФ. Кстати, здесь, в отличие от бесплатного приобретения права собственности на земельный участок, имеются важные нюансы, касающиеся госпошлины. Подробнее об этом читайте позже.

Следует иметь в виду, что Ваш участок может быть обременен сервитутом. Который может быть установлен без Вашего согласия и даже (в некоторых случаях) без уведомления Вас об этом факте. Нередки случаи, когда гражданин, приобретя земельный участок, через некоторое время (несколько лет) вдруг узнает, что, скажем, по его участку (под землей) проходит газопровод или центральный водопровод; или же давным-давно запланировано строительство высоковольтной электрической линии (на этот счет есть в установленном порядке согласованный проект и т.д., просто строительство линии пока не было реализовано).

Кстати, как узнать, обременен ли участок сервитутом? По закону, сервитут, наравне с иными правами, ДОЛЖЕН (но не обязан, как говорится...) быть зарегистрирован в Росреестре. Соответствующая информация должна присутствовать в выписке на земельный участок (Часть 1, Часть 2). Обратите внимание на графу 4. Однако, если сервитут не зарегистрирован, это еще не факт, что его нет. Как решение администрации о резервировании земельных участков зачастую бывает невыполненным (незарегистрированным), так же могут обстоять дела и с сервитутом. Если сервитут имеется, то уже неважно, зарегистрирован он или нет; знал гражданин о нем ранее или нет. Такой вывод следует из судебной практики. Суды делают в таких случаях умозаключения, навроде: несмотря на то, что сервитут, как ограничение права законного, добросовестного владельца земельного участка, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не подлежит сомнению сам факт наличия этого сервитута, ибо он доказан судом. Последнее означает необходимость для владельца предоставлять возможность использования его земельного участка полностью (или частично) другим лицам. Так что все очень просто.

Понятно, что при таких обстоятельствах земельный участок уже не может быть В ПОЛНОЙ МЕРЕ использован по целевому назначению (для индивидуального строительства) и суды, как правило, отказывают владельцам участков в исках. Например, у нас в Башкортостане был случай, когда человек построил на приобретенном им участке дом, затем стал рыть подвал и... в ужасе обнаружил трубу, которая оказалась газопроводом высокого давления. Хорошо, хоть рытье подвала осуществлялось владельцем земельного участка ВРУЧНУЮ; представляете, ЧТО могло бы быть, если бы был применен экскаватор?.... Тот случай разрешился благополучно: в проекте было найдено множество неувязок и в итоге дело кончилось переносом газопровода; но, зачастую, в подобных ситуациях владельца земельного участка заставляют сносить постройки (ибо они затрудняют доступ к газопроводу и делают невозможным его обслуживание). Самое печальное, что постройки могут быть НЕ самовольными, у владельца земельного участка может присутствовать разрешение на строительство, выданное местной администрацией. Так что надо быть внимательными! А то можно приобрести землю, дом и иные постройки... а потом окажется, что часть из них (например, коттедж стоимостью в 5...15 млн. руб.) необходимо снести, ибо они мешают обслуживанию коммуникаций. Которые и проложить-то больше негде, кроме как через этот участок. Это не выдумки, кстати. Это - реальная часть российской действительности, когда законные приобретатели земельных участков оказываются "у разбитого корыта".

Вот типичный случай , происшедший достаточно недавно (в первой половине 2015 г.). Человек продал свою квартиру, на эти деньги (плюс - взял еще ипотеку) купил землю и построил там дом. Ипотеку погасил. И вскоре (через несколько лет) Газпром подал на него в суд. Оказывается, в 336 метров от его дома находится газопровод высокого давления, охранная зона которого составляет 350 метров. Самое печальное, что газопровод не был надлежащим образом зарегистрирован, поэтому, соответственно, в выписке о праве собственности на землю, выданной Росреестром (органом государственной регистрации прав), никакого обременения указано не было. Поэтому землевладелец, полагаясь на информацию, полученную от этого официального государственного органа, купил участок и построил дом. Тем временем, Газпром осуществил регистрацию своего права собственности на газопровод и уже на основании этого подал иск в отношении землевладельца. И суд, как это водится нередко в российской судебной практике, поддержал Газпром. Теперь этот землевладелец обязан, в соответствии с решением суда, снести свой дом своими силами. Т.е. при помощи суда человек - добросовестный приобретатель земли, добросовестный строитель собственного дома - стал, грубо говоря, бомжом. Да еще на старости лет...

А в 90-х годах прошедшего столетия было множество махинаций с куплей - продажей квартир. Например, одну и ту же квартиру могли продать одновременно (в один и тот же день) нескольким различным собственникам. Понятно, что там суд в итоге расторгал сделки купли - продажи, но если продавца найти не удавалось, то покупатели, за исключением одного (которому повезло первым зайти в квартиру), оставались ни с чем.

На чем основывается такое решение суда? В частности, на том, что, мол любой газопровод имеет аншлаги — таблички, которые находятся на поверхности и информируют о наличии трубы. Тот, кто покупал участок и строил дом, не мог этого не видеть (такое разъяснение дано не кем-нибудь, а местной прокуратурой). Ну, в итоге - что в сухом остатке?

Человек уже на склоне лет (судя по его фотографии) лишился своих последних средств, а также места для проживания. Ясно, что Газпром даже и не подумал в ходе судебного процесса как-то позаботиться на этот счет. Ведь по сути-то, это вина Газпрома - в том, что он вовремя не зарегистрировал свое право собственности на газопровод и не выслал официальные уведомления владельцам земельных участков в том, что, несмотря на отсутствие регистрации, газопровод под землей все-таки присутствует. Это первое.

А второе состоит в том, что, по сути, информация, выдаваемая Росреестром в виде выписок о праве собствености на земельные участки (как, впрочем, и на любую другую недвижимость), как оказалось, далеко не всегда имеет под собой реальную ценность. Хотя, вроде бы, она должна являться доказательством для суда. Но в данном случае суд не внял ей. И не обязал Газпром выплатить землевладельцу соответствующую компенсацию или перенести газопровод на безопасное расстояние за свой счет (как это было в ряде других аналогичных случаев). Да, кстати, а знаете - почему? Ответ, как всегда, прост: да потому, что ДОРОГО, в данном случае - для Газпрома - это. Миллионы, мол, рублей будут затрачены.

Третье относится, видимо, уже не совсем к области права. Оно, это третье, заключается в том, что будущий землевладелец, оказывается, должен был НЕ ДОВЕРЯТЬ ИНФОРМАЦИИ, ПОЛУЧЕННОЙ ОТ ТАКОГО ОФИЦИАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ОРГАНА, КАК РОСРЕЕСТР. Землевладелец, судя по мотивам, изложенным в судебном решении, должен был прежде, чем строить дом, ходить и обследовать близлежащую местность на предмет наличия так называемых газпромовских "аншлагов" (прямо как энтузиаст-натуралист-исследователь). Мало, мол, разных там выписок. Надо еще походить по местности и поискать аншлаги. Понятно, что все это уже попахивает юмором. Но, к сожалению, это отнюдь не юмор, а самая что ни на есть горькая и черная правда - человек в итоге лишился и денег, и жилья. Лишил его вначале суд первой инстанции (районный), а затем - и областной, оставивший в силе решение районного суда. Вот что сказала руководитель пресс-службы Челябинского областного суда: ответчик при должной осмотрительности мог и должен был выяснить данное обстоятельство. Перейдя по ссылке, приведенной в начале данного описания, Вы можете в этом убедиться сами. Правда, попутно возникает вопрос: а для чего же тогда нужны эти выписки из Росреестра, если они в подобных случаях бесполезны? Нам пока неизвестен ответ на него. Возможно, в частности, для того, чтобы гражданин или иное лицо заплатили за их выдачу, пополнив государственный бюджет Российской Федерации, помогая, тем самым, свое стране. Иной пользы, в связи с обсуждаемые судебным решением, трудно обнаружить.

Правда, если в выписке ЕСТЬ отметка о наличии обременений, вот это может быть для суда одним из доводов. Но, повторимся, если таковых обременений НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО, это вовсе не означает, что их фактически нет. Отметим, что вышеприведенные слова вовсе не являются призывом к игнорированию информации, исходящей от государственных и/или муниципальных органов. Эти слова не являются попыткой доказать, что официальная информация не имеет никакой ценности. Это - лишь результаты ряда судебных разбирательств, т.е. судебная практика в РФ. Оставшиеся выводы читатель может сделать самостоятельно.

Как правило, однако, сервитутом обременена лишь небольшая часть земельного участка. Вроде бы, наличие сервитута (если он - публичный) означает, что часть участка является территорией общего пользования. Кому интересно, можете поинтересоваться, является ли сервитут препятствием для оформления права собственности на земельный участок.

6. Шестой этап.

После того, как после удовлетворения судом иска получено судебное решение о признании права собственности, можно идти с ним в Росреестр и через месяц (а то и через две недели) Вы получите Выписку о праве собственности на земельный участок. Если же суд установит Ваше право на приобретение земельного участка (например, обязать администрацию ГО предоставить Вам участок в собственность), то необходимо обратиться в администрацию с соответствующим заявлением, приложив ксерокопию решения суда. После того, как администрация (в течение 1 месяца) рассмотрит Ваше заявление и даст согласие на передачу земельного участка в собственность, можно обратиться в Росреестр для осуществления регистрации права.

Кстати, немало юристов отмечает, что в последнее время администрации усилили давление на собственников земельных участков, которые еще не успели оформить свое право собственности. Несмотря на то, что с 01 марта 2015 г. возможности по бесплатному приобретению земельных участков в собственность определенно урезаны, администрации активизировались уже сейчас.


Комментарии:
Ирина16.02.2018 18:32
Здравствуйте!Очень нужная и поучительная статья! Спасибо! Но у меня остались вопросы.Моя ситуация следующая. Имеется земельный участок собственности в г. Сочи, одна сторона которого, прилегает к проезжей части улицы, и, в исторически сложившихся обстоятельствах, заборы всех домовладений стоят, практически ,на одном уровне, но при уточнении границ в 2008 году (тогда еще был проект границ, как вы помните) народу внушили, что красные линии проходят по 15 метров от дороги в обе стороны и, тупо, их провели сославшись на Олимпийский закон .(типа реконструкция - расширение дороги), денег не хватило, как известно, дорогу никто и не думал расширять, а линия по сей день нарисована на плане города. Заказала ИСГД-на ней линии нет. Заказала схему, для того, чтобы закономерно закрепить этот кусок участка за собой, поскольку администрация района угрожает снести забор и построить перед моим участком платную стоянку ( длина участка по улице 18 метров). На топографической схеме красная линия есть. Добиться более подробной информации о законной постановки красных линий на градостроительный план города не могу.Скорее всего будет отказ в перераспределении земельного участка(площадь до 525 кв.м., после 753 кв.м) В данном случае как защитить мои права? (Строения на участке нет. ЛПХ земли населенных пунктов)Могу ли я просить суд о выяснении законности этих линий на карте города? И в данном случае участок нужно выкупать или он должен достаться мне бесплатно? Спасибо.
Научный Консалтинг17.02.2018 09:01
Ирина, да, бывает так, что на плане линии отсутствуют. Возможно, в Вашем случае красные линии лишь планируются к нанесению, поэтому на схеме они есть, а в плане - нет. Здесь Вам целесообразно выяснить, на основании какого именно нормативного акта (например, Постановление администрации) были нанесены красные линии. Если такой нормативный акт, в самом деле, есть и он был издан, но получается, что Ваш забор находится в границах красных линий. Вы заказывали выписку из Росреестра на земельный участок? Там есть информация о красных линиях? Если спорный земельный участок не находился до сегодняшнего дня в Вашей собственности - видимо, он находится в ведении администрации. Которая, да, имеет право провести по нему красные линии. Суд Вы, конечно, можете просить (обратиться с административным иском) о корректировке красных линий, но, скорее всего, будет только трата времени и отказ. В этой ситуации, да возможны или выкуп, или аренда спорного земельного участка. Однако, администрация может отказать и в том, и в другом. Оспорить такой отказ Вы, видимо, не сможете.
Ирина17.02.2018 18:23
Дополнение. Дело в том, что не далее как в октябре 2017 года, соседи через один участок, поставили его на кадастр не обращая внимание на "красные линии", т.е. в притык к дороге. И таких участков по улице не один, то есть нельзя, но если очень хочется, то за деньги можно все.Вот именно поэтому у меня и закралось сомнение в законности вышеуказанных линий. Вопрос: куда бечь и кому писать заявление о нормативном акте по КЛ? Никто не знает где это может быть(от чиновников не добиться), куды идти подскажите! В выписке из ЕГРН ничего про красные линии не сказано и не скажется, поскольку мой нормативны участок не заходит за их,типа, красные линии. Это я хочу присоединить кусок з.у. из- за администрации района, чтобы они не вздумали перед моим участком выстроить , например, магазин. А от них можно ожидать всякой гадости! Спасибо.
Научный Консалтинг17.02.2018 18:49
Ирина, издание, утверждение таких актов находится в ведении местной администрации. Даже если, скажем, земли будут выделены государству (например, министерству обороны), в любом случае - управляет всем этим АДМИНИСТРАЦИЯ. Если земля находится в частном пользовании - опять-таки, все запросы следует направлять к ней (не к собственнику!). Обычно в российских регионах конкретные функции администрации (на местах) выполняют те или иные органы (подразделения). В отношении красных линий и градостроительства - это управление архитектуры, в ведении которого находится Ваш населенный пункт и конкретный земельный участок. Оно может называться как областная, волостная Главархитектура или еще как - в зависимости от региона. В Вашей ситуации можно рекомендовать подать два запроса: непосредственно в управление архитектуры и в администрацию (последний запрос, видимо, будет перенаправлен в управление). Отказать в выдаче ответа Вам не имеют права. От чиновников "не добиться", это пока их не спросили ясно, конкретно и с фиксацией запроса. Если в ответе будут отсутствовать ссылки на нормативный акт - стало быть, его и нет. Судя по обращениям к нам, в России сейчас такое не редкость: администрация, иной раз, пытается замалчивать наличие или отсутствие подобных актов. Но, повторимся, ясный и четкий запрос обычно все расставляет по местам в течение 1 месяца. Однако, еще раз: без согласия администрации, если спорный земельный участок не находился в Вашей собственности, Вы не сможете приобрести на него права. Что же касается Ваших соседей - здесь возможно следующее. Возможно, соседям были выделены соответствующие участки. С другой стороны, как правило, кадастровые инженеры (в настоящее время) отказывают в проведении кадастровых работ, если у лица отсутствуют права на землю. Ибо, при выявлении, так сказать, "ошибок" их лишают лицензии (в конце концов, сейчас не столь уж мало тех, кого уже лишили). Впрочем, некоторые кадастровые инженеры все же идут на подобные дела. Здесь, конечно, надо бы по ситуации конкретно смотреть.
Любовь28.02.2018 08:59
Огромное спасибо за статью. Так все четко и ясно! У нас ГСК. Зарегистрированы. Есть утвержденные планы застройки. Но на землю нет документов, хотя сначала выделяется земля, а потом стр-во разрешается. Будем через суд признавать право бессрочного пользования землей и как раз статья про красные линии актуальна. Два гаража из ГСК якобы стоят на дороге (красные линии). Но гаражи эти с момента застройки ГСК, никто изъятия не производил и в известность не ставил об этом. Будем пробовать. Очень жаль, что на уровне правительства не решен вопрос с ГСК, таких как мы много. А чтобы добиться решения вопросов надо и деньги и грамотные люди. А этого всегда не хватает. И не волнует никого видимо....Всего вам доброго и здоровья!!
Научный Консалтинг28.02.2018 09:42
Любовь, благодарим Вас за позитивную оценку нашей работы. Тут дело в, частности, в датах - когда была выделена земля и когда был издан местной Администрацией нормативный акт (Постановление, Распоряжение...) о проведении красных линий. По поводу бессрочного пользования земельным участком... здесь важно, чтобы он был выдан в советское время. Ибо, после вступления в силу Земельного кодекса, право бессрочного пользования подлежит переоформлению. Если такого права ранее не существовало (в отношении конкретного земельного участка), добиться его признания сейчас будет проблематично. Так как в настоящее время такое право могут получить лишь очень ограниченный круг (юридических) лиц.
Олег12.03.2018 15:49
Подскажите, а могут ли на земельный участок, которым мы пользуемся по праву бессрочного пользования, быть нанесены красные линии. Нам в администрации сказали, что у нас часть участка в красных линиях.
Научный Консалтинг13.03.2018 15:52
Олег, право бессрочного пользования в настоящее время должно быть переоформлено на право аренды или право собственности. Во многих случаях владельцы имеют возможность оформить право собственности. Т.е., возможно, такое право у Вас уже есть и вопрос переоформления - чисто технический. Хотя, здесь надо смотреть документы и изучать ситуацию подробнее. С другой стороны, красные линии не могут проходить по земельному участку, который фактически находится в праве собственности (пусть оно и не оформлено в установленном законом порядке), так как при их проведении обязательно должны учитываться интересы землепользователей. Участок на праве бессрочного пользования выдавался, скорее всего, давно, еще в советские времена. Если красные линии проведены позже того, как он был выдан, то их проведение - незаконно. В чем конкретно вопрос, чем Вам мешают красные линии? Не выдают разрешение на строительство?
Олег14.03.2018 13:47
Да, мы хотим снести старый дома и построить новый, но разрешение не дают, говорят, что часть земли находится в границах красных линий и там ничего строить нельзя.
Научный Консалтинг15.03.2018 10:51
Олег, вначале Вам стоит переоформить право бессрочного пользования либо на право аренды, либо на право собственности. Это, как правило, делается без суда, путем обращения в Росреестр (надо будет подать заявление). А вот потом уже, если Вы переоформите свое право на право собственности - можно будет говорить о корректировки красных линий. Точнее, не о корректировке (ибо это администрации, судя по нашему опыту, делают крайне неохотно и, как правило, ссылаются на необходимость подготавливать уточненный проект территории; а на него, как обычно, денег не находится). Следует обжаловать нормативно-правовой акт, в соответствии с которым были нанесены красные линии. И - требовать убрать красные линии с Вашего участка, тем самым - устранить нарушение Ваших прав на строительство дома. А уж как они это будут делать - корректировкой или как-то иначе - это их вопрос, Вам в это вникать нет необходимости. Здесь важно - устранить нарушение Ваших прав, вызванное проведением красных линий.
Ирина17.04.2018 11:54
Здравствуйте, прочитала статью и комментарии. Все подробно и понятно, спасибо за консультации. Остался вопрос. Мой свекр в 1995 году приобрел в собственность участок в СНТ, имеется свидетельство о праве собственности на землю. Поставил его на кадастровый учёт в 2011 году. Межевание по новым правилам с определением границ не проводилось. На участке никаких строений не было. Последнее время он выглядел заброшенным, но налоги исправно платились. В 2015 году городская администрация рядом организовала район для молодых специалистов. Естественно земля в цене выросла и интерес стала представлять как для ИЖС. Но так как участок наш был крайний, по нему провели красную линию. Писали в архитектуру, нам предложили требовать замены участка у председателя СНТ, у нее, конечно, нам на замену предложить нечего. А недавно по участку проложили автомобильную дорогу. Есть ли у нас какие-то варианты? Можем ли просить администрацию выделить участок взамен? Ситуация абсурдная: на бумаге участок есть, налоги исправно начисляются, а фактически по нему проходит дорога и использовать его нельзя.
Светлана17.04.2018 14:32
Добрый день, разъясните пожалуйста следующую ситуацию. Присмотрели участок и проверили его по кадастровому плану. На плане видно, что по одной трети участка проходят 2 красные линии, сам участок 15 соток и 4 из них в границах этих самых КЛ. Мы хотели бы построить новый дом в той части участка где нет красных линий, то есть соблюсти необходимые отступы в 5 м, но остается открытым вопрос будет ли выдано разрешение на строительство или последует отказ по причине самого факта наличия КЛ на участке. Куда следует обращаться за разъяснением, поскольку мы потенциальные покупатели, а не собственники?
Научный Консалтинг17.04.2018 15:02
Ирина, да, ситуация неблагоприятная; к сожалению, в последние годы это - не такая уж редкость. Администрации, пользуясь незнанием законов со стороны землевладельцев, бывает, проводят красные линии прямо по земельным участкам. Тем более, что помешать им в этом нет практически никакой возможности, можно лишь пытаться обжаловать это в суде. При проведении красных линий должны соблюдаться интересы землепользователей, тем более - собственников земельных участков. Неважно, имеются ли на них здания или нет. В архитектуре Вам предложили заведомо отказной вариант, это - из серии отписок. Одно дело, будь Ваш участок НЕ в собственности. Тогда, да, в принципе, возможна была бы замена на другой (равноценный) участок. Однако, если он находится в собственности, зарегистрировано на него право в Росреестре, председатель СНТ здесь ничем помочь не сможет. Ведь при предоставлении Вам "другого" участка СНТ придется вначале выкупить у вас уже имеющийся участок. Или Вам придется отказаться от прав собственности на него. В общем, это, повторимся, отписка. Если Вы не из Белоруссии, там с этим проще, нарушений прав собственников земли - меньше.
Научный Консалтинг17.04.2018 15:03
Администрация не обязана Вам выделять участок взамен, в законе на сегодняшний день отсутствуют нормы, которые могли бы обязать ее в этом. Да и на практике обычно в ситуациях, подобных Вашей, ничего взамен не выделяется (ибо администрациям это попросту невыгодно). Вам целесообразно выяснить, на основании какого нормативно-правового акта администрации или региональной власти были проведены красные линии. Далее, следует написать заявление об отмене этого акта в администрацию, ссылаясь на существенное нарушение Ваших прав и невозможность использования части участка по его назначению (для организации садового хозяйства, посадки насаждений и т.д.). С вероятностью 99,9% будет отказ. Этот отказ потом (в течение 3-х месяцев) следует обжаловать в суде в порядке КАС РФ. Как показывает практика, подобные процессы могут длиться годами, не всегда с положительным исходом. Однако, в Вашем случае, по-видимому, иного пути нет. Также Вы можете попробовать восстановить границы Вашего земельного участка (провести межевание, восстановить забор). Однако, здесь Вами может заинтересоваться полиция (если, повторимся, участок находится в России).
Научный Консалтинг17.04.2018 15:10
Светлана, за разъяснением Вы можете обратиться в орган архитектуры Вашего региона (города). Так как Вы не являетесь на данный момент обладателем права (собственности, аренды) в отношении данного земельного участка, скорее всего, лично Вам такого разъяснения (официально) не дадут. На неофициальные - полагаться НЕ СТОИТ. Поэтому такой запрос должен сделать теперешний собственник, владелец участка. Что касается выдачи разрешения, предугадать, конечно, сложно. Ибо красные линии могут быть проведены с соответствующими оговорками, скажем, запрещающими строительство на определенных расстояниях от их границ. Но, в целом, если Вами будут соблюдены необходимые нормы (расстояния). если предполагаемая постройка не будет входить в границы красных линий, то запрет для выдачи разрешения на строительство здесь усмотреть сложно.
Научный Консалтинг17.04.2018 15:13
Ирина, добавим, что заявление и последующее обжалование НПА, которым установлены красные линии, следует подавать не в целом (это типичная ошибка многих юристов, занимающихся данными вопросами), а лишь в части, касающейся Вашего (и только) земельного участка.
Ирина17.04.2018 16:45
Спасибо большое, понятно в каком направлении двигаться:)
Светлана17.04.2018 20:40
Спасибо большое за разъяснения, передали информацию собственнику, будем ждать результата.
Ольга08.05.2018 08:31
Добрый день! Участок в собственности субъекта. Хотели взять в аренду - так как он примыкает к нашему участку непосредственно, но планшет показал что он в границах красных линий. В выписке этой информации нет. Заявление об аренде мы подали, но опасаюсь что будет отказ. Есть ли возможность как то оспорить такой отказ. Голый зем. участок, ни каких строений или коммуникаций нет. И как я понимаю даже если получиться взять его в аренду строить на нем нельзя? Ввиду наличия красных линий?
Научный Консалтинг08.05.2018 12:42
Ольга, вообще, в аренду администрации достаточно часто выдают участки, находящиеся в красных линиях, особенно, если в ближайшем будущем не планируется их освоение (например, для строительства дорог, парков, иных объектов). Более того, администрации это выгодно - ведь арендодатель платит деньги. Другое дело, что на длительный срок могут и не дать. Обычно такие участки дают в аренду на 1...3 года. Хотя, бывают случаи, когда срок аренды составляет до 15 лет. По поводу строительства, если речь идет именно о капитальном строительстве, да, скорее всего, нельзя. Едва ли разрешат. Можно, к примеру, разместить там легкосъемный ангар, киоск или т.п. - по согласованию с владельцем земли и в соответствии с разрешенным использованием земли. Вот здесь: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/arenda-obschego-polzovanija.html рассматривается вопрос аренды участка общего пользования (т.е. такого, который находится в красных линиях). По поводу того, чтобы оспорить отказ в аренде земельного участка, находящегося в красных линиях - 50/50. Это нужно будет посмотреть отказ, каковы мотивы. Тогда можно будет говорить более определенно.
Ольга10.05.2018 09:05
Спасибо за за разъяснения.
Александр04.06.2018 20:38
Здравствуйте! Мы приобрели земельный участок с видом разрешенного использования "Ведение садоводства" (категория - Земли населенных пунктов) с садовым домом расположенном на нем в городе Симферополь. Сделка произошла в 2016 году. Было проведено уточнение границ (межевание), сведения внесены в Государственный кадастр недвижимости и ЕГРН о чем выданы соответствующие выписки. До этого участок принадлежал человеку на основании Государственного акта на право собственности на землю выданного в 2009 году, когда Крым находился еще в составе Украины. В 2016 году решением сессии Симферопольского городского совета были утверждены временные Правила землепользования и застройки г. Симферополь. Согласно принятым правилам и градостроительному кодексу РФ Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства осуществляют изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства без дополнительных согласований и разрешений в случаях когда один из указанных в градостроительном регламенте основных видов разрешенного использования земельного участка, объекта капитального строительства заменяется другим основным видом. Мы обратились в администрацию города за информацией об основных разрешенных видах использования земли в пределах функциональной зоны территории города на которой расположен наш земельный участок с целью внесения изменения в кадастровый учет. (продолжение далее)
Александр04.06.2018 20:39
(продолжение) Администрация предоставила нам письменный ответ в котором были перечислены все разрешенные виды использования в нашей функциональной зоне, однако в ответе так же была сделана приписка о том, что согласно ПЗЗ наш участок частично находится в границах территориальной зоны - "Зона территорий общего пользования в границах коридоров красных линий (объектов автомобильного транспорта) (ИТ-2), что это не соответствует п. 4 ст. 30 Градостроительного Кодекса РФ и рекомендовали обратиться в Комиссию по подготовке ПЗЗ г. Симферополя "...с надлежащим образом оформленным заявлением и приложением необходимых документов..." при этом не указав сути данного заявления. Затем мы обратились в Госкомрегистр Крыма с заявлением о кадастровом учете изменений касательно вида разрешенного использования земли с "Ведение садоводства" на "Индивидуальное жилищное строительство" (данный вид так же предусмотрен в нашей функциональной зоне) но в итоге получили Уведомление о приостановлении, с указанием о необходимости внесения изменения в ПЗЗ города. В итоге у нас возникло ощущение когнитивного диссонанса и некоторого шока, так как право собственности на наш участок его регистрация и межевание возникли до утверждения ПЗЗ города. Теперь получается, что в нашем случае Закон имеет обратную силу, а мы не можем реализовать свои права и законные интересы. Что можете посоветовать в данном случае? Сегодня так же узнали,что вышеуказанная комиссия может рассматривать вопрос о внесении изменений по несколько месяцев, и якобы даже могут отказать.
Научный Консалтинг05.06.2018 07:50
Александр, да, такое нередко бывает, когда красные линии наносятся уже после того, как у владельцев было оформлено право собственности. Мы получали немало описаний подобных ситуаций, жалоб. Бывает еще хуже, когда собственник, не подозревая о красных линиях, продает участок. Потом те же проблемы переходят покупателю... Совершенно верно, рассмотрение будет, скорее всего, не быстрым и вполне могут отказать - по банальной и формальной причине - отсутствия денег на внесение изменений в План застройки (на самом деле - попросту из-за нежелания вносить эти изменения с учетом прав собственников земли). Это - также не редкость. Однако, обратиться необходимо, иначе суд потом не усмотрит нарушений Ваших прав. Полученный отказ - будет документом, свидетельствующим о нарушении прав. Закон (по крайней мере, на сегодняшний день) в Вашем случае, конечно, обратной силы не имеет. Ответ администрации - это лишь ее мнение, несмотря на то, что она в отношении Вас - властный орган. Поэтому Вам, скорее всего, целесообразно будет пытаться отменить красные линии через суд. Обращаем внимание: следует просить отмену красных линий через суд ТОЛЬКО в отношении ВАШЕГО земельного участка. Ибо у других участков - свои владельцы и только они (а также администрация и некоторые другие органы) могут заявлять соответствующие иски в суд. Итак, у Вас может быть примерно следующий план действий. Вначале напишите заявление об отмене красных линий, проведенных по Вашему участку, в связи с тем, что они проведены незаконно - не учтены интересы собственников земли. Просите отменить нормативный акт (Вашего региона - республики Крым, города), в соответствии с которым были проведены красные линии и был подготовлен соответствующий План, в части ВАШЕГО (и только!) земельного участка. После получения отказа (а он будет - с вероятностью 99%) Вы получите возможность обратиться в суд в порядке КАС РФ.
Научный Консалтинг05.06.2018 07:57
Кроме того, в Вашем случае имеет некоторое значение дата, когда именно были нанесены красные линии, когда появился новый план застройки. Точнее, когда Вы об этом узнали. Дело в том, что если заявление в суд будет подано по истечение срока обжалования (а в порядке КАС срок обжалования, к сожалению, составляет всего 3 месяца), то суд, в принципе, может отказать в рассмотрении иска. Такой датой может быть, например, дата ответа Вам администрации, который уведомляет о наличии красных линий. Здесь, конечно, будут некоторые процессуальные тонкости.
Александра08.06.2018 17:45
Здравствуйте. При вступлении в права наследства по земельному участку выяснилось, что земельный участок больше площадь чем в документах и пользуюсь этой дополнительной площадью более 15 лет, на нём есть коммуникации от дома. Могу ли я через суд по ст 234 ГК РФ (приобретательная давность) оформить данный участок в собственность?
Научный Консалтинг09.06.2018 02:47
Александра, приобретательная давность на земельные участки, как правило, не работает. В Вашем случае имеет значение, было ли проведено межевание земли ранее, до вступления в наследство. Если нет, то можно оформить спорный (дополнительный) земельный участок в собственность в порядке уточнения границ: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/ploschad-zemelnogo-uchastka.html Однако, это возможно, если он не находится в границах красных линий. Если же участок находится в границах красных линий, т.е. он является (по крайней мере, формально) участком общего пользования и он на него не может быть признано право собственности (как правило). Тогда его можно лишь взять в аренду.
Александра09.06.2018 16:48
Здравствуйте, за полученную информацию спасибо. На какую статью ЗК РФ сослаться, чтобы участок, находящийся в зоне автомобильного транспорта присоедененый и огороженный к находящимуся в частной собственности основному участку под домовладением оформить его в аренду. Этим прилегающим участком пользуюсь 20 лет. Зона автомобильного транспорта (тротуары, проезжая часть улицы) полностью сформированна.
Научный Консалтинг09.06.2018 18:44
Александра, мы ответили здесь: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/arenda-obschego-polzovanija.html так будет ближе к теме.
Роман25.06.2018 14:18
Добрый день ! Участок категории земли населенных пунктов, ЛПХ приобрел в собственность и оформил в декабре 2017 г. Никаких обременений не было, нет их и сейчас, согласно свежей (июнь 2018) выписке ЕГРП . Собрался получить разрешение на строительство жилого дома, подал заявление на ГПЗУ. Из Администрации района Московской области пришел отказ в выдачи ГПЗУ на основании "зем. уч-к с кадастровым номером ... полностью расположен в зоне организации высокоскоростного движения железнодорожных поездов. Линия движения пройдет по центральной и юго-восточной части муниципального района в соответствии со схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением МО от 25.03.2016 с изменениями от 17.04.2018". Я успел построить баню на фундаменте. Возможно ли её зарегистрировать ? Реально ли при отсутствии реальной регистрации красных линий (я, благодаря вашей статье пока займусь выяснением этого) всё-таки получить разрешение на строительство ? Проведя в интернете много часов уверен, что высокоскоростных магистралей в России не будет.
Научный Консалтинг25.06.2018 16:35
Роман, в Вашем случае можно попробовать обратиться в суд по поводу признания права собственности на баню. Так как красные линии не зарегистрированы, следовательно, они проведены формально. Обычно администрации так делают, что называется "на будущее" или же попросту по неведомым причинам. Впрочем, если есть утвержденная схема, значит, уже - не просто формально. При этом суд может потом отметить, что красные линии проведены обоснованно, а факт отсутствия их регистрации, мол, не является фактом их отсутствия. Подобные решения судов есть, к сожалению. Во-первых, нужно смотреть на разрешенное использование земли ЛПХ - допускает ли она, в Вашем случае, строительство недвижимых объектов. Будь земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - было бы проще. А с ЛПХ - бывает по-разному. Также минусом для Вас является то, что Вы приобрели право собственности уже после того, как был утвержден изначальный вариант схемы. Получается, вначале была утверждена схема движения поездов, были нанесены красные линии, а потом уже - Вы стали собственником земельного участка. Суд может отметить, что Вы не лишены права использовать землю по ее назначению, например, Вы можете делать зеленые насаждения, обрабатывать участок. Ибо, повторимся, это - ЛПХ, и не ИЖС и т.п. То, что не будет в России скоростных магистралей - это лишь ваше предположение. Сейчас нет, а в будущем - могут появиться. Действующее законодательство не запрещает строить скоростные магистрали для поездов.
Научный Консалтинг25.06.2018 16:41
Тот факт, что красные линии не были зарегистрированы, лишил Вас информации об их наличии. Вы построили баню, понесли затраты. Знай Вы о наличии красных линий, Вы бы не стали строить баню. Участок находится в Вашей собственности, Вы имели право осуществлять там строительство, если оно на нарушает ничьих прав. Вы строили баню открыто, не подозревая о нарушении чьих-либо прав. Администрация, не зарегистрировав красные линии, фактически, дала возможность Вам осуществить строительство, ибо лишили Вас необходимой информации. Этот факт может быть использован в целях компенсации соответствующего ущерба со стороны администрации, если баню все-таки принудят снести.
Роман25.06.2018 17:19
Отвечаю на во-первых...разрешенное использование - ЛПХ с правом строительства. И по второму минусу : я приобрел право на участок до того как был утвердден ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ вариант ген плана. На самом деле есть 3 варианта генплана только по нашему району.
Научный Консалтинг26.06.2018 14:29
Ну, тогда надо конкретно документы смотреть и планы в их хронологии.
Надежда 11.07.2018 05:51
Приобрели участок в ДНТ. Решили построить дом. Отступили от соседа 6м,а от границы забора где проезд 4м. Является это нарушением или нет?
Научный Консалтинг11.07.2018 13:56
Надежда, уточните, пожалуйста, что такое ДНТ. Имеется в виду проезд - общего пользования, т.е. улица? Вообще, дома можно строить прямо по границе земельного участка и улицы, но, следует согласовывать с администрацией (например, ей может не понравиться внешний вид стены, выходящей на улицу - красную линию).
Надежда 12.07.2018 04:28
Это дачное некоммерческое товарищество, которое создается владельцами земельных участков. Поворот на улицу, но она тупиковая. Общество состоит из 84 дачников и председателя. Можно ли не делать отступ от границы моего забора 5м.
Научный Консалтинг12.07.2018 17:10
Надежда, нет ответа на второй вопрос. Если не хотите объяснять подробно, Вы можете оставить заявку, пришлете документы (схему расположения участков или кадастровый план) с учетом красной линии, там будет яснее.
Григорий20.07.2018 14:51
Здравствуйте. Получен отказ в предоставлении ЗУ бесплатно в собственность на основании п.12 ст.85 ЗК РФ -ЗУ общего пользования... приватизации не подлежат введены КЛ. В связи с утверждением проекта планировки и межевания территории города. Опубликованы каталог КЛ. Нам предлагают сделать проект межевания территории для изменения или отмены КЛ (это стоит 40т. руб) Схема расположения участка утверждена, Межевой план есть на кадастровый учет поставлен, нужно ли делать ПМТ и возможно ли самостоятельно сравнить координаты точек нашего участка с опубликованными в каталоге КЛ для определения их наличия на нашем участке
Научный Консалтинг21.07.2018 05:59
Григорий, что такое КЛ, ПМТ? Кроме того, неясна фраза: "приватизации не подлежат введены КЛ". На данный момент, Ваш вопрос не очень понятен.
Григорий22.07.2018 09:12
Здравствуйте. Приватизация земельного участка (ЗУ) находящегося под жилым домом. Получен отказ в предоставлении Земельного Участка бесплатно в собственность на основании п.12 ст.85 ЗК РФ -Земельные Участка общего пользования... приватизации не подлежат. Введены Красные Линии (КЛ), в связи с утверждением проекта планировки и межевания территории центральной части города. Опубликованы каталог Красных линий. Нам предлагают сделать индивидуальный проект межевания территории п. 2 ч.2 ст. 43 Градостроительный кодекс РФ, для изменения или отмены Красных Линий (это стоит более 40т. руб). До принятия указанного проекта планировки и межевания территории центральной части города, было получено постановление администрации города о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в котором земельный участок отнесен к категории -земли населенных пунктов с видом- для индивидуального жилищного строительства. Схема расположения участка была утверждена с характерными точками границ (координаты), Межевой план есть на кадастровый учет поставлен.. Непонятно для чего нужно делать проект межевания территории (ПМТ) при наличии проекта планировки и межевания территории центральной части города и возможно ли самостоятельно сравнить координаты точек нашего участка (X Y) ,с опубликованными в каталоге координат Красных Линий для определения их наличия на нашем участке.
Научный Консалтинг22.07.2018 12:52
Григорий, уточните, пожалуйста, когда было приобретено право собственности на жилой дом (Вами или предыдущими владельцами), а также дату, когда были нанесены красные линии. Обычно такая дата фигурирует в соответствующем нормативно-правовом акте местной администрации. 1) Судя по Вашему сообщению, красные линии были нанесены позже?... 2) Еще вопрос: на каком праве Вам был предоставлен земельный участок (в собственность, аренду, бессрочное пользование, т.п.)? Проект межевания администрация хочет сделать в данном случае для того, чтобы уточнить границу красных линий, в частности, в отношении Вашего участка (потому, что сами они, видимо, не хотят нести соответствующие затраты). По-видимому, сейчас красные линии проведены в упрощенном порядке (в виде линий с наименьшим количеством угловых точек), поэтому, как правило, они могут пересекать земельные участки с жилыми домами. Так обычно и делается на практике, хотя, это - незаконно, если право собственности на жилой дом возникло до того, как были нанесены красные линии. В принципе, Вы, если желаете, можете заплатить указанную сумму. Однако, если красные линии нанесены позже - все уточнения должны быть выполнены за счет того, кто (незаконно, в этом случае), нарушая право собственности на земельный участок, провел красные линии. По общему правилу, восстановление нарушенного права происходит за счет виновного лица. Это - администрация. Дальнейшее обсуждение Вашей ситуации будет возможно после Вашего ответа на вопросы.
Григорий22.07.2018 16:40
Ответы на вопросы. Жилой дом приобретен в сентябре 1996 г. согласно договора купли-продажи- на земельном участке размером в 588 кв.м. расположены каменный дом, уборная, гараж, сооружения (с обозначениями на плане под литерами). У нас установлен такой порядок приватизации земельного участка (ЗУ):1 этап- Составление схемы расположения ЗУ с утверждением ее Постановлением администрации города ( №3846 от 20.10.2017г) о предварительном согласовании предоставления нам земельного участка площадью 588 кв.м, 2 этап -Предоставление межевого плана на электронном диске в администрацию города для постановки ЗУ на кадастровый учет с присвоением номера, получена выписка ЕГРН в разделе правообладатель указано Муниципальное образование городской округ... 3 этап Обращение в администрацию с заявлением установленного образца о предоставлении земельного участка в собственность (10.05.2018г.). Получено Постановление администрации города (№2911 от 28.06.2018) об отказе в предоставлении земельного участка бесплатно в собственность гражданам РФ (ФИО) В указанном постановлении указано на основании п.19 ст. 39.16 ЗК РФ, а именно: предоставление участка на заявленном виде прав не допускается; на основании п.12 ст. 85 ЗК РФ , а именно: земельные участки общего пользования, занятые площадями... не подлежат приватизации. На вопрос как это понимать, Работник выдававший указанное постановление заявил, что земельный участок под нашим домом попал под красные линии, так как 2.11.2017г. было принято Постановление об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории центральной части города, в котором представлен каталог координат красных линий.
Григорий22.07.2018 16:42
Продолжение дополнение. Считаю, что постановление об отказе на основании п. 12.ст.85 ЗК РФ некорректным, объявив наш земельный участок - земельными участками общего пользования ...долее по тексту статьи, так как предыдущим постановлением от 20. 10.2017г. (п. 2) ЗУ отнесен к категории земель -земли населенных пунктов- для индивидуального жилищного строительства. А также на основании ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа ЗУ.. далее по тексту статьи . Наш участок огорожен, границы его определены межевым планом, которые утверждены, то есть наш земельный участок не может относиться к территории общего пользования, поскольку им не может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц. Верное ли это толкование полученного постановления об отказе?
Научный Консалтинг23.07.2018 11:36
Григорий, пока нет ответа на 2-й вопрос. Исходя из имеющейся информации, судя по датам, право собственности на дом возникло значительно раньше, чем были проведены красные линии. Следовательно, красные линии нарушают право собственника дома на оформление права собственности на земельный участок. Нарушенное право подлежит восстановлению за счет виновного лица. Ваш участок, судя по информации, не является участком общего пользования. Поэтому корректировку, уточнение красных линий в отношении Вашего участка, должно сделать лицо, которое установило их, т.е. - администрация, за свой счет. Вы можете сделать заявление в администрацию с требованием (просьбой) об устранении красных линий с Вашего земельного участка, так как они проведены с нарушением закона (позднее того, как было получено право собственности на дом) и их наличие не дает Вам возможности признать Ваше право собственности на земельный участок. Скорее всего, будет отказ. Его можно потом обжаловать в суде. Эта наша статья как раз об этом. Если хотите, можно будет составить исковое заявление.
Олеся06.08.2018 22:14
Доброго времени суток. Ситуация такая. Есть 2 участка под ИЖС. Наш и соседей. Пару лет назад,уже помле регистрации участка провели красные линии,они зашли вглубь участка примерно 1 м. Узнали об этом когда решили разделить и присоединить между нами и соседями муниципальную землю размером 1 сотку. В Управлении архитектуры и градостроительства заявили, что мы можем присоединить эту землю (естественно не безвозмездно) только в том случае-если войдем в свои красные линии. Таким образом теряя всю территорию до красных линий. Насколько это законно? Неужели нельзя присоединить землю к существующим границам или даже к точке красной лини ? Заранее спасибо за ответ)
Научный Консалтинг07.08.2018 05:46
Олеся, это - не связанные друг с другом вопросы. Если земельный участок находился и находится в собственности, последующее проведение красных линий по нему - незаконно и может быть отменено судом по иску заинтересованных лиц. Это не Вы должны "входить в красные линии", а, наоборот, администрация должна учесть Ваши интересы, как собственника земли и устранить все препятствия к ее использованию, в частности, путем ликвидации красных линий с Вашего участка. Тогда как муниципальная земля между Вами и соседями - это совершенно другое. Присоединение 1 сотки возможно в порядке закона №171-ФЗ (перераспределение земли). Подробнее о перераспределении: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/pereraspredelenie-zemli.html Однако, если при таком перераспределении увеличится общая площадь Вашего земельного участка, то оно будет осуществляться: 1) Скорее всего, за плату, 2) Только при согласии администрации. По сути, Вам со стороны администрации (в лице управления архитектуры), предложена негласная "сделка". Конечно, ситуации бывают разные, но, в Вашем случае, на наш взгляд, целесообразнее устранить красные линии с Вашего земельного участка, а спорную 1 сотку - использовать, как территорию общего пользования (скажем, авторы этого комментария поступили бы именно так).
Научный Консалтинг07.08.2018 05:46
Кстати, имейте в виду, что упомянутый выше закон дает администрации некоторую возможность осуществить такое перераспределение даже и без Вашего согласия. Так как речь идет о небольших расстояниях, оно может быть "обосновано" необходимостью корректировки границ участков и устранением труднодоступных мест общего пользования - при сохранении неизменной общей площади Вашего участка. Конечно, здесь имеет значение, имеются ли заборы, какие они, имеются ли постройки или многолетние зеленые насаждения на земле, попавшей под красные линии и некоторые другие аспекты. Тем не менее, упомянутый закон такую возможность администрации облегчает. Кроме того, если Вы получили ОФИЦИАЛЬНОЕ уведомление (ответ, иную информацию) о наличии красных линий и желаете ликвидировать их со своего участка (о чужих участках Вы заявлять не вправе), то следует формулировать иск в суд в течение 3-х месяцев со дня получения уведомления (согласно КАС РФ). Иначе потом администрация может ссылаться на то, что Вы "согласились" с красными линиями, так как не оспаривали их, хотя имели такую возможность.
Олеся07.08.2018 15:44
Больше спасибо за комментарий! Будем думать)
Игорь20.09.2018 19:24
Здравствуйте.Суть проблемы такая.В 2016 году садоводством в виде СПК был изготовлен и утвержден Проект межевания территории СПК по требованию администрации города Симферополя.Это было условием для передачи в собственность садоводам зем.участков,80% успели получить собственность,и вдруг те кто по разным причинам не успел подать заявление о предастовлении в собственность зем.участка,при подаче в 2018 году заявления получили отказ от гор.администрации в виде того что их участок оказался на территории общего пользования,а передача их в собственность запрещена законодательством.Что самое интересное люди изготовили межевые планы за собственные деньги,их обязали написать заявление о принятии их участка в муниципальную собственность,якобы по другому передача в собственность невозможна,поставили на кадастр с правом муниципальной собственности и как гром среди ясного неба,отказ на передачу в собственность. Причем в утвержденном ПМТ есть страница в которой четко прописано чертеж разбивочных красных линий и подпись главного архитектора города Симферополя.Новые красные линии провели без выезда на территорию и без учета утвержденного ПМТ нашего СПК.На любые претензии по этому поводу не реагируют .Что делать не можем сообразить.Обещают изменить красные линии согласно утвержденным ПМТ в массиве 92 СПК и всем садоводам говорят, а что возмущаетесь берите в аренду.
Научный Консалтинг21.09.2018 11:42
Игорь, похоже, что людей ввели в заблуждение или же люди сами захотели избавиться от своих садовых участков. Если садовод сам, без принуждения и угроз, написал заявление о включении его земельного участка в муниципальную собственность, то, тем самым, он лишил себя права собственности на участок, даже если оно и было. Т.е., по сути, садовод отказался от своего права собственности добровольно. В Земельном кодексе России действительно установлено такое право (ст. 53 ЗК РФ): любой собственник может отказаться от своего участка, передав его государству или муниципалитету. Т.е., условно говоря, садоводы подарили свои участки муниципалитету. Почему условно - потому, что такие "подарки" отменить не получится, ибо, фактически, никаких сделок дарения не было, были лишь отказы людей от своих садовых участков. Теперь, в создавшейся ситуации - возможно лишь выделение земельного участка такому садоводу, исключительно по желанию администрации. Однако, она не обязана это делать - ни бесплатно, ни за плату. Если на участке садовода имеются принадлежащие ему постройки, зеленые насаждения (на которые зарегистрировано право собственности в установленном порядке), тогда еще говорить о приобретении собственности на участок или об его аренде. Впрочем, в аренду могут дать земельный участок и без построек или насаждений. Так как участки перешли в муниципальную собственность, то местная администрация была вправе провести красные линии, с учетом имеющегося проекта планировки и развития территории.
Научный Консалтинг21.09.2018 11:46
При этом постройка капитальных сооружений, зданий в пределах красных линий запрещена, узаконить их, как самовольные постройки, не получится.
Рустам28.09.2018 04:47
Здравствуйте! Суть проблемы: У меня имеется капитальный гаражный бокс в автогаражном кооперативе по ул. Кулибина г. Уфа. В 2017 году я решил оформить права собственности на свой гаражный бокс, так как владельцы соседних боксов оформили в 2011 году через суд права собственности на свои гаражи. В 2017 году я обратился в Росреестр с целью оформить мой гаражный бокс в собственность. Россреестр мне отказал в получении свидетельства о регистрации собственности. Представители Росреестра посоветовали обратиться в суд. Что я и сделал. В настоящее время мое дело рассматривается Орджоникидзевским районным судом г. Уфы. На заседании суда представили Администрации г. Уфы ссылаясь на Постановление главы Администрации г. Уфы № 3292 от 26. 11. 1996 г., в котором указано: При реализации проекта красных линий капитальные гаражи по ул. Кулибина подлежат сносу. Что мне посоветуете в данной ситуации сделать, чтобы мне получить права собственности на мой гаражный бокс? С уважением Нафиков Рустам Расимович (89173405181). 28.09.2018г.
Анастасия28.09.2018 10:49
Добрый день! В продолжение темы с узаконением земли при пересечении с красной линией (Писала вам ранее в другой статье про узаконение). Вот наши даты: землю передали в аренду в 2008 году. В 2012 году прежний владелец передает новому земельный участок и объект незавершенного строительства. Строительство дома завершено, поставлен на кадастровый учет и оформлен в собственность в 2017 году. Есть Градостроительный план земельного участка, утвержден и разработан в 2010 году. На нем как раз указаны красные линии. Я так понимаю, что этот план как раз и подтверждает, что линии были нанесены именно в 2010 году. Я правильно понимаю, что если план и чертеж были утверждены в 2010 году - значит и линии были нанесены тогда же? Или только соответствующая справка из Главархитектуры и Выписка из Росреестра смогут окончательно прояснить эти даты и законность этого мероприятия? Если земля была ранее в аренде, мы также можем обратиться в суд указав, что земля предоставлена в аренду ранее нанесения красных линий?
Научный Консалтинг29.09.2018 10:26
Рустам, верно, узаконить гараж в Вашем случае возможно только через суд. Когда был организован этот кооператив? Если до даты издания Постановления, то имеется шанс отстоять гараж. В этом случае Вам следует указать в суде, что красные линии по земельному участку, на котором находится Ваш гараж, были проведены незаконно, так как при их проведении не были учтены Ваши интересы, как землепользователя. У Вас на земельном участке, который оказался под красными линиями, расположен гараж, которым Вы пользуетесь с ... (дата). Следует также предоставить документы, подтверждающие Ваше право владения гаражом, Устав гаражного кооператива. Также целесообразно сослаться на положительную судебную практику - на то, что Ваши соседи уже оформили свои права собственности на гаражи в том же кооперативе. Для этого узнайте у них реквизиты соответствующих судебных дел и предоставьте информацию об этом суду. Также Вы можете оставить нам заявку, можем помочь с написанием дополнения, которое Вы огласите в судебном заседании.
Научный Консалтинг29.09.2018 10:50
Анастасия, нет, план лишь отобразил красные линии на дату его составления. Градостроительный план не является нормативным документом. Это лишь выписка, содержащая (точнее, которая должна содержать) все нюансы, связанные с возможностью строительства на соответствующем земельном участке и имеющимися, на момент утверждения плана. ограничениями тому. Красные линии наносятся Постановлением, Распоряжением или иным нормативным документом местной администрации или, что реже, государства. А потом, когда заказывается ГПЗУ, они уже будут отражены в нем. Верно, информация о дате проведения красных линий, равно как и о нормативном документе, установившем их, должна присутствовать в органах архитектуры. Обычно заинтересованные лица обращаются в и в администрацию, и в Главархитектуру - для надежности.
Научный Консалтинг29.09.2018 10:56
Анастасия, также имеет значение, с какой целью, на каких условиях была выдана земля в аренду. В частности - разрешали ли такие условия капитальное строительство? Если да и если аренда была оформлена ДО того, как были проведены красные линии, есть возможность узаконить дом, с одной стороны. Но, с другой стороны, дом был поставлен на кадастровый учет лишь в 2017 г. Тогда как красные линии фигурируют в ГПЗУ, датируемого 2010 г. Т.е. постановка дома на кадастровый учет была осуществлена гораздо позже. Поэтому остается, разве что, попытаться доказать, что, все-таки, строительство было начато до проведения красных линий. Т.е. доказать, что на момент начала строительства их еще не было на земельном участке.
Евгений01.10.2018 10:05
Здравствуйте,проживаю в частном доме в частном секторе г.Тюмени, все в собственности земля приватизирована все соответствующие документы имеются. Решил дом продать,заказал градостроительный план,как выяснилось мой дом и прилегающие к нему примерно 10 домов находятся в красной зоне. Как это понять? Существуют какие то ограничения на продажу или нет не знаю. Куда нужно обратится в таком случае. Спасибо заранее .
Анастасия01.10.2018 10:59
Спасибо большое за ответ!
Научный Консалтинг02.10.2018 09:29
Евгений, бывает так, что красные линии наносятся прямо по земельным участкам и постройкам, принадлежащих собственникам. Дело в том, что градостроительный кодекс содержит коллизию: красные линии - это имеющиеся ИЛИ ПЛАНИРУЕМЫЕ границы территорий общего пользования. Пользуясь этим, администрации наносят красные линии. Ограничений на продажу нет, но. Но Вы или новый собственник участка можете столкнуться с тем, что ему не выдадут разрешение на строительство. Так как в границах красных линий капитальное строительство вести нельзя. Если Вы при продаже домовладения не предупредите покупателя о наличии красных линий, он потом может инициировать судебный процесс о расторжении сделки купли-продажи (если окажется, что он покупал участок для нового строительства) так как строить там нельзя.
Виктор12.11.2018 21:58
Добрый вечер! Приобрели участок ЛПХ населённых пунктов,подали уведомление на строительство, пришёл отказ земельный участок расположен в границах зоны размещения путипровода на пересечение железной дороги,местные власти якобы сами не знали об этом,на егрн вид собственности и никаких обременений не,старый собственник сам не чего не знал,а так как не знали заключили договор с строительной фирмой с предоплатой,подскажите пожалуйста,как быть
Научный Консалтинг13.11.2018 05:39
Виктор, да, не очень приятная (но, не редкая для современной России) ситуация. Собственник мог,в самом деле, ничего не знать, так как красные линии проводят, как правило, без уведомления собственников и без регистрации в Росреестре, пользуясь коллизией в Градостроительном кодексе. В Вашей ситуации ничего нельзя будет строить до тех пор, пока не будут скорректированы (убраны) красные линии с места планируемой застройки. Однако, если они были нанесены ДО того, как Вы стали собственником участка, считается, что Вы "согласились" с их наличием при покупке (хотя, по факту, не знали об этом). По крайней мере, об этом свидетельствует судебная практика - в подобных случаях владельцы земли, как правило, получают отказы. Все же, здесь необходимо уточнение: перед покупкой земельного участка - направляли ли Вы запрос в администрацию о наличии красных линий и/или о возможности его застройки? Просили ли выдать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)? Имелся ли такой план у продавца (предыдущего собственника)?
Дамир28.11.2018 14:47
Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста! Такая ситуация. У нас в собственности земельный участок оформленный, границы установлены и так же есть прилегающая территория к нашему участку' т.е. Красная линия. Администрация нашего села дала в аренду этот прилегающий участок для частного пользования соседу, который живет на против нас. На этом участке он сделал посадку деревьев, а так же хоз постройки для утей и гусей, от которых исходит вонь, грязь и их помет. Подали жалобу администрации, они говорят что не могут расторгнуть договор так как он не согласен и не хочет. Каким образом администрация дала ему в аренду прилегающий участок к частной собственности, который принадлежит вообще другому лицу? Подскажите как быть и что делать?
Научный Консалтинг28.11.2018 15:46
Дамир, если участок находится в пределах красных линий, он, скорее всего, не является частной собственностью. Администрация может давать участки общего пользования в аренду. Однако, при этом не должны нарушаться права третьих лиц. Если жалобу Вы уже подавали, следующий шаг - необходимо освидетельствовать факт того, что от соседа действительно исходит нарушение порядка, экологического благополучия. Здесь возможно обратиться в полицию по указанному Вами факту, а также в прокуратуру с просьбой - проверить законность использования соседом арендованного земельного участка в создавшихся условиях (когда арендатор нарушает экологическое благополучие). Однако, в подобных случаях многое зависит, скажем так, от личных взаимоотношений арендатора с администрацией...
Дамир29.11.2018 12:38
Возможно разорвать договор аренды? Администрация говорит, что они не могут расторгнуть договор, так как тот кто арендовал не согласен? Должен быть метод как этот договор расторгнуть? Если администрация согласна расторгнуть договор должны ли они спрашивать согласия того кто арендовал?
Научный Консалтинг29.11.2018 15:51
Дамир, если арендатор систематически нарушает закон и такое нарушение вызвано злоупотреблением правом аренды, арендодатель может расторгнуть договор аренды. Даже если это - частный арендодатель. А здесь идет речь об АДМИНИСТРАЦИИ. Это - орган, который обязан обеспечивать, в рамках своих полномочий, законность и правопорядок на вверенной ему территории. Если арендатор не согласен расторгнуть договор аренды, это можно сделать через суд. Конечно, перед этим необходимо установить факт злоупотреблений. Администрация или иные органы должны привлечь к ответственности арендатора, выписать штраф и т.д. Используя публичный земельный участок земельный участок с существенными нарушениями прав третьих лиц (соседей), арендатор существенно нарушает договор аренды, так как последний не мог подразумевать таких обстоятельств и не мог заключаться для целей такой (противоправной) деятельности.
Дина16.12.2018 08:34
Спасибо за разъяснения, понятные и доступные. На протяжении двух суток перелопатила огромное количество сайтов, и только у вас нашла ответ. Ситуация такая. Земельный участок (центр города) находится в собственности с 2006 года, до этого было пожизненно наследуемое владение. Собственники в третьем поколении. В 2014 выкупили вторую половину земельного участка у родственников, так же находящуюся в собственности. В 2018 году провели межевание с целью исправления ошибок и местоположения границ (объединения двух участков и уточнения границ с соседом). 30 ноября 2018 года при получении выписки из ЕГРН стояла особая отметка: Сведения об ограничении права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: Вид ограничений (обременения): Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ. Срок действия: с 18.01.2018. Для эксплуатации жилого дома. Что это означает? Постановления, Решения Администрации города на официальных сайтах не нашлось, нигде. Решения о резервации тоже не нашли. В градостроительном плане по границе участка проходит красная линия. Спасибо.
Научный Консалтинг16.12.2018 10:51
Дина, здесь может идти речь как об особом статусе Вашего земельного участка, так и о резервировании его для государственных или муниципальных нужд. Конкретная причина должна быть оговорена в выписке. Например, если Ваш участок относится к охраняемым землям (заповедники и т.п.). А возможна и техническая ошибка. Вам стоит написать запрос в администрацию с просьбой о разъяснении конкретной причины ограничения права и ее правомерность (ссылку на нормативный акт: постановление администрации,С федеральный закон или т.п.). Самих нормативных актов (например, решения о резервировании) Вы могли не найти по той причине, что их еще не выложили на сайт в открытый доступ.
Дина16.12.2018 14:25
Подходит ли к нашему случаю ваши рекомендации? Насколько я понимаю постановления или решения должны быть объявлены после проведения публичных слушаний с официальной публикацией резервирования нашего кадастрового участка. Тем более, как вы описываете, наш участок уже был в собственности, еще до проведения красной линии.
Научный Консалтинг16.12.2018 15:13
По закону, да, так оно и должно быть. Но, закон выполняется не всегда. Иной раз красные линии просто проводятся, да и все, даже нормативные акты не издаются (хотя, на плане населенного пункта вполне фигурируют). И люди узнают об этом чисто случайно. Будь оно все по закону - не нужны были бы юристы. На данный момент сложно дать конкретные рекомендации, пока не ясна причина обременения земельного участка.
Игорь28.12.2018 05:30
Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста! Такая ситуация, участок находится в аренде, частично проходят красные линии, был зарезервирован решением от 28.01.2015 №41/6. Решение отменили в июле 2018г., а красные линии остались. В оформлении в частную собственность отказывают из-за красных линий, на участке построен дом в собственности. Предлагают только продлить договор аренды. Правомерно ли они действуют. Спасибо!
Научный Консалтинг28.12.2018 16:41
Игорь, уточните, пожалуйста, когда именно (дата) было приобретено право собственности на дом. Когда началась аренда. Когда и на основании какого нормативно-правового акта были нанесены красные линии.
Наталья28.01.2019 17:54
Здравствуйте!Частный дом построен на выделенной под строительство земле в 60 годах,оформлен в частную собственность, сейчас на кадастровой карте через дом проходит кадастровая граница участка.Похожая ситуация и в с другими домами.Может ли это помешать при продаже, и как устранить такую проблему?
Научный Консалтинг28.01.2019 18:25
Наталья, в смысле - граница участка проходит не по границе дома, а ПРЯМО через дом? При продаже именно дома, без учета права собственности на земельный участок - нет, не помешает. А вот если Вы захотите оформить право собственности на землю и продать не только сам дом, а домовладение в целом - вот тогда возникнет проблема. И решить ее следует Вам, текущему владельцу, ибо покупатель в ряде случаев не сможет изменить кадастровые границы. И потом может требовать с Вас расторгнуть договор продажи домовладения. Такая ситуация бывает вызвана, в 99% случаев, ошибками кадастрирования при использовании современных "особо точных" спутниковых измерительных устройств, которые используют кадастровые инженеры, равно как и ошибками (в определении координат) самих инженеров при кадастровой съемке и обработке ее результатов. Это еще ничего, бывают случаи, когда кадастровая граница находится вообще в другом населенном пункте, отстоящем от фактического на несколько километров. Где-то в комментариях у нас на сайте люди сообщали о подобных ситуациях. Да и некоторые кадастровые инженеры НЕГЛАСНО сами рассказывают о подобном. В данном случае выручат старые бумажные документы, оставшиеся с прошлых времен. Так как эти документы составлялись раньше, соответственно, они имеют больший приоритет перед современными электронными документами (за некоторым исключением, когда в бумажных документах содержатся явные ошибки и т.п.). Также поможет факт фактического владения Вашим земельным участком еще с 60-го года, на котором находится принадлежащий Вам жилой дом. Граница участка (точнее, красная линия) не может проходить через дом, т.к. часть его не может являться объектом публичного пользования. Выход из ситуации: следует обратиться к кадастровым инженерам, чтобы те провели уточняющую кадастровую съемку, уточнили границы земельных участков. Если не сохранились бумажные документы, они могут сделать уточнение по фактическим границам домовладений.
Наталья28.01.2019 18:48
Спасибо за ответ.Где тогда могут сохраниться старые границы земельных участков в бумажном варианте?куда следует обратиться?
Научный Консалтинг29.01.2019 06:13
Наталья, это либо имеющиеся у Вас на руках старые документы. Второй вариант - есть определенные нотариусы (каждый из которых хранит архивные документы по "своим" районам). Если в прошлом кто-то из прежних владельцев оформлял какие-либо сделки через нотариусов, например, куплю-продажу или дарение домовладения, то нотариус обязан (был) сохранить копии. В том числе, и копии плана дома, и, что важно для Вас, земельного участка. В 30...60 и, возможно, 70-гг. прошедшего столетия планы изготавливались на бумаге типа "калька", там присутствовали печати органов, их изготовивших. Впоследствии эти документы, в виде архивов, были переданы на хранение определенным нотариусам. Узнать это можно в нотариальной палате. Однако, стоит сказать, что российский нотариус - это не советский нотариус. Нам встречались ситуации, когда архивные документы, столь важные для домовладельцев, хранились современными нотариусами где-то на каких-то чердаках, в подвалах, в пыли и т.п., и они собирались уже от них избавиться. Так открытым текстом и говорили, мол, нам (точнее, нашим клиентам) повезло, что еще не успели их выкинуть. Так что тут - как повезет, насколько "архивный" нотариус окажется честным и соблюдающим закон... Причем, если нотариус выкинет архивные документы, ему ничего не будет, ответственности никакой. Возможно также, есть копии документов в историческом архиве Вашего населенного пункта - это третий вариант. Есть и еще варианты, тут надо уже по обстоятельствам смотреть, видеть Ваши документы, знать ситуацию более точно.
Андрей05.02.2019 08:34
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как быть в следующей ситуации... Я планирую приобрести земельный участок и частный дом в г.Владивосток который по недавно принятом Генплану находится в ТЗ - Ж 4. Запросив в Управлении Архитектуры градостроительный план ЗУ обнаружил, что данный ЗУ и соответсвенно жилой дом частично находится в зоне красных линий для планируемого размещения объектов улично-дорожной сети. Красные линия как я понял были проведены без уведомления собственника и проходят прямо по центру ЗУ и дома после оформления последним на них права собственности. Как быть в такой ситуации? Может быть есть смысл перед моей покупкой подать иск от собственника в суд? Спасибо.
Научный Консалтинг05.02.2019 10:01
Андрей, да, так зачастую бывает в последние годы, судя по многочисленной информации наших заказчиков и читателей сайта. От собственника Вы не сможете подать иск в суд, за исключением ситуации, если Вы являетесь его представителем (он оформил на Вас доверенность у нотариуса) и у Вас есть юридическое образование. Подобные иски осуществляются в порядке КАС РФ, а он требует наличие юридического образования у представителя. Если же Вы не являетесь представителем собственника, если он дееспособный, Вы не сможете подать иск от его имени. Иск об устранении красных линий с земельного участка может заявить лишь сам собственник или его представитель. В очень редких случаях - прокурор. Покупать ли квартиру - решать только Вам. Но, имейте в виду, что, Вы, как минимум, не сможете ничего строить на том месте, которое попало под красные линии. Во-вторых, от Вас могут потребовать открыть доступ на этот участок для всех желающих. В-третьих, Вам, как покупателю участка с уже имеющимися красными линиями будет проблематично заявлять иски об их устранении с участка, ибо суд, скорее всего, укажет, что, якобы, Ваши "права не нарушаются" и что Вы, покупая участок, "согласились" с наличием красных линий. Несмотря на то, что на Вас, как на покупателя, перейдет весь объем прав и обязанностей, касающихся квартиры и соответствующей части земельного участка.
Андрей05.02.2019 10:35
Говоря о подаче иска в суд я имел ввиду, что этими делами будет от имени собственника заниматься адвокат и пока этот вопрос не решится сделка оформляться не будет. Я только не совсем понял имеется ли при этом шанс эту красную линию отменить? Также мне не совсем понятно можно ли будет строить на красных линиях временные сооружения? И что значит потребовать доступ на участок всех желающих? А как же дом? Туда тоже? Спасибо
Научный Консалтинг05.02.2019 13:25
Если Вы имели в виду как раз это, то это правильно. Именно: данный вопрос лучше бы решить покупателю перед продажей участка (а также любой другой сделкой с ним). Покупатель, купивший участок с красными линиями, скорее всего, получит в суде отказ от их отмены / корректировки. Шанс отмены красной линии может быть в том случае, если право собственности на жилой дом и/или на земельный участок возникло раньше, чем вышел нормативный документ о проведении красной линии. И хотя суды реагируют по-разному, все-таки, определенный шанс есть. Временные сооружения, да, можно. В предыдущем комментарии имелись в виду капитальные сооружения. В дом - нет. Потому, что публичное использование дома принесет убытки его владельцу. А вот участок - дело другое, суд всегда найдет отговорку, "обосновывающую отсутствие нарушения прав". Даже припоминаются случаи из судебной практики. Правда, ссылку на конкретный номер дела сказать уже затруднительно. Собственно, примерно год...два назад обращались люди, у которым ПРЯМО ПО ИХ УЧАСТКАМ. НАХОДИВШИМСЯ В СОБСТВЕННОСТИ, провели красные линии, примерно на 1...1,5 м. Для того, чтобы расширить дорогу. Дорогу для публичного использования, естественно. Люди заявили коллективный иск в суд в целях отмены красных линий в отношении их участков. Правда, в итоге судиться не стали, так как потом сами согласились расширить дорогу - так всем было удобнее. Расширить дорогу за счет своих участков. Без компенсаций.
Анна02.03.2019 13:11
Здравствуйте! В нашем центре города , в 1990 г решением Совета нар. депутатов был утвержден проект ( от 1987г ) по строительству дороги . Таким образом 3 улицы частного сектора попали в свор кр. линий под " планируемую " дорогу . В то время дома сносились , жители получали квартиры , никаких процедур о публичных слушаний не было. На дворе 2019 год дорога так и переноситься из Ген плана в Ген план , как планируемая. Все знают про этот створ, участки в центре теряют в цене, строиться нельзя, разрешают только реконструкцию. С другой стороны, какой смысл вкладывать деньги, если все под снос. Вопрос : сколько времени администрация имеет право держать створ, если никаких доказательств в плане реализации своих намерений не выполнено.Нет регистрации створа, ни один участок администрацией не выкуплен. Переговоры ведем уже 2 года. Ответ архитектуры такой : не мы створ накладывали, ни нам его и снимать . Сама администрация соглашается, что скорее всего дороги здесь не будет ( построена новая, в обход частного сектора) . Выходит бездействие чиновников ограничивает наши права . Сколько времени возможно держать створ в планах , в Град Код написано - не менее 20 лет, значит бессрочно что ли ? Есть положение, что если в течении 3 лет, с даты утверждения проекта участки не выкуплены , то обременения снимаются . Но они проект не делают, не утверждают , а значит и снимать нечего .Глава города говорит , что не будет утверждать никакой проект , пока нет денег. При этом Ген план утверждается каждые 4-5 лет. Куда писать в министерство строительства России , что бы составили конкретный регламент по накладыванию створа на участки находящихся в частной собственности ? Как бороться за свои права ?
Научный Консалтинг02.03.2019 16:26
Анна, на практике, продлевать планируемые красные линии администрация может до бесконечности. По крайней мере, федеральным законодательством не оговорено максимальное количество продлений. Да и региональные НПА, как правило, не оговаривают этот момент. Совершенно верно, управление Главархитектуры здесь ни причем, т.к. это - только технический орган, не имеющий практически никаких властных полномочий в этой области. По сути, Вы совершенно права в том, что действительно планируемое, но так и не реализованное на практике строительство створа (дороги) ограничивает права Ваши и Ваших соседей. Однако, весь вопрос в том - когда возникло такое ограничение: до или после того, как вы стали собственником земельного участка и/или построек, на нем расположенных. Генплан утверждается каждые 5 лет, т.к. он не может утверждаться на более долгий срок. Поэтому каждый раз продлевается. А то, что не делают проект - так это типичная ситуация в современной России, обычно и делается подобная отговорка: "нет денег". А если нет денег, то нет и проекта, соответственно, администрация на законном основании не будет ни выкупать земельные участки (находящиеся под обременением красными линиями), ни резервировать их. Вам в Вашей ситуации может помочь лишь то, что если право собственности на земельный участок, жилой дом или иную постройку было зарегистрировано до 1990 г. Тогда можно будет вести речь об иске с требованием корректировки (устранения) красных линий с Вашего участка как препятствия для пользования и владения земельным участком.
Научный Консалтинг05.03.2019 14:03РедактироватьУдалить
9
test06.03.2019 14:16РедактироватьУдалить
test444
tes06.03.2019 14:17РедактироватьУдалить
123123
test06.03.2019 14:20РедактироватьУдалить
5.3 setted
test06.03.2019 14:23РедактироватьУдалить
5.3.28
Научный Консалтинг06.03.2019 20:45РедактироватьУдалить
9
Научный Консалтинг06.03.2019 20:46РедактироватьУдалить
9
Научный Консалтинг06.03.2019 20:46РедактироватьУдалить
9
Научный Консалтинг07.03.2019 16:56РедактироватьУдалить
9
Всего комментариев: 97
Пожалуйста, не забудьте ознакомиться с правилами оставления комментариев.



Подписаться на комментарии на этой странице
Вот что мы можем сделать для Вас:
Интересная и полезная
информация