Научный консалтинг
Главная
Контакты
Номер телефона
Как мы работаем
Гарантии
Условия
Цены

Последнее обновление: 30.01.2019

Если на земельном участке расположена зона с особыми условиями использования

Особая зона в нынешней законодательной трактовке - огромная проблема для собственников земельных участков, попавших в нее.

Бывает так, что на земельном участке, принадлежащем собственнику, расположена зона с теми или иными особыми условиями использования. Или - не было такой зоны, а потом - взяла, да и появилась... Ранее подобный момент регулировался многочисленными федеральными законами. Теперь же, начиная 1 января 2019 г., в соответствии с  Федеральным законом от 03.08.2018 №342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в земельный кодекс введена дополнительная норма – ст. 57.1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), а также введена дополнительная глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий». Эта норма устанавливает особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий.

Например, это может быть охранная зона различных объектов природы, промышленности (газопроводов, объектов электроэнергетики, культурного наследия и т.п.). Полный перечень таких объектов установлен ст.105 ЗК РФ. Отметим, что данный перечень является закрытым, т.е., судя по конструкции ст.105, не подлежит расширительному толкованию. Например, территория, входящая в состав красных линий, к данной норме отношения не имеет.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях, например, защиты жизни и здоровья граждан, безопасности функционирования различных (линейных), как правило, промышленных объектов, охраны окружающей среды и некоторых других целей (п.1 ст.104 ЗК РФ).

Наличие зоны с особыми условиями использования автоматически устанавливает ограничение на использование соответствующей части земельного участка.

В частности, в таких зонах ограничивается или полностью запрещается размещение и (или), внимание(!), использование объектов капитального строительства. Проще говоря, в таких зонах запрещено не только строить, но даже и использовать капитальные объекты недвижимости. Даже если такие объекты принадлежат владельцу на праве собственности.

На практике это может означать, что если принадлежащие собственнику постройки расположены в особой зоне, расположенной на принадлежащем ему земельном участке, то он может не иметь возможности пользоваться этими постройками. Несмотря на, повторимся, наличие права собственности.

Т.е. по сути, наблюдается правовая коллизия. С одной стороны, собственник недвижимости (вещи) имеет право не только ее использования, но и владения, распоряжения. С другой стороны, установление особой зоны на территории месторасположения принадлежащей ему недвижимой вещи вполне может препятствовать дальнейшему ее использованию – полностью или частично.

Отметим, что, по сравнению с особыми зонами, территории, ограниченные красными линиями, дают гораздо больше правовых возможностей для собственников капитальных построек: по крайней мере, последним не запрещается пользоваться постройками, даже если они находятся в границах красных линий – при условии, что на них оформлено право собственности или аренды (ну, или жилого найма), конечно.

Итак, на горизонте возникло новое направление для беспредела по отношению к частным владельцам

Точнее, не на горизонте, а вполне себе прописанное в законодательстве с 04 августа 2018 г. Правда, начало действовать оно с 1 января 2019 г., так что у тех, кому не повезло, было около пяти месяцев на то, чтобы психологически подготовиться к навалившейся проблеме.

В этой связи вспоминается недавний разговор на одном из форумов в интернете, который нам удалось видеть:

Один пенсионер: Вы там подождите со своими изменениями, делайте их лет через 15, дайте мне помереть спокойно.

Ему отвечают: А если не делать эти изменения, то, может, Вам даже умереть спокойно не дадут, не задумывались над этим?

Пенсионер: Ну, надеюсь успеть.

Комментарии излишни.

Да, пока под шумок разговоров о пенсиях (точнее, не о пенсиях, а о возрасте пенсионном; пенсии-то, если и будут повышены, то столь незначительно, что и обсуждать-то это – пустая трата времени) приняты такие федеральные нормы (в виде главы XIX ЗК РФ), которые могут очень круто поменять жизнь некоторых частных владельцев земельных участков и недвижимости (построек), на них расположенных.

Впрочем, обещается компенсация

Также принята ст.57.1 ЗК РФ, которая устанавливает правила компенсации убытков, в том числе и упущенной выгоды, причиненных ограничением прав собственникам земельных участков, а также собственникам, арендаторам зданий, сооружений, помещений в них в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий. Интересно, что законодатель обязуется компенсировать даже упущенную выгоду. Т.е. БУДУЩИЕ доходы, которых собственник земельного участка, здания, сооружения лишился в результате образования особой зоны. Посмотрим, однако, как может обстоять дело на практике. Здесь мы примем во внимание и опыт взаимодействия с нашими заказчиками по правовым вопросам.

Посмотрим, что может быть, если земля и прочая недвижимость окажутся в особой зоне

Итак, допустим, есть собственник земельного участка. Часть участка застроена постройками (зданиями, сооружениями, в том числе жилым домом). А часть – нет, пустая. Собственник использует ее временно, например, для посадки цветов или овощей. А в будущем планирует сделать там некую капитальную постройку – например, увеличить площадь жилого дома, построить спортзал, бассейн, магазин или т.п.

Допустим, также, что - СВЕРШИЛОСЬ и ВЕСЬ участок, вместе с постройками вдруг попал в особую зону. Потому, что кто-то на федеральном или местном уровне решил сделать на этом участке особую зону.

Если для того, чтобы провести, скажем, красные линии, администрации требуется учитывать интересы пользователей (в том числе и собственников) земельного участка, т.е. требуется учитывать хоть какие-то их права, то с особой зоной – все гораздо проще: закон вообще не содержит для установления особых зон каких-либо запретов, ограничений, связанных с интересами частных собственников. Местной администрации (или государственному, федеральному органу) требуется лишь собрать необходимый пакет документов и принять решение об установлении зоны с особыми условиями использования. При этом, согласно п.19 ст.106 ЗК РФ, в случае, если зона с особыми условиями использования территории возникает в силу федерального закона, принятие решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории не требуется. Т.е. когда решение об установлении особой зоны принимает не местная администрация, когда оно является федерального значения – тогда все еще проще.

Конечно, особые зоны могут быть различными – их перечень перечислен в ст. 105 ЗК РФ. На сегодняшний день он состоит из 28 наименований. Тем не менее, надо понимать, что особые зоны образуют не просто так. Их образуют – исключительно с целью ограничить права имеющихся и/или будущих собственников, пользователей соответствующих земельных участков и построек, расположенных на них. Иначе, в самом деле – зачем бы их устанавливать, да и зачем вообще вводить в законодательство такой термин «особая зона»? Здесь все понятно.

Итак, там, где будет особая зона, ничего нового строить будет, скорее всего, нельзя. Такой правовой режим – более тяжелый, по сравнению с красными линиями.

К тому же, если красные линии нанесены позже, чем возникли основания для приобретения права собственности на землю или постройки, то появляется возможность оспорить местоположение красных линий. Понятно, что сделать это бывает достаточно сложно, но, все-таки, такая возможность, установленная законом, есть.

А вот если будут не красные линии, а особая зона – тут уже все, никаких прав землепользователей нет, никто их не будет учитывать (ну, кроме самих пользователей, конечно, чисто так, для себя, в уме). Закон попросту не содержит даже никаких ссылок на этот счет. Единственное, на что может рассчитывать собственник, пользователь земельного участка и построек, попавших в особую зону – это на компенсацию, в том числе упущенной выгоды в порядке ст.57.1 ЗК РФ.

А вот тут надо бы разобраться

Кто сможет претендовать на компенсацию и на какую именно? Допустим, собственником является юридическое лицо, организация. Если она использовала постройку для коммерческой деятельности, есть доказательства тому (а они могут быть известны, хотя бы, из документов ее бухгалтерской отчетности), то вполне можно будет оценить потери, в том числе и в будущем.

Ведь организации вместо используемых ею участка, построек (например, складов, магазинов) придется переезжать на другое место, покупать или строить другие постройки. А это все – затраты, естественно.

Кроме того, какова вероятность, что в новом месте у организации будет доходы не меньше, чем на старом, которое использовать уже запрещено? Она может быть гораздо ниже 100%. Следовательно, возникает упущенная выгода. В течение какого срока можно ее рассчитывать? Понятно, что он отнюдь не равен бесконечности. Видимо, здесь имеет смысл говорить о нормативном сроке использования имевшихся зданий, сооружений. Т.е. это – примерно 10…20 лет. Итак, с коммерческой организацией – все проще. Ибо она, повторимся, будет способна обосновать и фактические потери, и будущие на основе конкретных документов. Правда, если она не проводила некие манипуляции, в целях снижения налогов.

Теперь допустим, что организация – некоммерческая

Для нее – все еще проще. Ей могут компенсировать затраты только на приобретение/строительство аналогичных построек, об упущенной выгоде говорить здесь, естественно, не приходится. Так как организация, как правило, выполняет (должна выполнять) работы по строительству на основе официальных договоров с соответствующими (строительными) фирмами, она будет иметь на руках официальные документы, подтверждающие понесенные расходы. Их (с учетом инфляции) вполне можно будет компенсировать через суд при переезде на новое место.

Правда, в отношении земельного участка может возникнуть некая сложность. Дело в том, что, согласно п.3 ст.104 ЗК РФ,  земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом. А это означает, что и на компенсацию за земельный участок некоммерческая организация может не рассчитывать. Впрочем, она может получить право на компенсацию арендных платежей за использование нового участка для размещения аналогичных объектов недвижимости, если он ей принадлежать не будет. Однако, на какой период будет рассчитана такая компенсация? Непонятно.

А теперь рассмотрим случай физического лица

При этом участок предназначен, к примеру, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Так как такой участок нельзя использовать для коммерческой деятельности, компенсация упущенной выгоды отпадает. Исключение составляют, разве что, возможные доходы от продажи плодов деревьев, овощей с огорода, расположенного на соответствующем земельном участке.

Если же речь пойдет об иных упущенных доходах, суд, скорее всего, потребует доказательств, что подобная деятельность велась ранее. А это означает, что физическое лицо должно иметь соответствующие доказательства – документы и быть, к тому же, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии этого суд, видимо, не примет доводы лица об упущенной выгоде к рассмотрению.


Пожалуйста, не забудьте ознакомиться с правилами оставления комментариев.



Подписаться на комментарии на этой странице
Вот что мы можем сделать для Вас:
Интересная и полезная
информация
Изменить размер шрифта:
?