Последнее обновление: 13 Января 2020 г.

Жилой дом - домовладение: отличия

В чем разница? Не все понимают отличие дома (как индивидуальной постройки) от домовладения (представляющего собой комплекс построек, расположенных на конкретном земельном участке). Причем, такое непонимание встречается даже в официальных документах, например, в технических паспортах, выдаваемых БТИ. Проведем уточнение понятий.

Согласно Приложению 1 к  Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации":

Дворовые сооружения - постройки вспомогательного, хозяйственного назначения. К ним относятся заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п.

Таким образом, правильный термин: не надворные постройки, а дворовые сооружения.

Домовладение - жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Литера - буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационно-технической документации.

Литеры фигурируют в технических паспортах, составляемых БТИ (литеры А, А1, Б,… ).

К жилым помещениям, пригодным для постоянного проживания, относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (комната).

Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Таким образом, жилым домом называется часть домовладения, которая является пригодной для постоянного проживания. Жилой дом является строением, жилым зданием.

Признаки единства здания

Признаками единства здания служат:

• фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
• при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Т.е. не могут быть названы едиными зданиями жилые сооружения, состоящие из совокупности отдельных (жилых) построек.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"):

"Домовладение" - жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).

Согласно ч.1 ст.16 Жилищного кодекса РФ, к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Согласно ч.2 ст.2 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Выводы

Таким образом, домовладение включает в себя не только жилой дом, но еще и иные строения, сооружения (например, бани, сараи, гаражи, заборы и т.п.). Жилой дом – это индивидуально-определенная часть домовладения, т.е. здание, строение, предназначенное для постоянного проживания граждан. Если на земельном участке присутствует несколько таких индивидуально-определенных зданий (строений), то следует говорить, соответственно, о нескольких жилых домах в составе ОДНОГО домовладения.

Отметим, что земельный участок сам по себе в состав домовладения не входит. Однако, основная информация о нем (например, план границ) должна указываться в соответствующих документах на домовладение (например, в техническом паспорте). Поэтому, получая технический паспорт в БТИ, будет не лишним обратить внимание, на ЧТО он выдан: на домовладение в целом или на отдельную постройку.

А как может быть в случае ошибок?

Дело в том, что иногда работники БТИ допускают ошибки и в техническом паспорте вместо слова "домовладение" указывают "жилой дом", хотя сам технический паспорт предназначен для описания именно домовладения в целом, со всеми имеющимися на земельном участке постройками. Вроде бы - мелочь, но, в некоторых случаях, например, при купле/продаже домовладения - могут возникнуть разночтения, которые вполне могут впоследствии стать причиной совершенно ненужных судебных разбирательств с одной из сторон сделки или даже с третьими лицами.

Скажем, покупатель приобрел у продавца домовладение (по крайней мере, деньги заплатил именно за это и в договоре купли-продажи присутствует также термин "домовладение"), а на первой странице технического паспорта, который предоставил покупателю продавец, фигурирует термин "жилой дом". Такая ситуация - не редкость на практике, кстати. При этом продавец вполне может в будущем сделать заявление, что, мол, его ввели в заблуждение и под словом "домовладение" он подразумевал именно жилой дом. Да, мол, только дом, а не все остальные постройки. В самом деле, ведь слово "домовладение" можно, в принципе, понять и как "владение домом", т.е. дом и только ДОМ. Это если пытаться толковать термин "домовладение", применяя лингвистические правила и стилистику русского языка. Законодательных тонкостей, мол, продавец не знал.

И если найдутся свидетели, которые докажут, что, в самом деле, при заключении договора купли-продажи домовладения речь шла только о жилом доме (в соответствии с термином в техническом паспорте), то некоторые суды могут пойти навстречу и признать сделку купли-продажи не заключенной по той причине, что в договоре не оговорен его предмет. Т.е. невозможно достоверно установить, ЧТО конкретно, какой конкретно объект недвижимости продавался и покупался. Или, что хуже для покупателя, могут признать его право собственности только на жилой дом и соответствующую часть земельного участка если, в соответствии со ст.431 ГК РФ, выяснится действительная воля сторон. Тем более, если в договоре купли продажи не будут указаны конкретно все другие постройки, входящие в состав домовладения, которые передавались покупателю в рамках купли-продажи, как это требует ст.554 ГК РФ.

Тем более, что в соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Т.е., по умолчанию, здесь речь НЕ ИДЕТ о домовладении, представляющем собой СОВОКУПНОСТЬ разных видов, объектов недвижимого имущества. Ст.549 ведет речь о конкретном объекте недвижимого имущества; домовладение - это совокупный объект, индивидуально-определенным его можно назвать с большой натяжкой.

Конкретизируя указанные положения гражданского кодекса, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указывает (п.2), что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Однако, если не указан кадастровый номер, равно как и иные индивидуально-определенные характеристики недвижимой вещи, вот тогда можно утверждать, что предмет договора купли-продажи определен недостоверно. Непонятно, мол, конкретно какие объекты недвижимости, входящие в состав домовладения, имеют отношение к договору купли-продажи.

Рекомендации для продавцов и покупателей недвижимости

Поэтому, во избежание разночтений при заключении и исполнении договоров купли/продажи недвижимости, следует уделить внимание корректности терминов. Если продается ТОЛЬКО жилой дом - значит, именно он, его характеристики и должны быть указаны в договоре. При этом, согласно ч.2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Если же продается домовладение в целом, стало быть, в договоре купли-продажи должно быть ясно разъяснено, какие конкретно индивидуально-определенные объекты недвижимости входят в состав домовладения. Например, жилой дом (литера А, кадастровый номер №....), баня (литера Б, кадастровый номер №....) и т.д. В идеале, конечно, следовало бы разбить общую цену (стоимость) договора на отдельные части, соответствующие каждому из объектов недвижимости и указать общую цену, как их сумму. Как минимум, для того, чтобы потом не было путаницы - ЧТО ИМЕННО, какой именно объект недвижимости был продан. И чтобы не было необходимости или возможности для разночтений в толкованиях условия договора купли-продажи недвижимости.

Кроме того, несмотря на то, что при продаже объекта недвижимости (здания, сооружения) к покупателю, вроде бы (но, не всегда!), переходит и соответствующее право продавца на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования и обслуживания, тем не менее, в договоре следует четко оговорить правовую судьбу земельного участка - полностью или части. Ибо, зачастую, земельный участок, как индивидуально-определенный объект недвижимости (имеющий адрес, кадастровый номер) и земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания здания, сооружения - вещи разные. Тем более, что, согласно п.4 ст.35 ЗК РФ, отдельно от земельного участка отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Это означает, что... покупатель получит право на часть здания, а на соответствующую часть земельного участка - НЕТ. Также есть и иные ситуации, когда отчуждается только само здание, сооружение, но НЕ земельный участок, на котором оно расположено.