Последнее обновление: 14 Января 2020 г.

Как признать право собственности на самовольную постройку?

Иногда возникает необходимость что-то построить в дополнение к уже имеющимся объектам недвижимости. Например, кто-то решил построить жилой дом, гараж, сарай. Или – пристрой рядом с многоквартирным домом. Да мало ли еще что. Так вот, как потом приобрести право собственности на то, что построено? Об этом пойдет речь в статье.

Все сказанное в этой статье относится, как к частным, так и многоквартирным домам. За одним исключением.

Конечно, в идеале лучше бы получить разрешение на строительство (реконструкцию) до того, как оно начнется. На на практике застройщик не желает ходить по инстанциям, делая вначале то, что запланировал, т.е. выполняя новую постройку или изменение уже имеющихся. А уж потом, когда возникает вопрос с оформлением прав собственности на измененный или вновь построенный объект недвижимости – вот здесь человек сталкивается с понятием "самовольность"… да, самовольность - на своем собственном участке.

Начиная с 3 августа 2018 г. получать разрешение на строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства (например, гаража, жилого дома) НЕ НУЖНО. Вместо этого требуется направить соответствующее уведомление. Подробнее - см. ниже.

Т.е. несмотря на то, что недвижимость, вроде бы, принадлежит ее собственнику, да участок земельный – тоже, но вот просто так взять, да и что-то строить дополнительно или изменять, перепланировать – можно не всегда, если ориентироваться на закон.

Примерно также обстоит дело, кстати, и с деревом, выросшим на земельном участке, принадлежащем собственнику, но мешающим ему. Добро, если это дерево – культурное, например, яблоня или груша. Вот их собственник участка может спилить, обрезать или т.п. Но, если же это дикорастущее дерево, тем более, представляющее из себя ценную породу, например, карельская ель, дуб или т.п., то убрать его будет не так-то просто. Без разрешения такое дерево, если уж оно выросло, пилить нельзя. Так вот, примерно также дела обстоят и с недвижимостью. Вроде бы, земельный участок принадлежит собственнику. Но, во многих случаях для того, чтобы что-то сделать с недвижимостью, расположенной на нем (достроить ее или реконструировать), необходимо получить разрешение.

Что такое самовольная постройка?

Это объект недвижимости или его часть, которая построена с нарушением законодательства. В частности, в ч.1 ст. 222 Гражданского кодекса (ГК РФ) говорится следующее:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Надо сказать, что некоторые отдельные нарушения сами по себе, могущие иметь место при предоставлении земельного участка для строительства, при возведении постройки (например, градостроительные, строительные, санитарно-экологические и иные правила и нормы), не являются основанием для сноса строения. Дело в том, что ст. 222 ГК РФ содержит исчерпывающие перечень таких оснований, а указанные нарушения в этот перечень не входят.

В ч.3 ст. 222 ГК РФ указана возможность приобретения прав собственности на самовольную постройку:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, если перед тем, как строить, гражданин не получил разрешение на такое строительство, необходимо будет, как правило (но не всегда), обращаться в суд.

При этом земельный участок, на котором расположена постройка, должен находиться в (частной) собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном бессрочном пользовании. Если же земля находится в аренде, то это не будет являться основанием для узаконения самовольной постройки и, соответственно, оформить право собственности на нее не получится.

Интересно, однако, что суды в ряде случаев как бы не обращают внимание на смысл ст. 222 ГК РФ и признают за застройщиком право собственности на самовольную постройку, даже если участок находится не в собственности, а в аренде. И если возведение на земельном участке жилого дома соответствует его целевому использованию, если истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях. Вот буквально цитата из одного судебного решения: ...а по смыслу статьи 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судя по содержанию пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Это очевидно, ибо п.3 ст. 222 ГК РФ этого и не требует.

Вместе с тем, суд должен выяснить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Здесь речь идет о том, обращался ли владелец самовольной постройки (после ее строительства) в уполномоченный орган за получением соответствующего разрешения. Как показывает практика, уполномоченный орган (это - администрация в лице соответствующего своего подразделения), как правило, за редким исключением, отказывает в легализации, т.е. в приобретении прав собственности на самовольную постройку. В самом деле, судя из содержания ст. 222 ГК РФ, право собственности на нее может быть признано СУДОМ, а не администрацией. Поэтому, очевидно, что обращение к ней с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку за лицом, сделавшим ее, является не чем иным, как пустой тратой времени. Вместе с тем, на этом настаивает не кто попало, а высшие судебные инстанции - Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ.

Ибо, делают вывод эти суды,

отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ) и в соответствии со статьями 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.

Понятно, что указанный вывод высших судебных инстанций является надуманным (или, если сказать проще, полной ерундой). Ведь факт наличия или отсутствия нарушения прав владельца самовольной постройки можно легко установить в суде. В самом деле, если ст. 222 ГК РФ дает право признать право собственности на нее суду (про иных лиц закон не говорит), то зачем обращаться в администрацию? Понятно, что это, по идее, надо было сделать до того, как начато строительство. Но, если постройка уже выполнена – то какое же разрешение может дать администрация? В самом деле, не может же она разрешить строительство того, что уже построено, ибо это будет, как минимум, нелогично. Она может лишь одобрить такое строительство… но как раз такого права у нее нет (нет в законе такого понятия, как одобрение, есть лишь разрешение; а разрешить то, что уже сделано, невозможно). Т.е. опять, в очередной раз видна грубая коллизия законодательства. Реализованная законодателем. По всей видимости, для того, чтобы граждане и иные лица потеряли побольше сил, денег и т.п. – лишний раз обращаясь в администрацию, четко зная о том, что получат отказ, а потом уже, на основании такого отказа, обращаться в суд.

Порочная практика? Безусловно. Это тоже самое, что, скажем, ехать на Северный полюс для того, чтобы погреться на солнышке. Причем, четко зная о том, что погреться-то там НЕ ПОЛУЧИТСЯ. Но, если не съездить на Северный полюс, то на курорт (там, где можно погреться) не пустят: нет, вначале Вам надо посетить Северный полюс, а вот после этого Вы имеете право приехать на курорт. Да, глупость. Это очевидно. Но поступать глупо в данном случае (ну, по аналогии, имеется в виду) вынуждает законодатель а, вслед за ним, и высшие судебные инстанции, разъясняя этот момент более подробно. Ну, и суды, как заключающее, исполняющее звено этой цепочки. Ведь суды не должны выносить решения, противоречащие нормам, данных законодателем.

Итак, без получения отказа от администрации или аналогичного уполномоченного органа в суд идти нецелесообразно – иск об узаконении самовольной постройки не примут.

Ст. 51, 55 Градостроительного кодекса (ГсК РФ) устанавливается, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган власти по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чём заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

В данном случае идет речь о таких аспектах, как отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Кстати, примерно также обстоят дела не только самовольной постройкой, но и самовольной перепланировкой, переустройством, реконструкцией. Между прочим, три последних указанных термина – отнюдь не тавтология. Каждый из них имеет четкий юридический смысл, обозначая то или иной строительное воздействие, если можно так выразиться.

Если Вам интересно подробнее, что такое реконструкция, переустройство, перепланировка - можете прочитать здесь.

Всегда ли требуется выдача разрешения на строительство (реконструкцию)?

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения части 17 статьи 51 ГсК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГсК РФ). В частности,

п.17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
...4.3)...4.4)...
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Для краткости, мы здесь намеренно опустили п.4.3, п.4.4 ч.17 ст.51 ГсК РФ, т.к. они ведут речь о посольствах, консульствах, а также объектах транспортировки природного газа. Это едва ли кому будет интересно, за исключением, быть может, 0,0001% посетителей нашего сайта.

Исходя из цитируемой статьи, в частности, разрешение на строительство (от администрации) не требуется для строительства любого объекта недвижимости индивидуального жилищного строительства - как жилого дома, так и гаража, бани, сарая, хозблока и т.д. – нежилые объекты недвижимости.

При этом важно, чтобы земельный участок, во-первых, был (ранее, т.е. ДО выполнения строительства) предоставлен физическому лицу. Во-вторых, участок не должен быть предназначен для ведения предпринимательской деятельности. Иными словами, если самовольное строительство осуществлено на чужой (например, на государственном или муниципальном) земле, то узаконить его, скорее всего, не получится.

Судя по пп.4 ч.17 ст. 51 ГсК РФ, для переустройства и перепланировки разрешение на строительство также не требуется. А вот реконструкцию данные нормы не затрагивают.

В отношении реконструкции, а также строительства ранее действовал ч.9 ст. 51 ГсК РФ: В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр...

Теперь же, после 3 августа 2018 г., ч.9 ст.51 ГсК РФ отменена в соответствии с законом 40-ФЗ. Таким образом, теперь закон четко оговаривает, что для индивидуальных объектов недвижимости как для строительства и реконструкции, так и для перепланировки или переустройства необходимости в получении разрешения на строительство НЕТ.

Теперь, начиная с 3 августа 2018 г., вместо разрешения на строительство лицо, производящее постройку или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства (или садового дома), направляет в администрацию уведомление, в порядке ст.51.1 ГсК РФ. Что, кстати, создало определенную коллизию с п.3 ч.3 ст.55 ГсК РФ, который, как и ранее, требует разрешение на строительство.

Что необходимо для того, чтобы оформить право собственности на самовольную постройку, перепланировку, реконструкцию, переустройство?

Во-первых, необходимо, чтобы участок находился в частной собственности или на него было аналогичное, опять-таки, частное право. При этом правообладатель не должен быть против нахождения на его участке этой постройки.

Во-вторых, необходимо доказать в суде тот факт, что выполненная или реконструированная постройка не нарушает ничьих прав и не создает угроз здоровью и жизни граждан (третьих лиц). Это возможно путем получения согласований от инстанций.

От пожарной охраны,
От федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, т.е. от Роспотребнадзора (ранее - СанЭпидСтанция или СЭС),
Проект,
Решение (заключение) строительной экспертизы,
Согласование со службой электрических сетей, газового хозяйства, а то и водоканала.

Примечание. Заключения экспертизы может быть вполне достаточно (вместо пунктов 1...4), так как эксперт будет проводить всеобъемлющую проверку на предмет возможных нарушений в сфере угроз здоровью и жизни третьих лиц. А вот в отношении прав третьих лиц эксперт не сможет сделать заключение, так как этот вопрос является не техническим, а правовым. Поэтому согласования с соответствующими службами (пункт 5) все равно потребуются.

А где получить конкретный перечень таких инстанций, т.е. тех, от которых необходимо получить разрешение? Опять же, в администрации. Хотя, бывают случаи, что суд требует какие-то дополнительные разрешения. При этом можно поступить двумя путями.

Первый – это не спорить с судом, добыв эти самые разрешения, прося, естественно, отложить дело на разумный срок. Второй – попросить суд обосновать свои требования, сославшись на КОНКРЕТНУЮ норму закона, которая обязывает владельца самовольной постройки предоставить конкретный документ.

Дело в том, что законодательство меняется. И если раньше, скажем, при узаконении самовольных построек были необходимы разрешения (заключения) от пожарной охраны и Роаспотребнадзора, то теперь они далеко не всегда обязательны. О чем суды, иной раз, забывают. Или требуют подобный документ для целей подстраховки.

Например, экспертиза на предмет соответствия санитарно-эпидемиологическим требованиям не проводится в отношении проектной документации таких объектов капитального строительства, как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства) (п.2 ст. 49 ГсК РФ). Однако суд может потребовать заключение на предмет экспертизы от Роспотребнадзора. Понятно, что в этом заключении будет содержаться в основном лишь перепечатка ст. 49 ГсК РФ - применительно к построенному или реконструированному помещению.

Не требуется, например, проект при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (п.3 ст. 48 ГсК РФ). Однако, опять-таки, его могут потребовать в суде – еще на стадии принятия заявления. А могут и не потребовать…

Собственно, примеры можно продолжать долго. В каждом конкретном случае нужен индивидуальный подход.

Как насчет соседей, совладельцев?...

Нередко бывает так, что объектом недвижимости владеет не одно, а несколько лиц. Часто рядом с постройкой имеются смежные участки (соседей). При этом суд должен установить, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки и т.д.

Однако, должны быть доказательства такого нарушения прав. Например, гражданин возвел второй этаж над домом, принадлежащим ему на праве собственности, земельный участок также находится в его собственности. Разрешение на строительство получено не было.

При этом, при этом возведение второго этажа строения само по себе не является основанием для его сноса при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Такое разъяснение дано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, поскольку для правильного разрешения этого дела необходимым является установление обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Например, если жилой дом находится далеко от границ участка и, тем самым, не может нарушать права соседей.

На что обратить внимание при рассмотрении дела в суде?

Итак, гражданин выполнил самовольную постройку (реконструкцию) и пытается оформить на нее право собственности. Получил отказ от администрации и направляет исковое заявление в суд. На что здесь надо обратить внимание?

В частности, в резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект должны быть четко указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Дело в том, что решения суда, вступившие в законную силу, являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно п. 1 ст. 18 указанного Закона, в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в государственном реестре (Росреестре).

Как устанавливает ст. 12, а также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, в резолютивной части такого решения суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади, а если объект находится в общей долевой собственности, – доле в праве в виде правильной простой дроби. Обязательно должны быть перечислены ВСЕ литеры с их описанием (например, литер А - комната, литер А1 - кухня, литер а2 - пристрой и т.д.).

Проще говоря, объект недвижимости, право собственности на который признано судом, должен фигурировать в его решении не просто как адрес или инвентарный номер, а как подробно объект, описание которого содержит все указанные данные. Причем, это должно быть отражено в РЕЗОЛЮТИВНОЙ части решения.

Да, на это следует обратить ОСОБОЕ внимание. В нашей судебной практике был случай, когда, что в решении суда не были указаны конкретные характеристики ВСЕХ объектов. Если кратко, суть дела состояла в следующем. Стороны, после череды разбирательств (речь шла о разделе жилого дома и надворных построек), наконец-то пришли к мировому соглашению. В соответствии с которым, каждой из них полагалась определенная доля в этом имуществе. Однако, в мировое соглашение был включен дополнительный пункт - о том, что другая сторона обязуется, после вступления решения суда в законную силу, продать той стороне, путем заключения договора купли-продажи, свою долю по оговоренной, в этом судебном решении, цене. При этом, перед заключением договора купли-продажи, ей было вменено в обязанность самостоятельно, т.е. за свой счет, оформить право собственности на свою долю в жилом доме и, соответственно, во всех имеющихся надворных постройках. Для этого требовалось, естественно, изготовить технические паспорта на каждую из построек и, на основании решения суда, зарегистрировать право собственности (в доле). Так вот, после вступления решения суда в законную силу сторона (назовем ее продавец) стала уклоняться от оформления своей доли в праве собственности на все остальные постройки, за исключением жилого дома, мотивируя это тем, что в решении суда отсутствовали конкретные вышеуказанные признаки построек и по этой причине невозможно оформить на них право собственности. В итоге, продавец оформил свою долю в праве собственности только на жилой дом (ибо его характеристики в решении суда были указаны полностью), впоследствии продав ее, в соответствии с мировым соглашением, другой стороне (покупателю). Тогда как надворные постройки оформлялись стороной покупателем самостоятельно.

В противоположном случае, вероятно, возникнут трудности при его исполнении, что может, в свою очередь, может повлечь необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями статьи 202 ГПК РФ. Конечно, это не столь критично, но придется вновь идти в суд с заявлением (в данном случае – уже о разъяснении ранее вынесенного судебного решения). Будет назначено судебное заседание и в его процессе суд может разъяснить, какой конкретно объект недвижимости подразумевался, какие конкретно характеристики имелись в виду. Все это приведет к определенной трате времени, а это бывает очень актуально.

Именно поэтому в описанной выше ситуации сторона покупатель не стала использовать эту возможность, предпочтя путь самостоятельного оформления. Тем более, что ей в любом случае пришлось бы переоформлять на себя право собственности и, соответственно, самостоятельно платить пошлину в Росреестре за получением выписок о праве собственности на каждую из надворных построек по отдельности.

Пример искового заявления о признании права собственности на реконструированное помещение приведен здесь. Правда, там речь идет о самовольной реконструкции, но, по сути, между ней и самовольной постройкой - много общего. С определенными изменениями это заявление можно использовать и для подачи иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Комментарии:

Всего комментариев:0