Последнее обновление: 01 Января 2021 г.

Самовольная постройка: всегда ли можно ее узаконить?

Верховный суд, как обычно, проанализировал и обобщил судебную практику, в данном случае, относительно самовольных построек. Когда их можно сохранить и признать право собственности на них, а когда - нельзя и требуется снос. Рассмотрим основные моменты, которые отражены в этом обзоре.

1. Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

При этом

21. Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации рассматривается только в судебном порядке.

22. В случае, когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит.

Т.е. даже тот факт, что право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, это не исключает возможности, что в будущем этот объект может быть признан самовольной постройкой. Иными словами, сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (пункт 23 постановления N 10/22).

И если будет решаться вопрос о сносе зарегистрированной в ЕГРН постройки, то это должно делаться ТОЛЬКО через суд. Администрация может лишь предъявить к застройщику такое требование, но до решения суда она не имеет никакого права осуществлять действия, связанные со сносом постройки.

Почему? Потому, что регистрация права могла быть сделана ЕГРН, в том числе, по ошибке, т.е. без детального учета всех правовых обстоятельств. Например, государственный регистратор мог упустить из виду то, что земельный участок, на котором расположена постройка, не предназначен для ее размещения. Например, лицо решит выполнить постройку где-нибудь прямо на улице в городе, а то и на автомобильной дороге, перегородив проход пешеходам и проезд автомобилям. И каким-то образом зарегистрирует ее, в том числе, скажем, предоставив поддельное «разрешение» от местной администрации или иных органов, имеющих полномочия выдавать такое разрешение. Понятно, что в подобных случаях постройка должна быть, конечно, снесена, причем, как можно скорее.

2. К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 ГК РФ применению не подлежат.

Например, это может касаться быстро возводимых торговых павильонов, палаток, киосков, быстровозводимых гаражей (типа «ракушек»), ангаров и прочих аналогичных объектов. Отчасти, это может касаться и капитальных заборов (хотя, в отношении них судебная практика противоречива – являются ли они объектами недвижимости или нет).

Для того, чтобы постройка считалась капитальным объектом недвижимости, необходим ряд признаков. В частности, постройка должна быть неотрывно связана с землей, ее перенос на другое место не приведет к существенному изменению ее целостности и характеристик.

Если же эти и некоторые иные признаки не выполняются, то постройка не является капитальной, т.е. не является объектом недвижимости. Являясь, в таком случае, движимым имуществом. Понятно, что в таком случае на объект, не имея прочной связи с землей, на которой он расположен, не будет признано право собственности, как на объект недвижимого имущества.

3. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

Аналогично, кстати, звучит и пункт

9. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Кроме того, есть еще пункт

18. Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Т.е. здесь ВС РФ, по сути, повторяет себя.

Вот это, кстати, пожалуй, наиболее важный и актуальный для застройщиков пункт, точнее, для тех, кто возводил самовольные постройки. Особенно это часто бывает в частном секторе, когда человек возводит пристрой к своему дому или выполняет новый дом на месте разрушенного.

Ранее судами, конечно, нередко признавалось право собственности на подобные постройки, если проблема была, в самом деле, только в том, что застройщик по каким-то причинам не подал уведомления о начавшемся строительстве.

Примечание: ранее вместо направления уведомления о строительстве застройщик должен был сделать запрос (в администрацию) на получение разрешения. Но, по сути, сменилась лишь форма, терминология, правовые же аспекты не поменялись.

Так вот, ранее суды, бывало, удовлетворяли соответствующие иски застройщиков о признании права собственности на самовольные постройки, но, бывало, и отказывали. Теперь же, после выхода обзора Верховного суда, у судов будет меньше поводов для отказа. Если, повторимся, проблема только в отсутствии уведомления о строительстве.

Как отмечает ВС РФ, проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта и возможности его возведения на заявленном участке.

Так что на этот пункт целесообразно ссылаться всем тем застройщикам, которые пытаются узаконить самовольную постройку через суд.

Однако, напомним, что речь идет об ИНДИВИДУАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ строительстве. Если же самовольная постройка не является жилой индивидуальной, то на нее данный пункт обзора не распространяется.

Ну, в общем, как всегда в российской правоприменительной практике. Видимо, ВС РФ «не мог» отметить в своем обзоре все то, что не подпадает под категорию ИЖС.

4. Правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 1 января 1995 г., как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Здесь, по сути, идет речь о приобретательной давности в отношении НЕжилых самовольных построек (сл ссылкой на ст. 234 ГКРФ). Дело в том, что само по себе применение нормы о приобретательной давности в Российской Федерации нередко затруднено. Суды нередко отказывают истцам. В подобном случае, если руководствоваться только ст.234, отказ мог бы быть мотивирован тем фактом, что постройка является незаконной (самовольной), т.е. лицо владело ею незаконно, и, следовательно, признание права собственности на нее невозможно. Т.е. возникал замкнутый круг: пока нет права собственности, применение права приобретательной давности невозможно; но без этого – затруднительно было получить право собственности.

Теперь же, после выхода данного Обзора, ситуация несколько поменялась. Несмотря на то, что Обзор не является источником права. а отражает лишь мнение ВС РФ, тем не менее, судам рекомендуется прислушиваться к таким мнениям и опираться на них при вынесении судебных актов.

Правда, речь идет только о тех постройках (нежилых), которые были выполнены до 1 января 1995 г. – именно о них идет речь в данном пункте Обзора. Что же касается самовольных нежилых построек, выполненных в более позднее время, к ним данный Обзор ВС РФ не применим.

5. Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

Как видно, отсутствие ОБЩЕГО, единодушного согласия всех собственников помещения не делает такую реконструкцию законной априори, без решения суда. И это, видимо, правильно. Хотя бы потому, что некоторые жильцы (собственники), по своему недосмотру, могут сделать такие изменения (реконструкцию), которые впоследствии навредят им же. Например, существенно сузят проходы, а потом, в результате, будет невозможно внести или вынести из квартир какие-либо крупно габаритные вещи. Также может возникнуть опасность при чрезвычайных ситуациях, на что некоторые собственники могут вообще не обратить внимание (пока эти ситуации не возникли).

6. Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Это, вроде бы, и так очевидно. Потому как целевое назначение постройки – это одно, а законность ее возведения – это другое, в общем случае. Понятно, что сам по себе факт использования постройки не по целевому назначению вовсе не делает ее незаконной (самовольной). Ибо использование зависит не от характеристик постройки, а от тех лиц, которые осуществляют такое использование. Т.е. при использовании не по назначению речь идет о незаконном использовании, а не о незаконном (самовольном) строительстве.

Т.е., вроде как, совершенно очевидно, что способ использования постройки и правомочность ее возведения – разные вещи. Но, ведь нет, некоторым судам, как оказалось, это вовсе неочевидно. В итоге, ВС РФ посвятил этой ситуации отдельное разъяснение.

Вместо, казалось бы, более эффективного: просто-напросто уволить (или назначить взыскание) тех судей, которые допустили в выпушенных ими судебных актах такое грубое смешение правовых понятий. Но, увы… судьи в России – будто воры в законе – неприкасаемы. В итоге – имеем то, что имеем…

7. Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Итак. в очередной раз мы видим, что ВС РФ призывает бережно относиться к застройщикам. И рекомендует сносить самовольные постройки только тогда, когда допущены грубые нарушения прав и/или иных норм и правил. Т.е. нельзя сносить постройку только лишь вследствие того, что застройщик заблаговременно не направил уведомление о начавшемся строительстве.

А отсюда логично вытекает следующий пункт Обзора.

8. Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Т.е. если такое возможно, суд должен указать оба варианта – либо сохранить самовольную постройку и, после устранения нарушений, дать возможность ее владельцу получить на нее право собственности, либо – снести ее. Т.е. в данном случае – на усмотрение владельца.

10. Возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

Например, на участке для ИЖС построен промышленный цех или атомная электростанция. Понятно, что в подобных случаях выход – либо привести постройку в соответствие с назначением участка, либо снести ее.

Правда, ВС РФ не упоминает здесь о еще одной возможности: изменить назначение земельного участка так, чтобы оно стало соответствовать назначению постройки.

Конечно, такое изменение – это непросто. Каждый такой случай разрешается индивидуально. Но, случаи на практике вполне есть. Например, на участке, который ранее был ИЖС, организован магазин или автосервис. или – для участка в СНТ сделать назначение ИЖС (эта проблема была особенно актуальна раньше для тех. кто хотел сделать прописку на таком участке). Понятно, что изменение назначения участка можно делать как до, так и после выполнения постройки. И если оно удастся, то постройка может быть сохранена.

11. При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

Иными словами, истец, заявляющий о необходимости снести ту или иную самовольную постройку, должен иметь какие-то правовые основания для такого заявления. Например, постройка нарушает его (или неограниченного круга лиц) права.

12. Требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.

С другой стороны,

20. Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Здесь имеет решающее значение, предусматривает ли договор аренды строительство построек. Если не предусматривает, то, стало быть, арендатору не разрешено возведение построек на данном земельном участке. Следовательно, их возведение нарушает права арендодателя, как собственника участка. Поэтому он вправе заявлять требование о сносе такой постройки.

Если же договор аренды предусматривает такое строительство, значит, арендодатель, заключая такой договор, допускал, что в будущем арендатор выполнит постройку.

13. Каждый из супругов наделен правом на обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости.

Как отмечает ВС РФ, равенство прав обусловливает и равенство права судебной защиты в отношении имущества. Иное противоречило бы существу семейных отношений и позволяло бы одному из супругов - собственнику земельного участка - своим недобросовестным бездействием лишить другого супруга возможности защитить свое право на это имущество в судебном порядке.

19. Размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

Иски, подпадающие под этот пункт, нередко касаются узаконения гаражей. Которые ранее могли быть построены «просто на свободной земле». Так вот, если заранее или впоследствии владельцу гаража не был предоставлен этот земельный участок, то гараж вполне могут снести.

24. Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.

Это касается построек, выполненных еще в советское, а то и царское время. Дело в том, что в советское время (а оно является правопреемником царских, дореволюционных времен) частной собственности на земельные участки не было; была лишь собственность на объекты недвижимости, на участках расположенной. Поэтому право, скажем, на жилой дом регистрировалось как на домовладением в целом. В техническом паспорте на дом (выдается БТИ) фиксировалась площадь земельного участка.

И только после вступления в силу Земельного кодекса появилось право собственности на землю, отдельно от права собственности на другие объекты недвижимости. Поэтому те объекты, которые были созданы до вступления в силу ЗК РФ (т.е.до появления права собственности на землю), условно считаются «принадлежащими» владельцам других объектов недвижимости вместе с землей, т.е. соответствующими земельными участками.

Однако, такую «принадлежность» необходимо еще доказать. И доказывается это в суде.

25. Лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Это, вроде как, очевидно и проистекает из ряда других норм гражданского законодательства (ст.1, 12, 304 ГК РФ). Но, видимо, некоторым судам – неочевидно. В итоге, дело дошло до кассационной инстанции. Верховному суду пришлось комментировать эту ситуацию.

26. Суд не вправе отказать в иске ввиду неправильного указания истцом норм права. Правоотношения, из которых возник спор, и нормы права, подлежащие применению, определяются судом при разрешении спора.

Это тоже проистекает из общего принципа гражданского законодательства и является очевидным. Даже если истец неверно выбрал нормы закона, на которых он обосновывает свой иск, суд не вправе отказать в иске. Ибо суд – это «независимый» орган, который обязан самостоятельно оценивать доказательства и исходить не только из доводов истца, а, в первую очередь, из закона. Но, и в данном вопросе нашлись суды, которые считали иначе.

31. В удовлетворении иска об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов может быть отказано, если ответчиком по истечении срока, установленного решением суда, принимаются необходимые и достаточные меры для сноса самовольной постройки.

Так, администрация муниципального образования обратилась в суд с иском об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов, указывая, что вступившим в законную силу решением суда на ответчика - собственника участка возложена обязанность снести возведенную им самовольную постройку и данное решение не исполнено.

В силу пункта 2 части 12 статьи 55.32 ГрК РФ в случае, если лицом, которое возвело самовольную постройку, не осуществлен ее снос в срок, определенный решением суда, орган местного самоуправления городского округа по месту нахождения самовольной постройки обращается в течение шести месяцев со дня истечения такого срока в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности.

Т.е. следует иметь в виду, что если на частном земельном участке будет возведена самовольная постройка, на которую не может быть признано право собственности, то ее наличие вполне может послужить основанием аж для изъятия участка. Поэтому если владелец такой постройки получил уведомление от администрации о ее сносе либо об узаконении, то тянуть с этим не стоит. Нужно определиться: либо сносить ее, либо узаконить. Причем, в срок. установленный судом. А он, скорее всего, будет разумным, но небольшим. А то можно лишиться не только постройки, но и самого участка.